房地產泡沫制度改革范文
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我國的房地產自2003年以來價格不斷上漲，中央雖采取了相應的宏觀調控政策，如2005年的“國八條”、“新國八條”及2006年的“國六條”。然而，在如此“重磅”的房價政策下，我們卻看到全國的大中城市的房產價格飆升速度的加快。根據國家發改委和國家統計局調查數據顯示，2007年1季度，全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅比上季度高0.3個百分點。其中漲幅較高的城市是：深圳12.6%，北海10.1%，北京9.0%和廣州8.0%等。究其之根源，不難發現，制度不完善而造成對房地產業過多干預的結果是導致我國房地產泡沫和中央政策失靈的主要原因，正如國家發改委經濟所王小廣所說：“中國的高房價關鍵在于存在很多制度漏洞。”
2地方政府行為扭曲的制度缺陷層面原因分析
（1）地方政府財稅體制不合理。我國現行的地方稅體系呈現稅種小而多、稅源分散、涉及面廣、收入零星的狀況。地方政府承擔了財政支出的主要責任，而收不敷支。1994年的分稅制改革后，在中央政府轉移支付政策效果不明顯的情況下，中央把土地出讓金完全劃歸地方政府，土地就成為地方政府最主要的經濟來源之一。在一些區域，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占地方預算內收入的40％，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的一半，土地出讓金以及與房地產行業相關的稅收收入名副其實就成為地方政府的“錢包”。
（2）地方政府績效評估體制的設置片面。根據布坎南“理性經濟人”假設理論：政府部門的行為主體的政治行為和經濟行為是一樣的，都受自身利益動機的支配。所以在政府主體制定公共政策時，他們就會趨于把各方的利益集中于自身的利益方面，實現自身利益、效用的最大化。此理論適恰當解釋了地方政府官員追為個人政績，盲目追求地方GDP而忽視民眾福祉的現狀。于是很多地方政府通過非理性投資和政策(目前主要手段就是賣地)選擇來達到GDP高速增長的目的。這時地方政府扮演著市場經濟活動直接參與者的角色，市場這一支“無形的手”也在“有形的手”的過度干預下逐漸失去效用。據國土資源部門統計，近年來地方政府通過土地儲備制度獲取的土地出讓金收入每年平均450億左右，而同期征地補償費卻只有91億元，如此豐厚利潤叫人咋舌。
（3）地方政府直接扮演經濟活動參與者。我國面前走的是社會主義市場經濟的道路，政府在市場中主要充當著宏觀調控作用。但是由于對自身政績與利益的過度訴求，地方政府自覺或不自覺地與市場和中央的“逆向調節”，具體表現在：①高額土地出讓和金稅種繁多。我國目前的土地批租政策，使地方政府一次就可以拿到50年至70年的租金，再加上名目繁多的“附加費”、“城市建設基金”及“公建配套費”。土地價格的提高和各種稅費的增加，使得房地產開發成本急劇上升。②利用職權出臺推動房價上漲政策。有的城市政府出臺各種政策吸引外來的購房者。還有的地方政府甚至組團到外地推銷房屋，或者吸引外地的“炒房團”前來炒房。③操縱媒體引導市場，推動了房價上漲。有的地方政府為了營造市場氛圍，動用媒體的力量進行宣傳引導，利用虛假統計數字來強化消費者的心理預期。一系列違反市場規律隱蔽的政策使得房地產市場長期呈現出一種只漲不跌的走勢。
（4）缺乏有效的監督體系。地方政府由地方人民代表大會產生，對它負責，受它監督。但在控制房價高漲方面，地方人大代表卻沒有發揮應有的監督作用。其中的關鍵原因是在地方人大的人員構成上。據統計，某直轄市十一屆人代會的857位代表中，各級領導干部和企事業單位負責人的比例超過70％。其中，局級以上干部占代表總數的1/4之多。從數據可以看出，地方人民代表大會和地方政府幾乎是“連體嬰”，地方人大對居高不下的房價“啞口無言”也是理所當然了。
3對相應制度改革和完善建議
（1）深化財稅制度。我國的稅收制改革應該向國際通行做法靠攏：“正稅、明租、少費”。將一部分收費改為征稅，擴大稅基，減少重復征收現象，并由稅務機關統一征收，形成集中征收、集中管理、分頭開支的管理體制，加大政策的透明度，簡化辦事程序，提高辦事效率。根據具體情況制定相應的政策，以減輕低收入者的稅賦。這樣，一方面可以保證地方政府的財政收入，另一方面又能降低房地產開發建設的成本，有利于房地產業的健康發展。
（2）重整地方政府績效評估指標。理性對待GDP，避免“政府機會主義”引致的地方投資沖動。現行績效評估主要考察地方GDP是不夠的，蘭州大學中國地方政府績效評價中心指出，政府績效評價指標體系應由職能履行、依法行政、管理效率、廉政勤政、政府創新5個一級指標，經濟運行等14個二級指標，40個三級指標構成，三級指標按非公有制企業、省政府評價組和專家委員會三類評價主體分別設置。只有科學設置績效評估指標，才能遏制地方政府的短期利益沖動，實現科學發展觀。
（3）借鑒建立高官問責制度。問責制主要內容對由于官員個人行為失當，或者違法、瀆職，失職等，在公共管理活動中造成的不良后果承擔責任。目的是使官員真正能夠樹立一種高度的責任和危機意識。要建立這一制度，要向成功地區借鑒一些經驗：①建立一套完善的選拔、錄用、培訓人才的機制。對招聘的公務員一定要堅持公開、公正原則，加強對中高層官員的培訓和鍛煉，堅持專業能力與政治素養并重的原則；②促進政府內部上下、行政長官與人大代表、市民溝通協調。在公共政策制定和執行時,政府內部及時溝通協調可以集思廣益，協調分歧。各任命官員應定期與人大代表、市民會面，促進彼此的相互理解和信任。另外，政府應建立咨詢機構吸納市民參與到政府的制政過程中來，開放議政渠道，聽取民眾呼聲，真正做到“權為民所用”；③重視問責文化的建設，維護了公務員的核心價值觀。“問責”的落實則有賴于在政府官員乃至整個社會中形成一種“問責文化”的氛圍。這是推行高官問責制的一個重要前提。在今后高官問責制的建立中，只有將這種問責文化內化于人們的潛意識中，才能使問責成為一種自覺的意識，才能使官員更積極面對社會的訴求和迅速回應市民的需要。同時使公務員恪守“為人民服務”的原則，另一方面也穩定了公務員隊伍的信心和士氣。
（4）完善住房保障制度的建設。住房保障制度的重點是廉租房建設及房租補帖。為了保證住房保障資金的充足，應規定把一定比例土地出讓金納用于住房保障制度建設。不僅嚴格審查享受廉租房和房租補帖的對象，同時也應降低廉租房建設標準和房租補帖受助對象標準，從而可以覆蓋更多的住房困難家庭。
（5）調整地方人大代表的比例結構，起到對地方政府制約作用。改變現行地方人大代表的結構比例，使各類公職人員代表數不超過人大代表總數的30％，那么地方政府可以更多的了解民生。
