澳大利亞住房金融和住房保障制度對住房公積金制度啟示范文

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摘要：我國住房公積金制度有待發展和改進，澳大利亞是住房金融發達和住房保障制度完善的國家，通過對澳大利亞住房制度的簡要介紹，從貸款品種創新、支持中低收入人群購房、貸款的風險管理、信用考查及保障性住房的人文關懷五個方面來探討澳大利亞住房制度的成熟經驗對我國住房公積金制度的啟示。關鍵詞：澳大利亞；住房制度；公積金；啟示

1991年上海市借鑒新加坡中央公積金制度的經驗，在我國率先建立了住房公積金制度，1994年住房公積金制度在全國推行。十多年來，住房公積金制度經過不斷的完善和發展，走出了一條具有中國特色的住房保障之路，對改善職工的居住條件作出了突出貢獻。在肯定住房公積金制度的同時，我們也應看到住房公積金制度在發展中還存在一些問題，需要不斷的完善。澳大利亞是一個住房金融市場發達、住房保障制度完善的國家，在這個國家，擁有自己的房產是每個國民的“偉大夢想”，在居民的購房過程中，政府究竟發揮了何種作用，金融市場能夠提供哪些服務，成熟的經驗能給公積金制度以何種啟示，本文將進行簡單的探討和論述。

1澳大利亞的住房金融

澳大利亞總人口2000萬，全國共有820萬套住房，每年新建住房14萬套，大部分居民生活在城市，人均居住面積在發達國家中位于前列。澳大利亞70%的住房所有者都是通過住房抵押貸款購買住房，超過80%的住房其所有人擁有全部產權（所有人一次性付清房款或貸款已全部償還）。由于對經濟形勢的普遍看好，澳大利亞人喜好投資房產，很多人購買房產后進行出租以獲得穩定收益，而且認為住房貸款是非常廉價的融資渠道。澳大利亞的銀行提供的貸款比例一般比較高，首次購房的抵押貸款最多可貸到銀行估價師估價的95%；貸款期限也比較長，一般在20-25年。澳大利亞政府還規定，借款人所支付的住房貸款利息可以充抵個人所得稅基數。此外政府還把管理的退休金以較低的價格借貸給一些私人財務公司，這些財務公司以低于銀行住房抵押貸款0.5到1個百分點的利率發放住房貸款，受到購房人的歡迎。以上這些因素直接導致了澳大利亞住房貸款的發展。

聯邦銀行是澳大利亞最大的房產貸款機構，住房貸款余額占總貸款余額的50%，它目前向借款人提供四種貸款產品以供選擇。一是蜜月貸款，在貸款前12個月的利率為同期浮動利率打一定的折扣（比如比同期正常浮動利率低1個百分點），12個月后的利率恢復為正常的浮動利率；二是固定利率貸款，貸款期限為1-5年，在預期利率上升時，較多人使用該品種，多數人愿意申請3年和5年期固定利率貸款；三是浮動利率貸款，作為最傳統的貸款品種，仍然居各類業務的主導地位；四是信貸額度貸款，對每個客戶有20萬的額度，客戶可以隨時取出使用，。根據借款人的需求，各個貸款品種可以相互組合，如貸款10萬元，固定利率和浮動利率貸款各為5萬元。在還貸方式上，銀行也提供多種選擇，如第一年可以只還貸款利息、還有等額本金、等額本息等還款方式。除第一年外，銀行一般不會向提前還貸的借款人收取違約金。

在澳大利亞，住房貸款的風險管理十分嚴密，首先，銀行要求借款人買房時要有一定的存款；其次，銀行會安排特點時間和借款人面談，了解其經濟收支情況，并通過查詢個人信用信息等方式查詢借款人的信用記錄，對借款人的信用進行評估。所有銀行都會要求借款人在申請貸款時出具以下幾項重要文件，連續幾年的報稅單（證明收入水平）、近幾個星期的工資單（證明現在的收入水平）、與單位簽定的就業合同（證明將來一段時間的償還能力）、已有的存款數、健康保險和養老金繳納情況，同時會嚴格審查借款人的負債情況，如信用卡使用歷史、是否有其他未償還貸款等等。另外，首次購房貸款額超過房價的80%的，借款人需按貸款額的1%購買貸款保險，也在很大程度上分散了銀行貸款風險。由于澳大利亞嚴格的個人信用制度，住房貸款逾期情況很少。

2澳大利亞的住房保障制度

澳大利亞的住房保障制度非常完善，由于澳大利亞是聯邦制國家，各州具體政策有所差異，在此以維多利亞州的住房保障制度為例。維多利亞州政府人類服務部住房輔助及社區建設司（以下簡稱住房輔助司)主要負責向低收入家庭、無家可歸的人提供住房支持和社區建設、管理房產。

目前住房輔助司共擁有資產120億澳元，管理75000個房產，每年經費8億澳元，累計向無家可歸者提供住房支持80000人次。住房輔助住房保障項目的資金來源主要有三方面：一是聯邦政府根據與州政府的協議的撥款；二是住房輔助司出售、租賃房屋收入和發放家庭貸款的利息收入；三是州政府專項撥款。

住房輔助司對部分不能獲得銀行貸款支持的低收入家庭，向其提供等同于銀行貸款利率的住房貸款，支持其購買房屋。另外向低收入家庭和無家可歸者提供低價出租房，租金收取標準為其家庭總收入的25%，低收入家庭隨著收入的逐漸上漲，會自動退出享受該類住房。

住房輔助司非常重視居住環境的改善和人文關懷。社會房屋雖然提供給低收入和無家可歸人群，但其建造標準與普通居民的住房完全一樣，而且為減少社會房屋享有人的自卑感，避免社會問題，政府將部分普通居民住房的一部分作為社會房屋而不是單獨建造，便于低收入人群和大家共同生活和交流，并帶動其積極上進，改善自己的生活質量。

3對住房公積金制度的幾點啟示

3.1創新貸款品種

貸款品種相對單一，還款方式比較呆板，已成為我國住房公積金制度運行過程中備受關注的問題。從消費心理學角度講，在同一類商品具有多種型號供顧客選擇時，可以更大程度激發顧客的購買欲，尤其在顧客根據自身情況對商品提出的要求得到滿足時，顧客會容易做出購買的決定，所以要針對不同繳存人的不同貸款需求，不斷創新，豐富貸款品種，比如在貸款利率方面，目前在公積金貸款中，只有浮動利率一種方式，借款人無從選擇。可以學習澳大利亞，增設固定利率和浮動利率、固定利率相結合的方式，由公積金中心承擔由于利率上升卻不能實現利息收入增多的風險，由借款人承擔由于利率下降卻不能減少還款的風險。另外在還款方式上，可以除等額本金、等額本息還款方式外，增設其他品種，例如可以將北京公積金管理中心試行的“自由還款”的還款方式推廣實行。

3.2貸款政策向中低收入者傾斜

近一段時間，住房公積金制度對中低收入繳存人支持不夠，政策性作用發揮不強的呼聲高漲，逐漸成為學術界和新聞媒介關注的熱點。澳大利亞的金融政策注重向中低收入人群傾斜，銀行對居民首次購房、二次購房和多次購房均采取不同的貸款政策。建議細化住房公積金貸款政策，針對不同收入人群和不同年齡階段人群的貸款，應采取不同的政策，尤其要重視設計適合中低收入繳存人的貸款品種。比如對第一次購房人和較低收入人群適當降低貸款門檻，如降低首付款比例，實行優惠的利率，延長貸款期限，甚至給予一定程度的貸款貼息。對二次以上購房人，根據改善自住住房的情況，相應提高貸款門檻，如提高首付款比例和貸款利率，縮短貸款期限。

3.3出臺全國性貸款風險管理相關操作規范或指導性文件

盡管澳大利亞信用體系已非常完善，但其銀行對住房貸款的風險管理還是十分重視的。我國目前還沒有全國性住房公積金貸款風險管理操作辦法，各地各自為戰，風險管理水平差異極大，部分地區情況堪憂。應盡快出臺全國性住房公積金貸款的操作規范或相關指導性文件，對包括貸前調查、貸中審查和貸后管理在內的風險管理工作提出明確統一要求，規范貸款審批和管理程序，提高風險管理水平，保障資金安全，將各地住房公積金貸款的風險管理情況作為重點考核目標之一。

3.4注重對貸款人信用的考查

澳大利亞完善的信用體系對貸款風險管理和住房保障政策的實施非常重要。在貸款風險管理方面，信用體系的健全，便于貸款人快捷查明借款人的信用狀態，確定是否準予貸款以及貸款額度。在住房保障方面，由于住房保障政策的受惠人群往往與家庭的收入密切掛鉤，如保障性住房和公積金貸款貼息的享受和退出，一般都要視家庭的收入狀況而定，信用體系的完備有利于準確確定保障政策的受益家庭和受益期間，完善準入和退出機制，保證政策目標的順利實現。目前我國信用體系的建立正處于啟動階段，公積金貸款就更要學習澳大利亞銀行在住房貸款的貸前審查過程中的細致入微，注重對貸款人還款能力的考查，以確保發放的每筆貸款安全。

3.5增強城市保障性住房的人文關懷

澳大利亞政府十分注重保障性住房本身和周邊環境的質量，以及對享受保障性住房人群的人文關懷。在修建過程中將保障性住房和普通住房同等對待，將保障性住房與普通住房混合分布，或者將普通住房的一部分劃為保障性住房，以使享受保障性住房的人群不脫離普通社會生活。我國公積金政策規定，公積金增值收益的一部分要用于建設城市的廉租住房，那么可否學習澳大利亞將廉租住房混合與普通住房，而非獨立建設。另外可以嘗試將通過法律手段收回的公積金貸款抵押住房直接劃撥為廉租住房，用實物而非貨幣的形式轉化公積金增值收益支持廉租住房發展。

參考文獻

［1］曾國安.住房金融：理論、實物與政策［M］.北京:中國金融出版社,2004.

［2］最新住房公積金行政監督與規范化管理實務全書(一)［M］.吉林：吉林電子出版社，2004.新晨