房地產開發前期市場調研范文

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第1篇

關鍵詞 房地產開發 市場調研 營銷策劃

中圖分類號：G421 文獻標識碼：A

1課程教學現狀

1.1課程目的和任務

通過本課程的學習，使學生系統的掌握房地產開發業務中的各種知識與技能，熟練房地產開發流程，并能完成某些房地產市場調研報告撰寫，為今后從事房地產市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發等工作奠定基礎。

1.2課程教學內容

包括房地產開發的程序與管理、房地產市場及其運行規律、房地產市場調查與市場分析、房地產開發項目策劃、房地產開發項目可行性研究、房地產開發的建設過程以及房地產市場營銷等。

1.3課程教學方法

理論部分主要采用講授法和案例分析法，實踐部分要求學生開展實地調研，進行問卷設計和方案組織，并將采集信息和數據通過EXCLE等軟件進行分析，根據分析結果撰寫市場調研報告和項目策劃報告等。

2《房地產開發》課程教學過程存在的問題

（1）不同學科知識綜合運用程度高。房地產開發過程涉及方方面面的專業知識，所以課程的相關學習需要其他學科和專業課程的支持。比如市場調研報告的撰寫需要運用應用文寫作的相關知識；市場調研的方法和結果分析則涉及較多的統計學相關知識；項目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學科知識予以輔助。

（2）實訓項目缺少“真題真做”。由于學生尚未參加任何具體房地產項目，對房地產市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項目聯系，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出，策劃方案不具備可實施性。

（3）課程講解未能及時融入區域房地產市場的實時信息。房地產市場資料收集是開展市場調研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習往往忽略了此塊內容。

3規范和完善《房地產開發》教學市場化的措施

本門課程教學要以能夠促進學生以熟悉市場動態、進行市場分析、了解實際的開發流程，為具體的房地產開發項目分析市場價值為落腳點。為了規避過去教學過程中存在問題，將課程教學內容與市場緊密結合，建議在以后的教學過程中采用以下教學方法。具體如下：

（1）夯實專業基礎知識。建議給學生增設經濟學、財務分析、市場營銷等選修課程，從而讓學生掌握價值規律、因子分析、財務報表編制和財務分析、STP營銷等的相關知識與方法，幫助學生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內容和方法。

（2）結合某一房地產項目的開發過程開展實地調研的情境教育。學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：

①和某一房地產開發公司或者公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過與公司營銷人員座談，了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容，促進學生在實地調研過程中形成對項目規模、市場狀況、工程進度、營銷推廣等方面的基本認知。

②由學生分組組建市場調研小組，自行安排角色分別完成市場調查、資料收集、數據分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向學生進行任務，包括項目開發定位、項目規劃設計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學生根據項目實際情況編制調查問卷、進行市場調研并撰寫報告，教師定期檢查進度，根據工作完成情況給予相應的平時成績。

③各小組調研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗學生對房地產市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學生反思工作過程，汲取他人優點，以便開展下一次的再實踐和再認知。

（3）規范學生學習方法

①課程開始之初就布置學生以小組為單位對本地的房地產市場按片區“跑盤”的作業。每周課程開始前5-10分鐘隨機詢問學生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學生積極關注房地產市場動向，熟悉本地的房地產樓盤分布及在建在售項目。

②通過安排一整學期的資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，《房地產開發》課程與市場化結合的教學方法探討還需要在充分實踐的基礎上，進一步細化和完善教學過程組織和教學方法的選用。結合情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量，讓理論知識服務于將來的工作實踐。

參考文獻

第2篇

Wang Chen； Jing Jin

（①江蘇國信象山地產有限公司，南京 210000；②南京建設發展集團有限公司，南京 210000）

（①Jiangsu Guoxin Xiangshan Real Estate Co.，Ltd.，Nanjing 210000，China；②Nanjing Urban Construction & Development Co.，Nanjing 210000，China）

摘要： 房地產前期定位策劃作為房地產策劃的核心內容之一，在理論和實踐中都得到了一定的發展。目前，隨著房地產市場從擴張型向精細型轉變過程中，對成本控制的作用越來越明顯，本文在理論研究的基礎上，對重視項目前期定位策劃的成本進行了研究。

Abstract: Location planning of real estate in the earlier stage as one of the core contents of a real estate planning has developed in both theory and practice. At present, along with the change of the real estate market from extensive to intensive, its role in cost control is more and more apparent. Based on theoretical research, this paper studies about paying attention to the cost of pre-project location planning.

關鍵詞： 成本控制 項目前期定位 成本研究

Key words: cost control；pre-project positioning；cost studies

中圖分類號：TU723.3文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）32-0073-01

0引言

在我國經濟飛速增長和城市化步伐的加快現狀下，房地產業的發展取得了前所未有提升，房地產行業已成為國民經濟的重要產業部門之，近十年來，中國被置入上市公司的房地產越來越多。房地產是相關產業鏈長，關聯度高的一個行業，與各種行業都有著較高的關聯，房地產行業也在很大程度上促進著社會經濟的持續穩定增長。在房地產業高速發展的同時，房地產策劃伴隨著房地產業的繁榮也取得了長足的發展。房地產前期定位策劃作為房地產咨詢行業的重要業務，對于房地產業健康發展起到了積極的意義。面對房地產市場的競爭加劇，通過項目前期定位策劃，可以使房地產成本控制從源頭做起，有利于幫助房地產企業科學的決策，進而增強房地產企業的競爭能力。基于此，本文在理論闡述的基礎上，對項目前期定位策劃的成本進行了研究，以期共同商榷。

1項目成本控制概念

項目成本控制是指在項目實施過程中盡量使項目實際發生的成本控制在項目預算范圍之內的一項項目管理工作。一般來說項目的成本控制主要包括了事前控制、事中控制與事后控制。事前控制也既是一種成本預算的方法，通過事前的預算將成本開支情況進行事前的規劃，以指導房地產企業的成本開支活動。而事中成本控制也既房地產企業成本的運營控制，是指房地產企業在實際開發中對成本的管理與控制，通過對各項生產經營活動按照一定的原則進行控制，以使事前預算成本可以落實。事后成本控制也既糾正控制，是指對房地產企業實際的成本開支情況進行監督檢查，以發現偏差，進行及時的糾正，以指導和修正下一年度的房地產預算成本的制定。成本的發生和形成是一個動態的過程，這就決定了成本控制也應該是一個動態的過程。但一般來說，成本控制事前控制可以有效指導房地產企業的成本開支，確保企業能夠從源頭重視起來成本控制，以達到控制效應的最大化。

2房地產前期策劃的主要內容及作用

房地產前期策劃主要包括房地產市場調研、土地定位策劃、以及房地產產品策劃。房地產市場調研是房地產成本研究中的一個重要內容，也是前期策劃中的一個重要內容。通過前期的調研有助于獲得市場的銷售，項目建設材料以及人力成本等信息，為房地產開發提供詳實的參考信息。土地定位策劃是房地產開發的前提與基礎，由于近幾年來，房地產呈現開發過熱的局面，購置土地成本已經成本房地產企業開發的最主要成本，土地的儲備與競拍形式使得土地的獲得成本相對過去更高，開發商在獲得土地時肯定會更加謹慎，也更需要考慮相對成本的高低，同時還需要考慮資金回籠情況以及資金的利息成本高低等因素。房地產產品策劃從產品構建的各個方面進行研究，以提高客戶滿意度的目的，也是房地產企業一種讓渡價值的體現，通過產品建筑形象策劃，可以給客戶留下好的感覺，通過產品配套及其他策劃，可以提高客戶的滿意度，可以說房地產產品策劃雖然需要一些成本投入，但可以大幅度提高房地產企業的形象，進而能獲得好的銷售業績，是一種后曲成本。

3房地產項目前期定位策劃的成本研究

3.1 房地產市場調研成本研究做好市場材料及市場工藝價格的詢價是進行房地產市場調研的主要目的，現階段，由于土地拍賣價格的不斷提高，導致地價成本不斷攀升，工程材料費在房地產開發成本中明顯下降，但作為內部可以控制的成本，其成本的高低企業通過優化管理來實現不斷的降低。所以，進行房地產市場調研意義重大。房地產開發企業要關注機構公布的價格，與社會咨詢機構保持聯系。

3.2 土地定位策劃成本研究由于購置土地成本已經成本房地產企業開發的最主要成本，所以對土地定位策劃成本研究成為房地產項目前期定位策劃的最主要內容。每塊地可以生產的房地產產品都有無數可能性，這就導致平均開發成本的不同，在在特定的條件下，由于時間、市場走勢、開發公司操盤水平、資金準備情況等都會導致房地產企業土地的獲得成本不同。成本分析還需要結合地塊、區域和產品幾個方面展開。對地塊的分析包括地塊物理和文化屬性的分析和判斷，區域分析主要是根據在成熟區域找尋產品的差異化，在未成熟區域進行可行性產品的推斷，找尋解決問題的方法。

3.3 房地產產品策劃成本研究房地產產品策劃成本主要包括與項目規劃建設、產品銷售以及物業管理相關聯的成本，由于房地產產品策劃成本是一種潛性成本，其成本控制往往和數額的高低沒有直接關系。通過房地產產品策劃成本開支來提高企業形象，進而增加企業的銷售收入，在這種情況下，多開支成本費用往往是有利的，但房地產企業需要均衡成本收入比，以獲取最大的收益。項目建設規劃主要是在前期定位策劃中根據企業自身的資源條件，對項目建設的建設時序、工程招標采購以及工程管理方案等進行預先的安排。科學的項目建設規劃可以減少企業后續的開發成本，而不合理的項目建設規劃不但增加了后續的開發成本，甚至能導致一個開發項目的失敗，可見其成本投入的必要性。項目產品銷售成本主要是在前期定位策劃中考慮怎樣對產品的銷售進行預安排的問題，如果采用直銷形式可能要增加企業的前期宣傳推介費用，如果選擇代銷形式，又需要增加固定的代銷成本費用。所以，需要房地產企業在直銷成本費用和代銷成本費用之間進行收入成本比的均衡。物業管理前期介入是指物業公司在接管物業以前的項目可行性階段、建筑規劃方案設計、施工階段等就參與決策、制定出物業方案。

4結論

總之，在市場日益規范、競爭日趨激烈的背景下，解決房地產開發項目的成本控制問題是企業蓄積發展優勢的持久動力。只有從源頭控制做起，重視成本控制的全過程管理，才能不斷降低項目成本，在市場競爭中立于不敗之地。

參考文獻：

[1]鄒偉.房地產開發項目成本控制的關鍵階段[J].中國鄉鎮企業會計，施工技術，2006，（12）.

[2]任民主.價值工程在工程設計階段費用控制的應用[J].2010，（1）.

第3篇

關鍵詞：房地產；開發；可行性研究

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01

一、引言

著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。

二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題

（一）可行性研究缺乏完善理論指導

目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。

（二）可行性研究注重經驗分析

雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。

（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確

市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。

（四）先入為主進行開發

在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。

三、房地產開發項目可行性研究完善對策

在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：

（一）要嚴格房地產開發項目審批程序

在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。

（二）要重視市場調研

房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。

（三）要不斷更新經營理念

目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。

參考文獻：

[1]馬鑫.試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發,2008,6.