房產銷售論文范文

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第1篇

1.1復蘇———改革開放為新疆紡織產業帶來生機

以后，在改革開放方針的指導下，新疆把紡織工業列為了重點建設的支柱產業和高利潤、高稅收、高創匯的優勢產業，新疆紡織產業慢慢從嚴冬中復蘇，迎來了一個蓬勃發展的春天。10年內，新疆紡織工業固定資產新增了2.4倍，新建了新疆毛紡織廠、昌吉棉紡織廠、庫爾勒棉紡織廠等一批頗具規模的紡織企業[2]，產品也從棉紡織品擴展到了毛紡織品。然而在90年度末期，由于低水平重復建設和1997年亞洲金融危機的影響，新疆紡織行業與全國紡織業一樣，又重新陷入了新一輪的逆境。

1.2曲折發展———二十一世紀新疆紡織產業

進入新世紀后，新疆紡織產業又迎來了新的發展機遇，產業投入不斷增加，產業裝備不斷現代化，產品和產業層次不斷提升。[3]但產業鏈不完善，產品品種結構單一，高附加值產品少，使得新疆紡織企業抵御風險能力較弱，在與內地企業競爭中往往處于弱勢。

2新疆紡織產業的現狀

目前，新疆紡織產業由棉紡織、毛紡織、麻紡織、針織、服裝、化纖等子產業構成。根據2013年新疆自治區紡織工業工作會議代表名冊和網上的信息，在新疆紡織企業總數中，棉紡織企業約占39%，毛紡織企業約占8.1%，亞麻企業約占1.5%，針織企業約占3.7%，服裝企業約占46.3%，化纖企業約占6.6%，家紡企業約占1.5%。從這些數據可以看到，棉紡織產業在新疆紡織產業中占據著主導地位，2010年，新疆棉紡織產業的產值約占新疆紡織產業總產值的51%；化纖產業在新疆紡織產業中的主導地位也十分突出，依托豐富的棉花原料，新疆粘膠產業發展也非常迅速，2010年，粘膠纖維產能占到全國20%，產值約占新疆紡織產業總產值的46%；毛紡織業是新疆傳統的優勢產業，但在市場和內地企業的雙重擠壓下，新疆毛紡織產業始終處于不斷萎縮中，2010年，新疆毛紡織產業的產值僅占新疆紡織產業總產值的1%左右；新疆服裝企業數量不少，但企業規模都普遍偏小，產值也較低，2010年，新疆服裝產業的產值也僅占新疆紡織產業總產值的1%左右（見圖1）。由此可見，新疆紡織產業的發展極不均衡。服裝、家紡等下游終端產業產能的缺乏，導致了新疆紡織企業的產品主要銷往內地市場。遠離消費市場，長途的運輸，使新疆紡織企業的生產和銷售面臨重重困難；同時，對內地市場的依存度過高，又使得新疆紡織企業極易受到內地紡織企業需求波動的影響。此外，從紡織產業價值鏈來看，高附加值產品的缺乏，也導致了新疆紡織產業利潤率不高，抵御市場風險能力較弱，原料價格的上漲，勞動力成本的增加，能源費用的提高，都會對新疆紡織產業的發展產生極大的影響，2004年及近幾年棉花價格的上漲對紡織企業的影響就可見一斑。而另一方面，由于新疆紡織品終端產業產能的不足，使得新疆地區有很多紡織消費品來自于內地。長途的運輸，使得新疆地區紡織品的銷售價格普遍高于內地市場，從而損害了新疆地區廣大紡織品消費者的利益。

3新疆棉紡織、服裝產業及其產品結構分析

3.1新疆棉紡織產業及產品結構分析

新疆棉紡織企業主要分布于北疆的烏魯木齊市、昌吉回族自治州、塔城地區、博爾塔拉蒙古自治州、石河子市、奎屯市，南疆的巴音郭楞蒙古自治州、阿克蘇地區、喀什地區、和田地區，以及東疆的哈密地區和吐魯番地區。根據2013年新疆自治區紡織工業工作會議代表名冊和網上的信息，目前，新疆棉紡織企業中約90.6%的企業是單紡企業，只生產棉紗，棉紡織產業中各產能的發展極不均衡。由于棉紡產能遠遠多于棉織產能，因此，新疆棉紡企業的棉紗產品，除少量本地消化外，絕大部分得運往外地銷售。這一方面增加了企業運輸的負擔，另一方面也使得新疆棉紡企業的發展受到了內地下游企業發展的制約[7]。2008年的金融危機導致了內地紡織企業產品市場的萎縮，使得內地紡織企業對棉紗需求的減少，這一現象馬上就影響到了新疆棉紡企業，市場競爭激烈程度的加劇，使得新疆一部分產品單一，檔次較低，主要是依賴內地市場銷售的棉紡企業陷入了生存困境。根據對新疆48家生產棉紗產品企業的調研，新疆棉紡產品主要有普梳紗、精梳紗、半精梳紗、緊密紡紗、氣流紡紗、色紗等。其中，生產普梳紗的企業約占棉紗生產企業總數的35.4%，生產精梳紗的企業約占77%，生產緊密紡紗的企業約占54.2%，生產氣流紡紗的企業約占31.2%，生產半精梳紗的企業約占2.1%，生產色紗的企業約占4.2%。這些數據表明，新疆棉紡產品主要集中在白紗方面，色紗作為紗線中的高端產品，在產品結構中所占的比例很少。在白紗方面，產品主要集中在高檔的精梳紗、緊密紡紗中，此外，普梳紗、氣流紡紗也占據了一定的比例。這說明新疆棉紡產品結構比較均衡，產品檔次呈梯度，基本能滿足下游產業不同產品的需求。普梳紗產品紗支基本在16s-40s范圍，其中，生產16s-25s紗的企業約占生產普梳紗企業總數的35.3%，生產26s-40s紗的企業約占64.7%；精梳紗產品紗支基本在40s-350s范圍，其中，生產40s-60s紗的企業約占生產精梳紗企業總數的21.6%，生產60s-100s紗的企業約占72.2%，生產100s以上的企業約占6.2%；氣流紡產品的紗支基本在12s-32s范圍，其中，生產12s-20s紗的企業約占生產氣流紡紗企業總數的73.3%，生產21s-32s紗的企業約占26.7%。從上述產品結構可以看到，新疆棉紡產品主要偏向于中高檔，這使得新疆棉紡產品在同類產品的市場競爭中具有較強的競爭力。新疆地區棉織面料類產品主要有棉坯布、棉印染布、棉針織布等。其中，棉印染布作為棉坯布的下游產品，2010年產量只占棉坯布產量的0.39%。制約棉印染產業發展的原因有很多，其中之一是，新疆地區生態環境非常脆弱，自治區政府對印染產業的發展相當慎重；其二是印染布與最終消費市場的聯系非常密切，必須緊跟市場潮流，這就要求印染布從下單到交貨，周期必須很短，而新疆地區服裝業不發達，對印染布的需求不大，這就使得印染產品必須以內地市場為主，長途的運輸制約了新疆印染布產品在內地市場的競爭力[9]。由于本地缺乏印染產業，因此新疆地區大部分棉坯布也以內地市場為主。相比于棉紗，長途的運輸，除了增加產品成本外，也使得新疆棉布的交貨周期較長，不能滿足瞬息萬變的市場需求，導致新疆棉布在內地市場的競爭力較弱。[10]新疆地區生產的針織面料主要是為了滿足企業后續產品生產的需要，因此進入市場的較少。

3.2新疆服裝產業產品結構分析

目前，新疆服裝生產企業大約有60多家，主要以生產職業裝、工裝、舞臺裝為主，其銷售市場主要是本地的企業和消費者，還有一部分銷往國外。新疆服裝企業生產規模普遍較小，無法產生規模經濟效益。而且由于產品設計能力不強，市場開拓能力較弱，再加上新疆地區上游原料產業的缺失，因此無論是在內地市場還是在本地市場，新疆服裝產業的競爭力都很弱，市場占有率很低。

4新疆紡織產品銷售市場分析

4.1本地市場

新疆占全國陸地總面積的六分之一，但總人口只有2200多萬；再加上新疆是一個多民族居住的地區，各民族、甚至是相同民族不同居住區域之間的文化也存在著差異，因此，新疆地區對紡織品的需求具有很明顯的多樣性[11]，單個市場容量不大。目前新疆紡織產業以新疆地區為主銷售市場的主要是服裝。目前，在新疆工商部門注冊的生產型服裝企業有4000多家，絕大多數為小微企業，中型企業僅三家。總體情況是：企業規模小、分布散、實力弱。由于新疆服裝企業規模很小，生產成本較高，因此在大陸產品的銷售中，即使內地企業的產品成本加上運費，在價格上也具有競爭優勢。此外，內地企業與國際市場聯系更緊密，能及時跟進國際服裝潮流，因此在高檔服裝領域，新疆企業也不具備競爭優勢。這也是新疆服裝企業始終得不到快速發展的原因之一。新疆地區服裝企業要發展，必須依托自己的優勢。新疆地區對紡織品的需求具有很明顯的民族性和地域性，每個細分市場需求量不大，正好適合于規模小、實力弱的服裝企業實施小而專、特色經營的戰略。新疆服裝企業可以依托自己了解市場的優勢，針對目標客戶開發具有特色的服裝，從而以產品的特色來吸引消費者，贏得市場[12]。而實力較強的服裝企業，則可以利用新疆的地域優勢開拓周邊的國際市場。由于歷史原因，新疆周邊國家與新疆地區少數民族的文化具有很大的相通性，而且這些國家的服裝產業都不太發達，因此對中國產品具有較大的潛在需求[13]。

4.2內地市場

內地市場是新疆紡織產品的主要市場。根據對48家棉紡企業的調查，僅有5家企業產品在本地市場銷售，其余企業產品銷售市場都在內地（見圖2）。在內地市場中，除17家企業產品在集團內部下游企業之間流通外，其余企業產品都進入了普通流通領域，參與內地市場的競爭。鑒于新疆的棉花資源優勢，新疆的棉紡產品在內地市場具有一定的競爭優勢，但運輸成本以及新疆火車外運運能的不足，在一定程度上又削弱了這些優勢[15]。因此對新疆棉紡企業而言，要想進一步獲得發展，首先必須擴大生產規模，提高規模經濟效益，降低產品成本，以彌補長途運輸所帶來的不利因素；其次，應完善新疆地區的紡織產業鏈，增加本地市場對棉紗的需求量，減少棉紗對內地市場的依存度。

4.3國際市場

新疆地處亞洲中心，有多個口岸與周邊國家接壤，貿易地理位置極具優勢；此外，由于歷史原因，新疆少數民族的文化又與周邊國家相通。這一切都為新疆紡織產業開拓周邊國際市場創造了有利的條件。但一直以來，新疆紡織產業出口的產品主要以棉花、棉紗、棉坯布等半成品為主，附加值很低，而高附加值制成品的出口很少。再加上出口量不大，因此對新疆紡織產業的發展帶動作用不大[16]。新疆紡織產業的發展，產業鏈的完善是很重要的一環。服裝產業作為紡織產業的終端產業，其發展對新疆整個紡織產業鏈都具有極大的帶動作用。而新疆服裝產業要發展，開拓國際市場是很重要的一環。因此，國際市場是新疆紡織產業很重要的一個銷售市場，其開拓程度對新疆紡織產業的發展將產生至關重要的影響。

5結論與建議

第2篇

房地產銷售收入是指房地產開發企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入，包括土地轉讓收入、商品房（包括周轉房）銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產開發企業事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產。

房地產開發企業出售周轉房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款，在“房地產銷售收入”核算范圍內。房地產開發企業出售自用的作為固定資產核算的房產不是“房地產銷售收入”的核算對象。

二、房地產銷售收入的確認原則

房地產開發企業自行開發的房地產作為可供銷售的開發產品，具有商品的一般特性，因而房地產銷售收入的確認應依據《企業會計準則——收入》進行。房地產銷售收入的確認必須滿足收入確認的四個條件：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能可靠地計量。

房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關法律、法規的規定，房地產開發企業只有按規定取得房地產預售許可證后，方可上市預售房地產。在預售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預收效性質的價款，由于開發產品尚未竣工驗收不能確認收入。等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后，方可確認房地產銷售收入實現，將“預收帳款”轉為“經營收入”。

在開發產品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現房供應，在辦妥房地產移交手續后，即可確認收入。第一，與所售房地產相關的主要風險和報酬法定地轉移給購貨方。第二，房地產開發企業是以出售為主要目的而開發房地產的，出售后不擁有繼續管理權和控制權。第三，目前房地產銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔保和保險措施，但房地產價款的流入不成問題。第四，房地產價款在簽訂合同時已經協商確定，而開發產品的成本核算資料和工程預決算資料也可以提供可靠的成本數據。

三、房地產開發企業稅法確認收入時限

（一）關于開發產品銷售收入確認問題

房地產開發企業開發、建造的以后用于出售的住宅、商業用房、以及其他建筑物、附著物、配套設施等應根據收入來源的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據（權利）時，確認收入的實現。

2.采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

3.采取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

（3）采取包銷方式委托銷售開發產品的，應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。

包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

委托方和接受委托方應按月或按季為結算期，定期結清已銷開發產品的清單。已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。

5.將開發產品先出租再出售的，應按以下原則確認收入的實現：

（1）將待售開發產品轉作經營性資產，先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售資產確認收入的實現。

（2）將待售開發產品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。

6.以非貨幣性資產分成形式取得收入的，應于分得開發產品時確認收入的實現。

（二）關于開發產品預售收入確認問題

房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額，再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，待開發產品完工時再進行結算調整。

預計營業利潤額＝預售開發產品收入×利潤率

預售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務機關結合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。

預售開發產品完工后，企業應及時按本通知第一條規定計算已實現的銷售收入，同時按規定結轉其對應的銷售成本，計算出已實現的利潤（或虧損）額，經納稅調整后再計算出其與該項開發產品全部預計營業利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應納稅所得額。

（三）關于開發產品視同銷售行為的收入確認問題

1.下列行為應視同銷售確認收入

（1）將開發產品用于本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發產品轉作經營性資產；

（3）將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發產品抵償債務；

（5）以開發產品換取其他企事業單位、個人的非貨幣性資產。

2.視同銷售行為的收入確認時限

視同銷售行為應于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入的實現。

3.視同銷售行為收入確認的方法和順序

（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（2）由主管稅務機關參照同類開發產品市場公允價值確定；

（3）按成本利潤率確定，其中，開發產品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務機關確定。

（四）關于代建工程和提供勞務的收入確認問題

第3篇

1.房地產投資趨勢波動。2014年，長安區區屬房地產投資呈現出趨勢波動的發展態勢，區屬完成房地產投資30.74億元，同比下降2.4%，一季度較上年同期增長1.7%，二季度、三季度、四季度，分別較上年同期下降13.3、0.1、2.4個百分點。

2.商品房銷售低迷，靠剛需支撐市場。長安區房地產市場經過多年高位增長，在國家一系列調控政策作用下，市場逐漸步入分化調整期，投資性需求退出市場、改善性需求持幣觀望、剛性需求成為支撐銷售的主導。2014年，區屬商品房銷售面積48.92萬平方米，同比下降16.2%，增幅較上年收窄6.4個百分點；商品房銷售總套數為4612套，其中：90平方米以下商品房銷售2783套，占全區商品房銷售套數的60.3%，90-144平方米商品房銷售1630套，占全區商品房銷售套數的35.3%，144平方米以上銷售199套，占全區商品房銷售套數的4.4%.剛需性小面積住宅成為開發商主打產品，市場銷售量遙遙領先。

3.價格總體平穩，地鐵沿線樓盤售價有所攀升。在宏觀調控政策力度不減的大環境下，我區商品房銷售價格未出現大幅波動。據年底商品房銷售數據顯示，2014年區屬商品房銷售均價為6593元/平方米，較去年年末上漲500元/平方米，價格小幅攀升。自地鐵2號線開通以來，地鐵沿線樓盤銷售價格上漲迅猛。例如吉源房地產有限公司開發的項目處于地鐵2號線韋曲南站，地鐵開通前樓盤商品房銷售價格在5000元/平方米左右，自地鐵開通后該樓盤商品房銷售價格不斷上漲，到今年年底已達6000元/平方米左右。

二、區屬房地產需要關注的問題

1.企業資金困難，對市場信心不足。2014年，區屬房地產企業資金到位47.83億元，同比下降17.3%.其中：國內貸款3.4億元，占到位資金的7.1%，同比增長20.1%；自籌資金5.05億元，占到位資金的10.6%，同比回落31.7%；以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金39.38億元，占到位資金的82.3%，同比回落17.4%.在國家政策依然收緊的大環境下，項目開發資金主要依靠企業自籌及銷售回籠。而隨著房地產銷售市場的逐步降溫，企業銷售回籠資金減緩，資金量趨緊形勢將更為嚴峻，最終將直接導致工程進度較為緩慢，企業普遍對房地產市場的前景信心不足。如榮和置業有限公司，由于項目證照不全，樓盤難以銷售，資金無法回籠，目前企業資金無法維持項目開發，已陷入困境。而紫翰庭院項目情況更為嚴重，由于資金鏈斷裂，企業發展已停滯。

2.城改項目手續復雜，進度緩慢。隨著我區城鎮化進程的不斷加快，城中村改造項目將逐漸成為我區房地產市場的主力軍。目前我區的34個房地產項目中，青城、橡樹灣、風景天下3個項目屬于城改項目，由于目前嚴格的預售證管理辦法，極大地抑制了企業的預售行為，而城改項目手續辦理較一般商業樓盤更為困難，這對實力不強的中小企業影響更大，如青城項目，由于證照遲遲難以完善，無法開展預售，資金回籠緩慢導致資金鏈收緊，到期拆遷戶無法回遷，已經開始按協議給拆遷戶雙倍支付過渡費，令企業雪上加霜。

3.成本上漲過快，企業投資謹慎。由于近年來地價較兩、三年前翻了一倍，加之配套費、人工費均上漲較快，而長安區房價總體平穩。對于土地儲備不足的房地產企業，如果現在投資拿地，利潤空間較為有限。因此，企業持觀望態度，投資較為謹慎。4.企業各項應付款繼續擴大。信貸收緊及銷售低迷，企業資金回籠緩慢，使得房地產企業各項應付款繼續擴大。2014年，區屬房地產開發企業各項應付款達15.14億元，同比增長21.1%，比2013年上升了2.5%.其中工程款6.69億元，增長35.0%，比去年同期上升了2.7%。

三、對策建議

1.抓注冊，加強項目注冊管理。目前房地產實行注冊地統計原則，我區部分開發項目，如萊安集團公司的萊安城項目，因企業注冊地問題，無法納入房地產統計。建議房地產管理部門繼續加大與區級相關部門的聯系溝通，強化項目注冊地管理。

2.抓服務，加強對企業的服務。目前一些項目，因企業資金問題或手續問題，進度緩慢或長期圈地卻遲遲未能開工；也有的項目雖開工建設，但遲遲不能取得預售許可證，給企業經營帶來很大困難。建議相關責任部門，應多深入房地產開發企業，了解企業的發展現狀、規劃及遇到的問題，掌握開發項目的具體進度，為企業發展做好服務。促進項目開發、銷售。

3.加強政府引導市場，增強投資和消費信心。一是要加強輿論宣傳。政府通過報紙、電視、網絡等媒體，運用多種形式宣傳我區房地產發展的優勢、機遇和前景，加強對投資者和消費者的正面引導。二是要建立房地產市場信息制度。建議區房地產主管部門分區域、分價格段歸集商品房價格信息，定期通過媒體中心城區房地產市場指導價格，有利于提高房地產市場價格信息透明度，破除居民認為房地產市場利潤巨大，仍有較大降價空間的認識誤區。