住宅物業管理水準提升方式探究范文

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物業公司人才缺乏,管理服務水平有待提高。

行業發展靠競爭,競爭要靠人才。目前,河北省住宅小區物業管理的職業化隊伍尚未形成,現有管理人員基本上是“搭成的班子”,沒受過物業管理專業培訓,思想水平、服務素質較低,專業知識、管理經驗貧乏。主要表現在:一是傳統的繼承型房地產管理人才多,新的創新型物業管理人才少;二是能勝任單一普通崗位工作的人才多,能勝任多個崗位工作的復合型人才少;三是初級管理人才多,高級管理人才少,特別是能擔任部門經理以上職務的人才少。另外,由于我國物業管理工作起步較晚,物業管理市場不成熟,市場準入“門檻”低,企業資質、服務人員、設備設施管理等存在參差不齊的現象,“小、散、亂”的狀況比較突出?？茖W技術在物業管理過程中的推廣應用率極低。目前,對物業治安防衛、清潔綠化、設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等,多數依然單純依靠人工方式進行管理,不但耗費極大的人力、物力、財力和時間,而且難以達到規范化的管理效果和正常的經營規模。

建管之間缺乏有效街接,前期物業管理矛盾突出。

一些開發項目在規劃設計、施工階段遺留下較多的問題,建管脫節造成物業管理先天不足。有的工程質量低劣,有的配套設施不完善,有的開發企業為促進物業銷售,對物業管理作不切實際的承諾,有的開發企業制定的業主公約侵犯業主的合法權益。由于缺乏嚴格的物業承接驗收手續,物業使用過程中暴露出來的質量問題責任不清,損害了業主權益,給后續的管理帶來困難。

業主委員會缺少制約,業主自律機制不完善。

目前河北省住宅小區的業主在自治方面還要進一步加強。這主要體現在兩個方面:業主委員會工作的不規范和業主行為失范。部分小區由于業主民主與自治意識差導致業主委員會不能成立;有的小區即使有業主委員會,但業主委員會成員與業主缺少溝通、了解,工作難以開展;還有的業主委員會要么不做為,要么濫用職權,損害業主權益。由于缺乏對業主委員會的有效制約和監督機制,民主協商和少數服從多數的原則沒有得到充分體現。有的業主委員不能真正代表大多數業主的利益,個別成員甚至把個人利益置于業主共同利益之上,任意決定業主共同事務,損害其他業主利益或業主的共同利益。協調業主共同利益,需要建立業主自律機制。業主公約是業主共同的行為準則,但一些業主沒有嚴格遵守。由于住房福利制的長期影響,相當多的業主沒有完全確立有償服務的觀念,沒有完全確立履行合同約定義務的觀念。

政府對物業管理的監督管理不到位。

政府作為市場經濟的宏觀調控者,對物業管理市場的持續健康發展有著不可推卸的責任。河北省物業管理行業得不到有效的發展,與其管理不善,監督不到位有著直接的關系。例如目前河北省的物業服務企業的水平參差不齊,業主的合法權益得不到保護等等這些簡單的問題,河北省房地產行政管理部門相關部門沒有及時地解決處理,是其監督管理不到位的明顯表現。

提升住宅小區物業管理水平的對策

(一)以誠取信,提供專業、規范、細致、周到的服務。物業管理行業的服務性質需要以誠信為根本。對于物業公司,不僅要以誠信為基礎,還要將這種誠心以提供專業、規范、細致、周到的服務表現出來。針對目前業主對于物業管理服務的滿意率較低的情況,物業管理行業中要積極推行行業標準和質量體系認證活動,使物業管理企業便于進行市場定位,以專業、規范的管理與服務,得到廣大業主和社會的認可,并積極爭優創優,加強企業間的有益競爭,為業主提供更高品質的服務產品。同時行業標準也能增強社會各界對于物業管理工作的監督力度,以此來保證行業的健康發展。

(二)建立學習型組織,實施人才戰略。企業要發展,人才是關鍵。企業要想長足發展,必須要解決人才問題,實施人力資源戰略。

1人員招聘方面。物業管理企業可以聯合高校,一方面積極選聘高校專業畢業生;另一方面,為學生提供實習基地,促進物業管理教學理論與實際的相結合,惟盡快實現物業管理行業的理論研究水平的提高和解決物業管理企業對于人才的渴求問題上達到雙贏。

2員工培訓方面。抓好物業人員培訓工作。一是抓好上崗前的培訓。按照建設部《關于實行物業管理企業經理、部門經理、管理員崗位培訓持證上崗制度的通知》的要求,對各類人員進行培訓,經考核合格持證上崗。二是抓好專題培訓。根據管理人員的實際情況和工作需要,定期或不定期對在職人員進行專業培訓,使員工技能不斷提高。三是派出人員到先進物業管理企業代職或跟班學習,把先進思想、先進工作經驗、先進科學技術學到手,取人之長,補己之短。

(三)處理好服務收費問題。物業管理公司要從自身經營角度多找原因和方法,應從滿足不同類型的服務需求出發,完善物業管理服務收費機制。一是要明確物業管理服務收費的定價原則、定價方式和價格構成,明碼標價,根據物業管理服務內容、服務質量,制定普通住宅的收費指導標準,方便消費者根據自己的消費水平選擇確定相應的物業管理服務努力提供專業、規范、優質的服務,令廣大業主認可接受,更多的人自會心甘情愿地繳費。二是積極利用現有條件并努力創造條件,搞好多種經營,實現以業養業,以彌補目前住宅類物業管理保本、微利的不利形勢,為員工收入和企業發展準備“糧草”。三是充分利用雙向選擇的市場機制,必要時勇于合理退出。四是組織小區業主進行物業管理普法學習,積極聯合業委會協助進行繳費監督。

(四)大膽創新,尋求特點,樹立品牌。目前物業管理概念已發展成為“清潔、綠化、保安、智能化、信息化、文化服務、休閑娛樂、社區經濟”的現代化綜合體。物業管理企業應從上到下,改變“混日經營”的思想,變被動為主動,積極尋求自己的經營特色,在市場上樹立自己的品牌,提高知名度,從而提高市場占有率。物業管理企業實施品牌戰略,首先必須充分了解自己的行業特色和行業環境,其次必須動態地分析自身所在行業中的位置,制定出符合自身特色的品牌。SWOT分析、全面質量管理的‘,PDCA”循環法這些先進的管理思想都可以被吸收進來。FM(FacilitvManage-ment)物業管理模式是物業管理單位參與建設的全過程:既管開發、建設,又管使用和維修。這種管理模式在我國還很罕見,但在發達國家已經非常成熟,這就要求物業管理超前介入。物業管理企業只有緊跟市場變化,借助源源不斷的創新所產生的動力,圍繞顧客的需求,不斷進步改善,才能使品牌之樹常青。

加強前期物業管理。

前期物業服務合同一般由建設單位和物業管理企業來簽訂,因此要規范前期物業管理招投標活動。對達到一定規模的住宅物業,建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施前期物業管理;對規模較小的住宅物業可以采用協議方式選聘物業管理企業;其它類型的物業,鼓勵建設單位通過招投標方式選聘物業管理企業,按照《條例》等有關規定,加強監督,依法維護招標投標當事人的合法權益。要根據物業管理活動的特點,降低招標投標成本,減輕業主負擔。要逐步推進建設單位和物業管理分業經營,使物業管理企業真正成為獨立承擔民事責任的企業法人,實施全面專業化管理。要進一步加強建設與物業管理的銜接,加強對建設單位履行法定義務情況的監督。

作者：竭紅云宋薇單位：河北廣播電視大學河北金融學院