風險投資分析方法范文
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第1篇
關鍵詞:房地產投資風險;風險調整系數法;肯定當量法
中圖分類號:F293.3文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2007)01-0174-03
一､房地產投資風險的類型
房地產投資風險涉及政策風險､社會風險､技術風險､自然風險和國際風險等,而這其中對房地產投資影響較大,同時又是可以預測､規避的主要是經濟風險｡經濟風險主要包含市場風險､經營風險和財務風險等｡
1.市場風險,指由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產投資者帶來的風險｡其中主要有:
(1)流動性和變現力風險
由于房地產是低流動性資產,這就決定了投資在房地產上的資金流動性差､變現能力弱｡也就是說,當房地產投資者在急需資金時,無法將其手中的房地產很快脫手,即使投資者能較快地完成房地產交易,也很難以合理的價格成交,從而大大影響其投資收益,所以,房地產不能流動及其變現上的困難,給房地產投資者帶來了變現及收益上的風險｡
(2)購買力風險
指由于物價水平上升而使投資者出售或出租房地產獲得的現金的購買力下降的風險｡這里的風險主要出在投資者提價的“時滯”上,特別是在高通貨膨脹時期｡購買力風險也會影響消費者,但在貨幣購買力水平普遍下降的情況下,人們會把有限的購買力用到最急需的消費上,從而影響了對房地產的消費購買,這樣即使房地產本身能夠保值,由于人們降低了對它的需求,也會導致房地產投資者遭受一定的損失｡
(3)利率風險
指由于利率的變動給投資者帶來損失的可能性｡利率變動對房地產投資者主要有兩方面的影響:第一,對房地產實際價值的影響｡一般使用高利率折現,會降低投資者的凈現值收益;第二,對房地產債務資金成本的影響｡貸款利率上升,會直接增加投資者的開發成本,加重其債務負擔｡
2.經營性風險,指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望偏離的可能性｡這種風險即與企業內在因素有關(由于投資者得不到準確充分的市場信息,而可能導致經濟決策的失誤),也與經濟環境因素的影響有關(如房地產市場､房地產價格､國家政策等)｡
3.財務風險,指由于房地產投資者運用財務杠桿,即在使用貸款的條件下,既擴大了投資的利潤范圍,同時也增加了不確定性,增加的收入不足以償還債務的可能性｡另外,違約風險也是財務風險的一種,違約風險指由于投資者財務狀況惡化而使房地產投資及其報酬無法全部收回的可能性,或者是房地產購買者不能按約按期支付購買房款,拖欠嚴重,使投資者入不敷出所造成的一種風險｡
二､房地產風險分析方法
經濟的不穩定和市場的不完善,使風險總是客觀存在的,因此,在進行投資決策時必須給以充分的重視｡房地產投資風險分析常用的方法是風險調整貼現率法和肯定當量法｡
(一)風險調整貼現率法
這種方法的基本思想是對于高風險的項目,采用較高的貼現率去計算凈現值,然后根據凈現值法的規則來選擇方案｡問題的關鍵是根據風險的大小確定風險因素的貼現率即風險調整貼現率｡
1.計算公式
風險調整貼現率的計算公式為:K=i+b×Q
式中:K――風險調整貼現率
i――無風險貼現率
b――風險報酬斜率
Q――風險程度
2.風險調整貼現率法的計算步驟:
(1)風險程度的計算
首先,計算方案各年的現金流入的期望值(E);
其次,計算方案各年的現金流入的標準差(d);
再次,計算方案現金流入總的離散程度,即綜合標準差(D);
最后,計算方案各年的綜合風險程度,即綜合變化系數(Q)｡
(2)確定風險報酬斜率
首先,計算風險報酬斜率(b);
其次,根據公式:K=i+b×Q確定項目的風險調整貼現率;
最后,以“風險調整貼現率”為貼現率計算方案的凈現值,并根據凈現值法的規則來選擇方案｡
例如,假設有兩個房地產項目方案A､B,兩方案的風險和期望的現金流相同,只考慮一年的現金流情況,兩方案的資本支出即初始現金流相同,無風險報酬率為6%,投資方案A､B的現金流量如表1:
計算為:
E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21
K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%
NPV(A)=1775
NPV(B)=1375
(注:計算過程略｡K代表風險報酬率,I代表無風險報酬率,B代表風險報酬斜率,Q代表風險程度｡B假定為0.1｡)
(二)肯定當量法
這種方法的基本思路是先用一個系數把有風險的現金收支調整為無風險的現金收支,然后用無風險的貼現率去計算凈現值,以便用凈現值法的規則判斷投資機會的可取程度｡
其計算公式為:
式中:at――t年現金流量的肯定當量系數,它在0-1之間
i――無風險的貼現率
CFAT――稅后現金流量
在運用肯定當量法時,關鍵是確定肯定當量系數｡肯定當量系數是指肯定的現金流對與之相當的不肯定的期望現金流的比值,它代表了投資者對風險的態度｡此系數的確定有幾種方式,如根據歷史資料進行推斷､由經驗豐富的分析人員進行主觀判斷､根據變異系數與其之間的關系來確定,在此我們不做詳細討論｡
由上面的計算可知變異系數為0.21,根據變異系數和肯定當量系數的關系,肯定當量系數為0.8(經驗數據)｡
因為E(A)=E(B)=3000,所以,兩個方案的肯定當量為3000*0.8=2400,由此,我們可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡
(三)風險調整貼現率法和肯定當量法的比較分析
從上表可知,運用風險調整貼現率法計算的兩方案凈現值的差額為400,肯定當量法差額為249｡可見,在房地產投資方案的評價中,風險調整貼現率法比肯定當量法產生的偏差大｡考慮到風險因素,風險調整貼現率有以下兩點不足:
第一,此方法把時間價值和風險價值混在一起,并據此對現金流量進行貼現,意味著風險隨著時間的推移而加大,這種情況往往與實際情況不符,甚至是相互矛盾的｡因為,在實際中的很多投資在投資初期風險比較大,而隨著時間的推移,由于投資者對市場變化的趨勢有了清晰的認識及內部管理方式的改進,現金流會逐漸趨向穩定,風險也隨之減少｡
對資金投放戰略來說,投資項目的現金流入一般發生的時間比較晚､持續時期較長｡所以,在運用風險調整貼現率時偏差更大｡
第二,此方法在計算凈現值時,在方案持續時期內運用統一的貼現率｡而我們知道,在項目持續期間內,其風險可能會隨著認識的不斷加深和環境因素的改變而變成肯定因素｡因此,我們在進行貼現求凈現值時,不能每一個期間都采用同一個貼現率｡尤其對于戰略方案來說,在較長的時期內風險波動會更激烈,相同的貼現率會嚴重失實｡
這樣,與風險調整貼現率法相比,肯定當量法主要表現出以下兩個優點:
第一,此方法充分考慮了時間因素｡風險的不同會體現在不同的變異系數上,從而表現出不同的肯定當量系數,這比較符合現實情況｡當然,為每一年準確確定肯定當量系數,在實踐中是很難的｡對此,我們可以將戰略項目分為戰略引進階段､戰略發展階段､戰略成熟階段和戰略衰退階段｡在每一個階段,風險的特征和大小是相似的,具有一定的統一性｡這樣就可以為每個時期確定一個肯定當量系數,既保證了效率又保證了效果｡
第二,運用肯定的現金流易被接受｡風險管理思想認為,“肯定的一元錢與不肯定的一元錢的價值是不同的”｡肯定當量法先將不肯定的一元錢轉化為肯定的一元錢,將有風險的現金流轉化為無風險的現金流｡在現實中,作為風險厭惡型的決策人員從心理上容易接受｡
從以上的分析可以看出,肯定當量法克服了風險調整貼現率法夸大遠期風險的缺點,可以根據各年不同的風險程度,分別采用不同的肯定當量系數｡這樣,在對投資項目的評價就相當準確,因此,在實際中應對其進行推廣｡
三､房地產投資風險的規避與控制
高風險高收益､低風險低收益的關系決定房地產投資既是一種高收益的投資項目,同時也是一種高風險的投資項目｡對于風險,很多人傾向于盡量回避,以最少的風險獲得更高的收益｡但是在房地產投資過程中,風險是客觀存在的,對風險的認識在于能及時地發現或預測到并能及時地采取有效的措施對其進行化解､減輕和控制,降低投資者預期收益損失的可能性,并減少風險的危害性｡
規避和控制風險的基本思路是對于某種損失出現的可能性大小及其程度高低做出判斷并進行調整,進而盡可能地降低這種可能性,具體方法有:
1.風險規避｡規避風險方法的原理非常簡單,即在預期收益相同的情況下,投資于風險小的房地產投資項目｡房地產投資項目種類較多,它們的風險度大小不一,有的風險度較大,可能遭遇的不確定性因素也較高,而有些投資項目的風險度較小,選擇風險度小的投資項目,可以使投資收益得到有效的保證｡
2.風險轉移｡指房地產投資者以某種合理､合法的方式將風險損失轉給他人承擔｡如:在租賃房地產業務中,租約規定承租人負擔所有的經營費用､維修､保養費用甚至稅收,就能將經營風險轉移給承租人;在長期租約中,規定租金隨著物價指數上升而相應地變動,就能把購買力風險轉移給承租者｡在開發商與建筑商的施工合同中,規定建筑材料由建筑商采購,也起到了類似的作用｡
3.風險預控｡風險無非是指在投資經營中存在各種不確定因素,從而使實際收益偏離預期收益的可能性｡減少這種不確定性從而減少這種偏離的最好辦法,就是通過市場調查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產投資過程中的風險｡
第2篇
摘要：隨著改革開發的不斷深化及國家投融資體制改革的發展，我國公路建設經營模式也發生了極大的改變，目前最常見的投資模式包括國家、地方、獨立投資者等。因為多元化投資主體的形成及BOT、特許權經營理念及模式的大量引進，形成了一些由投資方構件的獨立建設、運用及管理的公路項目公司，這種情況下，公路網絡風險提升也引起了投資者的重視。本文主要對投資風險的概況、公路投資風險及投資風險規避方法進行了分析與探究，以期為公路事業發展提供可靠的保障。
關鍵詞 ：公路投資風險 規避方法 概況 風險管理 公路建設 風險清單
作為國民經濟與社會發展的基礎產業及重要基礎設施，公路是交通運輸系統的綜合性基礎。伴隨全球化經濟發展水平的有效提升，加快了各個國家、地區之間的交流，公路發展趨勢也已成為由局部區域網絡發展向跨國界、跨地區大型公路網方向發展。公路的安全性及舒適性能夠對一個國家、地區的綜合國力及經濟實力進行充分體現。公路建設規模的擴大，可對沿線經濟發展起到推動作用，是實現區域經濟與國民經濟可持續發展的重要保障。
一、投資風險的概況
投資風險是指對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風險。遵循公路項目投資特性，投資風險來源可分為3個方面：外部環境的不確定性、項目自身復雜性及項目設計者、建設者與運營管理者能力的有限性。
作為資金、技術密集型項目，公路工程建設具有規模大、投資高、工期長等特點，從項目立項至竣工后期整個過程中，其面臨著諸多風險因素，各個風險間具有較為復雜的關系。根據投資風險來源的不同，其風險特征如下：
第一，風險存在客觀性及普遍性。風險作為損失發生的不確定寫那個，其屬于超越人們主觀意識的客觀存在，在公路建設各個階段，風險隨時存在。
第二，具體風險出現的偶然性及大多數風險出現的必然性。大量風險因素與其他因素的共同作用結果是所有具體風險出現的原因，作為一種隨機現象，偶然性是個別風險事故出現的特點。通過觀察、統計及分析大量風險事故資料，可對風險產生的概率、損失程度進行計算，降低風險。
第三，風險的可變性。在公路工程整個建設過程中，在質和量上各種風險都出現了改變，伴隨建設階段的轉變，部分風險可得到有效管控，部分風險出現并得到有效處理，在項目各個階段都極易出現新的風險。
第四，風險的多樣性及多層次性。公路工程具有工期長、規模大等特點，致使其具有大量復雜的風險因素，導致公路建設整個工期內風險量較大，各種風險關系的交叉，導致其呈現出多層次的特點。
二、公路投資風險分析
1.項目建設成本增加
公路項目由投資準備階段到項目竣工驗收階段，所需費用資金較多。在增加建設成本的同時，將對公路建設項目收益情況造成直接影響。首先，公路建設項目規模改變必將增加成本。因前期規劃和后期建設規模存在極大的不同，致使成本支出不斷加大，建設期間全部費用，如土地征用費用、拆遷費用、材料預估費用等都會超出設計規劃的費用。
其次，在市場體制作用下，市場供求關系將產生物價變化等情況，特別是公路投資建設中的材料、人工費用等。施工前期，公路工程建設具有較低原材料、人工費用，可施工過程中因價格因素的制約，將加大建設成本，導致人工、原材料等大量增加。
再次，設計改變增加成本。公路投資建設時，往往會出現設計前期規劃不合理，后期設計變更等問題，這些問題的大量出現，將引發后期索賠矛盾，直接影響到綜合成本。
最后，附近土地征用、拆遷費用標準預估不合理。作為公路投資建設的重要內容，建筑物拆遷工作是其投資風險產生的必要因素。拆遷工作的不確定性主要體現在賠償費用方面。在市場調查時，投資商因無法深入了解當地環境、文化等內容，在開發過程中將大幅度提升拆遷及補償費用。
2.風險分擔問題
（1）建設性風險。建設性風險是指在設計、施工中公路工程存在一定問題，導致運營無法正常進行的風險。作為項目業主，在選擇設計單位、審查設計方案等方面投資方并沒有直接決定權，往往存在政府參與的現象。公路使用期間，因工程設計、施工存在問題將無法達到公路工程的使用性能，導致投資方不能對預期經營目標風險進行準確判斷。
（2）運營風險。車輛通行收費權、廣告經營收入權及服務設施經營收入等都是公路項目運營收入的主要來源。在現行制度下，投資方并沒有自主定價權，如降低公路車流量及第三產業開發等問題的產生，將影響投資方的預期收益情況，并增加其支付難度。
（3）金融風險。通貨膨脹與利率風險等為公路項目的金融風險，因公路項目規模大投資多，通常存在貸款等問題，這種情況下，必定會產生利率風險。當固定利率合同簽訂后，在降低利率的情況下，投資方的支付費用將對當時市場利率投資成本高出許多。在進行浮動利率合同簽訂時，同時也會產生上漲利率的現象，進而給投資方帶來嚴重的資金壓力。
三、公路投資風險規避方法分析
通過評估與分析項目風險，及充分考慮項目風險出現的概率、損失嚴重程度及其他因素，可對公路工程出現的各種風險危害性進行確定，同時比較投資者的安全指標，對公路項目的危險等級進行確定，進而選取科學有效的措施進行施工。
1.風險回避
作為一種最徹底的風險處置技術，風險回避是在對公路項目風險及較大損失時，可對該項目主動放棄及終止，以此對該項目風險避免及降低損失的一種方式。在風險事件出現前風險回避可完全消除風險因素，相比其他風險處理方式，這種方式更能降低風險出現率。在預測、識別、評估及分析公路項目風險中，如發現風險損失較大，通過這種方式，可正確估量風險程度，避免不可估量損失的發生。
2.風險管理
在對公路項目風險全面分析、評估的基礎上，應對風險的防范工作進行合理規劃，在最小范圍內控制風險，降低損失。面對建設性風險時，要求建設施工過程中項目工期必須加強道路養護與維修力度，對路面進行定期檢測，保證規范公路項目建設過程等。同時做好可行性研究工作，在技術與施工方案選擇應確保其合理性，盡量對風險進行有效控制。在承建商選擇中應確保其具有較強的能力與經濟實力，并進行工程完工擔保措施的建立。在運營風險管理中，交通量降低及增加維護費用為運營風險的主要體現，該風險處理方式可選用風險轉移及風險控制。必須對運營管理模式加以創新及改革，確保公路運營管理機構能夠與維護機構有效協調，并進行運用維護合同的簽訂，對獎懲措施加以明確。
3.風險監控
第3篇
關鍵詞：房地產開發；投資風險；成本控制
Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.
Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control
中圖分類號：[F235.91]文獻標識碼：A文章編號：
引言
隨著市場經濟的快速發展，房地產的項目開發還有待完善。為了提高房地產投資的有效性，必須對投資風險因素進行詳細分析，以有針對性地提出成本控制措施，在降低開發成本的基礎上，實現房地產開發項目的經濟效益最大化。
1房地產投資項目風險分析
因房地產開發行業的特殊行業性質，其行業風險具有一定的客觀性、多樣性與可預測性，具體包括以下幾個方面：
1.1自然風險與意外風險。主要是指因自然因素與不可抗力因素對房地產在開發經營過程中所造成的不利影響，從而給開發商造成一定的經濟損失。
1.2財務風險。主要是指投資者在使用財務杠桿的情況下，在擴大投資范圍的同時，也給房地產投資開發造成了不確定性因素的增加，即增長的經濟效益不足以償還未來到期的債務增長。
1.3經營風險。該風險因素主要是指在投資經營決策上的失誤而造成的投資風險，從而導致實際的經營狀況偏離了預先設定的期望值，這種風險因素主要包括經營不善、管理水平低下等。
1.4市場風險。是因市場行情的不確定性波動給房地產投資所帶來的投資風險，主要包括材料價格上漲、材料供應緊缺以及房地產市場競爭激烈等因素造成的。
1.5政策風險。主要是指政府機關有關房地產政策的變化而給投資者造成的經濟損失，這種因素的產生主要是由法律手續、城市規劃政策、土地政策等因素的變化而產生的。
對于以上談到的這些風險因素，多是投資者無法控制的，但投資者可以通過減少決策失誤的方式來對財務風險與經營風險進行合理控制，從而確保投資項目能獲得既定的經濟效益。
2房地產開發投資項目進行風險管理的有效措施
對于房地產投資項目而言，因其具有跨領域多、專業技術性強等特點，是房地產行業非常關鍵的經營管理活動。為降低風險給項目投資造成的影響，使企業生產獲得最大的經濟效益，必須采取合理的經營策略加強對風險意識的控制與管理，主要包括以下幾個方面：
2.1加強風險識別
對于該環節而言，是風險管理中的關鍵要素，指對風險發生可能性的判斷。在此過程中，應對風險性質進行科學歸類，并弄清各種因素之間的關系，尋求合適的方式來進行風險識別。在具體的分析識別過程中，可運用問詢法、財務報表法與現場視察法等。
2.2增強投資風險意識，完善風險管理機制
對于一些房地產開發企業而言，往往缺乏高度的風險意識，從而導致以片面的角度進行項目投資與評估。為此，應首先建立起完善的投資風險管理機制，強化投資者風險意識。對于房地產企業的管理者而言，應樹立起正確的投資觀念，對管家政策、投資環境、項目規劃合理性、企業實際情況等諸多方面進行合理的考慮與分析，不斷總結投資經驗，以有效避投資風險現象的出現。值得一提的是，必須按照國家政策與地方政府相關規定進行開發，以確保房地產投資項目的合法性。
2.3轉移項目投資風險，強化投資布局
為有效降低房地產開發的投資風險，可以考慮將投資項目風險進行合理轉移。為此，參加項目保險是實現風險轉移的一種有效途徑。同時，在投資項目的布局過程中，應注重布局的合理性，針對不同的項目采取不同的投資組合方式，以在滿足房地產投資合理性的同時，有效實現投資風險防范的目的。
2.4強化投資風險控制
在房地產的投資開發過程中，往往有些企業忽略了房地產行業的實際供求，從而使投資項目與市場需求出現了矛盾。因此，要避免房地產投資過程中的風險因素，就必須強化供求變化的調查與預測，對調查結果進行充分總結、分析，以在滿足社會需求的同時，實現房地產投資效益的最大化。與此同時，在房地產項目開發過程中，開發商應對工期、項目指標等內容進行詳細制定，并加強對項目施工過程的監督，避免因成本與質量問題而造成投資風險的產生。
3房地產投資項目在開發過程中的成本控制措施
在房地產項目投資開發過程中，在注意投資風險因素控制的同時，還應采取合理的措施，加強項目成本的控制，有效降低項目成本，增加企業經濟效益。
3.1設計階段的成本控制
3.1.1實行投招標制度，選擇優秀的設計單位
在項目設計階段，應使用建筑方案與經濟方案相結合的方法，以多家競標，組織專家進行綜合評比的方式來選擇設計單位，這樣既能選擇具有相關資質的設計單位，還能促使項目設計方案在整體布局、造型、使用功能等方面開拓創新，實現對工程造價的有效控制。筆者所參與的本項目因受到市區標辦監管，必須進行進場交易。同時，根據標辦要求，需通過嚴格的資質審核來確定最終投標單位，并且只向資格預審合格的投標方發出投標邀請。資格預審方式的運用有效簡化了招投標工作量與程序，并且有效避免了對社會資源的浪費，能有效對招投標的成本進行優化。同時，筆者參與的該項目使用了合格制審查方式來確定資審合格的單位，并能根據項目的規模、結構形式等來設置必要的審查條件與附件合格條件，并最終確定合格的投標人。
