城中村改造的好處范文

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第1篇

歷史原因主要是城鄉二元管理體制和二元經濟結構存在形成的。上個世紀，中央政府根據當時的國情需要建立了高度集中的計劃經濟體制，這里和“城中村”改制相關的是就業安置、戶口遷徙、保障利分配、糧食供給等，國家通過這些制度性約束嚴格劃分了農業及非農業人口，確立起了城鄉分割的二元體制。這樣以土地為生存之基的農村居民，他們的戶籍、土地權屬、經濟組織形式和管理特征等都與城市居民迥然不同。在城市化過程中，城區面積需要不斷擴大，擴大城區面積必然囊括進一些村落，由于這些村落土地的獨特屬性（城市內部土地具有二元性，城市所有土地產權屬國有，而城中村土地產權屬集體所有，國家城市化建設可以征用村民的農用地，但難以征用村民的宅基地），城市選擇了繞開村落發展城市化的發展方式，其結果是城中村逐漸成型。這種土地制度二元性的矛盾是城中村形成的最核心因素。

現實的原因可分為兩方面：公共需要和個人需要之間的利益性矛盾、村莊人口不斷增多與土地不斷減少之間的矛盾。

首先，公共需要和個人需要之間的矛盾。政府出于對公共事業發展的需要，重新調整城市規劃，不斷擴大城市區域空間，甚至把城郊農村也納入城區范圍。城市功能的擴張，會導致農村土地的大幅度升值，這樣會給農村帶來巨大的收益。另外，由于村民不愿遷移祖居的傳統觀念。同時，政府的安撫政策不到位，造成部分地區村民集體抵抗政府的改制行為。

其次，村莊所屬人口不斷增多與農用土地不斷減少之間的矛盾也導致了“城中村”問題的產生。城市化進程的加速導致了城中村居住人口不斷增多，與此同時農用土地卻在不斷減少。眾所周知，土地、耕地是農民的基本生活資料，它代替了城市居民所享受的社會福利和保障功能，涉及到生存權的問題，對農民意義重大。農村戶口轉變為城市戶口，意味著失去土地，失去了生存的基本條件。所以在政府還不能夠保證村民能夠獲得生存保障的前提下，叫村民改制，村民也不會改制。另外，村民文化素質低，生活技能差，他會聯想到失去土地后生活的保障，很自然會產生一種樸素的、天然的對抗，不想改變現在的方式，也不想成為城市人。這里就涉及到生存和既得利益的需要，客觀上對城中村產生了依戀。

“城中村”給城市發展帶來的不利影響

原著居民的生活狀態及性格。“城中村”里的原始居民，大多數沒有工作，靠村里股份分紅和出租房屋收益維持生活。沒有工作的原因有多種：除了種田別無所長的村民與大量涌入的外來工相比沒有優勢；一些企業為了避免交養老金等，寧可一批批地換外來工，也不愿意雇傭本地村民；因村民本身文化程度低，自身素質不高，只能找到每月幾百元的工作，村民不愿去做等。

不穩定的房源。城中村房源的不穩定主要體現在出租房數量和租房者生活成本上，這些因素的不穩定給占城中村人口絕大多數的租房者造成不便，繼而影響整個社會的和諧發展。

公共設施缺乏，環境質量低下，安全隱患堪憂。由于城中村的歷史由來，使其成為市政管理盲區，絕大多數的市政及公共配套設施都不具備，大部分道路曲折不通；采光、通風不足；給排水容量不足；建筑質量不高。但是，由于這些城市孤島所具備的獨特的相對低廉的房價等生活成本因素，導致大多數的城中村成為城市居住人口最為密集的地區。環境與人口的極度反差給城中村帶來了諸多安全隱患。

改造“城中村”是城市發展的客觀要求

（一）“城中村”改造是實現城市發展現代化的迫切需要

發展現代化必須實現工業化和城市化的齊頭并進，城市化的快速發展已成為當務之急，而城市化的發展卻存在很多阻礙因素，“城中村”的改造即是這些因素中一個令人頭痛的難題。“城中村”是農村的一個重要組成部分，它最貼近于城市，加快城市化進程中，“城中村”已經成為一個重要的角色。因為推進城市化要求農村剩余勞動力盡快實現向城市轉移，如果農民僅僅實現地域轉移，而沒有實現戶籍、組織和管理體制、思想觀念以及生活方式等的更新，就不是真正意義上的城市化。同時“城中村”存在過程中體現出來的種種弊端已嚴重影響了城市化的進程。城市化質量的提高，必須對現有“城中村”進行積極的改造。如果“城中村”不進行徹底的改造，城鄉建設和管理就難以適應經濟發展和居民生活水平的提高。那么城市的現代化更無從談起。

（二）“城中村”改造是加強社會主義精神文明建設的迫切需要

我國社會發展所追求的現代化，不僅是物質的現代化，更是精神層面的現代化；不僅是城市居民的現代化，還是農村所有居民的現代化。物質層面的改造僅僅是表象，然而不管外在如何光彩照人，內部隱含的精神世界卻是這場改造的重中之重。發展現代化，任重而道遠，決不是一蹴而就的事情，它是一個長期的、循序漸進的過程，由城市逐漸向農村居民過渡。在這個過程中，“城中村”居民的改造起到一個承前啟后的作用。“城中村”的農民雖然變成了城市居民，其小農經濟的觀念、生活方式不容易一下子轉變過來。再加上在失去耕作土地后，他們往往把生存和發展的希望寄托于房屋之上，企圖從房屋出租中謀求生活保障甚至更多的好處。在這個過程中就造成了一些極端的發展，這些發展對社會造成的影響不是進步，而甚至可以說是退化。因此，“城中村”改造勢在必行。改造“城中村”的物質環境，加強社區建設，更新居民的思想觀念和提高其文化素質，已成為維護社會治安和加強城市的精神文明建設的當務之急。

第2篇

關鍵詞：城中村；土地產權；改造模式

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A

1、“城中村”概念

在我國城市化進程中，由于城市用地的急劇擴張，把城市周邊的部分村落及其耕地納入城市用地范圍，大部分耕地性質由農民集體所有制轉化為全民所有制，在征地過程中返給鄉村的用地以及農民原宅基地、自留地、自留山等維持其農民集體所有制性質不變，在這些用地上以其居住功能為主形成的社會形態被稱之為“城中村”。[1]

2、“城中村”特征

2.1物質構成形態

由于規劃、管理以及政策的真空與滯后，城中村內用地功能紊亂，居住、商業相互混雜，建筑景觀雜亂，建筑密度高，建筑質量令人堪憂，采光通風等條件惡劣，居住生活私密性得不到保障。

2.2生活設施與環境

配套設施問題嚴重。道路網布局和結構不合理，無法滿足人流、物流、停車、消防等基本要求，排水設施不完善導致經常性的內澇，教育、醫療等公共設施的數量和質量均滯后于生活需求，戶外空間缺乏，綠化不足。

2.3組織與管理體制

由于歷史的原因形成相對獨立的行政運作體制和地區管理機制，受既得利益者影響，其建設存在明顯的短期行為，缺乏長遠規劃，物質生活的富有與村民的社會觀念，生活觀念、價值觀念以及和管理組織機制之間形成強烈反差，法制意識淡漠，建設無序等現象突出[2]。低質量住宅的低租金導致村落內人口構成復雜，外來流動人口居多數，社會隱患較大。

3、“城中村”產生原因分析

3.1供需分析

城市流動人口對低租金住房需求較為強烈，同時通勤能力不足，在空間上傾向于內城地區，“城中村”具備此種特征。從供給方面而言，村民在短期內獲取即得利益的心態促使開發建設偏離管控，各自為政，一哄而上，較少考慮房屋建設質量以及空間場所、環境品質等需要協調與相互約束的規劃問題，較為惡劣環境促使“城中村”成為社會問題多發場所。

3.2土地使用分析

宅基地制度的存在，是造成“城中村”問題的根本原因[3]。“城中村”土地在城市用地范圍之內，同時法律規定農村土地歸集體所有，由村民委員會等集體經濟組織經營管理，本質上講，土地所有權主體不夠明確，導致真正的所有者主體缺位，土地所有權主體的缺位和土地使用產權的不明確，社會保障體系不完善，決定了住宅建設以利益最大化為目標，同時熱衷于短期項目的無序化格局。

3.3建設管理分析

在各個層次的城市規劃編制與實施過程中，對“城中村”缺乏足夠的重視和深入研究，未能及時針對“城中村”特有的情況制定合理可行的規劃建設標準。涉及到規劃建設的人口疏散、產權轉換、房屋拆遷賠償、村民就業安置等方面的政策尚不明確和完善。相關規劃法規對于土地所有權不明晰的“城中村”的建設無法發生效力。

4、“城中村”改造的基本思路

“城中村”問題正在對于外部環境造成越來越大的“負外部效應”，而“城中村”的改造是一個復雜的系統工程，其理論思路應該回歸問題的本質――土地產權的界定[4]。

4.1“明晰產權”

采用土地使用權入股，協調統一各方利益，明確土地收益分配，真正使土地使用權股份化、集體化、市場化，促進土地所有權、使用權、經營權的分離，提高土地資源配置的經濟效率。

4.2“區劃控制”

加強城市規劃法規的控制約束力，明確界定“城中村”地塊的劃分和土地使用用途的法定化，將整個“城中村”地域納入城市一體化管理，實現其市政、環衛、供電、供水、供氣以及治安管理的統一有序。

5、“城中村”改造的現實博弈

在“城中村”改造的現實博弈中，存在著三方對弈者：政府、房地產商和“村民”。 “城中村”的最終改造方案，將是這三方利益平衡的合約安排。

“村民”希望在改造中保護他們的租金收益或對損失的租金收益給予補償，房地產商要求在投資改造中至少獲得平均收益，而政府的希求避免財政的壓力和保證市場、社會的穩定。

“村民”會擔心，既得的房地產租金收益在開發中得不到保護，而且會損失市中心區域房地產升值前景的好處，他們會以幾百年來祖祖輩輩居住在這里為由，對他們的既得利益寸金必爭。開發商擔心此種拆遷開發中的利益矛盾重重，不確定的變數很多，高昂的交易成本會吞沒和消散房地產開發的正常收益，政府對樓層高度的管制會使開發最終變得無力可圖；政府考慮拆遷過程中的利益沖突可能成為社會不穩定的因素，政府自己開發因成本過于高昂難以啟動，而給予優惠政策吸引房地產商介入開發，又可能造成房屋過量供給，沖擊業已趨近飽和的房地產市場，使目前房地產開發中大量的國有銀行貸款無法收回；

復雜的改造過程是一個利益博弈的過程，必須創造一種博弈各方共贏的合約安排才能使改造順利和成功。所以通常的現實改造模式基本分為兩個思路：

另辟一塊住宅地來置換“城中村”的地產；并通過放寬房地產商在改造“城中村”中建筑高度的限制和減免開發中的部分附加費用，使房地產商有能力以新建住宅的期權來置換“城中村”在一個規定時點的現有住房，稱之為“異地安置”；

通過將“村民”現有村落住宅的使用證變更為城市住宅產權證，使“村民”獲得的新房產的完整產權，從此可以出售和抵押房產，以此來換取“村民”在住宅拆遷補償價格上的讓步，稱之為“就地安置”。

政府在這種基于博弈的改造實踐中顯然處于主導的地位，應該發揮積極的作用。依靠市場手段，通過制度設計與政策安排，協調各方利益，著眼于長遠，來引導和控制改造過程。

6、結語

“城中村”現象是我國城市化進程中出現的特殊現象，應更多地置身于在我國城市化機制及其模式研究的背景下進行分析和研究。涉及土地制度改革與設計，政策及法規的引導與約束，市場運作與利益分配和平衡的改造過程更多地體現為綜合的系統工程。在規劃和建設過程中利用宏觀調控手段如何體現對弱勢人群尤其是城市新移民的關懷，如何促進“城中村”居民的市民化進程，將是更為復雜和深層次的任務。

參考文獻

[1] 敬東.“城市里的鄉村”研究報告――經濟發達地區城市中心區農村城市化進程的對策[J]. 城市規劃. 1999，23（9）：8-14.

[2] 杜杰. 都市里村莊的世紀抉擇――關于深圳市羅湖區原農村城市化進程的調查報告[J]. 城市規劃.1999，23（9）：15-17.

第3篇

關鍵詞：城中村；形成原因；土地；建議與對策

“城中村”是我國城市化進程中的較普遍現象，表現為在城市化快速發展期，城市建成區面積擴張使大量村莊包圍在城市建成區內，這種村莊內仍舊實行農村管理體制，再加之利益的驅動，導致“城中村”的規劃、建設、管理長期處于混亂無序和低水平狀態。筆者經過深入調研，就“城中村”的形成原因、存在的主要問題以及解決這些問題的建議與對策進行簡要闡述。

一、“城中村”的形成原因

有專家分析認為，“城中村”形成的原因是多方面的。從制度角度講，土地集體所有制、宅基地政策是形成“城中村”的重要制度條件，土地集體所有和宅基地政策把村民捆在一起，形成了一個基于土地的利益共同體，難以分化瓦解。從社會角度講，中國農村宗族和地緣觀念很強，這種安土重遷的居住觀念構成了“城中村”存續的社會心理條件；同時，隨著城鎮化的推進和社會經濟的發展，土地增值，外來人口急增，使得私房出租成為一個利益豐厚的產業，這是“城中村”得以發展的社會條件。從政府角度講，認識不足，缺乏及時的規劃和調控，對“城中村”的發生、發展后果估計不足，沒有及時拿出有效的規劃、改造措施，最后積重難返。

二、“城中村”存在的主要問題

近幾年，隨著城市化建設進程的加快發展，“城中村”給城市發展提供了寶貴的空間、作出了巨大的貢獻，但也存在著土地管理混亂、社會保障缺位、村莊治理垢病、產權關系模糊等諸多問題。主要表現在以下幾方面：

（一）土地利用粗放，土地資產流失

由于“城中村”缺乏統一的規劃和管理，造成土地利用率和產出率低下，房屋建筑占地面積大，建筑風格與城市規劃不夠銜接，房屋容積率低，土地利用十分粗放，同時，“城中村”的土地區位條件相對優越，土地的產權又屬于村集體所有。這樣，優越的區位條件和相對于城市低廉的土地價格，使某些村集體熱衷于自己搞土地開發，排斥政府征用土地，導致由于規劃和基礎設施改善而使土地升值的部分國有土地資產的流失。

（二）管理體制不順，管理難度較大

“城中村”周圍已經被城市社區所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區，它既像城市又像農村，既不是城市又不是農村。從管理體制上看，城市社區的管理體制與農村社區的管理體制有較大的區別，它們在“城中村”形成矛盾和沖突，有時又會出現管理上的“真空”，“城中村”的性質使城市管理部門管不到，街道、村、鎮管理又不力。

（三）人口構成復雜，社會治安堪憂

“城中村”的人口構成十分復雜。據調查，主要由以下幾類人構成：首先是當地的原有“村民”（部分村民的戶籍實際上已經成為市民），其次是租用“城中村”村民住宅的城區市民，第三是來自外地、職業構成十分復雜的外來人口。

（四）公共設施缺乏，環境問題嚴重

“城中村”的基礎設施是與原來低密度的建筑和低密度的人口相適應的，相對比較薄弱。現在由于部分市民和大量外來人口的入住、小企業的開辦，使得給水、排水、道路、交通、電力、郵電通訊等基礎設施嚴重不足，超負荷運轉，導致污水橫溢，垃圾亂倒、蚊蠅叢生，環境質量較差，村內道路狹窄且雜亂無章，建筑凌亂，城市形象低下，嚴重影響著城市的市容市貌。

三、解決“城中村”問題的建議與對策

近幾年，隨著城市化進程的加快，“城中村”所帶來的負面影響越來越突出，嚴重制約著城市的發展，影響著城市品位的提升；對“城中村”實行改造是社會發展的必然，改造勢在必行。借鑒省內外“城中村”改造的經驗，筆者認為在推進“城中村”改造過程中，需做好以下幾方面工作：

（一）“城中村”改造，必須遵循科學規劃、合理布局、統一建設的原則。

“城中村”是城市的有機組成部分，是否按照城市總體規劃進行改造，直接影響到城市總體規劃能否得到有效實施。規劃要與城市化水平相適應，高起點、高標準地完善市政公用設施，完善環境規劃和空間設計；充分兼顧經濟功能和其他社會服務功能的協調，營造高質量的生活環境，避免低水平重復建設；建筑設計要體現民俗特色，有品味，上檔次，成為城市的一道亮麗風景線。

（二）“城中村”改造，政府必須加強領導，各部門必須統一思想、密切配合、大膽解放思想，不斷更新觀念。

各個“城中村”的狀況不同，干部群眾的思想水平、物質基礎也不一樣，解放思想、更新觀念的任務各有側重。必須以改革的思路正確處理好國家、集體和個人利益關系，“城中村”改造是事關社會穩定、經濟發展的大事，必須加強領導、精心組織、穩妥推進。此外，“城中村”改造觸及到群眾的既得利益，還必須調動村民參與改造的積極性，要從實際出發，在不損害國家利益、集體利益的前提下，給群眾一些政策性的補償和一定的資金扶持，使群眾得到實實在在的好處。

（三）“城中村”改造，必須解決好集體土地和集體資產改制問題。

撤村建居后，農村集體土地原則上應依法征用，轉為國有。轉為國有后的土地所有權歸國家，在國家未實施城市建設前，可區別不同情況進行處理。政府對此必須出臺具體的實施辦法。如：太原市在做控制性詳細規劃時考慮，“城中村”有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括其安置村民住宅用地、小區級公建用地、道路用地、小區級及以下配套公共綠地、預留的生產發展用地。

（四）“城中村”改造，政府必須出臺相關配套政策，保障村民的合法權益。

“城中村”改造涉及到土地開發利用及其管理機制問題，涉及到體制問題、產業轉型問題，涉及到城市規劃實施問題，涉及到教育、戶籍、就業、社會保障等一系列問題。在改造過程中，需要協調城建、規劃、勞動、公安、國土等眾多部門共同行動，牽扯到城市政府、基層政府、村集體、村民、開發商等各個方面的利益，關系錯綜復雜。所以，在“城中村”改造中，政府必須完善相關配套政策，建立健全“城中村”村民的社會保障體系，確實解決好村民的養老、醫療、就業、低保、教育等問題，消除失地后村民的后顧之憂，才能推進“城中村”改造的順利進行。

（五）“城中村”改造，必須實行政府調控與市場運作相結合的手段。

“城中村”改造是推進城市化的大事，也是城市化進程中的一件難事。這其中既有做群眾思想工作的難度，又有實行政策補償的難度，還有成本投入的難度。只有把政府調控與市場運作相結合才能解開這一難題。如資金運作，單靠某一方面的投入是不夠的，必須多元化融資，除可采取群眾集資一部分，銀行貸款一部分，政府補助一部分外，還要用優惠政策激起投資者的投資興趣，以此吸收大量的民間資本，從根本上解決建房資金缺口的困難。

（六）“城中村”改造，必須將村民納入教育培訓計劃，使其能夠真正適應城市社會生活的轉變。

“城中村”改造不是單一的城市建設問題，目前很多城市都存在重視“城中村”的景觀改造，而忽視人的改造問題，改造后村民的生存技能、生存方式沒有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，這是城市人力資源的極大浪費。這為城市的進一步發展埋下了隱患。因此，改造過程中政策措施的制定不僅應關注如何順利推進“城中村”改造以及改變當前城市發展的環境、衛生、居住狀況等問題，還應該關注如何籌集資金對村民進行教育培訓，提高村民就業技能與水平，對自主創業提供智力與資金扶持，引導村民走自食其力、自主創業的道路，實現村民生存方式的根本轉變。

四、結語

目前，隨著“城市化”進程的加快，“城中村”改造工作已提上了議事日程，解決“城中村”問題，逐漸成為城鄉統籌發展過程中不可回避的突出問題。如何解決并處理好“城中村”問題，已成為一個新的課題。在改造過程中，要按照二十一世紀城市化發展的要求，堅持做到公平合理，分類實施，穩步推進，不斷探索，不斷創新，不斷積累經驗，把“城中村”打造成建設形態、人居環境一流的現代化文明社區，成為城市的亮點，達到城市建設和經濟效益雙贏的目的。

參考文獻：