房價松動對宏觀經濟范文

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論文關鍵詞：房地產；泡沫；調整；沉淀

論文提要中國經濟已經高速運行了近30年，幾乎沒有遇到什么大的波動。近幾年，由于房地產泡沫成分迅速加大，加劇了對整個國家宏觀經濟的威脅和影響，給中國未來經濟發展埋下了隱患，再加上國際經濟局勢的不明朗，我們應該做好“過冬”的準備。

2007年10月20日，深圳萬科金域東郡以遠低于市場預期的7，500元/m2均價開盤，這同時也被認為是萬科降價行動的開始。2007年12月9日廣州萬科金色康苑以均價14，000元/m2開盤，低于周邊樓盤17，000～18，000元/m2的售價。緊接著2008年1月初在武漢、2008年1月下旬在成都、2008年1月下旬在北京、2008年2月21日在上海都進行了不同程度的降價促銷行為，給予業界很大的震動。其實，這從側面也反應了在過去兩年里房價非理性的上漲及國人購買力水平的限制，讓許多開發商意識到了房地產市場中已出現泡沫。在目前市場銷售低迷、國際經濟前景尚不明朗的今天，萬科在全國各主要市場的降價行為讓堅信房價還有上漲空間的開發商們產生較大的心理動蕩。與此同時，由美國標準普爾公司2008年7月29日的房價指數顯示，美國主要城市5月份房價大幅下跌，平均下跌速度創下紀錄。“標準普爾/凱斯席勒20個城市房價指數”顯示，美國主要城市5月份平均房價比去年同期下降15．8%，為2000年編制這一指數以來的最大跌幅；據《CNNMoney》報道，NationalCity首席經濟學家RichardDeKaser表示“房市在2008年年尾有可能大幅下降，可能降得比歷史低點還低”。其實這都是市場逐漸從賣方市場向買方市場轉變、經濟發展由好向壞發展的一個信號，而由于房地產的關聯產業數量巨大，它的持續過熱必然會帶動相關產業如鋼鐵、電力、煤炭、運輸、能源等一系列產品的價格快速上漲，這就很容易引發通貨膨脹，使經濟出現泡沫化。這種泡沫不斷漲大，就像吹肥皂泡一樣，任其變大，泡沫最后必定會破滅，房地產市場的繁榮終結、掉頭向下，就會引發整個經濟的衰退。這一點可以從美國、日本、東南亞和香港的房地產泡沫發生的經過來分析。

20世紀二十年代中期，美國經濟出現了短暫的繁榮，建筑業日漸興盛。在這種背景下，擁有特殊地理位置的佛羅里達州出現了前所未有的房地產泡沫。佛羅里達州位于美國東南端，地理位置優越，冬季氣候溫暖而濕潤。第一次世界大戰結束后，這里迅速成為普通百姓的冬日度假勝地。由于佛羅里達的地價一直遠低于美國其他州，因此該州成為理想的投資地。許多美國人來到這里，迫不及待地購買房地產。隨著需求的增加，佛羅里達的土地價格開始逐漸升值。尤其在1923～1926年間，佛羅里達的地價出現了驚人的升幅。例如，棕櫚海灘上的一塊土地，1923年值80萬美元，1924年達150萬美元，1925年則高達400萬美元。一股炒賣房地產的狂潮越來越洶涌澎湃。據統計，到1925年，邁阿密市居然出現了2，000多家地產公司，當時該市僅有7.5萬人口，其中竟有2.5萬名地產經紀人，平均每3位居民就有一位專做地產買賣。在這種狂潮的催動下，一向保守冷靜的銀行界也紛紛加入炒房者行列。然而，好景不長，到1926年，佛羅里達房地產泡沫迅速破碎，許多破產的企業家、銀行家或自殺、或發瘋，有的則淪為乞丐。緊接著，這場泡沫又激化了美國的經濟危機，結果引發了華爾街股市的崩潰，最終導致了20世紀三十年代的世界經濟大危機。

20世紀八十年代后期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月美國、聯邦德國、日本、法國、英國5國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。受房價驟漲的誘惑，許多日本人開始失去耐心。他們發現炒股票和炒房地產來錢更快，于是紛紛拿出積蓄進行投機。到1989年，日本的房地產價格已飆升到十分荒唐的程度。當時，國土面積相當于美國加利福尼的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。所有泡沫總有破滅的時候。1991年后，隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6，000億美元。從后果看，20世紀九十年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入長達15年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。無怪乎人們常稱這次房地產泡沫是“二戰后日本的又一次戰敗”，把20世紀九十年代視為日本“失去的十年”。

繼日本之后，泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞國家的房地產泡沫也是一次慘痛的經歷，而其中以泰國尤為突出。20世紀八十年代中期，泰國政府把房地產作為優先投資的領域，并陸續出臺了一系列刺激性政策，由此促生了房地產市場的繁榮。海灣戰爭結束后，大量開發商和投機者紛紛涌入房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家的房地產市場進行投機性活動。遺憾的是，當時這些國家沒有很好地進行調控，最終導致房地產市場供給大大超過需求，構成了巨大的泡沫。在金融危機爆發以前的1996年，泰國的房地產業已處于全面危險的境地，房屋空置率持續升高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，并直接導致各國經濟嚴重衰退。

東南亞金融危機還直接導致了香港房地產泡沫的破滅。香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀七十年代。當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先后公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區。1984～1997年，香港房價年平均增長超過20%。中環、尖沙咀等中心區域每平方米房價高達十幾萬港元，一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998～2004年，香港樓價大幅下跌，如著名的中產階級居住社區“太古城”，樓價就從最高時的1.3萬港元每平方英尺下跌到四五千港元。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而對于普通香港市民而言，房地產泡沫的破滅更是不堪回首。可以說，發生在上個世紀的3次房地產大泡沫，對當時和后來的世界經濟發展造成了深遠的影響。它們給世界經濟造成了慘痛的損失，也留下了寶貴的經驗教訓，而這些教訓在世界各國房地產熱高燒不退的今天顯得尤為珍貴。

我國大部分企業都是從19世紀七八十年代改革開放中走過來的，其中相當一部分是利用中國進行改革開發的政策和法律漏洞而迅速完成原始資本積累的，并且得益于世界經濟處于一個迅速發展的階段，很少進行過自我思考和沉淀，表現出來有一些浮躁，中國企業家習慣于模仿別人的東西。在過去的20多年里，他們從美國、歐盟和日本買來生產線，或以股權換技術，卻沒有創造出新的產品和服務。由于浮躁，中國企業家難得創新，特別是很少下功夫創造具有核心競爭力的品牌。由于浮躁，很多企業為了向世界級企業進發，看到目前房地產行業形勢好就抽出資金涉入房地產。以家電企業為例，中國家電企業前十名海爾、美的、格力、海信、長虹等企業都涉入房地產行業，有的企業甚至想要把房地產做到主業的一半份額，甚至更多。房地產是高投資、高收益、高風險的模式，而家電是低投資，低收益、低風險的模式，現在大部家電企業都是把資金抽出來去搞房地產而減少對自己主業的管理和技術創新，如果萬一房地產崩盤，中國必將會有一些超大型的家電企業破產被兼并，這也是他們盲目浮躁的應得后果。

經濟學家謝國忠發表文章稱，中國即將迎來30年來最大一次經濟調整。這一點我非常贊同，中國經濟正經歷著從建國到現在最大的房地產泡沫，再加上人民幣的不斷升值以及國際經濟總體的發展前景不明朗，以及中國部分企業發展太快，沒有經歷過歷練，中國的大部分行業、產業和企業沒有經過沉淀，如果想要做的更大更強必須能經得起大風大浪，這也是為什么500強企業歐美國家居多的重要原因，主要是因為他們比我們經歷了更多的風浪和困難，他們大部分經歷過19世紀和20世紀的全球性經濟危機，他們是從千百萬個企業中沉淀出來的佼佼者，而正是這些佼佼者頂起了一個國家的經濟，而中國企業真的需要這樣一個大的調整，去偽存真，對產業進行深度調整，對企業進行合理淘汰，對行業進行重新布局。只有經歷過大風大浪沉淀下來的企業才能真正頂起國家經濟的脊梁。

參考文獻：

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