高校物業(yè)管理范文
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第1篇
一、當(dāng)前我國高校物業(yè)管理的特點(diǎn)
從高校物業(yè)的使用類別看，高校物業(yè)可以分為：教學(xué)辦公科研型樓棟物業(yè)、學(xué)生公寓物業(yè)、教職工住宅小區(qū)物業(yè)、文化體育類物業(yè)、服務(wù)接待類物業(yè)等，除教職工住宅小區(qū)物業(yè)外，其它物業(yè)產(chǎn)權(quán)基本上屬于國家所有或極少數(shù)企業(yè)法人所有。高校物業(yè)的基本情況決定了高校物業(yè)的性質(zhì)，與社會上一般物業(yè)管理相比有如下特點(diǎn)。
（一）高校物業(yè)管理在某種程度上具有政治任務(wù)
一般而言商住物業(yè)的管理主要是為住戶創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。高校物業(yè)管理的目標(biāo)主要是為師生創(chuàng)造一個良好的教學(xué)環(huán)境，協(xié)助提升高校的對外形象。這樣高校物業(yè)管理一定程度上就不完全遵循市場經(jīng)濟(jì)的效益原則，如學(xué)生吃及住的管理屬于學(xué)生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩(wěn)定，其服務(wù)費(fèi)用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規(guī)律運(yùn)行。校園治安維護(hù)、校園環(huán)境的綜合管理涉及到校園的校風(fēng)、學(xué)風(fēng)等問題，是一個綜合的社會穩(wěn)定治理問題。
（二）高校后勤物業(yè)管理以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為最終目的
高校后勤社會化改革的最終目的是為高校的教學(xué)、科研和師生服務(wù)的，改革的目標(biāo)是依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和教育規(guī)律運(yùn)用新機(jī)制、新模式，加快后勒建設(shè)，提高后勤服務(wù)水平。服務(wù)決定市場，只有以優(yōu)質(zhì)服務(wù)，優(yōu)良作風(fēng)，優(yōu)美環(huán)境讓師生員工滿意，才能占領(lǐng)市場，高校物業(yè)必須以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。
（三）高校物業(yè)管理具有育人功能
高校的活動主體是在校學(xué)生，校園環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學(xué)階段是大學(xué)生人生觀、世界觀、價值觀形成發(fā)展的重要時期。以人為本的管理理念，有助于培養(yǎng)學(xué)生良好道德品質(zhì)，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優(yōu)美的環(huán)境，容易使大學(xué)生形成樂觀向上、豁達(dá)開朗的良好心理素質(zhì)，培育豐富的美學(xué)價值和審美情趣。通過后勤物業(yè)人的熱情主動、文明服務(wù)引發(fā)大學(xué)生對勞動的尊重和熱愛，有助于培養(yǎng)他們熱愛勞動的樸素感清。
（四）高校物業(yè)管理大多采用內(nèi)部甲乙方管理體制
商住小區(qū)有業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業(yè)管理則是一種內(nèi)部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學(xué)校行使后勤管理的職能，乙方作為經(jīng)濟(jì)實體，按企業(yè)化運(yùn)行，為學(xué)校提供后勤服務(wù)與保障。這種機(jī)制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業(yè)管理的規(guī)范化、行業(yè)化、市場競爭等方面，必然呈現(xiàn)著不完全的市場竟?fàn)帲踔翛]有市場競爭。雖然有極少數(shù)高校把一部分物業(yè)對社會招標(biāo)，但更多高校其校內(nèi)物業(yè)市場仍然是給后勤實體經(jīng)營。
（五）高校物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有不確定性
商住物業(yè)管理的資金來源包括管理服務(wù)費(fèi)的收取、公共設(shè)施專用維護(hù)基金等，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定，資金的使用接受業(yè)主委員會、業(yè)主的監(jiān)督；而高校物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)來源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，完全市場化。全國高校后勤物業(yè)基本實現(xiàn)“撥改付”模式運(yùn)作，對從事物業(yè)管理的后勤實體，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，支付費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)具有較大的差異性，各個地區(qū)，各個學(xué)校因各自不同的情況，標(biāo)準(zhǔn)很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”，因而與社會平均的同等檔次的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也不一致，不具有可比性。
（六）教職工住宅小區(qū)的物業(yè)管理未實行社會化方式運(yùn)作
國務(wù)院已出臺《物業(yè)管理條例》，各省市也出臺了住宅小區(qū)實行社會化物業(yè)管理的措施和時間表，但推行起來實施進(jìn)度不快，特別是高校教職工老住宅小區(qū)仍然是按過去的福利化服務(wù)模式運(yùn)作。因原來學(xué)校教學(xué)科研等規(guī)劃的不完整性，使這一區(qū)域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業(yè)管理較難以按社會化方式運(yùn)作，也會影響校園的綜合管理及房屋產(chǎn)權(quán)的上市流轉(zhuǎn)和教職工個人權(quán)益的保護(hù)。
二、高校物業(yè)管理發(fā)展趨勢分析
高校的物業(yè)管理隨著社會上物業(yè)管理的發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生，但管理方式相對滯后，阻礙了高校物業(yè)管理職能的發(fā)揮，近幾年，各高校進(jìn)行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經(jīng)驗。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的組成部分，其發(fā)展趨勢也應(yīng)該與社會物業(yè)管理同步。
（一）物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離
在多年的高校后勤社會化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經(jīng)營管理者間的責(zé)、權(quán)、利不清，遇到問題和責(zé)任相互推委，而有利益時又相互爭奪，解決這些問題的關(guān)鍵是實現(xiàn)高校物業(yè)的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。首先，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，可明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，明確產(chǎn)權(quán)主體，是實現(xiàn)高校社會化改革的前提條件；其次，高校物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，可明確資產(chǎn)管理和經(jīng)營責(zé)任。實現(xiàn)政企分開，是實現(xiàn)高校后勤社會化改革的保障。
（二）物業(yè)管理社會化
高校物業(yè)管理作為城市物業(yè)管理的重要組成部分，高校物業(yè)管理企業(yè)要想獲得更大的發(fā)展，必須擴(kuò)大規(guī)模，逐步走向社會。首先要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎(chǔ)——高校，學(xué)校市場是高校后勤企業(yè)的生存之本，只有切實保障學(xué)校教學(xué)、科研的順利進(jìn)行，為師生員工提供優(yōu)質(zhì)、優(yōu)價和良好的服務(wù)，才能擴(kuò)大規(guī)模，謀求更大的發(fā)展。開拓市場時要充分利用高校優(yōu)勢，利用國家給予的優(yōu)惠政策，抓住時機(jī)，大膽走向社會參與社區(qū)物業(yè)管理，努力壯大實力，為自己爭取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。高校物業(yè)管理企業(yè)社會化過程中必須實施品牌戰(zhàn)略，注意培養(yǎng)自身的核心競爭力。
（三）物業(yè)管理的市場化
高校物業(yè)管理要求物業(yè)管理企業(yè)建立自身完善的管理運(yùn)行機(jī)制，脫離原來的行政管理模式，實行有償服務(wù)，從職能型管理轉(zhuǎn)到經(jīng)營型管理，走市場化道路。根據(jù)高校物業(yè)服務(wù)項目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，以及師生的消費(fèi)層次，開展多元化、專業(yè)化、多層次的經(jīng)營服務(wù)。高校物業(yè)管理企業(yè)只有按照企業(yè)化運(yùn)轉(zhuǎn)模式加強(qiáng)管理，才能保證高校物業(yè)管理水平的提高，從而為高校師生創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的學(xué)習(xí)和生活環(huán)境。
（四）物業(yè)管理的規(guī)范化
首先作為高校的物業(yè)管理企業(yè)要依法經(jīng)營，要遵守國家相關(guān)政策法規(guī)，在工商管理部門正式登記注冊，接受審核；其次高校物業(yè)管理要建立一套完整的科學(xué)規(guī)范的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保企業(yè)的管理和服務(wù)質(zhì)量。各項服務(wù)是否制度化是管理水平高低的體現(xiàn)；再其次高校物業(yè)管理要主動接受學(xué)校相關(guān)部門包括紀(jì)檢、審計、財務(wù)部門的監(jiān)督，接受全校師生的監(jiān)督；最后高校物業(yè)管理主管部門應(yīng)盡快同國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》接軌，制定具體的適合高校自身物業(yè)管理發(fā)展的《高校物業(yè)管理辦法》，使高校物業(yè)管理有法可依，有章可循。
（五）物業(yè)管理的專業(yè)化
社會大分工中剝離出來的物業(yè)管理是一項專業(yè)化極強(qiáng)的行業(yè)，高校物業(yè)管理所涉及的內(nèi)容較為廣泛，有許多項目專業(yè)性很強(qiáng)。高校作為先進(jìn)生產(chǎn)力代表和高科技爆發(fā)的集中地，其辦公教學(xué)用房內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，這些設(shè)備和設(shè)施維修難度大，需要專業(yè)的管理維護(hù)人員和必要的工具設(shè)備。因此，要想做好高校物業(yè)管理，提高物業(yè)管理的服務(wù)水平就必須引進(jìn)一批專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)招收一批專業(yè)人員進(jìn)行物業(yè)管理，物業(yè)管理的專業(yè)化也是高校物業(yè)管理發(fā)展的一個趨勢。
參考文獻(xiàn)：
[1]候光明，馮序鵬.中國高校后勤改革與發(fā)展論叢[M].北京：北京大學(xué)出版社，2002年版.
第2篇
關(guān)鍵詞：高校；物業(yè)管理；新思路
高校后勤物業(yè)管理企業(yè)和社會品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化，通過規(guī)范的市場運(yùn)作，精心嚴(yán)密的管理，細(xì)致周到的服務(wù)不斷去提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。但高校后勤物業(yè)也有別于社會其他類型物業(yè)的地方，一個顯著的特點(diǎn)就是高校物業(yè)具有教育性和功能性相統(tǒng)一。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進(jìn)和實施高校物業(yè)管理的過程中遵循教育性的特點(diǎn)，不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學(xué)校教書育人的功能實現(xiàn)和諧的統(tǒng)一。
一、高校物業(yè)管理的內(nèi)涵與特點(diǎn)
高校物業(yè)管理是指依照國家有關(guān)法律法規(guī)，學(xué)校與物業(yè)管理實體簽訂物業(yè)管理合同，合同約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)范圍、服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，物業(yè)管理實體實施專業(yè)化的物業(yè)管理。高校物業(yè)管理自身的內(nèi)涵決定了高校物業(yè)管理與社會上物業(yè)管理相比具有其自身的特殊性。具體表變?yōu)椋?/p>
（1）服務(wù)對象的特定性。高校物業(yè)服務(wù)的對象始終是高校的廣大師生員工，比起社會物業(yè)管理，其服務(wù)對象相對固定，這就決定了高校物業(yè)管理必須遵循教育規(guī)律，堅持以人文本的管理理念。
（2）效益追求的特殊性。企業(yè)的生存與發(fā)展以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為目標(biāo)，這是企業(yè)的生存之道，但由于高校物業(yè)依托與高校這一特殊的環(huán)境，就必須兼顧到高等教育的公益性，在追求企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益時，也要堅持高校物業(yè)管理的社會效益。
（3）多數(shù)高校物業(yè)實行校內(nèi)乙方管理模式。盡管少數(shù)高校物業(yè)順應(yīng)了時代的潮流，成立了獨(dú)立的法人企業(yè)的后勤實力，完全從高校后勤管理部門母體中脫離出來，但多數(shù)高校仍沿用了以往的傳統(tǒng)管理模式，實施校內(nèi)乙方管理模式，即由學(xué)校后勤處作為甲方代表，由學(xué)校后勤集團(tuán)下屬的幾個部門作為乙方，以簽約合同的形式，來實現(xiàn)甲方對乙方的管理。
二、高校物業(yè)管理存在問題
（1）高校物業(yè)發(fā)展難以與市場化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營的模式真正接軌。多數(shù)高校的物業(yè)管理仍實施校內(nèi)乙方管理模式，這與高校后勤部門的相對分離，撥款方式依照合同的約定，按固定期限支付物業(yè)管理費(fèi)用；部分高校后勤管理人員是學(xué)校行政編制、福利待遇等歸屬高校人事部門直接管轄。這決定了在很大程度上，高校物業(yè)部門并不能真正獨(dú)立按企業(yè)規(guī)律運(yùn)作，制約了高校物業(yè)管理管理實體經(jīng)濟(jì)效益的實現(xiàn)與自身的發(fā)展。
（2）高校物業(yè)公司盈利能力低，缺乏造血功能。大多數(shù)高校后勤物業(yè)管理費(fèi)用還是靠學(xué)校撥款，物業(yè)管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒有轉(zhuǎn)變，沒有從福利型服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變成有償服務(wù)的觀念。另一方面則是由于物業(yè)管理公司服務(wù)水平差，達(dá)不到師生的要求。
三、加強(qiáng)現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的思路
（1）建立現(xiàn)代企業(yè)制度，成立獨(dú)立法人。加強(qiáng)與提高高校物業(yè)管理水平，首先要真正建立其產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代化企業(yè)也制度，讓物業(yè)管理實體從原有高校后勤管理部門中獨(dú)立出來，真正參與代社會競爭的洪流中去。
（2） 引入競爭機(jī)制，促進(jìn)高校物業(yè)快速發(fā)展。目前大部分高校實行的事校內(nèi)乙方模式。這種模式有幾個不利因素：一是校內(nèi)甲乙方的關(guān)系基本上以行政關(guān)系為紐帶，資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不夠明確，學(xué)校一定程度上還需直接承擔(dān)物業(yè)管理實體的部分運(yùn)營風(fēng)險；二是校內(nèi)乙方?jīng)]有完全的經(jīng)營自，不具備獨(dú)立的企業(yè)法人資格，不能參與真正的市場運(yùn)作。為促進(jìn)高校物業(yè)管理水平的快速提高，學(xué)校有必要有選擇地開放部分校內(nèi)市場，讓社會有實力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學(xué)校物業(yè)管理中來。
（3） 健全各項管理制度，加快后勤物業(yè)管理的規(guī)范化。制度是管理的基礎(chǔ)，是管理思想和服務(wù)意識的體現(xiàn)。學(xué)校物業(yè)管理公司首先應(yīng)從內(nèi)部管理上下功夫，建立健全各項規(guī)章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執(zhí)行上接受學(xué)校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實現(xiàn)規(guī)范化。
（4）加強(qiáng)高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，增強(qiáng)市場競爭力。隨著高校物業(yè)管理公司的發(fā)展，在立足高校為師生服務(wù)的基礎(chǔ)上，還有必要走出校園到社會上參與市場競爭。因此，高校物業(yè)管理公司必須加強(qiáng)自身品牌建設(shè)，形成自己的服務(wù)特色，用質(zhì)量和信譽(yù)去贏得市場。反過來，高校物業(yè)管理公司參與市場競爭對自身的建設(shè)和發(fā)展有著極大的促進(jìn)作用，有助于提高高校物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，可以這么說，加快高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，積極地參與市場競爭，是高校物業(yè)下一步地發(fā)展方向。
（5）走市場化經(jīng)營道路，提高盈利能力。在過去，高校后勤服務(wù)工作是單純的行政福利型管理，所有費(fèi)用由校方包下來，不重視成本，不講經(jīng)濟(jì)效益。近幾年來通過后勤改革，學(xué)校后勤逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營服務(wù)型和有償服務(wù)型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業(yè)公司的盈利能力還是不高，還需要學(xué)校不斷輸血才能維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
（6） 以人為本，共建和諧校園。物業(yè)管理公司管理的是物業(yè)，服務(wù)對象是人。物業(yè)管理的好壞，取決于服務(wù)對象的滿意度。加強(qiáng)與服務(wù)對象的溝通，反饋服務(wù)質(zhì)量的意見是提高物業(yè)管理水平的一種重要途徑。
高校物業(yè)管理有著有別于其他物業(yè)管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業(yè)管理中，讓部分大學(xué)生參與到物業(yè)管理中來，一方面有助增強(qiáng)他們的社會實踐經(jīng)驗。另一方面可以加強(qiáng)與服務(wù)對象――廣大師生的溝通，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量；另一方面，可以給貧困家庭的大學(xué)生提供一些打工的機(jī)會，給以他們關(guān)愛。讓高校物業(yè)管理公司和廣大師生一起共建一個和諧的校園。（作者單位：西安交通大學(xué)城市學(xué)院）
參考文獻(xiàn)
[1]湯滿意.高校后勤社會化改革的物業(yè)管理[J]，.湖南稅務(wù)高等專科學(xué)校學(xué)報，2004；
第3篇
高校物業(yè)管理
1引言
隨著二十世紀(jì)初物業(yè)管理的出現(xiàn)，大大提高了地產(chǎn)行業(yè)的管理及服務(wù)質(zhì)量。高校物業(yè)管理工作也加快步伐向城市物業(yè)管理學(xué)習(xí)相關(guān)的管理服務(wù)技能與經(jīng)驗。高校物業(yè)管理的主要內(nèi)容包括教學(xué)區(qū)、宿舍區(qū)建筑的保養(yǎng)與維護(hù)，各區(qū)域的生衛(wèi)清潔工作，園林植物的綠化及養(yǎng)護(hù)，校園道路交通的管理與疏導(dǎo)，停車場管理，校園區(qū)域內(nèi)的安防管理等等。本文收集了最常見的高校物業(yè)管理問題并有針對性的提出具體解決方案。
2高校物業(yè)面臨的主要問題
2.1高校物業(yè)管理多數(shù)由傳統(tǒng)高校后勤部門來負(fù)責(zé)管理，缺乏核心競爭力
伴隨城市化步伐的加快，物業(yè)管理產(chǎn)生并發(fā)展起來。但高校作為社會的一部分但是又有其特殊性，在發(fā)展的歷程中受計劃經(jīng)濟(jì)的影響很深，高校物業(yè)管理多數(shù)由傳統(tǒng)的高校后勤部門來負(fù)責(zé)管理，管理范圍較之前傳統(tǒng)后勤而言沒有擴(kuò)展，提高，與城市物業(yè)管理企業(yè)相比起步晚，缺乏核心競爭力，這一系列的問題都造成了高校物業(yè)管理落后。
2.2專業(yè)化程度低
目前絕大多數(shù)高校都還設(shè)傳統(tǒng)的后勤部門，并沒有設(shè)立專業(yè)的物業(yè)管理公司，模式還是沿用原來后勤的管理模式，像一般的物業(yè)管理企業(yè)都建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務(wù)、維修和保安等隊伍，現(xiàn)在許多的高校物業(yè)管理僅僅是建立了宿舍管理中心和后勤服務(wù)中心（主要對學(xué)院食堂、宿舍進(jìn)行管理），物管人員數(shù)量少、素質(zhì)低，意識落后，沒能形成專業(yè)化的隊伍，缺乏對相關(guān)人員的專業(yè)培訓(xùn)，管理人員的專業(yè)技術(shù)水平急需提高。
2.3管理不規(guī)范、服務(wù)意識差
高校的物業(yè)管理隊伍多是由本校后勤人員組建，從構(gòu)成、管理模式、制度等方面都與物業(yè)管理市場取得相關(guān)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)相比均有較大的差距。在高校物業(yè)管理中，通常教學(xué)區(qū)域的設(shè)施設(shè)備及環(huán)境衛(wèi)生由教務(wù)處進(jìn)行管理，學(xué)生生活區(qū)由后勤部門來負(fù)責(zé)。區(qū)域劃分明確，但是部門之間缺乏溝通和交流。分部門管理會給整體的高校物業(yè)管理帶來難度，另外管理不夠成熟、規(guī)范，對人的服務(wù)意識也很欠缺。
2.4管理制度不夠規(guī)范、健全
物業(yè)管理公司一般下設(shè)：綜合部（負(fù)責(zé)收費(fèi)，物資采購，部門計劃編制、制度設(shè)立等）、工程部（負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)，保養(yǎng)等）、保潔部（負(fù)責(zé)物業(yè)的綠化維護(hù)和衛(wèi)生保潔）和保安部（負(fù)責(zé)物業(yè)及物資，業(yè)主的安全保障工作）。現(xiàn)在高校物業(yè)管理沒有下設(shè)以上部門，且各個部門沒有制定相應(yīng)的管理制度，沒有規(guī)范自己部門人員的行為，制定相應(yīng)工作準(zhǔn)則。
2.5專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)力度小
物業(yè)管理中四個部門中的物管費(fèi)用收取，財務(wù)做賬，設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)，公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔、綠植的種植與保養(yǎng)、秩序維護(hù)等工作技術(shù)性都很強(qiáng)，物業(yè)管理人員不僅需要具備相關(guān)的專業(yè)技術(shù)知識，還需具備計算機(jī)應(yīng)用、財務(wù)基礎(chǔ)、設(shè)施設(shè)備維修、綠化及保潔、客戶管理、客戶心理學(xué)等多方面的能力和素質(zhì)。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)還是以原高校后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、技能缺乏，而高校物業(yè)管理部門對人員培訓(xùn)力度小，進(jìn)一步加劇了城市物業(yè)管理與高校物業(yè)管理之間的差距。
2.6硬件軟件方面均投入不足
由于高校的物業(yè)和城市物業(yè)管理相比，物業(yè)的使用率高，導(dǎo)致了設(shè)施設(shè)備維修、保養(yǎng)難度大；日常檢修，維護(hù)頻率高；綠化保潔難度大，這些都需要加大投入人力和物力來進(jìn)行經(jīng)營管理。另外高校建設(shè)規(guī)模及建筑物檔次也在提高，對物業(yè)管理服務(wù)的要求也越來越高。如：多媒體教室的設(shè)備保管，特殊實訓(xùn)室的日常保潔與物資管理，消防設(shè)施布置與維護(hù)都需要加強(qiáng)。目前大多數(shù)高校的物業(yè)設(shè)施設(shè)備陳舊、過時，已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代高校物業(yè)管理的需求，而高校的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)主要是靠學(xué)校的行政撥款，投入不足的問題日顯突出。
2.7物業(yè)管理服務(wù)范圍有待擴(kuò)展
高校教學(xué)區(qū)域的教室大多還在依靠上課班級的同學(xué)來負(fù)責(zé)管理，沒有形成整體管理、服務(wù)的格局。學(xué)生宿舍區(qū)面臨的主要問題還是偷盜現(xiàn)象還比較嚴(yán)重，宿舍的進(jìn)出門制度、宿舍區(qū)綜合治理許多工作不到位。面向高校師生員工的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)范圍還有待擴(kuò)展，物業(yè)服務(wù)功能不夠完善。
3高校物業(yè)管理發(fā)展的建議及對策
高校物業(yè)作為高校教學(xué)質(zhì)量的基礎(chǔ)和保證，需要按照國家的相關(guān)政策和物業(yè)管理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合不同高校各自的特點(diǎn)和實際，加強(qiáng)改革力度，使高校物業(yè)管理形成“專業(yè)化”、“正規(guī)化”、“全方位”的服務(wù)管理格局。需做好以下方面的工作：
3.1高校物業(yè)管理必須走創(chuàng)新之路
隨著人民生活水平的不斷提高，消費(fèi)觀念發(fā)生了翻天覆地的變化，城市房地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模發(fā)展著，隨著科技技術(shù)的創(chuàng)新發(fā)展加速了科技成果的轉(zhuǎn)化，新發(fā)明、新創(chuàng)造、新材料、新技術(shù)不斷的產(chǎn)生并進(jìn)行更新?lián)Q代。新設(shè)計以及智能化、數(shù)字化設(shè)備也更多的應(yīng)用在高校樓房建設(shè)、學(xué)生宿舍區(qū)、教師住宅小區(qū)中。當(dāng)前人們對于環(huán)境保護(hù)的訴求，都迫使高校物業(yè)管理必須不斷尋求創(chuàng)新，找新路。
高校還可以依托自身專業(yè)優(yōu)勢，例如大多數(shù)高校現(xiàn)在都開設(shè)有物業(yè)管理專業(yè)，我們可以利用專業(yè)優(yōu)勢，進(jìn)行教學(xué)改革將一些課程融入到日常的物業(yè)管理中去，一方面可以提升物業(yè)管理，加強(qiáng)高校物業(yè)管理隊伍的整體水平，另一方面可以加強(qiáng)學(xué)生的實踐能力，把所學(xué)的知識，直接在校內(nèi)得以運(yùn)用，這也為學(xué)生將來就業(yè)打下一定的基礎(chǔ)。
3.2提升管理質(zhì)量和服務(wù)的水平
目前社會上有影響的品牌物業(yè)企業(yè)都在積極擴(kuò)大市場份額，高校物業(yè)必須努力提高自身管理水平，應(yīng)對市場的挑戰(zhàn)，同時抓住高校后勤發(fā)展的大好時機(jī)，促進(jìn)自身的發(fā)展。按照城市物業(yè)管理的內(nèi)容來對照提升高校物業(yè)的管理和服務(wù)水平，需要時可以引進(jìn)第三方管理企業(yè)來對學(xué)校進(jìn)行管理，為廣大師生提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3.3實現(xiàn)規(guī)范化的管理和服務(wù)
物業(yè)管理的各個部門都應(yīng)該制定各自相應(yīng)的工作程序和標(biāo)準(zhǔn)，讓員工了解自己的工作內(nèi)容和職責(zé)并制定各個工作崗位相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格執(zhí)行。通過規(guī)范化的管理，提升員工素質(zhì)，在對客戶的服務(wù)中要使用敬語，不使用禁語；工作時需著工作服，佩戴工牌；服務(wù)態(tài)度溫和，保持微笑服務(wù)等等方面做具體要求，從而不斷提升物業(yè)管理水準(zhǔn)。
3.4加強(qiáng)制度建設(shè)。
高校物業(yè)管理部門應(yīng)該制定相應(yīng)的制度，還應(yīng)該為保證各項制度的有效執(zhí)行建立相應(yīng)的檢查、監(jiān)督體系。實時公開各項費(fèi)用、管理情況，工作做到公開透明，引入師生監(jiān)督機(jī)制，從而促進(jìn)學(xué)校各項事務(wù)的良性發(fā)展。
3.5加大專業(yè)培訓(xùn)力度，提升從業(yè)人員素質(zhì)
根據(jù)各個部門的崗位職責(zé)分類，從物業(yè)管理的各個階段分別對相關(guān)人員進(jìn)行專業(yè)技能訓(xùn)練、客戶接待、禮儀等方面的培訓(xùn)。例如對保衛(wèi)人員在上崗之前可進(jìn)行準(zhǔn)軍事化訓(xùn)練、對各種可能出現(xiàn)的緊急情況制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并進(jìn)行演練、并及時的對培訓(xùn)成果進(jìn)行考核等。對教學(xué)實施、設(shè)備管理人員進(jìn)行計算機(jī)維修、保養(yǎng)，多媒體的安裝等知識與技能的培訓(xùn)等等，形成自行培訓(xùn)的體制，不斷提高服務(wù)質(zhì)量及從業(yè)人員水平。
3.6加大硬件投入力度，實現(xiàn)現(xiàn)代化、科技化
大力改善高校物業(yè)的硬件條件，逐步使高校物業(yè)向自動化、智能化轉(zhuǎn)變。在教學(xué)樓、實訓(xùn)樓、圖書館、宿舍樓等安裝自動感煙、感溫的安防裝置、電子門卡、電子停車系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等等。加大相關(guān)工具的資金投入，如小區(qū)綠化方面的割草機(jī)、撒播機(jī)等。真正實現(xiàn)現(xiàn)代化、科技化、智能化。
3.7做好教工住宅區(qū)的管理服務(wù)
在完善相關(guān)制度、提高專業(yè)人員素質(zhì)和硬件設(shè)施投入后，高校物業(yè)還應(yīng)做好具有高校特色的服務(wù)項目，如教學(xué)后勤保障服務(wù)、文化建設(shè)、學(xué)校相關(guān)宣傳活動等等，隨著學(xué)校發(fā)展的要求及師生的需求對這些項目進(jìn)行不斷優(yōu)化和調(diào)整。通過完善校園周邊服務(wù)，通過招投標(biāo)出租門面，承包食堂等廣開資金來源，從而促使高校物業(yè)管理進(jìn)入良性循環(huán)。
4結(jié)語
高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀已不能滿足教學(xué)、科研的發(fā)展及社會進(jìn)步給廣大師生員工帶來的日益增長的消費(fèi)需求。高校物業(yè)管理必須用理性的目光審視取得的成果，用積極的態(tài)度應(yīng)對目前的壓力，以改革要有新突破、發(fā)展要有新思路為指導(dǎo)思想，轉(zhuǎn)換觀念、調(diào)整思路，才能使得高校物業(yè)管理進(jìn)入良性發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
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