不動產(chǎn)基金投資范文
前言：我們精心挑選了數(shù)篇優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)基金投資文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發(fā)，助您在寫作的道路上更上一層樓。
第1篇
關(guān)鍵詞：保險資金 投資 不動產(chǎn)
一、引言
新《中華人民共和國保險法》(本文簡稱《保險法》)已于2009年10月1日正式實(shí)施，其中第106條規(guī)定了保險公司資金的運(yùn)用形式，在原《保險法》的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓寬了保險資金的運(yùn)用渠道，明確規(guī)定保險資金可以“投資不動產(chǎn)”。隨著這一規(guī)定的出臺，諸多媒體爭相報道，認(rèn)為將有近千億元保險資金進(jìn)入樓市，這對房地產(chǎn)行業(yè)是個重大利好：更有媒體紛紛預(yù)測保險資金對房地產(chǎn)市場的沖擊和對房價的影響。而實(shí)際上，《保險法》關(guān)于這一條款修訂的初衷只是要拓寬我國保險資金的投資渠道，增加投資收益，而不是鼓勵保險資金去炒房地產(chǎn)。但是。從目前大家對此事的關(guān)注看。顯然已經(jīng)誤讀了《保險法》的立法用意，公眾的注意力集中到了保險資金炒房地產(chǎn)這個讓人憂慮的話題，這和《保險法》的立法初衷相悖。
二、對保險資金投資不動產(chǎn)的正確理解
公眾對保險資金“投資不動產(chǎn)”的誤解主要是由于對“不動產(chǎn)”的范圍界定不清。保險資金投資不動產(chǎn)并非僅僅指對房地產(chǎn)的投資。它主要包括房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施兩類。并且，在2009年第一季度保監(jiān)會的新聞會上，保監(jiān)會新聞發(fā)言人明確表示，保險機(jī)構(gòu)投資不動產(chǎn)主要是購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體、商業(yè)物業(yè)等，保險機(jī)構(gòu)不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)，更不允許直接進(jìn)入樓市炒樓：對于保險資金投資不動產(chǎn)的正式啟動。還要等與之相配套的《保險資金投資不動產(chǎn)試點(diǎn)管理辦法》的正式出臺，之后才會逐步放開。
此外，從國際經(jīng)驗(yàn)來看。在我國保監(jiān)會明確的四個不動產(chǎn)投資領(lǐng)域中，商業(yè)物業(yè)是保險公司最為關(guān)注的不動產(chǎn)投資形態(tài)。這是因?yàn)閷Ρ扔趥€人住宅市場，商業(yè)物業(yè)主要針對企業(yè)等機(jī)構(gòu)客戶，一般規(guī)模較大。出租和出售均是以棟或?qū)訛閱挝唬芾硐鄬?。因此，對于資金量大的保險資金來說。投資商業(yè)物業(yè)更為適合。另外，商業(yè)物業(yè)投資回報率較為穩(wěn)定，一般較銀行存款、國債的回報率高，年收益率均在7％－8％之間，再加上回報周期長，這更加符合保險資金的投資定位。由此看來，我國保險資金對不動產(chǎn)的投資，也會主要以商業(yè)物業(yè)為主，不會沖擊或增溫房地產(chǎn)市場，特別是個人住宅市場。
三、保險資金投資不動產(chǎn)的積極意義
(一)拓寬了保險資金利潤來源
承保利潤和投資收益是保險業(yè)利潤的兩大主要來源，而保險資金投資方式單一和投資渠道狹窄一直是制約我國保險資金運(yùn)用的突出問題。由于投資渠道所限。目前國內(nèi)保險公司的投資收益一直在3％－4％左右徘徊。而據(jù)國外統(tǒng)計資料顯示，只有當(dāng)保險公司的資金年收益率在7％以上時，其經(jīng)營才能進(jìn)入良性發(fā)展軌道。因此，拓寬保險資金的投資范圍，開發(fā)收益率高的投資品種或渠道，是國內(nèi)保險業(yè)的重要工作。從國外經(jīng)驗(yàn)來看，不動產(chǎn)的投資收益雖遜于普通股，但比銀行存款和國債的回報率高，可見，新《保險法》允許保險資金投資不動產(chǎn)，恰恰適應(yīng)了提高保險投資收益率的需求，不僅豐富了保險資金的利潤來源，也為我國保險業(yè)早日和國際接軌奠定了基礎(chǔ)。
(二)是資產(chǎn)負(fù)債匹配的一個重要途徑
資產(chǎn)負(fù)債管理理論要求保險資金通過多種手段匹配，滿足安全性、流動性、盈利性三者的均衡。從目前來看，保險企業(yè)在總體上還缺乏與其負(fù)債相匹配的資產(chǎn)，在我國現(xiàn)有的投資品種中，除國債外，投資期限都比較短，不動產(chǎn)投資由于現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，適合作為中長期投資品種，有利于進(jìn)一步優(yōu)化保險資產(chǎn)負(fù)債匹配、促進(jìn)保險公司建立有效的投資組合，平滑投資收益，因此，可以成為一種匹配長期負(fù)債的新選擇。
(三)是對沖通脹的重要手段之一
目前我國保險資金投資的平均收益率在4％左右，這種收益水平較低，無法抵消通貨膨脹的影響。一般來說，投資大宗商品、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施年收益率可達(dá)7％－8％之間，可以有效對沖通貨膨脹。因此，在通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，保險資金投資自用辦公樓、廉租房、養(yǎng)老實(shí)體、商業(yè)物業(yè)等實(shí)物資產(chǎn)，不失為是對沖通脹的一種可行手段。
綜上所述，可以看到不動產(chǎn)投資對優(yōu)化保險資產(chǎn)配置有著積極影響，對保險企業(yè)分散風(fēng)險、改善資產(chǎn)組合收益都具有十分積極的意義。但我們也要清醒認(rèn)識到，投資渠道拓寬也意味著保險公司資金風(fēng)險的增加，即不動產(chǎn)投資也存在著流動性、地域及管理、信用和收益等方面的風(fēng)險，因此，監(jiān)管部門應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定保險資產(chǎn)在不動產(chǎn)投資方面的配置比例。以促進(jìn)我國保險業(yè)良性發(fā)展。
四、從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)看我國不動產(chǎn)投資的發(fā)展趨勢
新《保險法》允許我國保險資金投資不動產(chǎn)，這無疑給正在尋求更好投資效益的險資帶來了新的希望和機(jī)會。但我們也應(yīng)清醒的意識到，對于不動產(chǎn)這一全新的投資領(lǐng)域，機(jī)遇與風(fēng)險并存，我們只有在借鑒國外保險資金不動產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，吸取教訓(xùn)，才能實(shí)現(xiàn)我國保險業(yè)健康、良性的發(fā)展。
(一)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)
從國際經(jīng)驗(yàn)來看，保險資金投資的多樣化是總的發(fā)展趨勢，各發(fā)達(dá)國家均采用包括債券、股票、抵押貸款、不動產(chǎn)在內(nèi)的多種投資方式，從而穩(wěn)定了保險公司的經(jīng)營，進(jìn)一步為保險業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，由此看來。我國允許保險資金投資不動產(chǎn)也是大勢所趨。
由于保險公司的償付能力關(guān)系到眾多被保險人的長期權(quán)益。因此即使是在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家。保險公司的資金運(yùn)用也要受到保險監(jiān)管部門的限制。表一給出了部分國家規(guī)定的不動產(chǎn)投資的比例上限?？梢钥闯?，在美、德、日、韓等國家，保險公司投資于不動產(chǎn)的比例上限均不高于20％，且美國和德國僅為10％。各國對不動產(chǎn)投資比例上限的嚴(yán)格規(guī)定，在保證保險投資渠道多樣化的前提下，也很好地保證了保險資金運(yùn)用的安全性。
各國保險公司在進(jìn)行投資時，可根據(jù)自身的特點(diǎn)和需要選擇投資渠道和資金的組合方式，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)調(diào)整各方式的投資比例，以保證保險資金投資的安全性、流動性、收益性的原則。表2和表3分別給出了美國壽險公司、歐洲保險公司和日本壽險公司的保險資金對不動產(chǎn)的投資比例在不同年度的變化情況。由表中數(shù)據(jù)可以看出。美國壽險資金投資于不動產(chǎn)的比例逐年下降，從1992年的3.04％降至2007年的0.69％同樣，2002年瑞士再保險公司研究報告也顯示，歐洲保險公司用于不動產(chǎn)投資的保險資金比例也從1992年的9％逐年下降至2000年的5％：而到2007年，日本壽險公司投資于不動產(chǎn)的資產(chǎn)占總投資資產(chǎn)的比重從也1983年的6.1％降至3.3％。可見，在實(shí)務(wù)中，不論是美國、歐洲國家還是日本，保險公司對不動產(chǎn)的投資比例不但遠(yuǎn)沒有達(dá)到表1所示的政府監(jiān)管部門規(guī)定的投資上限，并且從總體來看，若干年來發(fā)達(dá)國家保險公司對不動產(chǎn)的投資都在呈明顯的下降趨勢。
發(fā)達(dá)國家投資不動產(chǎn)的資產(chǎn)比例較低并逐步下降可能是由兩個方面的原因?qū)е碌模浩湟皇遣粍赢a(chǎn)投資的周期長，投資額巨大，退出機(jī)制上受到制約，變現(xiàn)能力較差，導(dǎo)致資金具有一定流動性風(fēng)險：其二保險資金投資于不動產(chǎn)的投資收益要低于股票等渠道的投資收益，導(dǎo)致發(fā)達(dá)國家的保險公司一般是通過購買和持有更多的債券和股票，對不動產(chǎn)的直接投資需求反而降低；其三是在20世紀(jì)80年代，歐美國家監(jiān)管當(dāng)局都出臺了一些新的監(jiān)管規(guī)則，在一定程度上抑制了保險公司對不動產(chǎn)的需求：其四是保險業(yè)與不動產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)差距較大，保險和地產(chǎn)經(jīng)營問存在較大的跨行業(yè)管理難度，因而風(fēng)險較大。
第2篇
海外大型制藥公司和投資機(jī)構(gòu)的投資方向分析
醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是中國最具投資價值的產(chǎn)業(yè)之一。我國國民的醫(yī)療健康支出已成為繼食品支出、教育支出之后的第三大消費(fèi)支出，但醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例卻仍然很低，與發(fā)達(dá)國家相比還有很大差距，這給了投資者非常廣闊的發(fā)展空間。這是目前很多投資者看好醫(yī)藥行業(yè)的主要原因。同時，中國的醫(yī)藥企業(yè)本身也對資本有著較強(qiáng)的需求。
國外投資巨頭早已盯住了中國醫(yī)療領(lǐng)域的發(fā)展機(jī)會，中國投資機(jī)構(gòu)也開始躍躍欲試。目前一些投資者比如風(fēng)司早已在中國醫(yī)療市場布局，醫(yī)藥、醫(yī)療器械、醫(yī)療服務(wù)業(yè)都存在投資機(jī)會。另外，醫(yī)療保險和醫(yī)療IT是目前值得關(guān)注的領(lǐng)域。
2008年末，GE醫(yī)療集團(tuán)宣布與山東的新華醫(yī)療共同出資成立公司，新公司的主要任務(wù)是開發(fā)普及型醫(yī)療科技產(chǎn)品，重點(diǎn)開拓基礎(chǔ)醫(yī)療市場。之后，GE還宣布將加大中國農(nóng)村基礎(chǔ)醫(yī)療市場的投資規(guī)模。此前，飛利浦、西門子等企業(yè)也有類似計劃。
在醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域，國外風(fēng)投也頻頻涉足。作為中國健康醫(yī)療界迄今為止最大的一筆風(fēng)險投資，愛康國賓公司在2007年底獲得華登國際、美國中經(jīng)合集團(tuán)等6家全球知名投資機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略投資，共計2500萬美元。2008年，佳美口腔醫(yī)院連鎖管理有限責(zé)任公司日前獲得英國馬丁可利投資管理公司(Martin Currie investment Management Limited)和美國海納亞洲創(chuàng)投基金(SIG)聯(lián)合投資1000萬美元。
那么，資本市場對于中國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈條的哪個環(huán)節(jié)最感興趣呢?生物醫(yī)藥領(lǐng)域歷來是資本青睞的對象，而對于化學(xué)新藥的研發(fā)，投資基金保持著比較謹(jǐn)慎的態(tài)度。其中一個重要原因是，整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不健全、不完整。而對于原來一直被忽視的藥品營銷環(huán)節(jié)，投資基金也表現(xiàn)出一定的興趣。幾家主營在醫(yī)院終端安裝顯示屏以幫助制藥企業(yè)進(jìn)行營銷的公司的融資活動都進(jìn)行得非常順利。而醫(yī)療器械領(lǐng)域無論是在資金需求還是在投資周期上，都比制藥領(lǐng)域更符合投資運(yùn)作特點(diǎn)。近年來，我國醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，已從單純的診斷、治療、化驗(yàn)，向診斷、治療、分析、康復(fù)等多方面轉(zhuǎn)化。對于資本介入的方向，蘭馨亞洲投資集團(tuán)投資總監(jiān)楊瑞榮認(rèn)為，一是家用醫(yī)療產(chǎn)品行業(yè)有很大的潛力。這是因?yàn)榛颊叩结t(yī)院做一個檢測經(jīng)常需要很長的時間，在家里做又快又省錢。第二是進(jìn)口產(chǎn)品替代。中國的醫(yī)療器械和醫(yī)療產(chǎn)品，尤其是大型的醫(yī)療器械產(chǎn)品，過去基本上是像GE、西門子這樣的公司占市場的絕大部分?，F(xiàn)在，一些國內(nèi)企業(yè)開始搶占這個市場的份額。
相比之下，我國雖然有數(shù)千家制藥企業(yè)，且不少企業(yè)每年也有研發(fā)投資，也有對外投資部，但其投資水平還難以與國外那種大規(guī)模、專業(yè)的企業(yè)創(chuàng)投行為相提并論。如果本土的制藥企業(yè)能夠認(rèn)真學(xué)習(xí)跨國企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，除了投資自身的研發(fā)項(xiàng)目外，還注意逐步建立起項(xiàng)目投資和股權(quán)投資隊(duì)伍，在有條件的時候，對國內(nèi)外中小企業(yè)和創(chuàng)新項(xiàng)目進(jìn)行投資，這無疑將有力地促進(jìn)本土制藥企業(yè)的快速發(fā)展。
中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)投資基金投資方向
海外大型制藥公司和投資機(jī)構(gòu)的投資方向?qū)τ谥嗅t(yī)藥產(chǎn)業(yè)投資基金的運(yùn)作和投資方向有著重要的借鑒意義。禮來亞洲風(fēng)投主要針對生物科學(xué)領(lǐng)域、醫(yī)療器械和診斷、醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域的中小企業(yè)。除禮來以外，輝瑞、諾華等不少跨國制藥企業(yè)也紛紛加入在中國醫(yī)藥領(lǐng)域進(jìn)行風(fēng)險投資的行列。毫無疑問，風(fēng)險投資將對中國醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的格局演變、企業(yè)生存和競爭態(tài)勢產(chǎn)生重要影響。
根據(jù)中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)和現(xiàn)狀，投資基金的主要投資方向在如下幾個方面：
――投資構(gòu)建以中醫(yī)藥醫(yī)療為基礎(chǔ)，以現(xiàn)代醫(yī)療健康服務(wù)為支撐的健康產(chǎn)業(yè)體系。
根據(jù)國家發(fā)改委的《重點(diǎn)中醫(yī)醫(yī)院建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃》，我國將不斷完善中醫(yī)醫(yī)療機(jī)構(gòu)補(bǔ)償機(jī)制，充實(shí)和調(diào)整中醫(yī)診療項(xiàng)目，合理調(diào)整中醫(yī)技術(shù)勞務(wù)價格。逐步完善更加符合中醫(yī)藥、民族醫(yī)藥實(shí)際情況的醫(yī)療機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員準(zhǔn)入制度。在政府對公共衛(wèi)生專項(xiàng)投入中，增加中醫(yī)專項(xiàng)補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)。在制定重大疾病防治規(guī)劃時，應(yīng)充分發(fā)揮中醫(yī)藥的作用，合理增加中醫(yī)藥防治項(xiàng)目份額。
按照該規(guī)劃，實(shí)施完成后地市級以上中醫(yī)醫(yī)院設(shè)置10個以上中醫(yī)臨床科室的由2005年的12％上升到65％，設(shè)有針灸科的由2005年的37％上升到90％，設(shè)有推拿科的由2005年的19％上升到75％，中藥收入占藥品收入達(dá)到50％以上的由2005年的23％上升到80％。中醫(yī)藥在解決人民群眾看病難、看病貴問題上的作用也將更加顯著。3年內(nèi)，我國將基本形成以中醫(yī)臨床研究基地為龍頭，地市級以上中醫(yī)醫(yī)院為骨干的中醫(yī)藥事業(yè)發(fā)展的新局面，中醫(yī)醫(yī)院年診療人次預(yù)計由2005年的2.34億人次上升到3.4億人次。
一投資建設(shè)依托藥品分銷、物流配送與連鎖零售藥店相結(jié)合的營銷網(wǎng)絡(luò)。醫(yī)療服務(wù)服務(wù)的發(fā)展必將帶動分銷和物流業(yè)的發(fā)展，投資建設(shè)藥品分銷、物流配送與連鎖藥店相結(jié)合的營銷網(wǎng)絡(luò)有利于促進(jìn)中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
投資中醫(yī)藥醫(yī)療器械及醫(yī)療器械包裝用品。具有高科技含量的中醫(yī)藥醫(yī)療器械將具有極大的市場發(fā)展空間。同時，醫(yī)療器械包裝用品屬于一個很細(xì)分的行業(yè)，之前在行業(yè)分類時經(jīng)常被歸到醫(yī)療器械或是印刷包裝一欄，但從2005年開始，非典的蔓延以及一系列由于感染引起的醫(yī)療事故，讓更多的人開始關(guān)注到滅菌包裝方式。目前國內(nèi)部分醫(yī)療機(jī)構(gòu)對于醫(yī)療器械包裝仍缺乏必要的重視，有些機(jī)構(gòu)還處于30～50年前的醫(yī)療器械包裝水平，而美國的消費(fèi)量已達(dá)到了我國的5～6倍。
第3篇
[關(guān)鍵詞]保險資金；不動產(chǎn)；投資；風(fēng)險
保險資金的運(yùn)用是保險公司將積聚的保險資金部分地用于投資，使保險資金保值增值的經(jīng)營活動，是與保險公司收益密切相關(guān)的重要環(huán)節(jié)。由于我國的保險行業(yè)起步較晚，加之保險公司和被保險人權(quán)利義務(wù)在執(zhí)行時間上的不確定性，保險公司對保險資金的運(yùn)用存在很大的經(jīng)營性風(fēng)險，因此，我國保險資金的運(yùn)用一直受到較為嚴(yán)格的管控。作為一種全新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，保險資金不動產(chǎn)投資的風(fēng)險管理已成為業(yè)內(nèi)和理論界爭論和探索的前沿?zé)狳c(diǎn)問題，本文將對作為保險資金不動產(chǎn)投資的主要風(fēng)險及如何防范進(jìn)行深入研究。
一、保險資金不動產(chǎn)投資中主要幾種風(fēng)險
（一）融資性售后包租風(fēng)險
近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，售后包租的交易模式逐漸產(chǎn)生，即開發(fā)商在房產(chǎn)銷售時承諾在未來一段時間內(nèi)承租或代為出租投資人所購買房產(chǎn)的交易行為。售后包租又分為經(jīng)營性售后包租和融資性售后包租，兩者的區(qū)別在于投資人購買房產(chǎn)時是否獲得產(chǎn)權(quán)。對于融資性售后包租，開發(fā)商出售的是虛擬產(chǎn)權(quán)，若保險公司投資不動產(chǎn)后委托開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營管理，則必須以獲得真實(shí)產(chǎn)權(quán)為前提，在此基礎(chǔ)上，選取具有一定規(guī)模、資質(zhì)、經(jīng)營管理能力和信譽(yù)的大型房地產(chǎn)企業(yè)作為交易對手，并對其進(jìn)行全面、嚴(yán)格的法律盡職調(diào)查，從而避免開發(fā)商可能存在的融資性售后包租風(fēng)險。
（二）違約風(fēng)險
一般情況下，對于保險公司來說，購置期房相對于購置現(xiàn)房更具有價格優(yōu)勢，有利于降低購樓成本，提高投資收益率，但與此同時，購置期房也使得保險公司面臨著開發(fā)商在約定交付日無法按時完工或無法滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的違約風(fēng)險。此外，保險公司委托開發(fā)商對所購房產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營管理，在委托期限內(nèi)，開發(fā)商需要按約定向保險公司支付房產(chǎn)經(jīng)營收益。若屆時開發(fā)商因經(jīng)營管理能力欠缺或其他原因無法達(dá)到盈利標(biāo)準(zhǔn)并按約定支付經(jīng)營收益，降導(dǎo)致保險資金收益受損。對于上述違約風(fēng)險，保險公司一方面可與開發(fā)商設(shè)立共管賬戶，約定購房款僅能用于標(biāo)的房產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，從而保障建設(shè)工程的順利完工；另一方面，保險公司可以要求開發(fā)商對項(xiàng)目完工及未來收益返還提供抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)?；虮ＷC擔(dān)保等。
（三）委托風(fēng)險
1、資金運(yùn)用風(fēng)險。該模式中，保險公司對購置房產(chǎn)進(jìn)行委托經(jīng)營，使房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生了分離。開發(fā)商受保險公司委托，在委托期限內(nèi)代表其對房產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等資產(chǎn)管理相關(guān)工作，收取相關(guān)收益，并代為支付資產(chǎn)管理相關(guān)費(fèi)用。對于房產(chǎn)經(jīng)營中的資金流入和流出，若缺乏有效地監(jiān)管和審計措施，則同樣會給保險公司帶來資金損失。對此，保險公司應(yīng)在委托管理期間，一是委托托管銀行對共管賬戶的資金流向進(jìn)行日常監(jiān)管；二是于年度結(jié)算日前，與開發(fā)商共同聘請獨(dú)立第三方對該賬戶的物業(yè)收入、物業(yè)支出及成本費(fèi)用扣減額等情況進(jìn)行審計，并出具相關(guān)財務(wù)報告；三是委派財務(wù)人員負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目資金的運(yùn)用情況。
2、物業(yè)管理風(fēng)險。委托期限內(nèi)，開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司的經(jīng)營理念與管理能力，直接決定了目標(biāo)物業(yè)的整體品質(zhì)及未來發(fā)展方向。在委托期結(jié)束后，開發(fā)商應(yīng)將目標(biāo)物業(yè)交還給保險公司繼續(xù)經(jīng)營管理，若屆時由于開發(fā)商經(jīng)營管理不善或其出于自身利益考慮將優(yōu)質(zhì)租戶轉(zhuǎn)移，將導(dǎo)致房產(chǎn)出租率或租金水平無法達(dá)到合理水平，從而對后續(xù)經(jīng)營產(chǎn)生不利影響，增加保險公司招租及管理成本。為避免開發(fā)商無法有效履行經(jīng)營管理職責(zé)，保險公司可與開發(fā)商在合同中約定，在房產(chǎn)經(jīng)營權(quán)交還保險公司的時點(diǎn)，開發(fā)商需使所經(jīng)營房產(chǎn)當(dāng)年的租金水平達(dá)到一個預(yù)設(shè)值，該值由保險公司根據(jù)委托管理期間每年承諾的收益率、可接受的出租率及租金水平計算得出。
二、保險資金投資不動產(chǎn)的風(fēng)險管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目雖然收益較高，但是一旦出現(xiàn)泡沫或者劇烈波動，將對保險公司的經(jīng)營造成不小的打擊。房地產(chǎn)市場資金密集性的特征，決定了保險公司一旦在該市場受到損失，必將是非常巨大的，而最終的承受者將是廣大投保人。出于保護(hù)投保人利益以及保險資金安全的考慮，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)對保險商投資房地產(chǎn)的引導(dǎo)與規(guī)整；同時，保險公司也應(yīng)該未雨綢繆，建立健全保險資金投資不動產(chǎn)風(fēng)險管理機(jī)制
（一）內(nèi)部風(fēng)險控制體系
保險公司必須建立完備的風(fēng)險控制體系，特別是要根據(jù)《保險資金運(yùn)用風(fēng)險控制指引》的要求，建立運(yùn)營規(guī)范、管理高效的保險資金運(yùn)用風(fēng)險控制體系，針對包括不動產(chǎn)投資在內(nèi)的各項(xiàng)資金投向制定相應(yīng)的風(fēng)險控制策略；同時，保險公司要加強(qiáng)風(fēng)險技術(shù)系統(tǒng)管理，不斷提高對投資風(fēng)險的分類、識別、量化和評估能力，能夠迅速有效的應(yīng)對風(fēng)險事件的發(fā)生；此外，由于不動產(chǎn)投資種類和模式繁多，也要注重對操作風(fēng)險的監(jiān)控和管理。
（二）外部監(jiān)管機(jī)制
在我國不動產(chǎn)市場仍不夠規(guī)范、保險公司自我約束機(jī)制和風(fēng)險控制體系尚未健全的情況下，監(jiān)管層必須在鼓勵保險公司積極探索的同時，加強(qiáng)對其投資不動產(chǎn)的外部監(jiān)管?？傮w監(jiān)管思路上仍要以償付能力監(jiān)管為重點(diǎn)，以便使保險公司在償付能力約束下更為自主地進(jìn)行不動產(chǎn)投資。
