投資風(fēng)險評估方法范文

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第1篇

【關(guān)鍵詞】項目風(fēng)險；投資評估；多屬性群決策

對一個項目風(fēng)險管理的好壞，在某種意義上決定了項目最終管理目標(biāo)的實現(xiàn)。對項目的風(fēng)險進(jìn)行評價是項目投資決策中的重要環(huán)節(jié)，因為對其風(fēng)險進(jìn)行分析和評價，可以了解到各種風(fēng)險因素發(fā)生的可能性和導(dǎo)致?lián)p失的后果，從而確定風(fēng)險大小的先后次序和風(fēng)險因素之間的內(nèi)在關(guān)系。運用綜合評價方法對項目風(fēng)險進(jìn)行評價，首先要識別風(fēng)險因素或風(fēng)險事件和可能發(fā)生風(fēng)險的具體環(huán)節(jié)，羅列出風(fēng)險調(diào)查表；然后由相關(guān)專家對可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素或者風(fēng)險事件的重要性進(jìn)行打分，以此來確定一個項目的綜合風(fēng)險。

一、問題的提出

基于上述綜合評價方法，在一個項目投資決策中，個別專家因受個人情感等主觀因素的影響而對某些項目階段的風(fēng)險做出失真的評價是無法避免的，這就必然會導(dǎo)致不合理的評估結(jié)果。而基于有序加權(quán)平均算子（WA算子）和加權(quán)算術(shù)平均算子（CWAA算子）的多屬性群決策方法則是：首先利用OWA算子進(jìn)行縱向集結(jié)（即對一個專家所給定的某一項目階段的所有風(fēng)險分值進(jìn)行集結(jié)）；然后利用CWAA算子對縱向集結(jié)結(jié)果進(jìn)行橫向集結(jié)（即對不同專家得到的同一項目階段的綜合風(fēng)險值進(jìn)行集結(jié)），其結(jié)果可用于項目投資的風(fēng)險評估。該算子不僅能充分考慮專家自身的重要性程度，還盡可能地消除了上文所述的那些不合理因素的影響，并增加了中間值的作用（主要是通過對過高或過低的某投資項目階段風(fēng)險綜合屬性值賦予較大或較小的權(quán)重），從而增強(qiáng)投資評估結(jié)果的合理性。

二、 基于OWA算子和CWAA算子的多屬性群決策評估方法

1．OWA算子和CWAA算子的定義。（1）定義1：設(shè)FOWA：RnR，若F（a,a,…,a）=wb(j=1,2,…,n)（公式1）

其中，w=(w1,w2,…,wn)T是與函數(shù)FOWA相關(guān)聯(lián)的加權(quán)向量，且wj∈［0，1］，w=1；bj是一組數(shù)據(jù)ai(i=1,2,…,n))中第j個最大的元素，則稱函數(shù)FOWA是n維有序加權(quán)平均算子，即OWA算子。（a,a,…,a）是任一組數(shù)據(jù)向量，（β,β,…,β）是（a,a,…,a）中的元素按下降序組成的向量，則有（a,a,…,a）=f（β,β,…,β）。根據(jù)上述定義，令w=

(1-a)/n,i=1a∈[0,1]，為一調(diào)節(jié)值。則有fw=(a,a,…,a)=af1(a,a,…,a)+(1-a)f*(a,a,…,a)（公式2）。其中f*(a,a,…,a)是i≠1的情況。若a=0，fw=(a,a,…,a)=f*(a,a,…,a)，若a=1，則fw=(a,a,…,a)=f1(a,a,…,a)。（2）定義2：設(shè)FOWA：RnR，若F（a,a,…,a）=wb(j=1,2,…,n)（公式3）。式中，w=(w1,w2,…,wn)T是與F函數(shù)相關(guān)聯(lián)的加權(quán)向量。bj是一組加權(quán)向量(nw1a1,nw2a2,…,nwnan)中第j大的元素，n是平衡因子，則稱函數(shù)F是n維組合加權(quán)算術(shù)平均算子，即CAWW算子。

2．評估過程。（1）決策矩陣的構(gòu)造。在指標(biāo)權(quán)重信息完全未知的狀況下，請k位相關(guān)風(fēng)險專家dk對該項目計取權(quán)重，設(shè)X和U分別為方案集和屬性集，屬性權(quán)重信息完全未知。D={d1,d2,…,dn}為決策者集，λ={λ1,λ2,…,λn}為決策者的權(quán)重向量，其中λk∈[0,1]，k=1，2，…，t，λk=1。假定決策者dk(dk∈D)給出方案xi(xi∈X)在屬性uj(uj∈U)的屬性值為a(k)ij，從而構(gòu)成決策矩陣Ak。Ak經(jīng)過規(guī)范化處理后，得到規(guī)范化矩陣Rk=(r(k)ij)nxm。（2）綜合屬性值計算。利用OWA算子對決策矩陣Rk中第i行的屬性值進(jìn)行集結(jié)，得到?jīng)Q策者dk所給出的方案綜合屬性值z(w)=F(r,r,…,r)=wb （公式4）。（3）群體綜合屬性值的計算。利用CWAA算子對位決策者給出的方案xi的綜合屬性值z(w)進(jìn)行集結(jié)，得到方案xi的群體綜合屬性值 z(λ,w′)=FCWAA[z(w),z(w),…,z(w)]=w′b（公式5）。

其中，w=(w,w,…,w)T是FCWAA的加權(quán)向量（投資單位應(yīng)綜合考慮不同專家對風(fēng)險的把握程度來判定各專家的打分在最終決策中所占的權(quán)重），b是相應(yīng)的一組加權(quán)向量(tλ1z(w))，tλ2z(w)，...，tλtz(w)中第k大的元素，t是平衡因子。（4）風(fēng)險評估。利用 z(λ,w′)對方案進(jìn)行排序。投資者根據(jù)以往對相關(guān)項目的投資經(jīng)驗以及在項目可行性研究、項目投資招標(biāo)、投資實施等環(huán)節(jié)投資單位所能承受的風(fēng)險能力，給出項目投資的各個階段的風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)值Ri，在z(λ,w′)

基于OWA和CWAA算子的多屬性群決策方法在實際項目風(fēng)險投資評估中，計算比較簡單，同時也考慮到了眾多風(fēng)險因素對各個項目投資階段風(fēng)險的影響程度，因此，這一方法的評估結(jié)果的可信度比僅考慮單一因素的評估結(jié)果要高。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]徐澤水．不確定多屬性決策方法及應(yīng)用[M]．北京：清華大學(xué)出版社，2004：15～22

第2篇

盧鳳菊

（上海海事大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，上海 200135）

[摘要]戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險、高投入、高收益特征，并在成長與發(fā)展過程中存在潛在的不確定性，但其對經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展具有重要作用。傳統(tǒng)的風(fēng)險投資價值評估方法如風(fēng)險因素、折現(xiàn)現(xiàn)金流量、比率評估都無法對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的投資做出準(zhǔn)確預(yù)測和價值評估。運用實物期權(quán)方法契合了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)投資潛在不確定的特征，適合戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)的價值評估，能更好地體現(xiàn)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)種子期、起步期、成長期、成熟期、重建期五個發(fā)展階段的特性，有利于實現(xiàn)風(fēng)現(xiàn)投資項目的價值最大化。

[關(guān)鍵詞]戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；風(fēng)險投資價值評估；實物期權(quán)

[中圖分類號]F [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A

當(dāng)今世界新技術(shù)、新興產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，孕育著新一輪新產(chǎn)業(yè)革命。新興產(chǎn)業(yè)正在成為引領(lǐng)未來經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要力量，世界主要國家紛紛調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，大力培育新興產(chǎn)業(yè)，搶占未來經(jīng)濟(jì)科技競爭的制高點。對于我國來說加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)更是時不我待，意義重大。2010年10月國務(wù)院出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的決定》，確定了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)將成為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，為我國戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了方向。

一、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的定義與特征

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是以重大技術(shù)突破和重大發(fā)展需求為基礎(chǔ)，對經(jīng)濟(jì)社會全局和長遠(yuǎn)發(fā)展具有重大引領(lǐng)作用，知識技術(shù)密集、物質(zhì)資源消耗少、成長潛力大、綜合效益好的產(chǎn)業(yè)，主要包括節(jié)能環(huán)保、新一代信息技術(shù)、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車七個戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè) ，具有3個特點：

一是成長性，新興產(chǎn)業(yè)往往有著良好的成長預(yù)期，發(fā)展速度一般快于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)；二是新穎性，技術(shù)新、形態(tài)新、結(jié)構(gòu)新（包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等）；三是不確定性，因為用戶的需求市場條件、未來的進(jìn)步等尚存在著很多未知因素，新的業(yè)態(tài)新的技術(shù)能不能形成規(guī)模，能不能成為未來的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，存在著很大的不確定性，而且前期的高額投入具有較大的風(fēng)險。因此，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險、高投入、高收益的特征。在未來的發(fā)展具有不確定性。其在發(fā)展過程中需要投入大量資金的同時，也面臨著巨大的風(fēng)險，傳統(tǒng)的信貸方式根本無法滿足企業(yè)對資金的需求。風(fēng)險投資作為一種新興的投融資工具，成功解決了這一問題。所以，在現(xiàn)實環(huán)境下，風(fēng)險投資的定位與功能正好契合了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的特點。而項目價值評估是風(fēng)險投資過程中非常重要的一個環(huán)節(jié)，準(zhǔn)確的估計可以為風(fēng)險投資家的投資決策提供強(qiáng)有力的支持。

二、傳統(tǒng)風(fēng)險投資價值評估方法及在戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)應(yīng)用中存在的缺失

傳統(tǒng)的風(fēng)險投資價值評估方法有很多種，比如：投資回收期法，會計收益率法，內(nèi)部收益率法，風(fēng)險因素評估法，折現(xiàn)現(xiàn)金流量法和比率估價法等，本文主要介紹風(fēng)險因素評估法、折現(xiàn)現(xiàn)金流法和比率估價法在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)應(yīng)用中存在的不足。

（一）風(fēng)險因素評估法

風(fēng)險因素評估法是一種定性的方法，通過評估投資項目的風(fēng)險因素指標(biāo)用合理的方法賦予權(quán)重比例以期從總體上把握投資項目的風(fēng)險因素指標(biāo)的高低次序，并評估與項目價值的聯(lián)系。

新興產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，會受到各種風(fēng)險因素的影響，從產(chǎn)品的研發(fā)到投入生產(chǎn)都要面臨各種投資風(fēng)險，而風(fēng)險投資的各個階段其風(fēng)險特征也不相同，這就需要風(fēng)險投資者有效地評估各種風(fēng)險因素并建立相應(yīng)的價值評估體系。而風(fēng)險因素評估法是一種定性的風(fēng)險投資價值評估方法，指標(biāo)的選取和權(quán)重的確定需要較多的人為判斷，這對新興產(chǎn)業(yè)的價值評估不利；而且風(fēng)險因素評估法的評價體系中的許多數(shù)據(jù)來源于歷史數(shù)據(jù)，而新興產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險、高投入、高收益的特征，它的許多數(shù)據(jù)都需要預(yù)期而無歷史數(shù)據(jù)可查，且其未來的發(fā)展具有極大的不確定性，所以風(fēng)險因素評估法在實際運用中很難對新興產(chǎn)業(yè)的投資作出準(zhǔn)確的預(yù)測不利于新興產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險投資價值評估。

（二）折現(xiàn)現(xiàn)金流量法

折現(xiàn)現(xiàn)金流量法是由美國西北大學(xué)的阿爾弗雷德· 拉巴波特于1986年提出的，是一種定量的方法，其核心是凈現(xiàn)值法（NPV）。 所謂凈現(xiàn)值是將整個壽命周期內(nèi)發(fā)生的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量的差額，按照一定的貼現(xiàn)率分別折現(xiàn)而得到的凈現(xiàn)值。計算凈現(xiàn)值的公式為：凈現(xiàn)值NPV=未來現(xiàn)金流入的現(xiàn)值—未來現(xiàn)金流出的現(xiàn)值。

折現(xiàn)現(xiàn)金流量法考慮資金的時間價值，但是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)大都處在成長階段，其未來發(fā)展存在巨大的不確定性，如果項目經(jīng)營失敗，運用折現(xiàn)現(xiàn)金流量法就要選擇放棄，這會帶來很大的損失；其次折現(xiàn)現(xiàn)金流量法從項目開始時就開始預(yù)測未來各年的現(xiàn)金流，并根據(jù)事先確定好的折現(xiàn)率對未來各年的現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)。新興產(chǎn)業(yè)的新穎性決定了很難對未來的現(xiàn)金流其準(zhǔn)確的預(yù)測；最后新興產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)比重大，而這些無形資產(chǎn)多半在賬面上體現(xiàn)不出來，具有隱形性，按照折現(xiàn)現(xiàn)金流量法無法準(zhǔn)確評估戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)的價值，這樣就很容易造成項目價值被低估，將可能導(dǎo)致投資者錯過投資機(jī)會。

（三） 比率評估法

比率評估法是一種定量的方法，對于經(jīng)過綜合指標(biāo)計價法評價的風(fēng)險投資項目，可進(jìn)一步進(jìn)行評價。其中，市盈率估價法是評價風(fēng)險投資項目的有效方法。市盈率以企業(yè)所屬行業(yè)平均市盈率來評估該企業(yè)的價值，即：

修正的市盈率=可比企業(yè)實際市盈率/（可比企業(yè)預(yù)期增長率*100）；

每股價值=修正市盈率*目標(biāo)企業(yè)預(yù)期增長率*100*目標(biāo)企業(yè)每股收益。

但是由于戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新性，很多項目都是近幾年才發(fā)展起來的，很難找到具有相同特征的可比企業(yè)；而且市盈率指標(biāo)無法反映戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)潛在的增長能力，也無法反映戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)所面臨的風(fēng)險程度，所以采用比率估價法也很難對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)確的價值評估。

三、實物期權(quán)法再戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用

綜上所述，傳統(tǒng)的風(fēng)險投資價值評估方法很難適應(yīng)處于不確定環(huán)境中的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險投資價值評估，而運用實物期權(quán)法正好契合了戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點。實物期權(quán)的概念最初是由Myers（1977）在麻省理工學(xué)院所提出的，他提出一個投資方案其產(chǎn)生的現(xiàn)金流所創(chuàng)造的利潤，來自于目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個未來投資機(jī)會的選擇。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的價值就等于凈現(xiàn)值與實物期權(quán)價值之和。凈現(xiàn)值部分可以運用傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法，實物期權(quán)價值部分可以運用B-S模型或二叉樹模型。與傳統(tǒng)方法相比，實物期權(quán)法應(yīng)用于新興產(chǎn)業(yè)風(fēng)險投資的價值評估中，有不可比擬的優(yōu)勢。

（一）更加符合新興產(chǎn)業(yè)不確定性的投資環(huán)境。新興產(chǎn)業(yè)具有高度的不確定性，這些不確定性給新興產(chǎn)業(yè)風(fēng)險投資帶來風(fēng)險的同時，也帶來了投資機(jī)會。由于不確定性的存在，對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險投資可以看作看漲期權(quán)，即：投資者獲得了一項對未來進(jìn)行投資的權(quán)利，為下一階段的投資創(chuàng)造了機(jī)會。在投資環(huán)境好的情況下，可以選擇執(zhí)行期權(quán)，否則就不執(zhí)行。這樣即使前期投資不產(chǎn)生現(xiàn)金流，也為后期的投資創(chuàng)造了投資機(jī)會。

（二）有利于對戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)無形資產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，新興產(chǎn)業(yè)擁有很多無形資產(chǎn)，而按照傳統(tǒng)的價值評估方法會低估企業(yè)的價值，運用實物期權(quán)法，新興產(chǎn)業(yè)擁有的這些無形資產(chǎn)，使得企業(yè)擁有了一種在未來使用這些無形資產(chǎn)的權(quán)利，同時也擁有放棄使用這些無形資產(chǎn)的權(quán)利，企業(yè)考慮這些權(quán)利時，項目的價值就能公正地體現(xiàn)出來。

（三）能更好地體現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)多階段的特性。新興產(chǎn)業(yè)一般有種子期、起步期、成長期、成熟期、重建期五個發(fā)展階段，中國創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資項目所處階段的總體分布（見表1）：

從表1可以看出風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)的投資重心主要集中在后期，對種子期投資的金額僅為10.2%，投資項目僅占19.9%。這說明在種子期風(fēng)險比較大，風(fēng)險投資的價值評估也比較困難，許多評估都是基于經(jīng)驗判斷，這樣用傳統(tǒng)的價值評估方法對其作出的評估就會不準(zhǔn)確，忽視了項目后期投資者的選擇權(quán)，而實物期權(quán)法考慮到了各個階段投資所具有的選擇權(quán)，這樣更能體現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)多階段的特性，從而更好地預(yù)測新興產(chǎn)業(yè)的價值。

（四）有利于實現(xiàn)風(fēng)險投資項目的價值最大化。風(fēng)險投資項目的價值是由未來的增長權(quán)決定，而不是由現(xiàn)在的現(xiàn)金流所決定。對于新興產(chǎn)業(yè)來說，企業(yè)進(jìn)行的投資活動并不能立即獲得收益，而投資的目的不是為了獲得短期的收益，從長遠(yuǎn)來看企業(yè)前期投入的資本是為了占有更多的市場份額，取得某種專利權(quán)或者進(jìn)入市場的潛力。傳統(tǒng)的風(fēng)險投資價值評估方法，忽視了風(fēng)險投資項目的期權(quán)特性，使得投資者低估了項目的價值，導(dǎo)致投資者會做出不利于企業(yè)的決策，不利于實現(xiàn)風(fēng)險投資項目的價值最大化。

四、結(jié)語

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)是目前我國大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，也是提升我國綜合國力的關(guān)鍵，對其進(jìn)行風(fēng)險投資價值評估具有重大的意義。而實物期權(quán)方法正好與戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的特點相吻合，這不是對傳統(tǒng)的風(fēng)險投資價值評估方法的否定，而是在傳統(tǒng)方法的基礎(chǔ)上，找出更適合戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)價值評估的方法。如果能同時正確的使用實物期權(quán)法與傳統(tǒng)的價值評估方法，將會得到更好的效果。

[參考文獻(xiàn)]

[1]王元，張曉原，趙明鵬.中國創(chuàng)業(yè)風(fēng)險投資發(fā)展報告2011[M].經(jīng)濟(jì)管理出版社，2011.

第3篇

[關(guān)鍵詞]商業(yè)房地產(chǎn) 投資風(fēng)險 AHP

一、引言

項目投資作為一種新興的投資方式,因為其具有改善和提高項目經(jīng)濟(jì)強(qiáng)度及項目債務(wù)承受能力、減少項目投資者的自有資金投入、提高項目投資收益率等諸多優(yōu)勢,所以自出現(xiàn)以來就具有很強(qiáng)的生命力。目前,許多投資者投資于大型工程項目來獲得收益。但由于項目投資跨度長、涉及面廣,往往伴隨著較大的風(fēng)險。

因此,企業(yè)在商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的過程中如何進(jìn)行有效的評估風(fēng)險就顯得尤為重要,本文提出了一種利用EXCEL工具來評估投資房地產(chǎn)項目風(fēng)險的方案選擇方法。

二、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的類型

項目投資的風(fēng)險一般可分為內(nèi)部風(fēng)險與外部風(fēng)險兩大類。內(nèi)部風(fēng)險是指項目實體可自行控制和管理的風(fēng)險。外部風(fēng)險是指與市場客觀環(huán)境有關(guān),超出項目自身范圍的風(fēng)險。

1.外部風(fēng)險

(1)政治風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的政治風(fēng)險主要由于各種政治因素如戰(zhàn)爭、國際形勢變幻而導(dǎo)致項目資產(chǎn)的收益受到損害的風(fēng)險。政治風(fēng)險的大小也與一國政府的政策的穩(wěn)定性有關(guān)。政治因素的變化往往是難以預(yù)料的,其造成的風(fēng)險也是難于避免的。由于商業(yè)房地產(chǎn)與國家經(jīng)濟(jì)形式緊密相關(guān),在很大程度上受到政府政策的控制。

(2)法律風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項目的法律風(fēng)險是指東道國的法律變動或不健全給項目帶來的風(fēng)險。我國當(dāng)前的商業(yè)房地產(chǎn)處在飛速發(fā)展的階段,隨著商業(yè)競爭的不斷加劇,商業(yè)房地產(chǎn)中的法律也會逐步改進(jìn)。法律一旦變動,投資人就必須面對和自已原來投資時點所不同的法律條款,就可能會受到某些方面的損害。

(3)金融風(fēng)險

金融風(fēng)險是指項目發(fā)起人不能控制的金融市場的可能變化對項目產(chǎn)生的負(fù)面影響。金融風(fēng)險主要表現(xiàn)在利率風(fēng)險和匯率風(fēng)險及通貨膨脹風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目的回報時間長,所以匯率波動帶來的債務(wù)負(fù)擔(dān)的加重,利率上升導(dǎo)致融資成本的增加,通貨膨脹影響項目的現(xiàn)金流量的變化。

(4)不可抗力風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)項目從設(shè)計到建成需要一定的時間。在這段時間內(nèi),不可避免的會出現(xiàn)一些自然災(zāi)害天氣,如地震、冰雹、泥石流等自然災(zāi)害。在房屋的建造過程中出現(xiàn)給商業(yè)房地產(chǎn)的建設(shè)造成破壞的自然天氣,會對項目帶來無法估量的損失。但這種自然災(zāi)害是人們無法預(yù)測的,所以不可抗力風(fēng)險是不可以避免的。

2.內(nèi)部風(fēng)險

(1)預(yù)測風(fēng)險

預(yù)測風(fēng)險是指項目的制定人在項目規(guī)劃時面臨的項目完成所發(fā)生的項目收益變化的風(fēng)險。由于商業(yè)房地產(chǎn)項目在一開始規(guī)劃時預(yù)測其可能會給投資人帶來的收益的大小,所以項目的收益是無法預(yù)測的。從項目到一開始規(guī)劃到建成有一定的時間差,在這段時間內(nèi),規(guī)劃人所預(yù)測的商機(jī)就可能發(fā)生變化。如果在投產(chǎn)后沒有達(dá)到投資人預(yù)想的收益,投資人就會不可避免的承擔(dān)預(yù)測風(fēng)險。

(2)完工風(fēng)險

項目的完工風(fēng)險是指項目無法完工、延期完工或完工后無法達(dá)到預(yù)期運行標(biāo)準(zhǔn)的風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)項目融資是以項目為導(dǎo)向,在項目建設(shè)階段,存在各種不確定性因素,如果項目不能按預(yù)定計劃建設(shè)投產(chǎn),將導(dǎo)致項目建設(shè)成本的增加,項目貸款利息的加重,項目不能按計劃取得收益。

(3)生產(chǎn)風(fēng)險

項目的生產(chǎn)風(fēng)險是指在項目的試和生產(chǎn)經(jīng)營階段存在的技術(shù)、資源儲量、能源和料供應(yīng)、生產(chǎn)經(jīng)營和勞動力狀況等風(fēng)險因素的總稱。它是項目融資的另一個主要的核心風(fēng)險。生產(chǎn)風(fēng)險主要表現(xiàn)在: 技術(shù)風(fēng)險; 資源風(fēng)險; 能源和原材料供應(yīng)風(fēng)險; 經(jīng)營管理風(fēng)險。風(fēng)險主要包括技術(shù)風(fēng)險、資商業(yè)房地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

(4)市場和經(jīng)營風(fēng)險

商業(yè)房地產(chǎn)具有高風(fēng)險、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必須面臨并承擔(dān)因項目所處位置的地理條件變化而帶來的項目風(fēng)險;其次,由于商業(yè)房地產(chǎn)投資額大,開發(fā)周期長、銷售經(jīng)營持續(xù)的時間也很長,各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化都會對收益產(chǎn)生極大的影響;第三,商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展與整個城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢密切相關(guān),商業(yè)房地產(chǎn)的投資和消費,依托于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的變化和居民消費水平的增減;最后,商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營過渡期的存在使開發(fā)商在這期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。所以,商業(yè)房地產(chǎn)面臨的市場和經(jīng)營風(fēng)險相當(dāng)大。

因此,在實際進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)中要考慮多方面的風(fēng)險。不同的項目面臨的風(fēng)險表現(xiàn)在可能會有不同程度的內(nèi)部風(fēng)險和外部風(fēng)險。對于項目的投資人來說,能夠有效的評估其要投資的項目的各類風(fēng)險的權(quán)重對其決策有重要的意義。

三、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險評價

我們采用層次分析法(簡稱AHP)對投資決策風(fēng)險進(jìn)行綜合的度量。AHP是美國匹茲堡大學(xué)的運籌學(xué)家薩迪(A.L.Saaty)教授于20世紀(jì)70年代初期提出的。該方法把復(fù)雜問題分解成若干組成因素,又將這些因素按支配關(guān)系分組形成遞階層次結(jié)構(gòu)。通過兩兩比較的方式確定層次中諸因素的相對重要性。然后綜合決策者的判斷,確定相對重要性的總排序。該方法目前在許多決策規(guī)劃中得到應(yīng)用,評價商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險也采用此方法進(jìn)行研究。首先采用AHP法求出指標(biāo)權(quán)重。它為分析復(fù)雜的社會系統(tǒng),對定性問題做定量分析提供了一種簡潔的方法。用層次分析法求權(quán)重的計算步驟:

1. 對問題所涉及的因素進(jìn)行分類,建立指標(biāo)體系。在商業(yè)房地產(chǎn)的投資中,面臨各種各樣的不同的風(fēng)險。其中包括政治風(fēng)險、金融風(fēng)險、完工風(fēng)險等。在進(jìn)行層次分析法時必須先把所有涉及到的風(fēng)險進(jìn)行分類。

2. 根據(jù)指標(biāo)體系構(gòu)造各因素相互聯(lián)系的層次模型。根據(jù)對商業(yè)房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的分析,作者構(gòu)造了如下圖的層次模型,如圖。投資者可以利用這個體系評價幾個相似的投資方案的投資風(fēng)險。

3. 根據(jù)專家的意見,構(gòu)造關(guān)于各個風(fēng)險的判斷矩陣從而確定各個因素的權(quán)重。判斷矩陣的元素的值反映了人們對各因素相對重要程度的認(rèn)識,一般采用數(shù)字1-9及其倒數(shù)的標(biāo)度方法。專家通過相互比較,當(dāng)相互比較因素的重要性能夠說明實際情況時,判斷矩陣相應(yīng)的值可以取這個比值。

4. 通過判斷矩陣的特征根的求解得到特征向量,把判斷矩陣經(jīng)過歸一化后幾位同一層次相關(guān)因素對于上一層次相對重要性的排序權(quán)值,并進(jìn)行一致性檢驗。

在層次分析法中計算判斷矩陣的最大特征值兩種方法:方根法和和積法。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI=。一致性指標(biāo)CI的值越大,表明判斷矩陣偏離完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判斷矩陣越接近于完全一致性。對于多階判斷矩陣,一致性指標(biāo)CI與同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI之比稱為隨機(jī)一致性比率CR=。當(dāng)CR.< 0.10 時,便認(rèn)為判斷矩陣具有可以接受的一致性。當(dāng)CR.≥0.10時,即不滿足一致性的要求,則將信息反饋給專家,就需要調(diào)整和修正判斷矩陣,使其滿足CR.< 0.10,從而具有滿意的一致性。

5. 根據(jù)各方案的情況構(gòu)造每個方案對各個因素判斷矩陣,計算各方案對于各個因素的權(quán)重,并進(jìn)行一致性檢驗。

6. 把第四步所得的各個因素權(quán)重和第五步所得的各個方案對因素的權(quán)重,求其加權(quán)總和。按照所得的百分比情況得到方案的風(fēng)險綜合排序。投資人盡量選擇風(fēng)險最小的方案投資,這個綜合排序為商業(yè)房地產(chǎn)項目投資人的決策提供依據(jù)。

四、商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的分險評價實例分析

在項目投資之前,投資人會面臨多種復(fù)雜的風(fēng)險。本文試圖從運用AHP法定量分析商業(yè)房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險,可以在安排項目投資前為投資人提供參考,為投資人進(jìn)行方案的選擇提供重要依據(jù)。下面我們以和積法為例說明如何用EXCEL解AHP問題。若某投資人決定投資,經(jīng)過初步調(diào)查研究,確定了三個投資方案A、B、C。從以上分析的商業(yè)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析這三個方案的風(fēng)險的大小,從而幫助投資者確定一個合適的方案。本文運用EXCEL來計算A、B、C三種商業(yè)房地產(chǎn)項目投資方案的風(fēng)險,然后根據(jù)計算出的風(fēng)險大小的排序,來有助于投資者進(jìn)行科學(xué)的決策,從而有利于提高項目的投資成功率。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲投資一個商業(yè)房地產(chǎn)項目,計劃通過項目融資方式獲取資金,經(jīng)風(fēng)險辨識后,其風(fēng)險因素主要有政治風(fēng)險、市場經(jīng)營風(fēng)險、金融風(fēng)險和完工風(fēng)險。并建立了如圖一的商業(yè)房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險評價指標(biāo)體系,綜合專家群體咨詢意見,對該項目的融資風(fēng)險進(jìn)行了評估。根據(jù)專家的意見,列出了判斷矩陣,然后運用EXCEL對此矩陣列求和并列規(guī)范化得到的結(jié)果如表1所示。各個因素的權(quán)重和A、B、C方案對各個因素的權(quán)重如表2所示。

從以上結(jié)論可以看出A、B、C三個投資方案,就其投資風(fēng)險來說,方案C的風(fēng)險權(quán)重最大為35.64%,其次是方案A為33.68%,相對來說,方案B 的風(fēng)險最小為30.68%。

五、結(jié)論

以層次分析法為數(shù)學(xué)工具對項目的投資風(fēng)險進(jìn)行評價,可以為投資決策者提供科學(xué)的決策依據(jù),促進(jìn)投資決策的科學(xué)化和規(guī)范化進(jìn)程,有利于提高項目的投資成功率,從而更有效地發(fā)揮投資在國民經(jīng)濟(jì)中的作用。本文僅從投資決策的角度對投資風(fēng)險加以研究,但在現(xiàn)實生活中,投資風(fēng)險對項目的作用是全過程的,因此,對投資全過程的風(fēng)險控制與防范將是更具有現(xiàn)實意義的。通過論文所提供的決策期的風(fēng)險分析方法,可以類似地進(jìn)行投資全過程的風(fēng)險研究,但畢竟投資決策是整個投資行為的第一步,只有順利地通過第一關(guān),才有可能達(dá)到投資者獲取收效的目的。另外,對于投資決策來說,不僅僅要考慮項目的風(fēng)險,還必須同時兼顧項目的效益。科學(xué)的投資決策是在綜合考慮風(fēng)險和效益兩方面的因素后做出的。投資是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,它的成功需要人們在理論和實踐上的共同努力,并需要投資決策者與投資項目的管理者等方方面面的人的共同參與。只有這樣才能使人們更加理解投資行為的內(nèi)在規(guī)律,掌握它、運用它為經(jīng)濟(jì)發(fā)展造福。

參考文獻(xiàn):

[1]陳琳 潘蜀健:房地產(chǎn)項目投資[M]. 北京: 中國建筑工業(yè)出版社, 2004: 242-246