養老產業對建筑設計企業的作用范文

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《建筑設計管理雜志》2014年第八期

1影響中國養老產業市場的因素

根據國際經驗，養老產業市場能夠良性地運轉，需要具備人口老齡化、社會財富的普遍增加和發達的專業護理業。仔細對比上述3項要素，中國社會目前只有在老齡人口數量和社會老齡化程度上完全符合要求，其他方面均相差甚遠。在社會財富方面，雖然改革開放以來中國社會GDP不斷增長，但是社會民眾的可支配財富并沒有得到普遍的提高。單就老年人養老保險金這一項指標來看，2013年全國兩會的人大代表提供的最新數據顯示，目前大多數非機關事業單位城鎮退休居民養老金較低，全國平均為1721元/月。但據筆者掌握的數據資料顯示，目前市場提供的養老服務價格即使是在湖南西部一個縣級養老院里，一個月養老服務收費標準也要1500元，因此，如果沒有完善的社會保險制度支撐和強大的國家財政補助，老人們根本無力購買社會化的養老服務。在發達的護理業方面，雖然中國近三十年來社會醫療事業取得了巨大的發展，但在養老護理這一細分領域，中國還存在著嚴重的滯后與缺失。正是形成養老產業市場兩大要素條件的不具備，所以才在社會力量參與養老產業的過程中，遭遇了盈利模式不明確、運營模式不明確、缺乏專業的護理供應商等一系列現實操作問題。這些問題又倒逼進軍養老產業的房地產商在運作養老社區的過程中，重走普通住宅的盈利模式，往往采取的方式是在大型的開發地塊中，劃撥很小一部分土地用作老年住宅的開發，業界稱之為綜合型養老社區，地產商也希望借著綜合養老社區的名義，在土地獲取、稅收和建設補貼方面獲得國家的優惠。然而就在2013年年底，就在養老產業尤其是養老地產被炒得如火如荼之際，民政部部長在公開采訪中明確表示，養老地產不屬于養老機構范圍，這也就意味地產商沒開發的養老社區，根本無法獲得養老機構建設的相關優惠。

2建筑設計企業的市場空間

很多分析人士認為，在養老產業和養老地產中，護理是核心，房子其實不重要，對于整個養老產業來說，這一觀點十分正確，但這并不意味著建筑設計企業在養老產業中沒有市場潛力和空間。筆者認為，在上述種種養老產業的市場不利條件下，目前地產開發商、養老運營商和養老設備供應商一時間面對中國社會的養老蛋糕，都難以下手，唯獨建筑設計企業目前不受上述種種條件的制約。因為我們在養老產業中的客戶群體不是老年人群，不直接面對老年人群提供服務，而是面向試圖通過服務賺取老年人群財富的地產開發商和運營供應商提供服務，與我們的傳統業務相比，除了提供的產品類型為特殊的老年住宅設計外，市場營銷的方式并無太大差別。雖然老年住宅不是養老產業中最重要的部分，但卻是基礎的硬件部分，是一切老年服務和護理提供的空間場所，國家有著特殊的要求和規范標準，因此，無論是開發商修建的綜合型養老社區，還是政府公辦的社會福利機構，以及民營企業改建或者新建的養老機構，都無法繞開我們對其提供養老服務空間的設計或者改造，以及專業化的裝修。可見，在養老產業中，正是這一必不可少和無法避免，決定了建筑設計企業在養老產業中的市場空間。

3不同養老住宅產品的市場趨勢分析

根據國家關于未來社會養老確定的“9073”格局，對比外國養老住宅產品的類型，結合我國現有的養老住宅產品類型，我們對每一種產品類型未來的市場趨勢分析如表1所示。從表1的分析我們可以看出：目前市場關注度最高的是由社會資本參與開發運營、面向中高收入人群的養老社區產品，但是這種產品形態在國內剛剛處于起步階段，由于政府引導政策、配套措施的不完善，運營經驗缺乏，強大的市場機遇背后也有著較大的投資風險，導致很多建筑設計企業參與的此類項目都無疾而終，或者中途擱淺，設計服務費難以兌現，所以綜合養老社區（或者說養老地產）帶給建筑設計企業的市場機遇風險較高。原有住宅的適老化改造和將原有公共建筑改造為適老化的養老機構，由于受中國90%老人居家養老的市場格局影響，適老化改造主要涉及住宅內部的空間尺度和樓梯、走廊等公共區域的無障礙改造，技術手段和操作方式相對成熟，且投資周期短、見效快，市場潛力巨大。操作方式上，設計企業與開發商合作，向政府提供適老化改造方案和具體施工。適老化改造，將成為政府在養老設施嚴重不足的情況下，快速增加養老設施的扶持方向，同時這種住宅內部的適老化改造，也將成為我國城市綜合整治由表及里的發展趨勢。目前，這一市場空間并不受市場投資方的青睞，真正落地的項目數量少，單個項目規模也不大，但是這一類型的總規模十分巨大，應該引起建筑設計企業的高度重視。

作者：肖福林單位：四川省建筑設計研究院