住房保險論文范文

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第1篇

我國現在擬采用住宅等級評級制度，消費者可以從住宅工程的保險等級中了解該工程的實際質量，以此決定自己的消費意向，這樣就迫使建設單位必須重視住宅工程的實際質量，以此獲得高等級的質量評級，來提升自身品牌，吸引更多的消費者。減輕施工單位經濟壓力從而提高施工水平。采用住宅工程質量保險，其保險評級制度也包括對施工單位施工質量的評級，這樣就能促使施工單位努力提升自身水平，承接建造高信用等級和保險等級的工程，從而從根本上提高住宅工程的質量。與此同時，我國目前工程承包合同中總工程款的3%~5%左右通常會以工程質量保證金的名目被建設單位預留，作為工程在質量保修期內的工程維修費用。合同規定，工程質量保修期結束后，建設單位應將保修金余款返還給施工單位，但實際情況卻是大多數建設單位都會想盡辦法不予支付該部分余款。因此，施工單位會從工程其他部位“擠”出該部分應得利潤，這樣會對住宅工程質量帶來危害。采用住宅工程保險制度，由保險公司承擔對工程完工后的質量缺陷保險，就可以從一定程度上減少質量保證金的數額，使得施工單位可以獲得應有利潤，從而減少工程中的偷工減料，提高住宅工程的質量。使用階段住宅工程質量問題得到有效解決。住宅工程不同于其他商品，其存續時間最少為50~70年。我國《房屋建筑工程質量保修辦法》第7條有關于我國房屋建筑工程最低保修期的規定，對建設單位、施工單位等參建主體有著存續時間上的高要求，但是目前自由競爭的建筑市場并不穩定，規模較小的房地產開發企業或勘察、設計、施工、監理企業隨時都有可能退出住宅市場，一旦若干年后其建設的住宅工程出現質量問題將得不到應有的修復，住宅工程使用者的利益無法獲得穩定保障。采用住宅工程質量保險制度可以有效解決這一問題，由保險公司代替建設單位和施工單位等承擔住宅工程的質量保修責任。在我國現行體制下，保險行業的規范、存續、進退出機制遠高于建筑行業，當出現住宅工程質量問題時，保險公司的償付與處理能力能夠保障住宅工程獲得有效的資金處理其質量問題，從而保障住宅工程在使用階段也能夠得到有效的質量維護。

我國住宅工程質量保險實施的總體設想

實行住宅工程質量保險要有法律、制度、信用、社會等多維度特定環境的支持，參考國際經驗結合我國實際體制情況，可首先確定住宅工程質量保險的正式法律地位，以法律為基礎保障逐步引導推進其他環境的建立，促進我國住宅工程質量保險制度快速健康的發展。在此基礎上，逐步健全住宅工程保險體系，包括信用評價體系的建立，工程質量檢測專業機構的設立，住宅質量性能認證辦法的完善，以及保險費率等級劃分方案的確定等。完善住宅工程質量保險體系后，就可以確立一套完整的《住宅工程質量保險試行辦法》。選取有代表性的城市，包括如北京、上海、深圳等國內一線城市，武漢、長沙等中部二線城市，重慶、西安等西部二線城市，及某些三線城市，開展全國試點工作?？偨Y《住宅工程質量保險試行辦法》的優缺點，進一步分析住宅質量性能認證等級劃分標準、投保匯率確認辦法，以及監理與保險聯合機制是否行之有效等具體實施項目。根據推行結果研究完善最終《住宅工程質量保險》條例并在全國范圍內推行，成為我國的住宅工程質量保險強制條例。完善我國住宅工程質量監管體系，形成保險業對建筑業監管、質保的雙行業滲透，形成對我國住宅工程質量保險業的保障，推動我國住宅工程行業規范、有序的發展。

第2篇

（一）住房公積金貸款對低收入家庭幫助有限

房改以后，中國房地產市場全面推進了市場化改革，在市場化運作下，房價出現了持續快速上漲的情況。這種情況下，大多數低收入群體由于收入低，難以付齊首付款，對于公積金因此也難以使用。相反的情況，高收入者則能充分利用住房公積金進行購房。實際上，公積金演變成低收入者繳納，高收入者使用的尷尬局面。同時，在公積金貸款政策上，存在著傾斜高收入者的問題，現行的貸款制度，貸款數額與公積金繳納數額成正比，高低收入者在公積金貸款額之間形成了巨大的差距，較少地享受到住房公積金的政策性低息貸款的好處。

（二）住房公積金覆蓋面沒有惠及大眾

從目前的住房公積金覆蓋來看，存在著覆蓋率低的問題。其主要覆蓋面集中效益較好的壟斷行業、大型國有企業、股份制企業和行政事業等單位，這些單位的職工大多為高收入者。在國有企業轉制過程中產生的大量下崗員工，私營企業合同工、個體經營戶、農民工、自由職業者等卻沒有涵蓋進來。據資料顯示，截止到2007年末，我國住房公積金的繳存人數為7187.91萬人，與全國幾億的在崗員工基數相比較，覆蓋率仍然很低，最需要得到住房保障的人群沒有受益。

（三）繳存基數和提取政策不夠科學合理

在繳存基數上，目前的政策上，對繳存基數沒有合理明確的界定，主要以繳納者的工資基數為參照，同時制度只規定繳存公積金的基數上限，并沒有限定下限，這種制度導致了低收入職工的公積金繳存額明顯偏低的問題，進而導致公積金分配的不合理。在一些效益一般的單位，職工公積金繳納數額不足百元，而效益較好的單位，繳納數額則高達千元以上。在公積金提取上，目前的政策上，繳納物業管理費、支付房租、家庭裝修等住房消費不能夠提取使用公積金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一筆較大的開支，但由于公積金不能使用,只得望房興嘆。

二、住房公積金如何幫助低收入家庭解決住房困難思考

（一）強化貸款政策對低收入家庭的傾斜力度

結合低收入者的實際困難，應對現有貸款政策從低收入者貸款政策制定和首付比例調整等方面進行調整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者貸款政策制定，就是在低收入家庭購房時，提供貼息貸款，住房公積金管理中心向購房者發放一定的利息補貼，減輕低收入者的還款壓力。首付比例調整，針對首付往往是低收入者購房的主要制約因素的情況，在政策上應進行相應的調整，按照低收入者的具體收入情況，劃分相應的等級，針對不同的等級設定不同的貸款利率和貸款額度，扶持低收入群體購房。

（二）擴大住房公積金的覆蓋面

在政策上，要強制推行住房公積金繳納制度，將民營企業、外資企業等全面納入住房公積金繳納范疇，使個體小企業職工、困難企業職工、個體經營者以及農民工享受這一政策，同時應加強監管，對各單位住房公積金建立情況進行考核，提高人們享有住房公積金權益的意識，擴大覆蓋面，對不建立住房公積金制度的企業單位，加大處罰力度，確保實施。在機制創新上，可以探索住宅儲蓄機制建立，對于沒有條件繳納住房公積金的低收入者，在政策上參照住房公積金的貸款和首付等政策，通過個人自愿建立住宅儲蓄賬戶的方式，彌補公積金的不足，進一步擴大覆蓋面，扶持低收入群體。

（三）完善公積金繳納基數和提取辦法

在公積金繳納基數上，公積金管理部門應進行合理測算，對低收入者的公積金的繳納最低金額進行明確規定，規范公積金繳存，同時限制并降低高收入者的繳存上限，障其權益。在公積金提取上，在辦法上應允許低收入群體提取住房公積金用于物業管理費、房租、住房維修等住房消費，提高低收入群體對住房公積金的使用率。對于生活確實困難的低收入者，可以進行人性化管理，在取得相關證明的情況下，允許其提取公積金用于其日常生活支出。

第3篇

本文所說的住房反向抵押養老保險是面向擁有自有產權住房的老年人的一種融資性壽險產品，目的在于增加住房產權擁有人的收入，避免其退休后的生活質量出現大幅下降的情況。住房反向抵押養老保險是由保險公司提供的保險形式的住房反向抵押養老保險。房屋產權所有者通過某種制度設計把房屋抵押給保險公司，后者對房屋進行綜合評估后，將住房產權擁有人的房產價值在其有生之年內提前折現，定期向房屋所有人發放固定金額的養老金，房屋所有人在獲得現金的同時，繼續擁有房屋的居住權。待房屋所有人去世后，保險公司獲得房屋的產權，對該房產進行銷售、出租或者拍賣，將所得用來償還貸款本息后，剩余部分按約定比例返還其家人。簡稱為“以房養老”保險模式。

2我國城鎮居民養老面臨的資金困境

我國已成為世界上老年人口最多的國家，人口老齡化程度迅速加快。2010年11月第六次全國人口普查數據顯示，我國60歲以上老年人口達到了1.78億人，占總人口比例為13.26%;65歲以上人口超過1.19億人，占總人口的8.87%。我國于2000年即已進入老齡化社會。我國將于2020年達到2.43億老年人，2025年將突破3億老年人。從大多數國家的發展經驗來看，老年人貧困化程度高于其他年齡段，需要適當的政策進行干預和調節。隨著人口老齡化的加速，全體人口中貧困人口的比例也將隨之提高，因此老年人養老資金缺乏問題已經顯現，并將在今后變得更加嚴峻。另外，根據建設部有關數據顯示，我國城鎮90%以上的退休老年人擁有自己的住房，但其中有兩個數據值得我們注意:一個是空巢老人家庭占30%，一個是獨居老人超過了37%。這些老年人每戶的平均住房面積是70平方米。這部分老年人空守著房子，拿著微薄的養老金，生活艱難?！耙苑筐B老”保險模式就是為這些老年人的制度設計，房產將成為他們的養老保障。房產既是前半生的居室，又是后半生的養老保障。參加住房反向抵押保險制度的養老模式，能為參保的老年人盤活房產價值，大幅提高退休后的收入，解除經濟顧慮，有利于保持社會穩定和社會尊重。尤其在實行遺產稅后，可以成為合法避稅的途徑。

3反向抵押養老保險的經濟學分析

反向抵押養老保險的理論依據主要由以下兩個理論構成:原理一是貨幣的時間價值論，是指貨幣隨著時間的推移而發生的增值，它也可被看作資金的使用成本。保險公司作為資金的供給方，需在按期支付給投保人資金過程完成后保證一定的利潤水平。保險公司通過專業評估，根據現行利率、預期利率的波動以及房屋的增值、折舊的因素，計算出抵押房屋的現值;然后根據資金供給時間、預期利率、通貨膨脹率、房屋預期增值等相關數據，貼現得出每期應該支付的金額。原理二是生命周期假說①。理性的消費者會根據效用最大化的原則使用一生的收入，合理的安排一生的消費與儲蓄，使一生中的收入等于消費。一般人在跨入老年后通常沒有收入或收入大幅減少，需要以工作期累積的養老金和儲蓄來保障其養老的需求。在現行的社會養老保險制度下，社會養老保險只能作為基本養老保障，不能維持其退休前的生活水平。為滿足多樣化的養老需求，需要社會提供某種適當的制度安排，保障退休后平滑消費的實現。在現有情況下，房屋的剩余壽命長于老年人的預期余命，反向抵押養老保險可以實現將房屋價值在一定時間內以現金流的形式變現，滿足老年人退休后的平滑消費需求。本文通過一個簡化的公式來計算以按年給付終身年金的方式，為老年人可能帶來的收益。f(m)=Vc+Ve－PI－MCL－C式中:m———老年人的“年給付金額”;Vc———老年人抵押房屋的“當期有效保險價值”;Ve———老年人抵押房屋的“增值預測值”;PI———需要扣除掉的“預付利息”;MC———營銷費用，包括傭金、律師費等;L———老年人當期年齡的“平均余命”;C———保單存續期間每年的物業費、房產保險或房產稅等其他稅費。以現年70歲的男性為例，擁有自有產權房屋一套，房屋面積為120平方米，經估算有效保險價值為500萬元。該房產預計增值30%，扣除預付利息35%，實際給付計價總額為422.5萬。本文采用2000—2003年中國人壽保險業生命表作為數據來源，平均壽命為84.8歲，給付年限為14.8年，每年給付金為28.5萬元人民幣，每月給付金額為2.38萬元人民幣。

4保險公司所面臨的風險和機遇

4.1高房價下的房地產資產泡沫風險

中國的房地產市場發展迅猛，房地產價格不斷攀升，房地產泡沫問題不容忽視。根據其周期性的特點，在反向抵押養老保險這一過程中，房地產市場趨勢向上時，房產具有保值增值作用，保險投保人的利益受到損失;房地產市場趨勢向下、甚至泡沫破裂時，保險公司將面臨嚴峻的風險。

4.2利率和通貨膨脹率的風險

在長期的經濟發展過程之中，利率的調整和通貨膨脹率的變化是不可避免的。反向抵押養老保險產品具有長期性和數額大的特點，利率和通脹率作為影響反向抵押養老保險產品的重要參數，直接影響反向抵押養老保險支付的結果，影響保險公司反向抵押養老保險業務的盈虧。

4.3長壽風險

反向抵押養老保險通過確定老年人的預期余命計算養老金的給付金額。長壽風險是指由于老年人的實際壽命高于預期余命所帶來的風險。雖然壽險公司的生命表具有較高的參考價值，但是隨著生活水平和醫療水平的提高，人類的壽命延長是必然趨勢，這將導致養老金的給付總額大于房產價值，保險公司將承擔損失。

4.4房屋土地使用權問題不明確

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，我國居住用地的土地使用權出讓最高年限為70年，但多數住宅的使用年限不足70年。雖然我國《物權法》第149條規定:“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”但如何續期，有償還是無償，《物權法》沒有明確規定。如果抵押房產的剩余土地使用年限小于反向抵押養老保險的期限，土地續期、抵押物是否需要變更問題會增加保險公司反向抵押養老保險業務的運營成本。在另一方面，保險公司同樣面臨著巨大的機遇。反向抵押養老保險將為保險公司打開數十萬億資金的市場。中國老年人與“準老年人”房產多、價值大，現值約60萬億元。保險公司不但可與房產所有人共同分享房產增值部分，更可以對入保老年人開展多項增值服務，包括醫療保險、護理保險、委托理財等。

5實施反向抵押養老保險的政策建議