投資的基本方式范文
前言：我們精心挑選了數篇優質投資的基本方式文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。
第1篇
從投資者預期收益的多少及獲取方式上，投資住宅可分為兩種形式。一是期望一次性獲取較高的收益回報而做的中短期投資。包括選擇有升值潛力的期房，或在房市低迷及啟動上升的初期購進低價現房，待房價上漲后迅即拋出，以獲取較高收益，俗稱“炒樓”。一是期望在較長時期內獲取穩定的定期收益而做的中長期投資。投資者購房后主要用于出租的目的，靠按月收取租金得到回報。
任何投資都有一個投資成本的測算問題。同其他投資領域比起來，投資房地產的投資成本測算要復雜得多，需要較多的專業知識。其投資成本除了資金成本外，還有各項費用，如購房入戶費用、稅費，還受到匯率變動、通貨膨脹、政策變動等因素的影響。投資房地產特別是中長期投資這些投資成本需要詳細測算，但又不易測算，這就產生了投資風險。
房地產本身所具有的區域性，決定了房地產市場帶有鮮明的地域特征，不像股市、郵市等，具有全國統一的市場。這也是投資房地產與投資其他領域的區別之一。
房市和股市一樣，也有其相應的周期。房市周期與經濟發展周期大致同步。舉例來說，對于以出租為目的購房的中長期投資，根據測算，當樓盤售價與月租金之比為85∶1時，基本保本，當這個比例達到或接近100∶1時，就可考慮適時投資購房入市。
住宅樓盤與股票一樣，有績優績劣之分。因此，要選擇抗跌能力強，具有較高升值潛力的樓盤投資。一般來說，應從價格、環境、區位、房型及功能、物業管理等方面綜合考察。房地產投資中商鋪物業的投資價值遠沒有普通住宅投資價值大。雖然現在不少房產中介不停鼓吹“旺鋪”的巨大潛力，卻也有不少投資商鋪有去無回的真實案例，原因是風險太大，只要地段不合適就滿盤皆輸，而目前的大中城市里居民消費力有限，好的地段都被占據了，挑選地段并不容易。
住宅投資的情況則很不同，雖然不大可能像商鋪一樣獲得幾倍的增值，但實用價值大，整體出租率高，風險小，比較適合普通人介入。一般家庭，但凡有三四十萬元的“閑錢”，不需要做太過深入的市場研究與技術分析，就可以投資一套中小面積的住宅，對外出租，獲得平穩收益。很多投資者經常擔心購置的房屋地段不好或者位置不佳，成為“有價無市”。目前，在房地產市場白領公寓、單身公寓等細分物業概念不斷創新之際，養老居住需求也開始被關注。帶電梯的多層公寓、2房1廳、兼顧社區會所老年社交活動的小區，已經成為中老年購房者青睞的物業類型。
還有投資者擔心房屋使用年限的問題，根據新出臺的《物權法》：“住宅建設用地使用權滿70年后自動續期，續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。”也就是說，屆時房主只要補交地租，就可以繼續擁有物權。其實住宅只有70年產權，對于個人來說完全夠用。按目前住宅的建筑壽命，70年后房子必定破舊不堪，不要說兒孫不愿住，就是出租也值不了幾個錢。如此分析，即便沒有70年使用權限，又何用之有？
第2篇
1 日本出現房地產基金的時代背景
日本出現房地產基金并不早。1992年以前，日本的地產發展相對封閉，基本上沒有外資進入。20世紀80年代日本人在進行房地產價格評估時，并不知道用DCF的方式進行估值。
20世紀90年代，日本的銀行在泡沫經濟破滅以后，產生了大量的壞賬。自1992年起，日本房地產市場的價格連續下降了8年。這8年時間日本銀行一直在處理壞賬，處理各種房地產抵押物。2000年起，一些地方才開始停止下降。這一段時間投行和基金都發了大財。
Lone Star（中國有人翻譯成龍星基金，也有人翻譯成孤星基金）是1995年才在美國成立的基金。1997年進入日本，開始幾年就是從事不良債權的收購和處理。日本全國各地有900多家高爾夫球場。20世紀80年代，高爾夫球場會員證被炒得非常熱。一張會員證幾千萬日元，是普通工薪階層數年的年俸。會員證規定如果會員要求退會的話，錢是要全額退還的。20世紀90年代以后，許多會員退會，許多高爾夫球場無法償還會員的會員費，紛紛申請破產或者破產保護。Lone Star就在此時，收購了150家高爾夫球場。在2007年打包在東京證券交易所主板上市，叫PGM控股。同樣，高盛旗下的房地產投資基金也在2002年開始大批購入高爾夫球場100多家。2006年在東京證券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都賺到了不菲的收益。
90年代后期，日本人開始逐步了解到美國投行和基金的運作模式，開始設立各種各樣的房地產基金。大部分基金也是從購買銀行的不良債權開始的。日本的地產基金開始進入到普通國民的視線中，是2005年以后的事情。其中有兩個原因，一個是市面上開始有介紹美國投行和禿鷹基金在日本賺錢的書籍。另外一個原因是這個時候已經有許多的房地產基金管理公司在日本證券交易所上市。
2002年以后，日本的房地產市場開始停止下降并緩慢上升。其中一個重要的原因就是國際和日本國內大批的房地產基金出現，大家都爭相購買優質的房地產資源。這個階段給這些房地產基金融資的，主要是歐美的一些金融機構。2007年到2008年發生次貸危機，提供給日本這些基金公司的貸款沒有了來源，資金鏈條斷掉了，日本的房地產基金行業迅速垮掉。
2010年以后，日本的房地產市場開始恢復，但是，日本的房地產基金管理公司已經沒有了2000年到2006年之間的風頭。
2 日本房地產基金的結構
日本私募房地產基金的結構主要有兩種。
一種是GK-TK結構。所謂的GK就是日語里的“合同會社”。會社在日語里是公司的意思。合同會社的法律根據是2006年5月修訂實施的日本會社法，也就是公司法。TK就是日語里的“匿名組合”。其法律根據為日本的商法。需要注意的是，這種框架下，買賣的是房地產信托收益權，而不是房地產本身。
一種是TMK 結構。TMK是日語里的“特定目的會社”，其法律根據為2000年實施的資產流動法。
這兩種框架的設計需要考慮的是：一、把大額的房地產投資變成小額化，滿足不同投資家出資的需求;二、避免雙重征稅。日本的企業法人稅稅率在40%左右，稅負非常重;三、實現倒產隔離，限定投資家的損失;四、方便貸款。
目前日本地產基金購買的地產，大部分都不是實物的房地產，而是購買的房地產信托收益權。這樣做有兩個重要的意義，一是可以極大地減輕交易過程中的稅負擔，另外一個意義是，信托銀行在接受房地產設定信托的時候，要進行各種各樣的審查。如果是涉及黑社會的地產，就不能設信托，產權上存在重大瑕疵的，或者建筑質量上有重大問題的，也不能設為信托。
3 房地產基金的“煉金術”
日本房地產基金給投資家承諾的預期收益一般是15%以上。2007年次貸危機之前，基本上都達到了。房地產基金管理公司也收到了可觀的管理費。每年都有雜志公布上市公司員工平均年俸的排行榜。長期以來平均收入比較高的行業都是傳媒（電視臺和大型廣告公司），大型銀行和大型證券公司，綜合商社還有一些競爭力比較強的制造企業。2005年到2007年排行榜中，有不少的房地產基金管理公司名列前茅。2006年和2007年，日本的房地產基金管理公司Davici Advisory連續兩年蟬聯日本第一名，員工的平均年收入為1 700萬日元左右，折合17萬美元左右（但這家公司之后受次貸危機的影響破產了）。外資投行和外資地產基金公司的員工平均收入更高。但因為他們不是日本的上市公司，所以不在這些排行榜中。
那么這些地產基金是如何煉金的？
3.1 買便宜的東西。20世紀90年代，美國的投資銀行和房地產基金買的一般都是銀行處理壞賬而釋放的房地產抵押物。價格比較便宜。不過2002年之后，這種機會就基本沒有了。
3.2 處理房地產存在的一些法律問題。主要問題就是產權糾紛或者是和相鄰的房地產的摩擦。比如院子里的樹木枝葉長到了鄰居的院子里，或者說，違反法律規定設置了一些廣告牌子，或者沒有無障礙通道等。
3.3 盡可能地使用高杠桿。日本的房地產基金之所以在20世紀90年代后期開始飛速發展，一個原因是法律開始允許房地產證券化，另外一個原因是Nonrecourse loan開始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先導入日本的。之后日本銀行也開始模仿實施，這大大方便了房地產的融資。歐美的投資銀行和商業銀行對房地產進行融資之后，組成CMBS或者RMBS，進而組成CDO等證券化產品。房地產基金在運作過程中，每購入一個投資標的，都毫無例外地使用了貸款。日本在20世紀90年代以后，貸款的利息都非常低，這無形中提高了投資收益率。
3.4 對建筑物的耐震或者環境保護進行改造。日語里有個詞“既存不適格建筑”就是說建筑物建造的時候，是嚴格遵守了當時的法規法令，但是之后比如在抗震耐震要求上，日本的國家標準提高了，建筑物達不到國家現行標準了。那么對這些建筑物進行修補，使其抗震能力達到國家要求。另外，如果建筑物中有石棉存在。一般都要進行除掉石棉的工作。通過這些工作，提高建筑物的價值。這種方法用得比較多。最近幾年少了。主要原因是由于基金的大規模運作，這類建筑物基本上都被改造過了。
3.5 對建筑進行重新裝修或者用途的改造。比較多的是對電梯和建筑物的外墻壁進行改造。裝修之后租金價格會上升。
3.6 進行合理的租賃搭配。也就是重新定位房地產的市場位置，根據需要趕走一些租戶，導入一些新租戶，改變寫字樓或者商業設施的品質，提升商業設施的客源數量和質量。
3.7 提高租金。就是簡單地提高既有租戶的租金水平。如果租戶不同意，就趕他們出去。
3.8盡可能降低交易成本。比如日本的地產基金買賣的大部分都是房地產的信托收益權，而不是房地產實物。其中一個重要原因就是可以避免房地產交易稅，減少支出。
4 投資日本房地產行業的利和弊
關于投資日本的房地產行業，最大的問題或者風險是中日關系的問題。近年來，中日關系不斷惡化，而且還有進一步惡化的傾向。政治關系會不同程度地影響到實體的投資。另外一個重要的問題是，日本社會對于海外投資，總體來說，不是持歡迎的態度。當然，這種現象在絕大多數國家都會有。
但是如果純粹從投資的角度看，也不能簡單說投資日本房地產行業就不如投資其他發達國家。日本有自己獨特的優勢。從房地產市場的成熟度和透明度上來講，日本的房地產市場并不亞于歐美發達國家。日本在20世紀80年代后期人均GDP達到過全世界第一的水平。但是房地產市場的成熟是次貸危機之后的事情。日本在20世紀80年代經歷了歷史上少有的房地產泡沫。在次貸危機前后又經歷了一次小型的地產泡沫。經歷了這些過程，投資人和普通老百姓對地產市場的認識更加理性和成熟。2001年開設了REITs市場。
日本房地產的價格非常透明。日本的國土交通省每年會公布土地的公示價。每年政府組織房地產評估師，對全國幾十萬個定點的土地，每年1月1日時間點的價格進行公布。每年日本國稅廳也會公布路線價。也就是公布全國道路沿線的土地，每年1月1日這個時間點的土地價格。每年各個地方政府也會給不動產進行固定資產的評估。根據這個評估金額對規定資產征收不動產稅。
日本的房地產登記是在法務省進行的。任何人都可以到指定的辦公窗口去查閱任何一塊土地或者建筑物的權屬和其歷史變更過程。
日本的房地產市場有一些固有的習慣，高度保證了房地產所有人的權益。比如，在出租寫字樓或者商業設施的時候，一般會收取6個月左右的房租作為保證金。在出租民用住房的時候，都需要租戶提供擔保人。并且一般會收取1個月或者2個月的押金。而且，日本的保險高度發達，所有的建筑物基本上都有火災保險。
日本近20年來利率都特別低，有一段時間甚至為零利率。在日本進行房地產投資，投資杠桿的效果是非常明顯的。海外投資家投資日本房地產基金，一般的IRR是15%左右。在中國房地產價格增速放緩的情況下，15%是一個非常可觀的回報。
進入2014年，不少中國的城市開始取消了限購。中國的房地產市場明顯逼近一個拐點。
個人認為日本在以下的幾個方面，對比其他國家具有相對的優勢或者說對中國企業具有特別的價值：
4.1 日本的房屋抗震技術。大家知道日本是個地震多發國家。一直到20世紀60年代，日本才開始建造高層建筑物。位于日本東京的霞關大廈是日本第一座高層建筑，但也只有30層左右。1993年，位于橫濱的Yokohama Landmark Tower開業。這棟樓高296米，有70層高。近50年來，日本發展了非常成熟的耐震、抗震、免震技術。
4.2 小戶型建筑。日本和歐美主要發達國家相比，有一個明顯的劣勢，就是地少人多。日本的國土面積為36萬平方公里左右。人口為1.2億左右，而且國土面積的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市，城市的土地供應非常緊張。日本的房屋居住面積比歐美國家要小。但是人們總是期望在有限的條件下，生活得更加舒適，日本人也不會例外。日本的房地產企業，通過理念的更新和技術的進步來滿足消費者提出的需求。
戰后60年的發展，日本的房地產行業積累了豐富的經驗。這些經驗毫無疑問是值得我們學習和借鑒的。最近萬科推出了15平方米極小戶型。這就是一個例子。
4.3 養老設施。日本15年來，國民的平均壽命和女性的平均壽命一直是全世界第一，女性平均壽命為89歲。日本有各種各樣的養老設施和醫療護理設施。
4.4 優質的休閑和運動設施。日本有1 000家左右的高爾夫球場（中國目前是600家左右），有500家左右的滑雪場。日本是個多山的國家，植物覆蓋率是60%以上。日本的溫泉世界知名。最近幾年，有多個中國企業在日本購買了溫泉旅館。從北京或者上海到日本，乘飛機僅僅需要3個多小時。
第3篇
[關鍵詞] 人力資本 投資 風險
在知識經濟時代，最重要的不是財務資本所有者，而是知識和技術的所有者，因此，美國著名經濟學家舒爾茨提出了人力資本理論，強調人力資本投資是效益最佳的投資。從企業的角度出發，人力資本投資的目的是為了獲得收益。但是有投資和受益，就必然伴隨著有投資受益的風險，因此，防范人力資本投資風險成為企業對人力資本投資的主要問題之一。
一、企業人力資本的投資風險分析
人力資本投資既然是為了未來的利益而放棄或犧牲眼前的利益和效用，并且人力資本形成又是一個相對長期的過程，那么企業人力資本投資就具有其特定的風險。這種風險有以下幾個方面：
1.投資對象選擇風險
企業作為投資者進行人力資本投資，選擇投資對象時面臨兩難決策。首先，在招聘新員工時，本該選擇適合企業文化，并具備特定工作崗位所要求的能力的應聘者，但僅依靠短暫的筆試、面試和個性測評是難于確定應聘者的“質”及其成長性，更談不上能準確地進行人力資本投資效益預測。同時，一旦選擇了其中之一，勢必會失去選擇另一個的機會，就是說如果目前的選擇不是最佳的，那么就會付出較大的機會成本。其次，在后續的人力資本投資中，例如企業培訓，也面臨同樣的矛盾，人力資本投資希望投資對象的價值觀、個人目標、性格志趣、背景經歷、能力和專業知識等與企業的文化和具體的工作崗位要求相切合，由于人力資本投資連續性和收益的長期性，要求投資的對象具有較好的成長性。然而企業在實際的對象選擇時很難甚至無法逐一精確地考察這些指標。所以，企業在選擇人力資本投資對象時不可避免的面臨著投資風險問題。
2.投資成本過高風險
投資成本過高的問題大多出現在企業核心員工身上，雖然企業都希望用較經濟的使用成本獲取核心員工，并給企業創造最大的價值，也知道這才是最好的使用成本控制，但為了獲得急需的人才，常常不惜代價，答應很多人員進入企業的附加條件；在工資、福利保障、學習提高、以及辦公出行等方面也同意提供優厚的待遇，以致使人力的獲取和使用成本過高。可經常是由于種種原因，招進來的人不能為企業創造高于企業對其投資的新增價值，因此形成回報率呈負數的狀態；從另一個角度看，有些高薪引進的人才，可能在一定的時期、一定的條件下，給企業帶來了效益，卻在后來的工作或決策時出現多次或重大失誤，給企業帶來的損失大于所作出的貢獻。由于人力資源評估中存在大量的非量化因素和諸多的可變性，這樣的情況屢屢出現，正是由于這種風險的存在，常常會使很多企業因此在人才引進問題上經常處于進退兩難的境地。
3.知識衰減風險
由于科技進步、科技創新可能給企業的人力資本投資帶來風險。企業為一項新的工藝、新的產品、新的技術創新進行的人力投資，有可能因為外部的科技突破而致使企業投資開發的工藝、產品和技術變得落后、陳舊，進而使得原來投資的人力資本貶值。
企業出于組織可持續性發展的長遠考慮，常會做出對部分員工進行長線培訓的決定，或進行一些專業性較強的大規模的全員培訓，但由于決策者和組織者個人能力、知識、視野、經驗等等局限，會出現一些可能的失誤，一是長線培訓周期過長，當員工回到工作崗位后，有些知識已經過時了；二是科技的發展，特別是計算機的普遍使用，使生產流程和工藝的淘汰與更新的頻率越來越快，大范圍的高投入，如果取得持續優勢的時間過短，則會得不償失。
4.組合性風險
組合性是人力資源的一個重要特征，無論是人員組合配置，還是設施設備，以及工作流程的不合理，甚至工作環境的不盡人意，都會使員工個體所具有的，經過企業人力資源投資得來的知識、技能、創造性得不到充分的發揮，還可能造成無謂的消耗。另一個原因就是管理失敗而導致的，員工對自己勞動能力的使用方式和使用程度，受到其意志的支配，具有個體的能動性。勞動者在公司的某些政策和管理模式不滿或失望時，就會表現為情緒消極，因而不愿釋放全部的能量。由于組合性造成的經濟損失，在很大程度上是無法量化的，但卻非常嚴重，即會出現1＋1＜2的情況，組合性風險表現到極致狀態時，就是員工普遍的消極怠工，甚至對企業財產構成威脅。
5.人員流失及素質、道德風險
這是目前企業人力資源投資中最常見、也是最難以控制的風險，上海交大正源在不久前進行的對外商獨資合資投資企業的薪資福利調研顯示，33.3％受調查企業的員工流失率在1％～10％之間，27.3％企業的流失率在10％～10％之間，平均流失率為 17.9％。 不管是主動流失還是被動流失，這些數字都足以給企業帶來嚴重的經濟損失，在企業為人力資本的增值投入資金等有價物質以后，仍然會有一些員工由于消極的心態而缺乏學習、向上的意愿，或者由于基礎素質和專業能力過差，而無力很好的完成工作目標，由人力資本的定性特征所決定，無論外部條件和物質基礎怎么優越，如果勞動者個體沒有積極性，各方面素質差距較大，也同樣不可能收到良好的投資效果。人力資本的載體是人，人力資本與物質資本的差異性在于不同的人有不同的價值取向、精神追求、個人目標等，因而當企業不能很好地滿足或者契合上述需求時，作為人力資本載體的人總是希望通過不斷地流動來滿足自己。這樣人力資本依附性、非獨占性、投資收益的動態性、長期性等特征決定了人才的流失將使企業蒙受很大的損失。
二、企業人力資本投資風險控制
1.加強人力資本投資風險的審計，做好企業人力資源規劃工作
人力資源規劃是指一個組織科學地預測、分析自己在環境變化中的人力資源的供給和需求狀況，制定必要的政策和措施，以確保自身在需要的時間和需要的崗位上獲得各種所需的人才，并使組織和個人得到長期的利益。
目前人力資本投資收益率方面的定量研究還沒有得到完善，但企業應當在戰略上做好控制和規劃工作，利用經濟學的方法，進行會計核算、效益評估等，降低人力資本投資的風險。首先應進行人力資本投資預測。人力資本投資預測包括每項投資的成本預測，這需要人力資源管理者具有戰略性的眼光，預測人力資本的發展方向；同時人力資源管理者也應當做好市場調查研究，使人力資本投資行為以市場為導向，挖掘最有潛力的人力資本；其次應準確核算人力資本投資成本。做好人力資本投資成本核算工作主要是達到用最小的投資成本獲得最大的投資回報率的目的，適當的人力資本投資量應當是邊際的產出現值等于追加投資的邊際成本。最后還應進行投資后總結性分析。在每項人力資本投資后，管理者應當做好分析工作，總結經驗吸收教訓，使人力資本投資獲得連續性的收益。因此，企業在制定人力資源規劃時，應注意人力資本投資審查，例如：審查企業的人力資本投資是否與外部環境相適應；審查人力資本投資目標是否與企業的戰略目標相一致；審查企業的人力資本投資決策假設是否合理，所用的基本數據是否完整，來源最新、可靠；審查企業是否有全面的工作分析和翔實的人員測評；審查企業的薪酬、福利培訓等制度是否嚴格執行；審查企業的人力資本監督、約束、預警機制是否正常運作；審查人力資本投資方面的會計信息和報告是否健全等。只有充分注意到內外環境的變化，在人力資源規劃過程中采取相應的應對策略，減少投資決策的盲目性和隨機性，才能有效的規避人力資本投資過程中的前期風險并使得企業人力資本投資進入一個良性的循環過程。
2.完善激勵約束機制，進行科學的人力資本投資
人力資本不同于物質資本，人力資本與其載體是不可分離的，而人力資本投資主體（企業）與人力資本載體（員工）又是分離的。人力資本投資最終產品是員工的知識和技能，其終極所有權不屬于投資主體（企業），而屬于投資客體（員工），其作用發揮程度在一定程度上取決于人力資本載體的努力程度。其努力程度決定于投資客體的需求滿足程度，而投資客體的需求既包括高收入、實物獎勵、期股及股票期權等物質方面需求，也包括職業生涯設計、地位、職業晉升、工作環境及榮譽獎勵等精神方面需求。因此，投資主體必須根據員工需求的多樣性、層次性制定或完善科學合理的、全方位的考評及激勵機制，調動投資主體即員工的主動性、積極性和創造性。
另一方面，人力資本投資的方式、對象、方向等是復雜的，企業可以進行適當的投資組合，對各種類型的投資進行必要的選擇或采取投資成本轉移的方式以減少各種投資風險。同時，企業應注重人力資源管理制度的規范和完善，指導員工根據組織的發展戰略和自身的興趣、愛好，對自己的成長和發展作出規劃，不斷汲取新知識及行業經驗，科學的進行員工的人力資本投資，健全人才培養機制，為員工提供受教育和不斷提高自身技能的學習機會，從而使員工與企業達到“雙贏”的結果，規避企業在人力資本投資中，由于勞動者的消極怠工以及人員流失造成的投資風險。企業可以采取合同制約的方式，在勞動合同中約定被投資對象在被投資期內和被投資后的一定時間內不得單方面解除與企業的勞動合同，或（和）在解除勞動關系后的一定期限內，不得從事與本企業有競爭關系的工作。這有利于企業保護自身利益、避免人員流失帶來的投資風險。也有利于企業根據人力資源規劃放手開展人力資本投資活動。
3.注重企業文化建設
企業文化是在長期的經濟活動中形成的共同的理想、信念、價值觀、行為準則和道德規范的總和。我國企業不重視企業文化的建設，或者即使注意到了也只停留在表面，因此員工對企業缺乏歸屬感，易造成道德風險和人員流失，從而使企業人力資本投資受損。企業文化具有使企業保持旺盛的活力和競爭力的激勵功能。企業文化的激勵是隱性的、長久的，企業的價值觀、企業的形象、企業內的典范人物對員工的激勵作用是其他激勵措施無法取代的。這就是為什么一些企業的薪酬福利比其他企業低反而能留住優秀人才的原因。因而建設良好的企業文化是企業增強防御人力資本投資風險的有效措施。通過企業文化建設，可以增強勞動者對企業價值觀的認同，從而調動勞動者的積極性、提高勞動效率、減少勞動力的流動，進而減少人力資本投資的風險。
參考文獻:
[1][美]T.W.舒爾茨:論人力資本投資[M].北京:北京經濟學院出版社,1992
[2]王菲陳婷婷:企業人力資源投資風險分析[J].商業時代,2006(9)
