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房奴現(xiàn)象產(chǎn)生源于高漲的房價(jià)以及居民不合理的消費(fèi)習(xí)慣等因素,但在預(yù)期房價(jià)上漲的前提下,根據(jù)購房者博弈模型可以看出成為房奴是居民的理性選擇.目前,房價(jià)上漲也是官員的利益最大化的選擇.房奴問題給購房者帶來沉重的經(jīng)濟(jì)壓力和心理負(fù)擔(dān),成為影響社會和諧的不利因素.解決房奴問題可以采用預(yù)防和化解兩大類對策,需要政府,銀行和購房者共同采取行動.
關(guān)鍵詞
房奴經(jīng)濟(jì)學(xué)購房者博弈理性違約
房奴是指在購買住房后背上沉重的經(jīng)濟(jì)壓力和精神壓力的消費(fèi)者.2005年后,房奴成為社會流行詞匯,房奴現(xiàn)象也成為對經(jīng)濟(jì)宏微觀層面都產(chǎn)生巨大影響的經(jīng)濟(jì)因素.因此,有必要對房奴現(xiàn)象成因,危害性及其預(yù)防與化解策略等進(jìn)行分析.
一房奴現(xiàn)象產(chǎn)生的原因分析
(一)房奴現(xiàn)象產(chǎn)生的直觀原因
1,住房價(jià)格快速上漲是居民債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重,成為房奴的首要原因
從2002年左右新一輪房價(jià)上漲周期啟動以來,房價(jià)快速上漲,參見表1.上海,北京,深圳等大城市漲幅驚人,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通家庭的承受能力.房價(jià)與人均可支配收入之比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn).目前,上海,北京等地的90平方米住房與年人均可支配收入的倍數(shù)30倍左右.而國外一套住房與人均可支配收人的倍數(shù)為:德國11.41,英國10.3,法國7.68,美國6.43,在一般人認(rèn)為人均土地資源極度匱乏的日本.這個(gè)比例也不過是11.07.
表1部分大中城市2002-2005年房屋銷售價(jià)格(商品房)單位:元/平方米
地區(qū)
2005年
2004年
2003年
2002年
全國
3168
2778
2359
2250
北京
6788
5053
4737
4764
天津
4055
3115
2518
2487
上海
6842
5855
5118
4134
南京
4077
3516
3148
2923
杭州
5619
4248
3939
3526
寧波
5027
3389
2865
2613
廣州
5366
4537
4211
4200
深圳
7582
6756
6256
5802
2,居民消費(fèi)觀念"亞健康"是房奴產(chǎn)生的重要原因
"亞健康"的居民消費(fèi)觀念對我國房奴現(xiàn)象的產(chǎn)生具有重大影響.體現(xiàn)在幾個(gè)方面:(1)90年代中后期以來,西方超前消費(fèi)理論在國內(nèi)逐漸被接受,居民逐漸形成消費(fèi)主義觀點(diǎn).(2)由于經(jīng)濟(jì)連續(xù)高速增長,居民收入水平也是連續(xù)較快增長,國內(nèi)居民對未來收入的預(yù)期比較樂觀.(3)居民對擁有自有住房具有強(qiáng)烈的偏好.受"居者有其屋"等傳統(tǒng)思想的影響,加上國內(nèi)的住房租賃市場欠發(fā)達(dá)和完善,大部分國內(nèi)居民尚未形成通過租房解決住房問題的觀念.因此,為了改善住房條件,一些經(jīng)濟(jì)條件一般的居民仍然選擇購買住房或購買過大過好的房屋.(4)從眾心理嚴(yán)重,國內(nèi)居民的攀比心理也是導(dǎo)致居民無法理性消費(fèi)的原因.
3,居民風(fēng)險(xiǎn)教育缺失,商品房市場投機(jī)意識盛行
由于預(yù)期房價(jià)將會上漲,很多年輕消費(fèi)者沒有住房價(jià)格下跌的經(jīng)驗(yàn).因此以購買商品房作為投資工具的比例也不低.大量國內(nèi)新建已銷售商品房明顯偏高的空置率說明投資比例高于官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù).這些投資者往往不僅僅持有一套住房,計(jì)劃在房價(jià)上漲后擇機(jī)拋售獲利,但如果住房無法以合理價(jià)格售出則其將面臨巨大的還貸壓力.上海出現(xiàn)的房價(jià)下跌趨勢已經(jīng)使不少投資者無法按期還貸,被銀行起訴要求拍賣抵押品還貸.
4,銀行利益驅(qū)動是房奴現(xiàn)象的助推器
由于個(gè)人住房貸款是目前國內(nèi)安全性最高,盈利性最好的貸款品種,商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中存在暴利.銀行在預(yù)期收入理論支配下大量發(fā)放貸款,并在同業(yè)競爭的形勢下,不斷降低住房貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn),對借款人的弄虛作假熟視無睹甚至默契配合.
5,市政動遷,舊城改造造就了一批"被動房奴"
各地政府為改善市容市貌,進(jìn)行了大量的舊城改造,由此產(chǎn)生的市政動遷使一些動遷戶不得不夠買商品房.由于被動遷戶往往具有收入低的,學(xué)歷低,人口多的狀況,動遷款不能解決購買住房的全部資金需要,由此背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān),成為房奴.
此外,如發(fā)生意外事故,經(jīng)營出現(xiàn)臨時(shí)性困難,資金鏈斷裂等因素也可能導(dǎo)致借款人發(fā)生債務(wù)償還困難,淪為房奴.
(二)房奴現(xiàn)象產(chǎn)生的深層原因
經(jīng)營城市,房價(jià)上漲是地方政府官員的理性選擇
根據(jù)現(xiàn)行的政府官員考核機(jī)制,對政府管理部門來講,重要的是要出政績.經(jīng)營城市能夠使城市的市容市貌發(fā)生變化,由此引起的房地產(chǎn)價(jià)格的上升亦可以使房地產(chǎn)業(yè)的GDP快速增長,這些就成為政府官員的重要政績,使官員升遷的機(jī)會增加.因此,經(jīng)營城市及由此引起的房價(jià)上漲符合地方政府官員的利益.如果考慮到城市在房地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)生的大量的腐敗現(xiàn)象,使政府主管部門產(chǎn)生權(quán)力尋租機(jī)會時(shí),上述選擇更成為部分地方政府官員的最優(yōu)選擇了.
不僅地方政府的執(zhí)政理念中沒有考慮房價(jià)上漲對當(dāng)?shù)鼐用窀＠降挠绊?沒有以提高當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量為目標(biāo),地方人大也沒有很好地代表當(dāng)?shù)鼐用竦睦鎸Ψ康禺a(chǎn)交易以及房產(chǎn)價(jià)格上漲等進(jìn)行立法限制,以保護(hù)當(dāng)?shù)鼐用竦睦?在國外,議會對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易進(jìn)行立法-
限制,保護(hù)本地居民利益是常態(tài).如在美國,很多城市的議會會對外來購房者征收特別的稅收,以避免涌入大量的外地購房者引起當(dāng)?shù)胤績r(jià)的劇烈上升而影響到本地居民的利益.由于德國房價(jià)上漲速度過快,德國國家議會在2006年也準(zhǔn)備對外國投資者在德國買房做出征收額外稅收等限制性立法.
政府缺少對房產(chǎn)價(jià)格的有效管理的辦法
房地產(chǎn)商追求利潤最大化,因此房地產(chǎn)商沒有義務(wù)控制房價(jià)上漲,相反,他們希望房價(jià)上漲.由于房價(jià)水平是有關(guān)國計(jì)民生的大事,與百姓的生活質(zhì)量,福利水平密切相關(guān),因此政府有必要對房價(jià)進(jìn)行管理.但我國在80年代末的價(jià)格管理制度改革時(shí),價(jià)格放開的幅度過大,導(dǎo)致政府無法對房地產(chǎn)定價(jià)進(jìn)行有效管理.
3,成為房奴是消費(fèi)者理性選擇的結(jié)果
2005年以深圳市為代表,各地陸續(xù)出現(xiàn)一些抵制買房聯(lián)盟,甚至廣州某主管官員也呼吁消費(fèi)者三年不買房,通過抵制購買住房的行為促使房價(jià)下跌.但是在房價(jià)上漲的預(yù)期中,這種行為是根本不可能實(shí)現(xiàn)的.我們可以通過建立博弈模型說明:如果消費(fèi)者有能力購房,則現(xiàn)在買比將來買劃算.
設(shè)將來的房價(jià)為,當(dāng)前的房價(jià)為,為雙方都購房的情況下預(yù)期未來的房價(jià)水平,為只有一方采取購房行動時(shí)預(yù)期未來的房價(jià),基于房價(jià)上漲的實(shí)際情況以及住房的供求關(guān)系影響房價(jià)水平的經(jīng)濟(jì)學(xué)共識,必然有:,.現(xiàn)在我們可以通過構(gòu)建一個(gè)簡化的購房者之間的博弈模型來分析購房者在預(yù)期房價(jià)不斷上漲的前提下的理性的行為選擇.在購房者博弈中,購房者甲和乙的收益矩陣可以表示如下:
甲
買房不買房
,
,0
0,
買房
乙
不買房
購房者博弈收益矩陣
顯然,由于,,因此在購房者博弈中有唯一的均衡(買房,買房),收益是(,),現(xiàn)時(shí)購房是消費(fèi)者的占優(yōu)策略.
由此可見,消費(fèi)者之間的博弈必然會使抵制購房聯(lián)盟無法成局或迅速破局,因此這類行動只能體現(xiàn)出社會對房價(jià)快速上漲的不滿,但對抑制房價(jià)上漲不會有明顯的影響.因此,成為房奴倒成了他們"自我救贖"的選擇了.
二房奴現(xiàn)象的危害性
房奴現(xiàn)象的普遍存在,將對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,社會的穩(wěn)定及發(fā)展,居民的生活質(zhì)量,居民的心理健康等方面造成嚴(yán)重的消極影響.房奴現(xiàn)象具有嚴(yán)重的危害性,已經(jīng)成為影響社會和諧的重要消極因素.
1,過高的債務(wù)負(fù)擔(dān),導(dǎo)致貸款購房者沉重的經(jīng)濟(jì)壓力
以貸款平均余額2萬億,年貸款利率6%計(jì)算,住房貸款消費(fèi)者僅利息支出一年就高達(dá)1200億元,加上本金償還,借款人的還款壓力巨大.根據(jù)新浪網(wǎng)的調(diào)查,我國按揭貸款月還款額占月收入的比重20%~50%有54.1%,占月收入50%以上的有31.8%,占月收入20%以下的占14.1%.根據(jù)國內(nèi)一般認(rèn)可的月供收入比超過50%就是房奴的標(biāo)準(zhǔn),按揭貸款者中有31.8%成為"房奴",以600萬~650萬人按揭貸款使用者估算,所謂"房奴"大致達(dá)到近200萬人,而"準(zhǔn)房奴"的群體則更龐大.而根據(jù)央行的一項(xiàng)調(diào)查,月供收入比上海,北京和天津的抽樣調(diào)查結(jié)果分別是45%,42%和39%,接近銀監(jiān)會規(guī)定的50%的上限.
月供收入比過高,一旦借款人生病,失業(yè)或發(fā)生意外,借款人都有可能喪失償債能力,在海外,無法償還房貸已成為導(dǎo)致個(gè)人破產(chǎn)的重要原因.如香港在東南亞金融危機(jī)以后,由于房價(jià)跌去一半左右,導(dǎo)致大量的負(fù)翁出現(xiàn),加上經(jīng)濟(jì)不景氣,就業(yè)不理想,因此出現(xiàn)了個(gè)人破產(chǎn)高峰,根據(jù)2002年香港特區(qū)政府破產(chǎn)管理署統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),香港破產(chǎn)人數(shù)高達(dá)25,328人.
2,借貸過度使借款人出現(xiàn)嚴(yán)重的心理壓力
北京博愛心理咨詢中心的孫欲曉博士認(rèn)為,房奴們承受著巨大的心理煎熬,出現(xiàn)了困惑,迷茫,焦慮,壓抑等心理問題.房奴基本上是22歲至35歲的青年,由于欠缺足夠的經(jīng)濟(jì)和心理承受力,一旦面對風(fēng)險(xiǎn)就要承受更多的負(fù)面心理因素.這個(gè)因素有可能改變他們的生活軌跡和現(xiàn)狀,其心理就容易處于亞健康或疾病狀態(tài).重慶市社科院孫元明研究員認(rèn)為,高達(dá)98.09%背有房貸的人有焦慮情緒,而這種焦慮情緒還蔓延到許多準(zhǔn)備買房的人,這無疑會在一定程度上影響到我們社會的"幸福指數(shù)".廣西社科院社會學(xué)研究所所長羅國安認(rèn)為,房奴現(xiàn)象呈現(xiàn)的是一種值得警惕的社會風(fēng)險(xiǎn).房奴心理疾病不僅源于現(xiàn)實(shí)中的壓力,也源于對未來的不確定性預(yù)期.有專家分析,高漲的社會消費(fèi)水平,加上有限的工作機(jī)會及收入,到最后,這群被債務(wù)扭得喘不過氣的年輕人,在還沒有正式踏出社會,就選擇了放棄.如此惡性循環(huán)使整個(gè)社會的進(jìn)步和發(fā)展是很讓人擔(dān)憂的.在國外,由于近年的房價(jià)飛漲,也出現(xiàn)了類似情況.如英國出現(xiàn)了iPod一代(ipodgeneration),年輕一代承受沒安全感(insecure),壓力大(pressured).同時(shí)承擔(dān)過重的稅負(fù)(overtaxed)及高筑的債務(wù)(debt-ridden)四種扭力,對人生喪失熱情.
3,房奴現(xiàn)象將導(dǎo)致中間階層減少,貧富分化加劇
房奴現(xiàn)象往往發(fā)生在中等及中下收入階層,如在上海市,由于在2003年以前實(shí)行購買商品房退還個(gè)人所得稅制度,因此上海市的高收入階層一般已經(jīng)在取消退稅制度前購房,而2003年以后上海的房價(jià)上漲了一倍以上.高收入階層買的是便宜住房還可以退稅,中低收入階層則承擔(dān)高房價(jià).這將使培育中間收入階層變得困難,并導(dǎo)致社會階層間的貧富差距擴(kuò)大.
在國際房價(jià)普遍上漲的情況下,各國普遍出現(xiàn)了M型社會結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象,即社會各階層中中間階層變少,社會向下流.如日本以貧富差距小著稱,但是最近的熱門話題,卻是"下流社會".根據(jù)日本內(nèi)閣府調(diào)查,二十到三十四歲的年輕族群,認(rèn)為自己在社會上居于中間階層的人十年來掉了近十個(gè)百分點(diǎn);而認(rèn)為自己屬于下層階級的,卻增加13.3%.
4,擠出效應(yīng)將導(dǎo)致內(nèi)需不足,影響經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)增長
中國社會科學(xué)院的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示,北京,上海兩大城市的居民家庭整體負(fù)債率高于歐美家庭.上海的家庭負(fù)債率高達(dá)155%,北京的家庭債務(wù)比例也達(dá)到122%,均超過了2003年美國家庭債務(wù)的比例115%,青島,杭州,深圳,寧波等城市家庭債務(wù)比例分別達(dá)到95%,91%,85%,79%.高度負(fù)債迫使家庭用大量的資金養(yǎng)房,必然導(dǎo)致消費(fèi)者減少其它消費(fèi)的支出,產(chǎn)生"擠出效應(yīng)",不利于居民消費(fèi)的長期增長,將可能導(dǎo)致內(nèi)需不足,影響經(jīng)濟(jì)成長.
5,增加個(gè)人住房貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn),影響銀行經(jīng)營的安全性
由于個(gè)人住房貸款是目前國內(nèi)安全性最高,盈利性最高的信貸資產(chǎn),因此,從1998年以來,個(gè)人住房貸款的已經(jīng)取得了極大的發(fā)展,2005年末,商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬億元,占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的10%.見下表.但房奴現(xiàn)象卻可能使銀行面臨潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn).截止到2005年末,房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額已達(dá)1093億元,居行業(yè)排名第四的高位,個(gè)人住房貸款不良率已經(jīng)上升到1.5%左右.
表2全國個(gè)人住房貸款余額一覽表單位:億元
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
住房消費(fèi)貸款余額
426
770
3377
5598
8258
11782
15853
18400
6,房地產(chǎn)綁架國民經(jīng)濟(jì),影響宏觀調(diào)控有效實(shí)施
房地產(chǎn)綁架國民經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是房地產(chǎn)商階層對政策的巨大影響力影響了政府對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷力和出臺的政府政策的方向,內(nèi)容和力度;二是巨額的個(gè)人住房貸款以及嚴(yán)重的房奴現(xiàn)象使央行在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)投鼠忌器,不敢采用較大幅度加息的手段來抑制貨幣供應(yīng)量增加過快,經(jīng)濟(jì)增長過熱的現(xiàn)象.我們認(rèn)為,加息其實(shí)是抑制經(jīng)濟(jì)過熱的一種常用手段,在2006年讓位于調(diào)整存款準(zhǔn)備金政策實(shí)際上與房地產(chǎn)業(yè)綁架國民經(jīng)濟(jì)有一定的關(guān)聯(lián).
三房奴現(xiàn)象的對策
(一)房奴現(xiàn)象的預(yù)防策略
所謂預(yù)防策略是指在消費(fèi)者成為房奴之前就采取有效措施,避免其因購買昂貴的商品房而成為沉重債務(wù)負(fù)擔(dān)的奴隸.
轉(zhuǎn)變政府績效評估機(jī)制,落實(shí)一把手房價(jià)負(fù)責(zé)制
房價(jià)上漲導(dǎo)致的對政府工作的不滿和人民生活質(zhì)量的實(shí)際下降,已經(jīng)構(gòu)成創(chuàng)建和諧社會的重要障礙.當(dāng)前必須努力消除這一不利因素.既然房價(jià)上漲與政府行為之間存在密切關(guān)系,因此必須切斷房價(jià)上漲——政績——升遷的利益機(jī)制.政府績效的評估應(yīng)該轉(zhuǎn)變到以居民的福利提高為主要依據(jù),以促進(jìn)人民生活水平提高,"幸福指數(shù)"上升為目標(biāo).現(xiàn)階段政府一把手房價(jià)負(fù)責(zé)制是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)則的有效措施,各級政府和人大應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督管理,落到實(shí)處,確保房價(jià)水平能夠穩(wěn)中有降,逐步降低居民購房負(fù)擔(dān),避免產(chǎn)生更多的新房奴.
2,加強(qiáng)對傳媒監(jiān)督,引導(dǎo)居民住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變
提前消費(fèi),貪大求高檔的住房消費(fèi)觀念形成與一些媒體的誤導(dǎo)存在很大的聯(lián)系.部分媒體以及經(jīng)濟(jì)學(xué)者以專家或權(quán)威身份替房地產(chǎn)商鼓吹,抬轎是形成消費(fèi)者恐慌性購買的重要原因.主管部門應(yīng)該加強(qiáng)對這些行為幕后交易的監(jiān)管,對故意散布誤導(dǎo)信息的媒體和專家進(jìn)行必要的懲戒,塑造一個(gè)準(zhǔn)確,有效的房產(chǎn)信息平臺,幫助消費(fèi)者樹立正確的消費(fèi)觀念,量力而行.
3,修正相關(guān)法律,加強(qiáng)政府對房價(jià)調(diào)控能力
應(yīng)該通過修正價(jià)格法等方式,賦予政府部門或各級人大對住房價(jià)格的管理權(quán)限.住房價(jià)格對居民的影響程度遠(yuǎn)大于汽油,柴油價(jià)格,對事關(guān)國計(jì)民生的住房價(jià)格,政府或人大應(yīng)該承擔(dān)管理與監(jiān)督的責(zé)任.如果住房價(jià)格能夠得到有效管理,就可以打破購房者博弈模型中的假設(shè)房價(jià)上漲的前提,博弈參與者的收益函數(shù)將發(fā)生變化,博弈類型就不會是一種囚徒困境模式,最終改變博弈的均衡策略.
同時(shí),各級人大也可以借鑒國外的立法經(jīng)驗(yàn),為保護(hù)本國或本地居民的利益,對外來投資者進(jìn)行立法限制.
4,大力推廣經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房制度,解決低收入階層的居住問題
各級政府必須統(tǒng)一到以建設(shè)和諧社會的指導(dǎo)思想下,政府有責(zé)任使社會低收入階層獲得較好的居住條件.從表3可以看出,當(dāng)前各地方政府對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)重視力度是不夠的,在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上投入的資金,土地等資源必須加強(qiáng).考慮部分低收入階層連經(jīng)濟(jì)適用房都無力承擔(dān)以及北京等地經(jīng)濟(jì)適用房銷售中存在的重大弊端,我們認(rèn)為,廉租房建設(shè)更應(yīng)該成為政府解決房奴問題的工作的重要內(nèi)容.
表32002-2005全國住宅,經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)據(jù)
項(xiàng)目\時(shí)間
單位
2005年
2004年
2003年
2002年
全國經(jīng)濟(jì)適用房投資額
萬元
5,191,806
6,063,880
6,219,833
5,890,445
全國住宅投資額
萬元
108,609,322
88,369,532
67,766,861
52,277,560
住宅
萬元
145,637,616
86,193,667
65,434,492
49,578,501
經(jīng)濟(jì)適用房
萬元
/
5,028.2
5,547.6
5,136.9
住宅
萬平方米
49,587.83
33,819.89
29,778.85
23,702.31
經(jīng)濟(jì)適用房
萬平方米
3,205
3,261.8
4,018.9
4,003.6
5,加強(qiáng)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),大力發(fā)展公共交通,以區(qū)域視角布局城市人口分布
城市是經(jīng)濟(jì)集聚的產(chǎn)物,在中心城區(qū)土地價(jià)格昂貴,房價(jià)高是正常現(xiàn)象.因此,在大城市中,中心城區(qū)往往作為商務(wù)區(qū)使用,居住郊區(qū)化現(xiàn)象相當(dāng)普遍.以紐約,東京為例,城市核心區(qū)域白天與晚上的人口數(shù)量存在巨大反差.見表
對北京上海等大都市來講,應(yīng)該建立區(qū)域視角,從都市圈角度,在主城周邊大力促進(jìn)中小城市,城鎮(zhèn)的發(fā)展,讓其發(fā)展成為"臥城".為此,政府必須加強(qiáng)主城與周邊"臥城"間的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),縮短交通的"時(shí)間距離".同時(shí),大力發(fā)展主城與周邊城市,城鎮(zhèn)間的公共交通,使中低收入階層能夠有能力負(fù)擔(dān)往返交通費(fèi)用.為降低交通費(fèi)用,政府應(yīng)該借鑒香港政府開發(fā)地鐵的模式,將交通線與沿線的土地合并開發(fā),通過讓開發(fā)商享受土地增值收益的辦法降低成本,使廣大市民能夠利益均沾.
6,加強(qiáng)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)制度建設(shè),推動住房交易,租賃市場的發(fā)展
國內(nèi)居民不愿意以租賃作為購買自有住房的替代方案,在一定程度上是由于住房租賃市場不發(fā)達(dá).筆者在上海市做過的調(diào)查問卷發(fā)現(xiàn),有一定比例借款人已經(jīng)意識到在房價(jià)很高時(shí)購買房子是不經(jīng)濟(jì)的行為,但由于租賃住房的不穩(wěn)定性,他們?nèi)匀贿x擇了購買住房.同樣,二手房的銷售,售后回租的發(fā)展對借款人來講也具有重要意義.
(二)房奴現(xiàn)象的化解策略
所謂化解策略是指對貸款購房者已經(jīng)背負(fù)較高債務(wù)負(fù)擔(dān)的狀況下,通過消費(fèi)者自身,政府,銀行等方面的行動,減輕其承擔(dān)的壓力,避免其走向失敗的各種有效措施.
1,建立政府住房貸款擔(dān)保制度,減輕借款人借款成本
住房抵押貸款需要投入的資金多,期限長,金融機(jī)構(gòu)在操作過程中需要承擔(dān)很大的信用風(fēng)險(xiǎn).30年代"經(jīng)濟(jì)大蕭條"期間,美國居民支付能力急劇下降,200多萬居民因無力償還銀行的抵押貸款而喪失了房產(chǎn)權(quán),1600多家銀行和儲蓄信貸協(xié)會因無法收回貸款而破產(chǎn),嚴(yán)重危及美國的社會穩(wěn)定和銀行業(yè)的安全.1934年,根據(jù)《聯(lián)邦住宅法》成立了聯(lián)邦住房管理局(FHA),專門致力于為普通居民購買住房提供抵押貸款擔(dān)保,直接介入居民住房市場.1944年,為保障二戰(zhàn)期間大量退伍軍人的基本生活,美國又成立了退伍軍人管理局(VA),其主要職責(zé)是為軍方提供有關(guān)官兵購房的抵押貸款擔(dān)保.由此,形成了現(xiàn)今美國住房抵押政府擔(dān)保的機(jī)構(gòu)體系.美國聯(lián)邦住房管理局對符合標(biāo)準(zhǔn)的常規(guī)性貸款(指固定利率,期限長達(dá)15-30年,貸款一一房產(chǎn)價(jià)值比為80%左右的住房抵押貸款)提供全額擔(dān)保.中,低收人者在購房時(shí)可以申請政府擔(dān)保,借款人只需要按月支付貸款額的0.5%-1%的保險(xiǎn)費(fèi),并交納為貸款額2.25%(1995年標(biāo)準(zhǔn))的前端費(fèi)就可以得到保障.
我們應(yīng)該借鑒美國的做法,建立政府出資或政府主導(dǎo)的住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu),解除中低收入購房者的后顧之憂.
2,加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新,為消費(fèi)者提供人性化服務(wù)
國內(nèi)的住房抵押貸款始于1998年,因此目前國內(nèi)商業(yè)銀行的貸款服務(wù)水平確實(shí)不能讓人滿意.貸款品種單一,償還方案缺乏彈性是兩個(gè)主要問題.為滿足購房者的不同貸款需要,國外金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)了適合不同支付能力居民和實(shí)際情況的多樣化貸款品種,如美國的住房貸款就有分級償還抵押貸款,可調(diào)整抵押貸款,分離增值抵押貸款,漂浮式付款抵押貸款,循環(huán)住房抵押貸款,"一攬子"交易抵押貸款,反向抵押貸款等.
為緩解房奴們還貸壓力,我們認(rèn)為當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)銀行應(yīng)該重點(diǎn)考慮兩方面的創(chuàng)新.首先是倒按揭業(yè)務(wù).美國在20世紀(jì)80年代中期即已推出倒按揭貸款,借款人以其自有住房作抵押向銀行貸款,銀行則定期向借款人放貸,在規(guī)定時(shí)期,借款人以出售自有住房的收入或其他資產(chǎn)還貸.這種貸款方式最大的特點(diǎn)就是分期放貸,一次償還,貸款本金隨著分期放貸而上升,負(fù)債也相應(yīng)增加,自有資產(chǎn)則逐步減少.對背負(fù)巨額債務(wù)的住房貸款借款人,特別是老年借款人來講,倒按揭的重要意義不言而喻.其次是彈性還貸方案.在借款人出現(xiàn)臨時(shí)性資金困難無法按時(shí)償還貸款時(shí),商業(yè)銀行的貸款條款應(yīng)該允許這種現(xiàn)象的偶爾產(chǎn)生,不要將偶然發(fā)生的支付困難記入借款人的信用檔案.當(dāng)借款人出現(xiàn)償債困難時(shí),應(yīng)該允許借款人與銀行就貸款重組進(jìn)行協(xié)商.
加強(qiáng)對違約房奴的政府救濟(jì),司法救濟(jì)
一方面政府要加強(qiáng)對因違約而失去住房的借款人的救濟(jì),通過提供廉租房或周轉(zhuǎn)房等方式避免使失房居民居無定所,同時(shí)也可以鼓勵慈善機(jī)構(gòu)為失房民眾提供庇護(hù).另一方面通過制定個(gè)人破產(chǎn)法等方式對債務(wù)失敗的民眾提供司法救濟(jì).允許自然人破產(chǎn)可以保護(hù)債務(wù)人的基本生活,對于債務(wù)失敗者,社會不能將其所有的私有財(cái)產(chǎn)用于償債,有助于他們憑借自己的私有財(cái)產(chǎn)健康體面的生活,并獲得重新起步的機(jī)會.而且自然人破產(chǎn)制度也有利于保證債權(quán)人公平受償,維護(hù)債權(quán)人利益.國外的研究發(fā)現(xiàn),如果銀行在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)對借款人的信用評分進(jìn)行控制,那么對個(gè)人破產(chǎn)的債務(wù)豁免對銀行的個(gè)人住房貸款沒有顯著影響.White(1998)發(fā)現(xiàn)由于個(gè)人破產(chǎn)存在很多非貨幣性成本,雖然至少有15%的人發(fā)現(xiàn)宣布個(gè)人破產(chǎn)在財(cái)務(wù)上是有好處的,但只有約1.5%左右的申請個(gè)人破產(chǎn).DomowitzandEovaldi(1993)發(fā)現(xiàn),1999年對美國破產(chǎn)法更寬松的修訂的BA78條款的實(shí)施并沒有明顯改變借款人申請破產(chǎn)的比率.
4,選擇理性違約是房奴自我解壓的明智選擇
理性違約理論認(rèn)為,住房貸款相當(dāng)于銀行持有的一個(gè)由一份價(jià)值為貸款面值F的無風(fēng)險(xiǎn)債券多頭與一份執(zhí)行價(jià)格為F的價(jià)值為V(住房價(jià)值)的看跌期權(quán)的空頭構(gòu)成的投資組合.購房者可以被視為看跌期權(quán)的持有人,當(dāng)住房的價(jià)值高于購房者的債務(wù),購房者就會放棄行使其持有的看跌期權(quán),按合約償還債務(wù),反之,當(dāng)住房的價(jià)值低于購房者的債務(wù),購房者就應(yīng)該執(zhí)行其持有的看跌期權(quán),進(jìn)行貸款違約.易憲榮(2004)建議房奴在房價(jià)較高時(shí)應(yīng)該及早將手中的房屋出售,換成較小的住房,以化解個(gè)人債務(wù)壓力.因此,當(dāng)房奴無法承擔(dān)債務(wù)支付壓力時(shí),選擇違約不失是一個(gè)理性選擇.
參考書目
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其實(shí),央行如果能夠消除對商業(yè)銀行的父愛主義,放開對個(gè)人住房貸款利率的下限管理,允許商業(yè)銀行進(jìn)行價(jià)格競爭,在商業(yè)銀行擁有房貸暴利的情況下(參見作者的《個(gè)人住房貸款合理利率水平的探討》,上海金融學(xué)院學(xué)報(bào),2006.5),就算中央銀行提高貸款利率水平,個(gè)人住房貸款的利率水平還是會明顯下降.
化解家庭高負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)易憲容資本市場2004.12
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同注3
"房奴"心理病與幸福指數(shù)陳軍華傳媒頻道_中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng).htm2006年09月15日
房奴是社會暴力的受害者劉丹棟經(jīng)營者2006.5
同注6
美國的住房抵押政府擔(dān)保機(jī)制及啟示中國農(nóng)業(yè)銀行武漢管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)曹朝龍1999.1
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