資產及股權價值評估范文
前言：我們精心挑選了數篇優質資產及股權價值評估文章，供您閱讀參考。期待這些文章能為您帶來啟發，助您在寫作的道路上更上一層樓。
第1篇
中圖分類號F2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2011）37-0109-03
隨著國內的經濟結構不斷的轉型升級，生產要素的投入由資源要素投入推動型轉變為科技創新推動型，是我國經濟整體轉型必由之路。企業越來越迫切需要依靠科技創新提升競爭力。大中型企業、高新技術企業紛紛聯合高校、科研院所做大做強企業的研發機構；有條件的企業收購、兼并發達國家企業研發設計機構和知名品牌，迅速提升產品在國際市場的競爭力。這些經濟活動增加了企業對于技術類無形資產評估的需求。
技術類無形資產相對于實物資產，更加難以確認、計量和評估。然來，由于對公司競爭優勢、價值創造能力的重要性，這類資產需要得到更加深入細致的研究：建立清晰的定義、計量規則和評估準則。
在這篇論文里，我們將會透過技術類無形資產的本質來探討適用于該類資產的評估方法。相比于傳統的評估方法，實物期權模型更適用于評價企業潛在獲利能力價值。技術類無形資產為企業提供在未來獲得更高收益的機會。希望借助實物期權模型的思路為技術類無形資產的評估提供更多的思路。
1 緒論
當企業進行技術轉讓；以無形資產作為出資方式；授權其他企業許可使用本企業擁有的專利權、商標權、著作權；以無形資產質押融資、為稅務部門核定無形資產應納稅額等情況，都首先需要評估無形資產的市場價值。
技術類無形資產能夠為管理層確定投產經營決策提供靈活的選擇權，選擇權的價值體現在它能夠幫助管理者避免無謂的損失。實物期權模型（Real Option Model）恰恰可以用來計算選擇權。實物期權和金融期權是期權的兩個分支，實物期權以實物為標的物、最初的實物期權主要用來解決石油開采問題。1985年，狄克西（Dixit）、平代克(Pindyck)這兩位經濟學家指出:當不確定性使我們無法準確預測未來現金流的情況下，應用金融市場上石油期權所隱含的波動率去衡量一塊有待勘探的油田的價值。這確實是一個迫不得已的行動，因為石油的數量和價格的不確定性是我們無法預測的。我們將油田的開采權當成是期權來購買，這項權利允許我們在石油價格高于成本的時候，開采油田，反之則持觀望態度。美國經濟學家Amram.M在《如何評估企業增長機會》中指出，實物期權是項目投資者在投資過程中所用的一系列非金融選擇權。這一定義除了考慮現金流時間價值為基礎的項目價值外，它還充分考慮了項目投資的時間價值和管理柔性價值以及減少不確定性的信息帶來的價值，從而能夠更完整地對投資項目的整體價值進行科學的評估。實物期權是戰略決策和金融分析相結合的框架模型。所以當評估帶有期權性質的無形資產時，評估價值應該包括兩部分：一是無形資產固有的內在價值，另一部分是期權性質產生的期權價值。
2 技術類無形資產分類
技術類無形資產，指權利和技術使用權（專利和非專利技術）、數據庫、公式、設計、軟件、流程和制作方法。技術類無形資產的種類很多，常見的包括如下：
2.1專利權
專利權是國家專利機關依法批準的權利人或者其權利受讓人對其發明創造，在一定期間內享有的獨占權或者專有權。任何人如果要利用該項專利進行生產經營活動或者出售使用該項專利制造的產品，需要事先征得專利權所有者的許可，并支付其報酬。專利權具有以下特定：獨占性、地域性、時間性、可轉讓性。根據《中華人民共和國專利法》規定，專利權包括發明、實用新型和外觀設計。取得專利權需要經過申請、審批、核準、公告等法定程序才能獲得，專利權有法定的有效保護期限，一般不準續展。
2.2商標權
商標是商品在注冊后，所有者依法享有的權益。商標權一般包括排他專用權、轉讓權、許可使用權、繼承權等。商標屬于工業產權，需要申請、審批、核準、公告等法定程序才能獲得，得到的條件是顯著性、不重復性和不違反禁用條款。商標注冊的有效期為10年，自核準注冊之日起計算，可以無限續展。
2.3著作權
著作權是公民、法人或者非法人單位按照法律規定對于自己的科學或者文學、藝術等作品所享有的專有權利。
2.4專有技術
專有技術又稱為非專利技術，技術秘密，是未經公開、未申請專利的知識和技術，主要包括設計資料、技術規范、工藝流程、材料配方、經營訣竅和圖紙、數據等技術資料。在對專有技術的評估之前，首先應當鑒定專有技術存在的客觀性。一般來數，企業中的某些設計資料、技術規范、工藝流程、材料配方等之所以能作為專有技術存在，是根據以下特點判斷的：
2.4.1實用性
專有技術只有能夠在生產實踐過程中操作，才具有存在的價值，不能夠應用于生產實踐的技術不能稱之為專有技術。
2.4.2新穎性
專有技術所要求的新穎性與專利技術的新穎性不同。專有技術并非必需具備獨一無二的特性，但它也決不能是任何人都可以隨意得到的技術。
2.4.3價值性
專有技術應當有價值，表現在它能為企業帶來超額利潤。
2.4.4保密性
這是專有技術的最主要因素。專有技術只有通過自我保護，避免泄漏和公開，才能稱其為專有技術。
3 技術類無形資產價值的影響因素分析
分析判斷影響技術類無形資產評估價值的相關因素時，應當對與各相關因素有關的以下方面予以重點關注：
1）成本。自創技術類無形資產的成本項目主要包括創造發明成本、法律保護成本、發行推廣成本等。
2）機會成本。機會成本是指該資產轉讓、投資、出售后所失去的市場以及損失收益的大小。
3）效益因素。技術類無形資產的價值體現了無形資所擁有的超額獲利能力。一項無形資產，在社會、環境、制度允許的條件下，獲利能力越強，其評估值越高。反之，獲利能力越低，評估值越低。有的無形資產，盡管其創造成本很高，但不為市場所需，或者收益能力很低，其評估值就很低。
4）使用期限。無形資產一般都有一定的使用期限：使用期限的長短，一方面取決于該無形資產先進程度；另一方面取決于其無形損耗的大小。一般而言，無形資產的使用年限按照法律保護年限和實際能夠獲得超額收益的期限孰短原則確定。
5）技術成熟度。技術成果都要經歷“發展-成熟-衰退”的過程。成熟度如何，直接影響到評估值高低。開發程度越高，技術越成熟，運用該技術成果的風險性越小，評估值就會越高。
6）轉讓內容因素。從轉讓內容看，無形資產轉讓一般有所有權轉讓和使用權轉讓。另外，關于轉讓過程的有關條款的規定，都會直接影響評估值。就所有權轉讓和使用權轉讓來說，所有權轉讓的無形資產評估值一般高于使用權轉讓的評估值。在技術貿易中，同是使用權轉讓，由于其許可程度不同，也會影響評估值的高低。
第2篇
【關鍵詞】房地產投資項目；實物期權；價值評估；B-S期權定價模型
一、房地產投資項目的實物期權概述
（一）實物期權的涵義
期權是一種讓擁有者以特定的價格在未來特定的日期或之前購買或賣出一定數量的基本證券的一種合約。期權被劃分為金融期權和實物期權，金融期權是一種衍生產品，它是以金融產品為標的物的。實物期權是金融期權在實物領域的發展，其標的物不再是金融資產，而是某一項投資的價值。而它賦予的權利也往往是某項投資的選擇權，即選擇投資還是不投資，或者是現在投資還是延遲投資。擁有實物期權，投資者就可以在一定時期內根據某些價值變動靈活選擇投資方案。實物期權與在市場上公開交易的以金融產品（比如股票、債權）為標的資產的金融期權相類似，是一種將期權的基本理論應用到企業實物資產的經營管理和投資決策的，它是一種不公開交易的選擇權。由于這種期權的標的物不是金融資產，而是實物投資項目或企業，因此將其稱之為實物期權。
（二）房地產投資項目涉及的實物期權種類
1.延遲期權。受到國家或者社會經濟和政治狀況、地區或城市經濟狀況地段以及市場環境的影響，房地產開發商很難準確的掌握這些因素是如何影響投資項目的價值并且很難進行精確的定性和定量的預測。這時市場情況不確定，那么開發商就可以推遲作出決策。
2.放棄期權。房地產投資項目在很多時候可能不能夠達到原有目標甚至有可能產生損失。那么這時候放棄投資有可能還會有項目價值的凈殘值可以回收，所以選擇放棄是明智的。
3.分階段投資期權。房地產投資項目的投資比一般項目要大得多。理性的決策者不會把資金一次性投入房地產投資項目，這樣風險會很大。所以分階段投資并且令其滾動發展是最明智的選擇。
（三）房地產投資項目的實物期權特點分析
1.投資的風險性。高風險性是房地產投資項目的一個主要特性之一，主要是因為它是不動產，一旦建成便不可移動。還有就是它在短期內變現的可能性很小并且難以流動。
2.運營的不確定性。大型的房地產投資項目，尤其是對于跨區域和投資金額大的項目而言。項目運營中的不確定性會比一般項目高，對于一項用傳統方法計算出其價值為負的項目而言，并不等于就永遠放棄該項目的投資，而是用實物期權的思想靜等市場的變化。
3.實施的多階段性。大型項目想要在短時間內一次開發完成，其可能性極小。所以房地產投資項目一般都是分階段進行的。并且各個階段之間也不是獨立的，前一個階段是后一個的前提和基礎。前一個階段產生的現金流對于后一階段的決策有借鑒意義。
二、房地產投資項目的實物期權定價模型
（一）B-S實物期權定價模型
B-S模型假設：假設一：期權在買賣過程中無交易成本。假設二：短期的無風險利率在期權壽命期內保持不變。假設三：期權到期日才能行權。假設四：標的股票不分紅。假設五：對賣空沒有如保證金等任何限制，投資者可自由使用賣空所得資金。假設六：所有交易隨機發生，價格隨機游走。B-S模型的的主要公式：
式中：C0——看漲期權的當前價值；S0——標的股票的當前價格；N（d）——標準正態分布中離差小于d的概率；PV（x）——期權的執行價格的現值；e——約等于2.7183；t——期權到期日前的時間；σ——股票回報率的標準差。
（二）房地產投資項目實物期權參數的修正
1.標的資產的價值（S）。房地產投資項目的標的資產可以看作是開發的項目，譬如寫字樓、商鋪、住宅、酒店等。在實物期權的計算中，標的資產就是開發項目預期現金流量的現值。
2.期權的執行價格（X）。房地產投資項目的執行價格就是初始投資成本，主要包括借款的財務費用、施工建造費用、土地費用等。可以依據預計投入資本計算投資成本現值。
3.期權的期限（T）。開發商在決策的時候要對決策的最后時間作出界定。每一房地產投資項目的的周期不一樣，可以根據周期的長短來決定，也可以根據自己估計的出租和出售期來確定。
4.無風險利率（r）。—般情況下，無風險利率是無風險投資的回報率。在B-S期權定價模型中，一般采用的是同期國庫券收益率來計算。在計算房地產投資項目價值的時候，應該選擇國內與項目開發期限相同的國庫券利率的加權平均數。
5.標的資產的波動率（σ）。標的資產的波動率表現為投資項目價值的波動率。在B-S期權定價模型中，主要方法有以下幾種：一是使用同期同區域近1～2年的房產價格的歷史數據作為依據，再根據公式計算得出。二是與市場類似房產進行比較得出波動率。
三、“盛世華庭”投資項目分析
（一）案例背景介紹
M房地產開發公司位于武漢，于2009年底取得一塊土地，用來建設普通標準住宅項目，該項目名為“盛世華庭”。其中普通住宅占地面積156000M2，商鋪占地面積87000M2。決策時點：2009年12月。開始建設時間：2010年6月。第一期開盤時間：2011年4月。該公司估計的銷售回款情況如下：2010年為10%，2011年為50%，2012年為30%，2013年為10%。
（二）NPV法評估該項目價值
根據當地房產的平均價格估價，普通住宅的價格為6500元/平方米，商鋪的價格為10500元/平方米。假設在回款期內所有住宅和商鋪全部出售（車庫作為固定資產出租，不出售）。那么銷售收入總額為：6500×156000+10500×87000=192750萬元。對于成本的發生，不是在2009年一次性付出，而是隨著時間的推移發生（具體見現金流量計算表）。該項目投資10億元，其中自有資金投資為5億占50%，貸款5億，占50%。根根當地房地產企業的的平均收益率為15%左右，當地銀行貸款平均貸款利率為5.28%和資本資產定價模型的公式可以得出折現率R為10.14%，在實際計算中取折現率為10%（所得稅稅率：25%，房地產企業營業稅稅率：5%）。
用傳統NPV法計算得出該投資項目的價值為—24488.91萬元。對于企業來說，不會實施該項目。
（三）B-S實物期權法評估該投資項目價值
選用B-S模型進行該項目的期權價值分析。為了便于計算，將項目期限細分，以決定不同時點的決策的項目內含價值。假設把該項目分為兩期開發。假設該項目所具有的期權期限為兩年，第二期的決策時點為兩年后。對于該項目，參數的確定如下：第一期決策日期：2010年1月；第二期決策時期：2012年1月；（t=2），無風險利率r：國庫券到期收益率（3.53%）。標的價值S0：未來現金流量的折現值；執行價格x：選擇日的項目投資額；波動率σ：用歷史數據分析計算。如下表。該項目所在區域歷史售價以及波動率測算表如下：（以2010年6月～2011年6月為時間段來測算）波動率的計算公式為：σ=■■（Vt-■）■，計算得出σ=13.18%，根據NPV法計算“盛世華庭”第一期的凈現值為—24488.91。可以看到，第一期的凈現金流量為負數，不會進行第二期開發。但是根據實物期權的思想，就會在兩年后進行第二期的開發。這就好比是投資一項第一期的凈現值為負的項目，使得房地產投資商有權利從第二期的項目中獲利。第一期的凈現值—24488.91萬元是為了第二期獲利而付出的對價。隨著未來市場價格的波動率成正比增長，期權的價值會越高。其執行價格X是將要在兩年后支付的項目的建設費用50000萬元。第2期開發項目的現金流折現到第1年初的現值為下表所計算金額：t第二期決策時點為2012年1月，于2012年初開始建設，管理層預測的凈現金流量如下：
未來現金流量折現到2010年為65257.42萬元，即S0。
選擇日項目投資額50000萬元，折現到2010年初為41320萬元。即PV（X）。
用B～S模型計算出的該項目的期權價值大于零。顯然，傳統的凈現值法低估了該投資項目的價值。
四、結論
通過以上案例可以看出，對于一項投資，可以延期決策。延期決策就可以充分的利用等待帶來的價值，為企業管理者的投資決策帶來一定的靈活性。實物期權在項目價值評估的應用使人們逐漸意識到不確定性的投資決策。使用實物期權理論進行分析研究，會適當的減低不確定性。對于投資項目的不確定性，用實物期權理論為投資決策增加其靈活性。實物期權的定價模型在房地產投資項目評估的應用是對傳統方法的改進。
對于實物期權在我國房地產投資項目價值評估的應用需要一個逐步認識和完善的過程。項目價值的評估方法是多樣性的，實物期權方法不是萬能的，傳統的方法也不是一無是處的。對于如何有效的利用這些方法來有效評估項目價值，有待更深入研究。
參 考 文 獻
[1]李創，胡德朝.基于實物期權的企業價值評估模型比較研究[J].現代管理科學.2009（3）
[2]中國注冊會計協會.財務成本管理[M].北京：中國財政經濟出版社，2012
[3]劉云萍.關于企業價值評估中收益法的探討[J].企業導報.2010（3）
第3篇
根據《關于印發〈關于從事證券業務的資產評估機構資格確認的規定〉的通知》（國資辦發〔1993〕12號），經國家國有資產管理局與中國證券監督管理委員會聯合確認，現批準中咨資產評估事務所等26家資產評估機構具有從事證券業務的資產評估資格，并向社會公告。
26家資產評估機構名單如下：
中咨資產評估事務所
海南資產評估事務所
海南大正會計師事務所
南寧市資產評估事務所
柳州市資產評估事務所
深圳蛇口信德會計師事務所
宜賓地區資產評估事務所
重慶審計事務所
上海東亞會計師事務所
上海長信會計師事務所
上海中華社科會計師事務所
山東濟南審計師事務所
無錫公證會計師事務所
福州資產評估事務所
黑龍江興業會計師事務所
山西省資產評估中心
河北省資產評估公司
新疆審計師事務所
北京德威評估公司
武漢市審計事務所
天津會計師事務所
天津市資產評估事務所
江西會計師事務所
南昌會計師事務所
