資產證券化的步驟范文
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第1篇
【摘要】資產證券化有利于分散較為集中的風險，保障金融的穩定性；同時還能有效的構建多層次的資本市場，為金融投資拓寬渠道。目前國內的資產證券化發展較快，但是在發展過程中，依舊存在著一些問題，如規模小、種類單一等，這些問題制約著國內資產證券化的發展。因此，在資產證券化發展進程中，應該設立專門的立法，完善資產證券化的監管體系，并且規范相關的信用評級制度；吸收國際上資產證券化發展的經驗和教訓，對資產證券化進行專項監管，促進其健康發展。
【關鍵詞】資產證券化；現狀；應用；發展趨勢
資產證券化主要是指把流動性較差，但是在未來具有一定的現金流的資產，進行收集然后通過結構性的重組，從而將這些資產轉換為在金融市場上出售、流通的證券。資產證券化最早是起源于美國，在二十世紀七十年代，美國政府根據按揭住房發行了資產抵押支持證券，這種資產證券化的做法在當時取得了巨大的成功。從此，資產證券化開始被廣泛的運用在經濟領域，并且為資金的籌集提供了有效的途徑。加之資產證券化獨特的創新融資方式，適應了經濟發展的要求，因此，在金融產品領域的發展極為迅速。近年來，中國的資產證券化發展較快，已經成功的由在境外設立spv發展到在境內設立，實現了資產證券化整體融資流程的境內化管理。但是我國的資產證券化發展起步晚，缺乏經驗，沒有完善的監督體系，與國際水平相差較遠，因此，應該完善資產證券化的監管，促進其快速、健康的發展。
一、我國資產證券化的發展現狀和運作過程
（一）我國資產證券化的現狀
1.資產證券化的歷程——境外融資歷程
資產證券化在我國的發展不到半個世紀，上世紀八十年代，我國開展基礎設施建設采用的資金籌集手段是“收費還貸”，經常出現資金與建設的脫節，資金緊張問題嚴重制約著基礎設施的建設。由于當時法律體系和資本市場的不健全，資產證券化還不能有效的實施。基于這樣的情況，融資企業在境外設立了spv，利用國外完善的法律和成熟的市場，進行境外的融資建設[1]。其中較為有名案例的就是珠海政府建設公路時，在開曼群島注冊spv，籌集資金修建公路。由珠海高速有限公司以珠海市機動車管理費和外地過境機動車所繳納的過路費為支撐，在美國成功發行了總額2億美元的債券，用于廣州到珠海的鐵路及高速公路建設，開啟了我國基礎設施收費境外證券化融資的先例。20世紀90年代后期，我國高速公路項目通過境外證券化融資共籌集約15.5億美元資金，取得了不錯的效果。
2.資產證券化的現狀——境內融資
隨著我國法律體系的完善和經濟市場的逐步成熟，國內的資產證券化融資模式逐漸顯現：如最先實施的中國聯通計劃，然后是國家開發銀行發起的個人住房抵押貸款計劃等等，隨著基礎建設的擴大，境內融資試點也逐步推廣開來，在天津、武漢、重慶等地正在研究以路橋資產等收費權為支撐的基礎設施證券化產品。國內實施資產證券化有效的解決了建設資金的籌集難題，提高了固定資產的流動性，也降低了融資成本[2]。2006年12月18日，中國信達資產管理公司、中國東方資產管理公司在全國銀行間市場以信托型spv模式合計發行了37億元的優先級資產支持證券（次級證券合計3.5億元，由信達和東方自留），盤活了信達公司部分不良資產。
（二）資產證券化的運作過程
資產證券化一般是通過如下的步驟實現的：
1.“資產重組”——構建資產池。根據融資需求和資產的情況，選擇資產的證券化，然后，把資產匯集成資產池。能夠實現證券化資產的條件：（1）未來可以產生穩定的現金流。（2）資產有良好的質量，具有同質性[3]。（3）資產證券化的收益率和現金流容易計算。
2.“風險隔離”——設計資產的隔離。這個步驟是實現資產證券化的核心步驟。在資產證券化過程中，必須成立一個特定的目的機構spv，用于隔離資產池和其它資產。spv受母公司托付，把資產轉換成在金融市場上出售、流通的證券。
3.“信用增級”——提高資產證券的信用等級。在證券化的交易中，資產的信用、現金流與投資者的需求往往不相吻合。這就需要spv機構把資產證券化的交易進行信用增級。“破產隔離”、“擔保公司信用擔保”都是常見的信用增級。
4.spv聘請信用評級機構、券商發行機構，對資產證券進行評級，然后發行證券，同時將募集的資金用于項目建設。
二、案例分析-中國網通資產證券化分析
中國網通資產證券化的主要過程如下：
1.聘用特定的信托投資機構，并把中國網通未來幾年的盈利收入以具體的協議形式出售給信托投資機構。中誠信國際信用評級公司給予受益憑證的aaa級信用評級，中國國際金融公司是本次受益憑證的計劃管理人。
2.中國網通和中國工商銀行為信托機構發行的證券提供擔保。
3.信托機構把中國網通出售的資產轉化為證券，并在市場中尋找投資者。
中國網通資產證券化的優勢：中國網通在市場上發行資產支持證券可以吸引較多機構投資者的參與，同時是網通直接融資，降低了企業融資的成本，以資產證券化的方式為企業融資提供了低于同期銀行的貸款利率，節省了成本。
三、國內資產證券化監管方面的問題和解決措施
（一）資產證券化監管中出現的問題
我國目前資產證券化還處于初級階段，因此在很多方面還不健全，缺乏一個有效的監管機制，不能對資產證券化過程中出現的問題和面臨的風險進行有效的監管，從而使風險增加，嚴重阻礙了我國的資產證券化的發展[5]。特別是在證券化進程中信息的披露和風險的隔離上，存在著很大的漏洞。此外，有關資產證券化的稅收政策、信用評級、增信制度中都有待進一步完善。例如，信托與證券分業經營和分業監管，使信托監管制度不能成為資產證券化共享的基礎性制度單元。資產證券化監管平臺的不統一，對資產證券化分散風險的功能有一定的影響。
（二）資產證券化的監管措施
由于中國目前尚處于資產證券化初級階段，在信息披露、風險隔離規定、稅收政策、信用評級、增信體系、合格投資者方面仍與國外成熟市場存在較大差距，仍需進一步完善。尤其是目前法律法規不完善，沒有完善的監管體系，影響到資產證券化的監管。
我國資產證券化過程中，應該不斷的完善法律法規，加強法律的監管職能，對資產證券化過程中的違法行為進行制止和懲罰。用法制手段來規范資產證券化的發展。同時也應該不斷的借鑒外國先進的管理水平和積累的豐富經驗，再加上完善的法律制度，這樣才能確保我國的資產證券化健康、長遠的發展。
我國應建立權威性的資產、信用評級機構，并且對該評級機構進行監督管理，保證其能夠客觀公正的進行評級。同時應引進發達國家先進的管理模式，并用法律規范評估步驟，提高信用評級的可信度。
四、我國資
產證券化發展的趨勢
我國處于資產證券化發展的初級階段，與外國成熟的運作有著較大的差距，需要不斷完善法律制度、提高監管力度、規范監管職能。通過不斷的發展完善，逐步做到與國際接軌。具體可以從以下五方面著手：（1）在資產池結構上，改變資產池單一的現狀，豐富資產池品種[6]。（2）完善信用評級體系。（3）提高資產證券化的流動性，豐富投資主體。（4）有效的實現資產證券化的風險隔離，降低風險。（5）完善法律法規，增強法律的監管職能，促進資產證券化的健康發展。
參考文獻
[1]史晨昱.中國信貸資產證券化市場發展現狀及展望[j].金融論壇，2009（04）.
[2]蘇雪.我國資產證券化現狀分析[j].河南工程學院學報（社會科學版），2009（03）.
[3]劉元根.中國資產證券化現狀及發展探討[j].經濟研究導刊，2013（05）.
[4]祁小偉，宋群超.信貸資產證券化理論及中國的實踐[j].科學與管理，2009（03）.
第2篇
【關鍵詞】資產證券化 交易結構 法律風險分析
【中圖分類號】D922.287 【文獻標識碼】A
資產證券化概述
資產證券化（asset securitization）作為華爾街金融大鱷的一種金融創新工具，自誕生以來深受資本市場的喜愛，已然成為銀行等金融機構以及企業的一種全新融資模式。然而，資產證券化作為一種創新型金融工具，普通投資者很難辨別其中的投資風險，基于消除交易雙方信息不對稱的原則，信用評級機構在資產證券化過程中的作用便顯得尤為突出，甚至是普通投資者進行投資時唯一的可信賴工具，而信用評級機構基于利潤最大化原則，卻趨向于隱瞞風險、調高評級，以達到運作更多項目、收取更高費用的目的，這也成為資產證券化過程中一個不容忽視的致命缺陷。
有鑒于此，我們甚至可以說資產證券化是一把雙刃劍，如果不能有效加以利用，很可能重蹈2008年次貸危機的覆轍，中國資本市場作為一個全球資本市場的后起之秀，更應格外注意其中暗含的種種風險，以達到趨利避害的金融創新目標。
資產證券化的定義。資產證券化源自美國，因而在探討其準確定義時有必要追根溯源，還原其本來面貌，經過大量的文獻檢索，筆者傾向于美國證券交易委員會（SEC）對資產證券化的定義，即“資產證券化”是指將企業（資產出售方）將其所有的流動性較差的存量資產或存在穩定現金流的可預見未來收入整理和包裝成為資本市場上更易銷售和流通性更強的金融產品的過程。在這一運作過程中，為有效連接交易雙方，存量資產會被賣給SPV（Special purpose Vehicle中文多翻譯為特殊目的載體），然后由SPV或投資銀行等中介機構向社會公眾投資者發行證券以獲得資金，實現存量資產提前獲得現金資產的目的。由于中美兩國在社會體制、法律制度以及資本市場交易規則等方面的差異較大，在資產證券化本土化過程中，我們應該持審慎態度，取其精華去其糟粕。
資產證券化的分類。資產證券化因其交易結構的靈活性、資產配置的復雜性而顯得神秘莫測，但究其本質，基礎資產是資產證券化的起點，抓住了資產證券化背后的基礎資產，便握住了資產證券化的命脈。依據基礎資產的不同，可以將資產證券化產品分為四類：一是實體資產證券化，主要指實體資產和無形資產經過一系列處理成為標準化金融產品上市流通的過程；二是現金資產證券化，主要指將現金投資證券產品后，從而將現金轉化為證券的過程；三是證券資產證券化，就是將證券投資基金、認股權證等金融衍生工具發行上市流通的過程；四是信貸資產證券化，主要指銀行等金融機構將缺乏流動性的信貸資產重組打包成標準化產品，發行證券流通的過程。第四種模式也是目前國內最流行的資產證券化模式。
資產證券化的交易結構分析
通過上文的論述，我們可以看出資產證券化可以實現將流動性較差但是可以在未來產生穩定現金流的資產，通過一定的交易模式設計，對基礎資產中的風險和收益等基本要素進行劃界、分離與整合，從而將其轉化為資本市場上可以自由流通的證券性資產的過程。資產證券化有別于以往的表外融資、結構性融資和資產信用融資等傳統融資方式，究其本質，是通過一系列邏輯嚴密的設計實現將流動性不足、但具有穩定可預期的現金流的債券性資產轉化為具有充分流動性、并經過有效風險隔離措施的資產分離與重組過程。
資產證券化的交易流程。主要包括五個步驟，各步驟涉及的交易內容和法律結構各不相同。（如圖1所示）
第一步：發起人（sponsor）作為資產證券化的起點，會將應收賬款出售給SPV（即特殊目的載體），當然這里的出售必須是“真實出售”，因為只有真實出售才能有效防范證券持有人對發起人的追索權，并且發起人如果經營不善破產時，對應收賬款亦無要求權，從而達到風險隔離的效果。
第二步：SPV將購買的應收賬款等基礎資產進行分離、打包、重組，并以此為基礎發行可以支持特定期限和收益的可在資本市場自由流通的標準化證券產品。仔細分析這一過程，我們可以發現SPV在其中起著舉足輕重的作用，為了有效控制基礎資產，SPV可能由發起人實際所有或者間接控制，為了防止其自愿性破產，可以引入獨立董事制度；與此同時，也要注意防止債權人迫使SPV的非自愿性破產；還可以通過限制SPV的業務范圍等有效手段防控可能存在的風險。
第三步：通過多渠道進行信用增級。具體的增級措施主要有：使用銀行信用證或者通過保險公司購買商業保險，使得資產證券化后的證券在發生違約風險時，普通投資者可以獲得相應程度的補償，整體而言，能夠有效降低企業的風險。當然，在增級過程中，為資產證券化產品進行增級的相關金融機構的信用等級不能低于需要進行增信的證券產品本身的安全等級，否則，達不到增級的效果；理論上，也可以通過發起人的超額擔保來進行信用增級，但超額擔保會額外增加發起人的財務成本，降低資產證券化的整體競爭力，所以在實踐中并不會被廣泛運用。除此之外，還可以將資產證券化產品分為優先和次級兩部分，在出現風險時，由次級證券先承擔損失，當然為了補償其損失，次級證券的利率會高于優先證券，以實現風險與收益的平衡，這樣做的好處是，不同風險偏好的投資者均可以在資本市場上買到對應的金融產品，正因如此，優先/次級結構增級方式很受市場歡迎。
第四步：進行外部信用評級。由于資產證券化產品進行了復雜的包裝重組，普通投資者不具備識別相關風險的能力，很難就證券產品的優劣作出判斷，為了幫助投資者識別其中的風險，這項工作就需要交給專業的外部評級機構進行，例如：美國的標準普爾、穆迪等知名信用評級公司會根據資產證券化產品風險的大小進行信用評級，主要級別從AAA到C九個等級，投資者可以根據自己的風險偏好選擇不同等級的證券產品。
第五步：資產證券化產品的發行銷售和售后服務。SPV所具備的獨特結構和業務范圍決定了其不可能獨立承擔資產證券化產品的重組與發售工作，必須引進外部成熟的中介機構來完成這一工作，投資銀行便承擔了資產證券化流程中的融資顧問和證券承銷職能，使得整個流程順利運轉起來。普通投資者購買該金融產品后，可以獲得穩定的現金流回報，穩定的可預期的現金流來源于基礎資產即應收賬款，然而普通投資者不具備相應的專業技能和條件去監管這一運營流程，那么這時候就需要專業機構來進行這些業務操作，這些專業機構就是服務人（servicer），而資本市場上的通行做法是服務人由發起人擔任，不得不指出，在具體的運作過程中，因缺乏內在激勵機制服務人可能對資產池采取消極放任態度，而普通投資者限于各種各樣的外部因素也無力對這一過程進行有效監督，此時受托管理人（trustee）便應運而生了。受托管理人作為普通投資者的利益代表，主要負責監督資產池的運營情況和服務人是否盡職盡責，同時，受托管理人也代為管理服務人交付的本金和利息。
正是通過上述五個操作步驟，一個完整的資產證券化運作流程便清晰呈現在我們面前，在分析資產證券化流程時，要善于抓住SPV這一承上啟下的樞紐，仔細領悟其在整個運作流程中的功能及效用，其次，還要抓住風險隔離制度，只有充分理解上述兩個核心節點才能充分理解資產證券化的運作機理，在后文法律風險分析階段，筆者仍會對這一問題進行探討。
風險隔離制度。在資產證券化過程中，能否將基礎資產通過一系列包裝重組后在資本市場上自由流通，取決于基礎資產的優劣。基礎資產優良，加之信用增級，可以有效增強證券化產品的質量；反之，基礎資產較差，則無論通過何種措施，都難以達到預想目的。因而，為了保證和實現基礎資產的信用，防范可能發生的系統性金額風險，需要在制度上對相關風險進行隔離，從而防患于未然。
更進一步分析，資產證券化風險主要來自基礎資產和相關運營主體的破產風險，正因如此，資產證券化過程中的風險隔離制度經常被直接稱為破產隔離制度。從廣義上講，在資產證券化過程中，防止任何參與主體的破產對資產證券化產品的有效支付所造成的沖擊都屬于風險隔離機制；從狹義上講，對于資產證券化產品，即將產生現金流的資產與發起人及其他相關主體產生的任何財務風險進行隔離，確保基礎資產產生的穩定可預期現金流可以按照預先結構設計向投資者進行償付相關證券權益，實現資產信用融資。
為了有效實施風險隔離制度，在資產證券化過程中，會通過兩個關鍵步驟實現這一目標：一是在交易結構中設立SPV（即特殊目的載體），二是實現資產的真實出售。上述兩項措施可以有效將基礎資產和其他資產的風險隔離開來，從而提高營運資本的安全性。
正式破產隔離制度的有效運行，近年來大量的資產證券化產品得以大賣，仔細分析可以發現，風險隔離制度具有以下好處：一方面，資產隔離制度設計的初衷及時隔離參與主體的破產風險和基礎資產的自身風險對投資人投資權益造成的傷害，為了有效實施這一制度，會引入外部評級機構，對相關風險進行分析、調研，并向公眾投資者進行披露，這些措施有效降低了整體運營成本。
另一方面，風險隔離制度有效實施后，資產證券化運營過程中的相關法律設計可使相關參與主體徹底遠離其設立目的以外因素的干擾，達到自主運營、獨立續存、延續設立該法律主體的目的。換句話說，這使得基礎財產脫離發起人所有，成為獨立財產，具有獨立人格，不受原發起人破產風險的影響和支配。
資產證券化的法律風險分析
通過上文的討論，我們對資產證券化的交易結構有了更清晰的認識。仔細觀察資產證券化的交易流程圖，我們可以發現其中必不可以缺少的一環是引入外部獨立律所對交易風險進行評價，主要以出具法律函件及法律意見書等形式進行。而法律的不確定性以及法律意見書中的格式條款、模糊概念卻實實在在地成為資產證券化中的不穩定因素。事實上，法律風險是資產證券化過程中一直存在、相伴始終的重要風險。申言之，我國的資產證券化是建立在財產信托相關法律基礎上的，目前相關法律法規中還缺乏對資產證券化內容具體而明確的法律規定。進一步講，沒有完善的法律規制體系，就很難界定交易參與方的權利義務邊界，降低交易風險更是缺乏必要的法律支撐。
舉一例以明之，我國合同法規定，債權人轉讓債務時要及時通知債務人，在債務人接到債權轉讓的通知時債權轉讓才對債務人生效，即對債務人采取“通知到達生效主義”，依據該條法律，我們可以推知資產證券化過程中的債權轉讓亦要通知每一位債務人，然而資產證券化的基礎資產數額龐大，涉及的債務人眾多，逐一通知不光會帶來繁瑣的操作難題，亦會產生巨大的交易成本，很難實際予以運用，可以毫不夸張地說，這會成為壓垮資產證券化的最后一粒石子。因而確立以公告或者登記通知債務人的法律有效便成為主流選擇，這一模式既方便操作，也可大幅度降低交易成本。
從上面這個簡單的案例，我們可以發現法律風險是隱藏在資產證券化交易鏈條中的巨大潛在風險，并具有沿著鏈條進行鏈式傳播，不斷放大的趨勢。因而投資者在進行資產證券化金融產品投資時，要格外關注上述法律風險，對不懂的地方，要詳細閱讀第三方律所出具的法律意見書，了解產品的基礎特性、責任范圍、賠償標準等核心問題，從而降低自己的交易風險。尤其是風險隔離制度中的法律風險尤為值得關注。
資產證券化的法律內涵。從經濟學意義上講，資產證券化可以有效將流動性低甚至缺乏流動性的資產通過一系列結構設計分離和重組生成可以自由流通的標準化金融產品，這一過程中重要的環節包括：一是建立基礎資產池；二是設立SPV（即特殊目的載體）；三是實現資產真實出售；四是債務分層。筆者在這里想強調資產證券化不僅僅是一種經濟行為，更是一個法律過程，從法律角度分析，“資產證券化實質上就是將現有或未來必定發生的金錢債權轉化為證券形式的一種融資方式。”這一定義明確了資產證券化的法律內涵（當然資產證券化不僅包括債權，還包括物權、股權，不過國內最流行的是債權資產證券化），其實資產證券化包括了債權轉讓和權利證券化這兩個基本過程，是兩者交織的一個綜合過程，資產證券化產品是最終的成果，呈現在每一位普通投資者面前，最終實現了將民法上的債權、物權、股權等流動性差的權利狀態激活，將這些權利與自由流通的金融債券結合，化無形的權利于有形的憑證，既實現了融資目的，又為普通投資者創造了新的投資渠道。
資產證券化蘊含的法律風險。完備的法律制度是資產證券化健康發展的基礎和前提，資產證券化過程中的諸多環節均需得到法律的有力支持，大到SPV結構、破產隔離制度，小到法律意見書的出具，方方面面均離不開法律的支撐。然而我國證券方面的立法卻存在大量的功課要補，一方面法律本身的“滯后性”特征加劇這一現象，另一方面資產證券化結構新穎，且常變常新，立法者亦缺乏信心將立法過程跟上資產證券化的發展步伐，甚至主動“裹足不前”，這些因素無疑加劇了資產證券化的野蠻生長。誠如，資本市場追求利益最大化本無可厚非，但在法律層面上，我們要具有前瞻意識，主動預防可能發生的各類風險。
具體而言，資產證券化過程中存在以下幾點法律風險：一是在普通投資者持有證券化產品期間，相關法律法規修改甚至出現廢除等現象，造成投資者不必要的損失；二是法律意見書本身蘊含的不確定性風險，例如其中的格式條款、模糊條款等；三是資產證券化融資所依賴的法律意見書的撤回將會對債券持有人的權利產生威脅。資產證券化所依據的法律發生變化將會給新興資本市場主體帶來巨大的危害，我國在構建多層次資本市場體系進程中，不可避免地要大力發展資產證券化產品。因而，加強風險防范意識、趨利避害，將是每一位金融從業者和學者常思常新的話題。
基于上文的分析，我們可以看到資產證券化產品作為促進我國金融產品創新、豐富投資者投資渠道、構建多層次資本市場體系均具有重要意義。但在資產證券化過程中，如何做到安全性、風險性、收益性和便捷性的合理平衡，是中國乃至全球資本市場需要面對的巨大挑戰之一。結合具體國情，筆者認為我國需要借鑒國外先進立法經驗，盡快完善相關立法，讓法律為資產證券化走上可持續發展道路保駕護航。
第3篇
從專業角度看，資產證券化的確是一個非常復雜的過程，涉及會計、稅收、信托、銀行等方面。但就個人投資而言，我們面對的主要是資產證券化的前臺成品（Assets-backed security，ABS），即債券或信托憑證。這類金融產品與其他證券大體一致，我們投資它的目的也是為了使我們的資產保值增值。但與其他一般債券相比，這種金融產品又有其獨特之處。
投資者的一道防火墻
我們以住房抵押貸款證券化為例，首先是銀行將其發放的住房抵押貸款（每月都有貸款人償還的本金和利息現金流收入）出售給特殊用途信托實體，然后這個特殊用途信托實體再將所有收購來的住房抵押貸款歸類整理，以此發行證券，投資者選擇購買。
2005年，國家開發銀行和中國建設銀行也開始了信貸資產證券化和住房抵押貸款證券化的試點工作。此舉為投資者提供了新的可供選擇的儲蓄替代型投資工具。對投資者而言，資產證券化的優點顯而易見。仍以住房抵押貸款證券化為例。一是收益穩定。投資人購買的證券都是以銀行原有的住房抵押貸款為基礎發行的。由于房屋貸款人每個月都會交納月供，所以，該項貸款具有穩定的預期收益。而且該證券可以流通，投資人可以在必要的時候賣出。二是貸款發起人是銀行，違約風險小。銀行在我國屬于信用級別較高的金融機構，投資者可以信賴。加之，實施資產證券化有一個必要的步驟，即信用增強。就是通過信用級別更高的機構提供擔保，或者設計儲備賬戶或利差賬戶等方式進一步提高發行證券的信用級別。這樣，投資者的利益就得到了雙重保障。三是破產風險隔離。即如果貸款發起人（銀行）一旦破產，其出售給特殊用途信托實體的住房抵押貸款可以不作為其清算的財產，它所產生的現金流仍要支付給投資者。這無疑又為投資者筑起了一道防火墻。
探悉資產證券化產品生產線
要想真正了解資產證券化金融產品，我們必須了解該產品的整個“生產”過程。讓我們用下面的“生產線”解構資產證券化的整個過程吧!
整個“生產線”上有三個重要參與者，即借款人、發起人和特殊用途信托機構。
第一參與人提供收益保障
借款人是流水線上的第一參與人，沒有他們就不會有資產證券化。借款人就是那些向銀行貸款的人，如買房子時向銀行申請了抵押貸款的借款者，信用卡透支消費的消費者，基礎設施（交通、碼頭等）項目的借款人等。
我們購買的證券都是以銀行原有的住房抵押貸款等長期貸款為基礎發行的，都是以抵押貸款的利息收益作為投資回報的。房屋貸款人會按期交納月供，所以該項貸款具有穩定的預期收益流。加之該證券可以上市流通，投資者在必要時還可以賣出。
第二參與人提供信用保障
這些貸款少則三年五年，長則十年八年，甚至超過十年或者二十年。擁有此類流動性不好的資產有一個最大的風險，那就是它無法在你急需現金的情況下幫助你實現立即兌現的愿望。就銀行而言，沒有必要的現金支付意味著“銀行擠兌”的發生，這是誰都不希望發生的事情。于是流水線上的第二位人物出場了，它就是資產證券化的發起人――銀行。
20世紀70年代，華爾街的一群思想敏銳的金融家們想出了這樣一種“變通”方式，就是銀行可以將這些缺乏流動性、但是具有預期現金流回報（貸款利息回報）的資產集中起來，形成一個資產包或資產池，然后出售給愿意購買的人。
發起人是銀行，使其違約風險大大降低。因為在現階段銀行依然屬于投資者可以信賴的、信用級別較高的金融機構。目前，我國信貸資產證券化和住房抵押貸款證券化的發起人就是國家開發銀行和中國建設銀行。我們投資此類證券，基本上不必擔心蝕本。
第三參與人提供雙重保障
這個愿意購買資產包的人就是流水線上的信托機構，也是我們投資者直接面對的證券出售者。它的加入使得這個金融產品與眾不同。
信托機構在發售證券之前必須進行一個步驟，即信用增強。就是通過信用級別更高的機構提供擔保，或者設計儲備賬戶或利差賬戶等方式進一步提高發行證券的信用級別。這樣，該金融產品的信用等級幾乎與國債相同。
