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一、“城中村”的概念
目前，對城中村的概念，還存在種種不一致的認識。有的認為城中村是城市化過程中原農村區域形成的雜亂無序的建筑群落；有的認為城中村是指在城市總體規劃區內仍然保留和實行農村集體所有制、農村經營體制的農村社區；有的認為城中村是指在城市化快速推進過程中，被納入城市建設用地的村莊，等等。這些概念都只是從一個角度揭示城中村的特征，沒有全面地揭示城中村作為一種居住形態和社會形態的本質特征。
所謂“城中村”，是指在城市高速發展的進程中，由于農村土地全部被征用，農村集體成員由農民身份轉變為居民身份后，仍居住在由原村改造而演變成的居民區，或是指在農村村落城市化進程中，由于農村土地大部分被征用，滯后于時展步伐、游離于現代城市管理之外的農民仍在原村居住而形成的村落，亦稱為“都市里的村莊”。
二、“城中村”的成因分析
“城中村”作為城市的一個獨特現象，其產生的原因是多方面的，主要有以下四個因素：
1、特有的城鄉二元管理體制。在我國城市化過程中，盡管許多村莊早已進入城區范疇，農用地被征用殆盡，村民收入也主要轉向
二、三產業，但這部分“農村”仍然保留著“村建制”，實行著村的行政管理，整個村莊以村籍為邊界形成了管理上的“獨立王國”和經濟上的“利益共同體”，并與其強烈而盲目的牟利動機相結合，不斷背離著城市化的目標和要求。其中，尤以農村土地集體所有制和宅基地政策為核心，是城中村土地利用出現無序化的最大源頭，形成城中村的重要制度條件。
2、“不徹底”的城市化政策。在城市化初期，為盡力降低城市發展成本，政府在對農村征地過程中采取了“半城市化”策略：其一，“征地不管人”的城市化政策。在以國家征用方式逐步將農村集體大部分土地轉為國有并納入城市用地的同時，多數村民并無同步轉為市民而游離于城市體制之外，村民的教育、社保、醫療、就業等主要交由村集體統一負擔，村民的生計仍主要固化在剩余集體土地上。其二，“分次征用”和“征八留二”的征地政策。一方面，政府對農村土地一般采取“分次征用”方式，同時，為解決征地后農民的經濟出路，又采取“征十留一”的政策，希求安撫農民，使之能夠分享土地增殖的收益又無需增加政府短期的財政壓力，正是這種看似“合理”的政策加上巨大的市場利益的驅使，激發了農民在剩余土地上進行無序開發的熱情。由于征地時序不
一、自留用地分布零亂以及政府規劃滯后及監管措施不到位，大片稠密、雜亂、低矮的“城中村”就不可避免地出現了。
3、不斷膨脹的“地下經濟”。所謂地下經濟，即指國家工商稅務許可之外的灰色經濟或黑色經濟。由于良好的區位交通條件和鄰近大市場的特殊優勢，城中村成為各類地下經濟繁衍的“沃土”。加之基于土地集體所有制而導致的管理“失靈”，許多在城市管理中被排斥和打擊的經濟活動紛紛匯聚到城中村當中，以出租屋為“據點”，不斷擴大其規模，也成為村民經濟收益的一個重要來源。這樣，在巨大共同利益的驅動下，“地下經濟”為城中村帶來了豐厚租金，城中村則為“地下經濟”的發展壯大提供了必要保護。
4、規劃滯后及對農村違法批地批建的縱容與默許。在城市化過程中，規劃部門沒有預測到城市擴張的速度和郊區農村出現的各種新情況，因而在城市規劃中未能充分考慮城市的長遠發展和土地的統一控制；而當混亂情況出現后，又沒有及時加以解決和預防新的類似情況的發生。縱容了城中村的違法批建行為，導致村落建設嚴重背離城市規劃標準及大量違章建筑出現。
可見，城中村問題是我國傳統體制性因素和各地政策性因素綜合作用的結果，是我國農村城市化進程中出現的一種獨特現象，集中反映了我國城市化進程中新舊體制交替和磨合中的各種矛盾，反映了我國城市化進程的不徹底性。因此，城中村的演變與改造，是城市化向縱深發展或向高級階段推進的結果，是城市由初期的外延式擴張向中后期內涵式發展轉變的必然趨勢，其實質屬于“內涵式城市化”或“城市的城市化”。
三、“城中村”存在的問題
“城中村”作為城市化中一種獨特的現象，在管理體制上，一方面它作為城市社區的組成部分，必須接受城市政府的領導，應當在城市社區管理體制下運行；另一方面它屬于農村社區，在土地制度、戶籍管理制度等方面必須執行農村社區管理體制，從而構成了管理體制的交叉性。城市與農村“二元管理體制”并行存在、共同發揮作用，構成了其“邊緣社區”的特征。在人口構成上，由于村民、市民和流動人口（暫住人口）的混合構成，形成了界限分明的社會群體，不僅不同的社會地位使其出現了社會分層現象，而且高度集中的流動人口因為地緣、血緣、職業不同等原因，又造成了社會群體細分現象，出現了不同的“亞群體”。如以職業劃分的垃圾村、網吧村、民工村、村等等。
“城中村”這種獨特的地位和現象，必然會帶來一系列的社會問題：
1、城市規劃滯后，建筑密度太大。有的“城中村”建筑密度達到70%，甚至達到90%，形成“一線天”、“握手樓”、“貼面樓”等獨特風景。
2、村民居住環境差。由于房屋密度高、采光通風條件差、違法違章搭建與亂倒垃圾等臟亂現象突出，村容村貌普遍較差。
3、用地管理混亂。“城中村”居住用地、工業用地、商業用地相互交織，宅基地、集體用地管理與建設混亂，違法違章建筑相當集中，住宅多以獨家獨戶的傳統家庭模式建筑而成，造成土地資源的嚴重浪費。
4、基礎設施不完善。“城中村”的道路、供水、供電、電訊、排水、垃圾處理一般都不配套，各種管道、電線雜亂無章，排水排污不暢、內澇時有發生、垃圾成災，衛生死角多，并且缺乏公共綠地與體育等設施。
5、消防隱患嚴重。“城中村”內街巷狹窄彎曲。消防通道嚴重不足或堵塞，外圍道路又往往被店鋪擠占，造成消防車難以進入。
6、不正之風盛行。制假售假、偷漏稅、無證經營人員在“城中村”聚集現象較為突出，對正常的市場生產經營秩序沖擊嚴重。
7、治安形勢嚴峻。“城中村”出租屋聚居了大量缺乏有效管理的外來人口，成為滋生“黃賭毒”的溫床，惡性事件屢屢發生。由于外來暫住人口和流動人口成分復雜，甚至其中夾雜了一些負案在逃犯罪分子，流動人口成為主要犯罪群體，造成犯罪率迅速上升。同時各種以外來人口為主體的“三倍女”、“買淫女”充斥其間，嚴重污染了社會環境。
四、“城中村”改造的對策措施
“城中村”問題是一個復雜的社會問題，不是單純地把“城中村”村民的戶籍從農業戶口轉為城市居民戶口，而是事關城市化進程、“城中村”農民切身利益和社會穩定大局。按照城市功能統一規劃，對“城中村”進行徹底改造，使之盡快融入城市成為許多地方城市建設的重點工作。筆者認為，“城中村”改造應做好以下四個方面的工作：
1、以規劃為龍頭，加強土地規劃、利用管理。規劃是改造建設的龍頭，要以城市總體規劃，總體設計為基礎，把“城中村”納入城市規劃管理之中，加大城市規劃宣傳力度。要利用電視、廣播等媒體，張貼城中村規劃圖，召開村小組會、村民代表會、村民大會等多種形式，廣泛宣傳城中村改造的重大意義及城中村改造的方案、政策、規劃等內容，做到家喻戶曉、人人皆知，強化村民自覺改造意識，為城中村改造營造良好的輿論氛圍，使市民(包括“城中村”農民)支持城市規劃和城市建設。“城中村是城市的一部分，其規劃設計理應按照城市總體規劃和城市設計的要求進行，科學地編制城中村改造總體規劃，同時要保障規劃的效果和質量。
2、“城中村”居民住房改造的統一化和產權的明確化。“城中村”的住房必須按城市規劃統一改造，但“城中村”村民的安置不能等同于一般城市建設中的拆遷戶，隨意安置到城效交通不便的邊遠地區，應盡可能就近建造農民公寓進行安置。否則，由于安置地點過遠，新區設施不配套，容易引起各種各樣的矛盾，造成村民與政府的對立。“農民公寓”建造中的資金短缺問題，除村民拆舊房所獲補償外，其余的可采取多元化的形式解決。
3、妥善解決“城中村”居民的就業和出路。“城中村”居民的就業，必須突破貨幣安置和招工安置的舊框框，實施開發性安置。開發性安置，是通過開放性項目的建設，來解決“城中村”村民的生產和生活出路。這種安置方式，將農民置換“城中村”土地使用權獲得的安置費，通過開發性項目的投資轉化為生產性的物質資本，使“城中村”村民通過與生產性物資資本結合實現再就業，它兼顧了村民就業和長遠的生活保障，能夠彌補貨幣安置的某些缺陷，可以打消“城中村”村民轉籍即失業的憂慮，使其避開只身進入勞動力市場競爭就業時在文化素質和技能方面的劣勢。
4、妥善解決“城中村”村民的養老保障問題。可以參照國外和國內發達地區的經驗，建立面向“城中村”轉籍農民的養老保障體系，徹底解決他們的后顧之憂。其具體做法是，通過村級集體經濟提取部分土地補償金和村辦企業收入，用作養老保險基金，將該養老保險基金交給實力和信譽具佳的商業保險公司托管。商業保險公司為每個村民建立個人賬戶，該賬戶所有權歸村民自己所有。村民達到規定年齡后，由保險公司負責養老金的給付，提倡以年金方式領取。
結語
總之，對“城中村”改造，是城市建設的需要，是社會發展的必然。總結目前城中村改造的做法，要特別注意防止將城中村改造僅僅局限于房屋形態的改造，忽視城中村社會形態的改造。有的地方城中村改造僅僅實現了統建，改變了一戶一棟的建筑模式，但社區的封閉性仍然沒有改變，依然是過去那個村，依然是過去那些村民，依然是一戶村民擁有多套出租屋，租住房屋的依然是原來那些人。其結果是，房屋變漂亮了，基礎設施也完善了，但居住結構和社會結構依然未變，社會面貌和社會問題可能依然如故。
因此，城中村改造要樹立長遠眼光，注意在進行房屋改造的同時，盡可能實現社會形態的改造，使城中村更好地融入到城市整體中去，以實現城中村徹底地城市化。
在快速推進城市化的過程中，城中村問題也日益凸顯。在繁華的都市里，在鱗次櫛比的高樓大廈邊，不時地兀立著一個個布局凌亂、擁擠不堪的建筑群落，極大地影響了城市的外觀，也影響了城市管理。城中村里環境臟亂、市政設施不配套、治安混亂，造成了諸多的社會隱患和城市問題，構成了城市現代化發展的嚴重障礙。有人說它是“毒瘤”，有人形容它是定時炸彈，也有人認為它是城市化進程中農民最后的港灣和堡壘。因此，城中村問題已經成為困擾城市建設的一大難題。