房屋拆遷利益范文

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摘要：從當前城市房屋拆遷過程中被拆遷人利益受到損害這一現(xiàn)象出發(fā)，探尋了被拆遷人利益受損的根源，并提出了解決新問題的相關(guān)策略和建議。

關(guān)鍵字：城市房屋拆遷；利益；傾向

隨著我國城市化進程日益加快，房屋拆遷已成為城市建設(shè)和發(fā)展的重要活動，而由此也引發(fā)了大量商業(yè)糾紛和社會沖突。一方面，被拆遷人出于種種考慮不愿意搬遷，或者要求獲得更為合理的補償；另一方面，政府則要求按照自己的藍圖建設(shè)更為美好的城市。從而，整個城市房屋拆遷過程演化成被拆遷人和城市政府、開發(fā)商的一種博弈行為，都希望從中獲得盡可能多的利益，從而使其偏好獲得最大的滿足，。

一、目前城市房屋拆遷中的利益傾向

1、拆遷補償評估方法不利于被拆遷人

按照《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，被拆遷房屋價格評估的具體辦法由省、自治區(qū)和直轄市人民政府制定。在具體實施過程中，目前通行的城市房屋拆遷評估辦法是摘要：房屋重置價加上區(qū)位基準價格，即房屋的建筑成本加上土地的基準價格（基準地價）。

從被拆遷房屋價格評估的內(nèi)容來看，其方法為重置成本法，被拆遷人最后得到的補償價格是重置成本價。但是，被拆遷人為了尋找新的住房，必須利用這筆補償款在商品房市場上按照現(xiàn)行市價購買新的住房，這既包括房屋的建筑成本和土地和配套設(shè)施分攤的成本，也包括房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤和各種稅費。在房地產(chǎn)市場上，對于同一標的物，現(xiàn)行市價法評估價格將遠大于重置成本法評估的價格。因此，按照現(xiàn)行的評估方法，被拆遷人的利益必然受到損害。

2、拆遷補償評估機構(gòu)的選擇不利于被拆遷人

目前，在城市房屋拆遷過程中，房屋評估機構(gòu)通常由拆遷人指定。這些評估機構(gòu)因和委托人存在著利益關(guān)系，在缺乏嚴密的市場監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。評估機構(gòu)為了迎合拆遷人的要求，故意壓低被拆遷人房屋的評估價格，損害被拆遷人的利益。對具有公益性質(zhì)的道路、管道等項目的拆遷，因政府相關(guān)部門不恰當?shù)男姓深A，往往不按照房屋實際價值進行評估，出具的評估報告帶有濃厚的行政干預行為色彩，和法律規(guī)定不符。

3、強制拆遷時有發(fā)生

眾所周知近年來，由于我國家法律法規(guī)的不完善，政府在城市建設(shè)非凡是大量的商業(yè)征用地審批、實施拆遷作業(yè)中大包大攬，有的地方為了順利拆遷甚至動用警力，強制執(zhí)行。由此引起的政府和拆遷人的矛盾可以說已經(jīng)成為帶有普遍性的社會新問題，比較典型的就是湖南嘉禾縣商貿(mào)城建設(shè)拆遷。

二、目前城市房屋拆遷中利益傾向的根源分析

1、在相關(guān)法規(guī)中被拆遷人處于弱勢地位

拆遷人和被拆遷人在拆遷過程中應(yīng)該是平等的民事主體，法律在對雙方權(quán)利、義務(wù)的設(shè)

定以及違法行為的制裁應(yīng)具有平等性，但實際上卻不是這樣。

根據(jù)《條例》第16條“拆遷人、被拆遷人和房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。”

仔細分析，此條例很大的一個缺陷就是規(guī)定強制拆遷合法化，在法院未作出裁決之前，可以依法先行剝奪被拆遷人的房屋使用權(quán)和所有權(quán)。它首先給被拆遷人定下的基調(diào)就是不論怎么折騰，房子肯定是要拆的，被拆遷人所能夠做的就是努力的獲得更多的補償；在房子拆遷和否這個對于被拆遷人來說意義重大的新問題上，被拆遷人是沒有發(fā)言權(quán)的，先不說被拆遷人的權(quán)益是否受到了侵害，一開始他們的權(quán)益肯定是沒有受到保障。即使是被拆遷人為了維護自己的權(quán)益，向房屋拆遷管理部門、人民法院提出申請或訴訟，在制度不健全、受到政府有關(guān)部門或當事人強勢干預的情況下，政府的房屋拆遷管理部門和人民法院是否能夠進行客觀公正的判定也存在新問題。

根據(jù)《條例》第24條“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”新問題的焦點在于“市場評估價格”，房地產(chǎn)市場評估方法有很多種，目前各地方通常采用的是重置法（其不合理性前文已有論述）。其實，無論采取何種市場評估方法，其得出來的價格都不會是市場價值。從相關(guān)經(jīng)濟學知識知道，市場價值的形成需要相應(yīng)的市場前提摘要：買方和賣方均完全出于自愿；具有適當?shù)钠陂g完成交易，而不是急于出售或急于購買。在房屋拆遷過程中，由于被拆遷人一般為非自愿，而且拆遷還受到一定期限的限制，這和一般意義上的買賣交易存在著本質(zhì)上的不同。雖然拆遷人會對被拆遷人給予補償，但在被拆遷人失去了“堅持不拆遷”的交易底線的時候，交易心理上已完全處于劣勢，所能得到的補償完全掌控在拆遷人手中，無論是質(zhì)和量都沒辦法和市場價格相提并論。

2、城市政府在拆遷過程中的“雙重角色”互相支撐

根據(jù)目前的憲法，城市土地都屬于國家所有，從技術(shù)角度考慮，實際上是由城市政府代行這種所有者權(quán)利。因此，政府在出于公共利益需要而征收土地的時候，實際上扮演著兩個角色摘要：一方面，政府是土地所有權(quán)之人，而該土地上的居住者，僅僅擁有使用權(quán)；另一方面，政府又是公共利益的代表者。

這兩個角色合二為一，互相支撐。政府作為公共利益的代表者，為了政府認定的公共利益而決定拆遷，同時政府又是土地所有權(quán)之者，那么，政府自然可以想什么時候拆遷就什么時候拆遷，想什么時候收回居民的土地就可以什么時候收回，因為土地本來就是政府所有的。另一方面，政府又是公共利益的代表者，作為土地臨時使用者的被拆遷人，你假如不從政府所擁有的處于拆遷范圍的國有土地上搬走，不僅侵犯了政府作為國有土地所有權(quán)人的權(quán)利，而且也損害了公共利益；而政府所擁有的強制力，為了捍衛(wèi)國家對于土地的所有權(quán)，更為了公共利益，當然可以在必要的時候使用強制手段。如此，土地權(quán)利和政府的權(quán)力結(jié)合在一起，使得拆遷戶從一開始就處于絕對弱勢地位。

正是這種制度“短路”，導致地方政府有能力、也有意志不顧拆遷戶的意愿而進行拆遷，盡管已引起民眾不滿，卻仍然以為自己的行為是完全正當?shù)摹Ｒ鉀Q這一新問題，首先應(yīng)當區(qū)分政府在城市房屋拆遷過程中的兩個角色摘要：作為國有土地所有權(quán)者的角色，和公共利益代表者的角色。地方政府當然代表、并應(yīng)當追求城市的公共利益，但是，城市國有土地的所有權(quán)，究竟由誰代表、如何行使，卻似乎值得反思。至少目前由城市政府來代表，存在嚴重利益沖突。

三、解決新問題的建議

1、完善《條例》

法律的基本原則應(yīng)該是保護弱者，而不是維護強者的利益。保護私有財產(chǎn)、保護人權(quán)的條款已經(jīng)寫入了《中華人民共和國憲法》，《條例》卻是更多的考慮拆遷實施方便，而忽略了對被拆遷人的利益的保護。一方面要改變房屋價格評估機構(gòu)委托方式，評估機構(gòu)應(yīng)該由被拆遷人委托；另一方面，要改變房屋價格評估方法，采用市場比較法進行評估。同時，要明確對違規(guī)拆遷和強制拆遷的處罰辦法。

2、政府退出開發(fā)性和商業(yè)性的拆遷

對于開發(fā)性和商業(yè)性房屋拆遷，政府完全可以不參和、不介入，由開發(fā)商和被拆遷人協(xié)商拆遷相關(guān)事宜，按照市場化模式操作，自行拆遷或委托具有房屋拆遷資格的單位拆遷。這樣，政府能夠從大量具體的拆遷事務(wù)中解脫出來，對整個房屋拆遷過程進行有效的監(jiān)督和管理，做好專職“裁判”員角色，這對于進一步轉(zhuǎn)變政府職能和維護政府形象來說，也具有重要的意義。

3、政府對公益性拆遷實行“恩恤津貼”制度

城市政府因為公共利益即全體城市市民的利益而進行拆遷，這原本是沒有新問題的。但對于被拆遷人來說，卻要因為公共利益的改善而獨自承受相應(yīng)的利益損失（精神損失是肯定的，物質(zhì)損失前文已有論述），則顯得有些不公平。在我國實行計劃經(jīng)濟時期，政府強調(diào)公共利益優(yōu)先于個體利益。如今，雖然國家經(jīng)濟體制正在向市場經(jīng)濟邁進，但是，“公共利益優(yōu)先”的理念對中國社會的影響仍然非常深刻。可以說，民眾對公共利益存在一種天然的敬畏心理。而某些城市政府正是利用公眾對政府的信任和敬畏，動輒以公共利益為由對城市房屋進行拆遷，卻拖欠提供補償或補償過低，以犧牲被拆遷人的利益為代價來推動城市的發(fā)發(fā)展，由此導致公共利益泛化。

為了正確處理政府和被拆遷人的財產(chǎn)關(guān)系，以及防止公權(quán)侵犯個體利益，除了按照《條例》對被拆遷人進行補償外，政府還應(yīng)該對被拆遷人實行恩恤津貼，即政府額外對被拆遷人進行一定的補貼，在一定程度上也是表現(xiàn)政府在組織公益性拆遷時對于擾民的“歉疚”。補貼辦法可以按戶補貼，戶補貼數(shù)額=戶常住人口*當?shù)?年人平均生活費用。如此，一方面加大政府組織公益性拆遷的補償壓力，使其作出決策時候參和更多的理性，更好的促進土地集約利用；另一方面也可以使被拆遷者獲得更大的滿足，感受到政府的關(guān)懷，在保持社會穩(wěn)定的同時,使得建設(shè)項目能夠順利的進行。