武漢城中村改造范文

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【論文城中村經濟武漢市

【論文摘要隨著城市化進程的加快，城中村已經成為我國城市質量提高過程中急待解決的關鍵新問題之一，其改造難度越來越大，改造成本也越來越高，已經成為專家學者關注的熱點新問題之一。文章從經濟視角闡述了城中村拆遷改造中存在的新問題，并以武漢市城中村拆遷改造為例提出相應的策略辦法。

一、城中村及存在的經濟新問題

改革開放以來，我國生產力水平大大提高，經濟基礎日益增強，城市化進程也在不斷加速。在城市快速發展的過程中，城市建設用地急劇擴張，一些距離城市較近的村莊被納入城市建設用地內，形成了所謂的城中村。由于各種制度原因，城中村因其存在的各種經濟新問題成為城市發展的障礙。

1、較少有相應的集體企業等經濟增長點

城中村居民主要靠出租房屋獲取租金、征地補貼、城中村拆遷改造補償費用等維持日常生活開支。因此，城中村房屋出租成為村民收入的主要來源之一，城中村的違章建筑物極大的影響了城市形象，阻礙了城市化發展的道路。

2、城中村土地利用率低，缺乏規劃

城中村的違章建筑多，結構復雜，市政管網、城市功能不能延伸到其中的很多地方，由于缺乏統一規劃或規劃執行力度不到位、管理不規范等原因，致使城中村土地利用粗放、土地資產流失、拆遷改造成本增加。城中村土地利用率和產出率低下主要表現為房屋建筑占地面積大，建筑風格和城市規劃不夠銜接，呈現出城市景觀和農村村落景觀共存的現象。

3、城中村房地產二級市場活躍

城中村土地區位條件相對優越，土地產權屬于村集體所有，這樣，優越的區位條件和相對低廉的土地價格，使城中村中不規范的房地產二級市場非凡活躍（例如，小產權房的買賣交易等），導致由于城市規劃實施和基礎設施條件改善而使土地升值的部分國有土地資產嚴重流失。

另外城中村建筑在拆遷改造過程中不僅造成建筑材料資源的嚴重浪費，而且還大大增加拆遷改造的補償費用，增加拆遷改造成本，使國家整體利益損失嚴重。因此，經濟視角的城中村改造越早越好，否則成本將更高，代價將更大，國家資產的損失將更慘重。

二、武漢市城中村改造目前狀況

1、武漢市城中村

根據武漢市的界定，城中村是指《武漢市土地利用總體規劃主城建設用地控制范圍圖（1997-2010年）》確定的城市建設發展預留地范圍內，因國家建設征用土地后僅剩少量農用地、農民不能靠耕種土地維持生產生活且基本被城市包圍的行政村。據此，武漢市二環線以內共有147個城中村，綜合改造的總體范圍包括江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、洪山等區（城郊區暫未納入改造范圍），涉及總人口35.66萬人，農業人口17.10萬人，土地總面積21381.82公頃，相當于全市規劃中2020年建成區面積的1/4。2004年底武漢市開始城中村的綜合改造工作，根據實際擁有耕地目前狀況，武漢市將全市城中村分為三類摘要：A類村，人均農用地小于或等于0.1畝的村；B類村為人均農用地大于0.1小于或等于0.5畝的村；C類村為人均農用地大于0.5畝的村。并確定了首批進行綜合改造的16個試點村，A類村由改制后的村經濟實體自行改造；B類村以項目開發的方式改造；C類村以統征儲備的方式改造。在先行試點并借鑒其他城市改造經驗的基礎之上，武漢市探索出了一條城中村改造的新路子。

2、武漢市城中村改造實踐

（1）創新理念，轉變政府職能。城中村的形成是一個歷史過程，實際是城市發展中多重原因造成政府職能缺失的歷史欠賬。進行城中村綜合改造，促使都市“洼地”早日崛起，是城市政府責任和使命，更是堅持城市科學、持續、協調發展理念的具體體現。在武漢市城中村的改造過程中政府開始轉變觀念，結合城市發展、土地整合、變城中村“二元”結構為“一元”結構的需要，從實現大規劃的需要出發，制定相關政策并采取相應辦法來保障武漢市城中村改造實踐的進行。武漢市政府在改造工作中的角色定位在資金調配上可見一斑，武漢市政府在綜合改造城中村中不僅沒有經濟利益的訴求，而且承擔了巨額補貼，在城中村居民的就業安安置以及社保方面承擔了無限責任。

（2）目標明確，循序漸進。武漢市出臺城中村綜合改造政策，確定了“五個轉變”的目標摘要：村民邊居民、村委會變社區、村集體經濟變企業集團、農民變股民、集體土地變國有土地。按照“兩步走”的思路，先改制，后改建；先試點，后全面。通過股份制改造，將村集體經濟組織依法改制為符合現代企業制度要求的經濟實體；進行清產核資和資產評估，清理登記好債權債務，資產評估結果經村民會議認可，并報上級部門確認；對村集體經營性凈資產適當扣除社會保障和公共事業管理資金后，原則上全部作為股權量化的資產。在此基礎上，著手城中村改建。改建須符合城市總體規劃和產業發展要求，規劃編制、建設管理的各項標準和控制指標，按城市規劃、管理標準執行。

（3）引進市場化道路，推動城中村改造。土地出讓實行徹底的市場化道路，全部土地以項目捆綁、掛牌底價方式出讓，有效的避免政府低估地價以及房地產商和村之間進行“幕后交易”的可能。武漢市城中村綜合改造政策規定摘要：“開發用地和還建用地捆綁成項目后，采取公開供地，其掛牌底價為安置房建設成本和本宗地價之和的1.15倍”。這樣一方面是讓有開發資質的村集體經濟組織在爭取自行改造的競爭中處于有利地位；另一方面則可以給前期進入的開發商以適當補償。為避免基礎設施配套資金無法落實，規定土地出讓金、增值收益的60％劃轉給城中村所在的區財政專戶儲存，專用于城中村綜合改造中的基礎設施建設，例如道路、排水、綠化、供水、燃氣、供電、電信、郵政等；40％由市政府統籌用于城中村市政基礎設施配套建設。

三、有關武漢市城中村改造的建議

1、進一步建立健全地方法律法規

武漢市城中村改造涉及范圍廣，各村層次參差不齊，改造起來難有統一的標準。基于城中村改造工作的政策性，假如沒有相應的法律法規作為指導，會因為管理人員的素質差距、管理模式的不一致使得改造混亂不堪，并且可能會有的人利用手中的權利以權謀私，損害集體和村民的利益。政府應該根據武漢市的實際情況制定相應的法律法規來指導城中村的改造，嚴格控制操作程序，強化協調服務和加強監管。

2、妥善解決就業、社會保障等配套制度布置

城中村失地村民的就業和社會保障新問題的解決是城中村改造的內在要求。應該采取各種辦法，大力促進失地農民再就業。原村集體所有財產、土地可以改組為農工貿股份公司，人員就業由農工貿股份公司就地解決，成為公司職員?？梢杂冒l展都市農業的辦法，發展現代化農業、養殖業。及早培育經濟增長點，為村民豐衣足食創造條件，為農村城市化奠定良好基礎。改造后的城中村的村民理應享受城市居民同等的養老保險、醫療保險和失業保險等社會保障待遇，應設計一個和城市居民相對接近、便于以后和城鎮社保體系相銜接的操作方案，先養老保險，后醫療保險和失業保險，因地制宜、循序漸進。

3、合理調整利益關系

城中村改造過程中，土地市場化，政府應讓利于村及村民。隨著城中村的土地逐步掛牌，走進市場土地量的占比肯定會提高，市場關注度也會提高。但由于城中村改造中土地地塊零碎不規則，利用效率不高，隨著城中村的土地逐步掛牌，競爭可能會日趨激烈。為了調動城中村改制企業參和的積極性，并保護村和合作伙伴的合法利益，保證改造工作的平穩推進，政府可考慮對城中村土地掛牌交易減免規費，并在土地出讓、土地增值收人中，拿出一定比例實行“以獎促改”，或明確一定的比例用于城中村改造公共設施建設。