拆遷評估風險范文

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第1篇

近年來，渝中區危舊房動遷17萬人，卻創造了無重大安全事故、無、無大規模集訪的“三無”奇跡。

奇跡的背后，是渝中區的六字秘訣：風險評估機制。

未雨綢繆

雨后，十八梯一家院里花開了。

陽光舔上殘墻，像一幅油畫。

“莎，快把麻將桌子擺起。”張先珍一見天晴就手癢。

“我洗衣服呢！”兒媳王莎在屋里答。

屋子沒陽臺，院里十幾家人都看天洗衣服。

“最近天天下雨，家家都堆滿了臟衣服。”王莎忙著到院里搶晾曬地盤。

屋子很小，只有30平方米，張先珍老伴留下的。

進門是小廚房，往里是木板隔出的兩個單間。

最里一間屋，完全沒光，如同深穴。床尾一個泡沫箱是衣柜，床頭板凳就是桌子。

張先珍在“穴”里，一住就是40年。

鄰里很和睦，偶爾也有磕絆。

前兩天，十幾家人就吵了一場――暴雨堵了下水道，淹了好幾家人。

下水道很脆弱，一遇暴雨就堵。找人疏通下水道，花了200元。為湊錢，十幾家人鬧了別扭。

結婚八年了，王莎還是不習慣，“十幾家人共用廁所，洗澡、方便就像農民工趕春運”。

“王莎們”的煩惱讓市領導揪心。

“2008年，書記要我們用兩年時間，打一場危舊房改造的渝中會戰。”渝中區區委書記劉強說。

渝中會戰，要動遷17萬人。

“動遷就像火藥桶，一點火星就會引發。”劉強說。

如此浩大戰役，如何防止火星濺起？

“我們決定建立危舊房改造風險評估機制。”劉強說。

事前票決

2010年6月19日，大雨。

天涼，適合睡懶覺，鄺婉玲卻起了個大早。

她一夜沒合眼。

“今天，我們要投票表決十八梯片區拆不拆。”鄺婉玲很興奮。

去年，一場大火燒疼了鄺婉玲。

“電線老化起火引燃木頭，燒了一大片。”鄺婉玲說。

鄺婉玲和愛人都下崗了，為供女兒讀書，兩口子擺了個煙攤。

“一把火將煙都燒光了。”鄺婉玲一臉凄惻地說。

無地容身，重新弄了個屋頂，鄺婉玲一家又搬了回來。

“我同意改造，再也不想住下去了。”鄺婉玲滿眼企盼。

響水橋社區早已擠滿了人。

鄺婉玲鉆進人堆，掏出“民意調查意見書”，鄭重放入投票箱。

晚上，鄺婉玲又失眠了，她憂心投票結果。

第二天，吃過午飯，鄺婉玲就急匆匆往杏林中學趕。

投票結果將在這里揭曉。

下午3點，六個全封閉投票箱抵達。

鄺婉玲的心，七上八下晃蕩起來。

下午4點半，唱票人員高呼：贊成票占總票數的96.1%，十八梯片區危舊房改造工程通過民調。

掌聲雷動，整整五分鐘。

鄺婉玲咧嘴笑著，手都拍紅了。

“推行風險評估機制的第一招，就是實行事前票決，把是否拆遷的選擇權交給百姓，九成居民贊成才能啟動拆遷，否則就暫時擱置。”劉強說。

事前票決，將“我替你做主”化為“我們共同做主”。

老百姓一同意，復雜的事就變簡單了。

自選評估

“聽說沒得？”

“聽說啥子？”

“政府讓我們自選評估機構，喊投票了喲！”

一夜間，對話傳遍解放東路危改片區。

2010年7月8日，望龍門房管所沸騰了。

趕來投票的居民，擠滿整整一院壩。

“大家可以商量，喜歡哪家公司就選哪家。”主持人說。

臺下一片歡呼。

“請六家公司做自我介紹。”主持人說。

喧囂現場一下落針可聞。

“我們將充分考慮近年房地產價格上漲及拆遷特殊性，維護你們的合法權益……”

半小時后，介紹結束。

“下面請動遷戶填選評估機構。”主持人高呼。

居民七嘴八舌議論開來。

“選豐澤行嘛，我聽說不錯。”居民陳剛向鄰居建議。

投票持續了一小時。

“開始唱票。”主持人說。

陳剛踮腳觀望，心蹦到了嗓子眼。

半小時后，主持人宣布：豐澤行以最高票數當選。

臺下掌聲響起。

“事前票決后，我們調查發現，以前拆遷事故頻發的一個重要原因，就是由拆遷人定評估機構。”劉強說，老百姓認為評估機構與拆遷人一個鼻孔出氣，評估不公，所以強烈不滿。

如何打破僵局？

“我們決定將評估機構的選擇權也交給居民。”劉強說，“將‘我決策你執行’化為‘你決策我執行’，老百姓自然就高興了。”

“這樣搞避免了暗箱操作，很公平。”居民陳剛豎起拇指。

全程追蹤

6月初，雨終于下累了，太陽從云里探出頭。

歸元寺社區氤氳在陽光里，一片金黃。

人們從屋里鉆出來，懶坐在陽光下，驅趕滿身潮氣。

段基惠卻躲在屋里生悶氣。

社區要動遷了，本該高興才對，老段怎么了？

“我現在住的房子很小，只有21平方米。”老段嘀咕。

小屋住著三代人。

“我兩口子，老母親，還有兒子。”老段說。

按動遷政策，老段家可獲得一套35平方米的安置房。

“房子大了一些，但還是沒解決我們三代同堂的困境。”老段說。

“你添點錢要套大點的！”鄰居建議。

老段不吭聲了。

“我兩口子都失業了，哪來錢？”老段有苦難言。

不搬吧，不行；搬吧，困境難改。

老段眉皺成“川”。

這時，敲門聲響起。

老段一開門，就看見了渝中區人大常委會主任米紹林的笑臉。

“聽說你有困難，我來看看。”

一周后，敲門聲又響起。

“給你家解決了一套兩室一廳的安置房，再幫你兒子申請了一套廉租房。”米紹林在門外說。

“謝謝……謝謝……”老段哭了。

“針對家家有本難念的經，我們在76個社區設立了民情收集站，對每個拆遷戶進行風險評估，一有風吹草動就及時預警。”劉強說。

第2篇

關鍵詞 農村集體土地；拆遷補償評估；房地產估價機構；風險；防范對策

中圖分類號 F293.3 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國正處于城市化高速發展階段，城市市區范圍不斷擴大，越來越多的農村集體土地被征用為國有建設用地項目，均面臨著拆遷補償評估。目前拆遷補償評估業務正成為許多房地產評估機構重要的業務來源與收入來源。但由于拆遷補償評估涉及到多方面利益關系人，存在著諸多利益博弈，國內有些學者在這些方面已有相關研究[1-2]。房地產拆遷補償評估機構不僅面臨公司本身評估技術水平以及內部評估人員業務水平不足所帶來的風險，同時也面臨著拆遷評估過程中受眾多利益關系人影響導致的評估結果不合理不公正所帶來的風險。該文主要分析農村集體土地上房屋及附著物拆遷補償評估過程中估價機構如何規避面臨的風險。

1 拆遷補償評估中面臨的內部風險

房地產估價機構在拆遷評估過程中面臨的內部風險主要包括估價機構本身的估價技術水平不足和管理水平不足導致的內部風險。

1.1 估價技術水平不足導致的內部風險

房地產估價機構在拆遷補償評估過程中技術水平不足主要可以歸納為以下幾點：一是拆遷評估前的準備不足。主要包括物資準備與人員準備不足導致的技術水平問題。物資準備不足，例如評估前準備的測量器材的數量、類型以及其測量的準確精度是否達到相應拆遷評估測量要求，因此拆遷評估前應充分做好拆遷評估中需要的相關物資準備。二是拆遷評估程序的不規范。房地產估價機構在拆遷評估過程中必須遵照拆遷評估業務流程，拆遷評估程序不符合規范也會帶來一系列內部風險。三是拆遷現場測量結果不準確。這是房地產估價機構在從事拆遷評估業務時最容易引起最終出具的估價結果不合理的內部風險，并且最容易導致一系列的經濟糾紛。常見的有以下情況：房屋面積測量不準確；房屋結構確定不合理；附著物現場測量與清點不合理[3]；現場調查表填寫不規范、不清楚[4]。四是估價機構出具的拆遷評估結果不合理。由于拆遷評估業務量大，涉及到眾多的評估數據處理，因此房地產估價機構在進行內業處理時，容易出現一些問題，包括：在向電腦中輸入數據出現的錯誤；評估確定的估價對象折遷補償價格不合理。

1.2 管理水平不足導致的內部風險

房地產估價機構在經營過程中必須完善公司管理制度，特別在房地產拆遷評估過程中風險防范更要求建立完善的制度保障。目前常見的房地產估價機構在拆遷評估過程中管理水平不足導致的風險主要由以下因素影響。一是拆遷評估業務人員的培訓管理問題[5]。二是拆遷評估過程中房地產估價機構估價人員的責任以及獎懲制度的落實問題。拆遷評估業務一般需要由眾多人員組成的估價業務隊伍進行，涉及人員多，跨越時間長，一些房地產估價機構由于缺乏完善的責任與獎懲制度，當最終拆遷補償估價結果報告出現問題時，最容易導致估價人員相互推脫責任的情況發生。

2 拆遷補償評估中面臨的外部風險

2.1 來源于委托方單位個別人員的外部風險

拆遷補償評估業務是房地產估價機構接受委托方的委托對待拆遷范圍內的估價對象按照當地拆遷補償文件進行公正、客觀、合理的評估。委托方主要是拆遷所在地的當地政府一些職能部門，房地產估價機構估價人員在拆遷評估業務過程中需要經常與委托方相關人員加強交流與溝通。這一方面有利于估價人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評估業務，但同時另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個別人員故意干涉房地產拆遷估價人員獨立、客觀、公正地進行估價活動，影響拆遷補償評估結果的客觀合理性。特別是對于工業廠房拆遷補償評估，由于涉及的補償金額比較大，并且被拆遷的工業廠房產權所有人在當地一般都有較廣泛的人脈關系，因此被拆遷房屋及附著物產權所有人一般通過委托方的一些人員對估價機構的估價人員的估價活動進行干涉，達到提高拆遷補償金額的目的。

2.2 來源于拆遷補償評估中估價對象產權所有人的外部風險

房地產估價機構估價人員在拆遷評估業務中要直接面對拆遷評估范圍內房屋及附著物產權所有人。在這過程中，估價人員要與待拆遷范圍內的估價對象產權所有人就估價對象的狀況進行詢問了解，并且現場進行調查評估也需要估價對象產權人的積極配合。當然在這過程中估價對象產權所有人一般能積極配合估價人員完成拆遷評估業務，但同時可能面臨拆遷范圍內房屋及附著物產權人對估價人員正常估價活動的消極影響。特別是對于內部風險控制措施不完善的房地產估價機構，其估價人員在拆遷評估過程中如果責任與獎懲制度具體落實不到位，就容易滋生房地產估價人員與估價對象產權所有人的利益勾結，影響拆遷補償結果的客觀合理性。

3 拆遷補償評估中估價機構風險防范對策

通過以上所述的房地產估價機構在拆遷評估過程中所面臨的內部風險與外部風險分析，估價機構與估價人員在拆遷補償評估中如果不建立相應的風險防范措施，一旦風險真正產生，房地產估價機構與估價人員將面臨著高額的經濟賠償，風險嚴重的可能導致估價人員面臨刑事處罰，這種情況在我國已有發生。

3.1 內部風險防范措施

房地產評估機構對于拆遷補償評估業務面臨的內部風險如上文所述，在此，主要從以下幾個方面闡述內部風險防范措施。

3.1.1 加強對拆遷評估技術人員的培訓。首先，在拆遷評估人員現場調查前必須進行相關技能培訓，培訓內容主要包括相關測量儀器的正確使用，這方面至關重要，因為目前我國許多集體土地上的房屋一般情況下都沒有房屋所有權證，因此拆遷評估時房屋面積需要估價人員現場測量，而房屋面積的準確性對評估結果的影響很大，也關系到被拆遷房屋所有人的合法權益，不能多評，亦不能少評；同時現場調查人員的培訓內容還包括現場調查的正確流程、現場調查的內容及調查表格的填寫規范及填寫時字跡清晰的要求等。其次，拆遷評估內業處理人員的培訓，包括調查表格數據如何正確輸入電腦，輸入數據后輸入人員至少要對輸入的數據與相應的調查表核對1遍，在此基礎上由其他內業處理人員進一步復核，在確定無誤的情況下安全保管好輸入的數據；出具估價結果報告人員的培訓，其內容包括如何正確對估價對象合理定價及估價報告如何正確撰寫[6-7]。

3.1.2 估價機構對估價人員的責任與獎懲制度落實。拆遷補償評估業務一般需要多人共同完成外業調查與內業處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評估人員各自的工作職責，實行獎勵與懲罰相結合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業調查表格的填寫規范要求。外業調查人員一方面必須在調查表格上詳細規范地填寫調查對象的相關內容，同時在外業調查表上填寫調查時間、調查人員以及填表人員等相關信息，為防止以后調查表格填寫內容出現問題可以追溯相關外業調查人員的具體責任，防止外業調查表格不填寫相關調查人員時以后出現問題外業調查人員的相互推脫責任。二是內業處理時相關人員責任明確劃分。這主要包括外業調查數據的電腦錄入人員和撰寫、審核房地產估價報告的房地產估價人員的具體責任劃分。數據錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價報告的撰寫人員以及審核人員必須在估價報告轉運表上填寫相關估價人員姓名，特別在此強調，估價報告審核人員除了在估價人員估價報告撰寫好之后認真審核，還必須加強估價報告紙質打印好之后的認真審核，確保估價報告估價結果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風險防范措施

房地產估價機構在從事拆遷補償評估時面臨的外部風險主要來自委托方以及拆遷估價對象產權人2個方面。首先分析來源于委托方的外部風險分析。目前在我國，拆遷評估機構主要接受拆遷評估對象所在地方政府職能部門的委托，因為拆遷評估所涉及房屋拆遷補償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價對象產權人的利益賄賂，為拆遷估價對象產權人爭取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預影響房地產拆遷評估機構的出具的評估結果，給房地產評估機構可能帶來嚴重風險。同時，拆遷估價對象的產權人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補償，通過對拆遷評估業務委托方的一些人員以及估價機構拆遷評估人員進行利益賄賂，這同樣也可能會對從事拆遷評估業務的房地產估價機構帶來災害性的風險。對于此類外部風險，房地產估價機構應在做好防范內部風險的基礎上，對估價機構從事拆遷評估人員進行外部風險防范教育，特別是要制定嚴格的公司制度，如果由于估價機構內部人員參與虛假拆遷補償評估現象發生，房地產估價機構要出臺具體嚴厲的懲罰制度，對這類不遵守房地產估價師職業道德人員要剔除出估價行業，情節嚴重人員可能要進行刑事處罰。特別要強調，房地產估價機構在拆遷評估外部風險防范上，房地產估價機構的法定代表人及主要負責人一定要以身作則，在拆遷評估業務中堅持合法、公平、公正的評估原則，不能因為利益驅動而違背職業道德和觸犯法津[11-12]。

4 結語

由于我國目前正面臨著城鎮化的高速發展，房地產估價機構承擔著大量的征地拆遷補償評估業務，公平、公正的拆遷補償評估結果對于地方政府推進拆遷項目順利完成以及對于社會的穩定均起到至關重要的作用。因此，從事拆遷補償評估業務的房地產估價機構需要嚴格遵守房地產評估行業準則，清醒地認識到拆遷補償評估過程中其面臨的內部與外部風險，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產估價機構本身以及整個房地產估價行業的健康持續發展。

5 參考文獻

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[3] 張勇.深入研究補償條例，鞏固開拓估價業務[J].中國房地產估價與經紀，2011（1）：1.

[4] 王敦.農村集體土地產權調查中地塊編號方法的實踐與研究[J].國土資源科技管理，2011（5）：121-126.

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[10] 楊建華.建立公平、公正、公開的房屋拆遷補償評估機制[J].中國房地產，2003（7）：1.

第3篇

關鍵詞：征地　拆遷　風險評估

近年來，征地拆遷中的各類社會矛盾頻發，征遷對象的土地與房屋是群眾生活最原始、最基本的保障。然而現實中的征地拆遷所得的補償有限，且不具有持續性。然后通過征遷，征遷人、開發商卻從中獲得了相對巨額的收益，導致部分被征遷地人口心理失衡。由于征遷較多出現在城鄉結合部，或經濟水平較高的地區，區域內的農民維權意識強，征遷中的矛盾往往更容易激化。

1　現階段我國征地拆迂決策所帶來的社會穩定風險分析

1.1我國征地拆遷現狀分析

當前的征遷相關制度或多或少存在一些缺陷，征遷中犯罪數量逐步上升正是其寫照之一。征遷補償、安置一直都是社會各界關注的焦點，也是一項涉及到被征遷群眾切身利益民生工作。當前隨著征遷項目的增多，部分領導干部把征遷款項當成了“唐僧肉”，挖空心思尋找漏洞“咬一口”，征遷制度缺陷表現在三個方面：一是補償結算程序不完善，監督機制缺位；二是征遷項目發包不規范，容易導致暗箱操作，誘發犯罪；三是政策不規范，導致補償標準不一、保障措施不配套、操作不規范。這些存在缺陷的政策在施行中往往就會引起被征遷人等各方的不滿，易導致社會事件的發生。

1.2我國征地拆遷過程中所帶來的社會穩定風險

1.2.1拆遷活動中利益沖突

拆遷人與被拆遷人利益沖突它也是現階段拆遷活動中利益沖突是最尖銳的，它是造成矛盾和糾紛的最主要的因素，也是目前拆遷難的主要原因。

1.2.2拆遷資金的使用

拆遷人與政府利益的沖突拆遷人與政府的利益沖突主要集中在拆遷資金的使用上，尤其是大規模基建項目所進行的拆遷工程。其表現就是拖欠、挪用拆遷資金。由于征地拆遷資金量大，占用時間也較長，不能直接提高利潤，因此回報率低，拆遷方必然會千方百計減少拆遷資金的投入，縮短資金占用時間。

1.2.3評估行為有差異

評估行為不規范：一是由于估價人員對拆遷評估價格內涵、估價目的、原則、時點、技術路線與方法等理解不一致，對參數確總可比案例的選取存在一定差異，造成不同估價機構對同一標的出具的估價報告結果相差較大；二是有些地方在選擇拆遷估價機構問題上，程序不夠公開，也沒有充分考慮被拆遷入的意愿，被拆遷人意見較大；三是缺乏有效的拆遷估價糾紛調處機制，被拆遷人對評估結果有疑義時缺乏必要的救濟渠道；

1.2.4土地的管理和監督工作

被拆遷人與政府利益沖突的表現在中國實行的是土地公有制制度，各級政府部門代表國家實施土地的管理和監督工作。因此，由于觀念和體制的原因，人們意識中常把政府等同于國家，各級政府及政府官員可以以國家的名義收回土地的使用權。

2　征地拆遷過程中提升社會穩定風險評估作用的對策分析

2.1提高對重大事項社會穩定風險與評估制度的思想認識

各級政府應充分認識建立社會穩定風險評估制度的現實意義，高度重視社會穩定風險評估工作，將它列入重要工作日程。按照中央和地方的要求，結合本地區本部門的實際，因地制宜地制定和完善重大事項社會穩定風險分析評估工作的實施辦法，進一步完善維穩工作機制。

2.2完善社會穩定風險評估相關的法律法規體系

可以考慮出臺全國性的社會穩定風險評估工作指南或指導性文件，統一規定政府職能部門在重大事項決策中社會穩定風險評估的職責，使社會穩定風險評估成為重大事項和重大工程項目決策的前置環節，增強風險評估工作的權威性。

2.3社會穩定風險評估應為決策的重要依據和必要環節

從決策與風險評估的時序來看，目前一般都是重大政策和建設項目的決策在前。然后再進行相關政策和建設項目的社會穩定風險評估。極少是先進行相關政策和建設項目_的社會穩定風險評估，然后再進行決策。也就是說，一般都是把風險評估當作決策以后補充進行的一個程序“走一走”。至多是“認認真真”，地“走程序”，而極少把風險評估當作相關政策和建設項目決策前的“依據”，遑論“重要依據”了。如此看來，試點中的社會穩定風險評估，充其量還只能算是“略占地位”，而非具有“戰略地位”。此外，如果在社會穩定風險評估中的確發現有可能出現很大的風險，就應當明確提出改變或取消決策、終止或取消重大項目。

2.4完善風險評估的指標體系

由于社會穩定風險評估工作還處于起步階段，可以借鑒政府管理績效評估的指標設計經驗，設計社會穩定風險評估指標體系，為重大事項風險評估提供科學的評估依據。當前，可以從重大事項宏觀、微觀兩個層面完善評估指標體系，突出評估指標運用的科學性和可操作性