房地產(chǎn)稅制革新范文
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房地產(chǎn)稅是世界各國普遍征收的一種稅，目前世界上幾乎所有國家的稅收制度中都涉及到房地產(chǎn)稅，考察世界各個國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅收狀況，其共同特點及趨勢總結(jié)如下：
1、房地產(chǎn)稅征收方式。雖然不同國家和地區(qū)的土地所有制形式不盡相同，在房地產(chǎn)稅的征收方式上存在著差異，但總體來看，可以將其總結(jié)歸納為以下四種類型：第一類是以美國、荷蘭、丹麥等國為代表的將房地產(chǎn)與其他財產(chǎn)一起，就納稅人某一時點的一切財產(chǎn)綜合征收一種稅，一切財產(chǎn)中包括不動產(chǎn)部分；第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關(guān)建筑物、車船以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動產(chǎn)稅；第三類是波蘭、香港、墨西哥等國家和地區(qū)對土地和房屋課征房地產(chǎn)稅，對其他固定資產(chǎn)不征稅；第四類是將房屋與土地分開征稅，例如目前我國的房地產(chǎn)稅、土地使用稅，印度的土地稅，以及澳大利亞的地價稅等。
2、計稅依據(jù)。從世界范圍來看，房地產(chǎn)稅多以房地產(chǎn)的評估價值作為計稅依據(jù)。例如，英國的房屋稅，其計稅依據(jù)是基于市場價而確定的估定價值；日本的土地稅是按土地的估定值征收的；韓國的綜合土地稅計稅基礎(chǔ)是土地的市場價值和租金價值。論文百事通由于從價計征依據(jù)的是房地產(chǎn)的實際價值，所以比較客觀、公正且富有彈性，正在被越來越多的國家所接受。
3、在稅負(fù)水平設(shè)計上大多遵循“稅基寬、稅種少、稅率低”的原則。首先，寬稅基是指征收范圍廣、減免范圍窄，即除了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的房地產(chǎn)實行減免政策以外，其他凡是擁有或使用房地產(chǎn)者都要依法交納房地產(chǎn)稅，這樣就為房地產(chǎn)稅收提供了充足而穩(wěn)定的稅源。第二，設(shè)置較少稅種是為了避免因稅費復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征收等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。第三，稅率低即指一般情況下主體稅率都比較低，目的是減少稅收的征繳阻力。此外，從各國的房地產(chǎn)稅收經(jīng)驗來看，都比較重視發(fā)揮稅率對不動產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，比如對房地產(chǎn)保有階段設(shè)計較高稅率，而對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)置較低稅率，目的是有效降低房屋空置率，減少荒蕪?fù)恋丶按龠M(jìn)房地產(chǎn)正常流轉(zhuǎn)；再如對農(nóng)村用地、工業(yè)性房地產(chǎn)設(shè)置較低稅率，而對城市用地和商業(yè)用地設(shè)置較高稅率，目的是縮短開發(fā)程度較高的房地產(chǎn)的保有時間，提高土地利用效率。
4、房地產(chǎn)稅收是地方政府財政收入的主要來源。分稅制是當(dāng)今世界許多國家在發(fā)展市場經(jīng)濟的長期歷史實踐中證明的、具有相當(dāng)可行性的財稅管理體制，與一般財政管理體制相比，分稅制是財政和稅收管理體制的統(tǒng)一體，其基本特征是遵循公平與效率的原則，在合理依法界定各級政府事權(quán)的基礎(chǔ)上，確定各級政府的財政支出范圍，按稅種劃分各級政府的收入，并在保證地方各級政府擁有相應(yīng)財權(quán)的前提下，保證中央和上級政府擁有對下級政府的財力和對全國經(jīng)濟與社會發(fā)展實行宏觀調(diào)控的能力。在實行分稅制的國家，房地產(chǎn)稅收基本由地方政府征收并納入到地方政府的財政收入當(dāng)中，滿足地方政府?dāng)U大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)規(guī)模的經(jīng)費之需，這不僅激發(fā)了地方政府征收房產(chǎn)稅的積極性，也促進(jìn)地方的建設(shè)和發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，在美國房地產(chǎn)稅收占地方政府財政收入的50％－80％，澳大利亞近80％，肯尼亞也達(dá)到68％。日本的房地產(chǎn)稅收，絕大部分都劃歸市町村級政府。
二、中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革探索
為使房地產(chǎn)稅收體制與當(dāng)前國民經(jīng)濟以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適應(yīng)，中國的房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)從改革稅收環(huán)境、稅收要素、征收管理，以及公平性等方面進(jìn)行探討和實踐。
（一）稅制改革的原則（方向）——“寬稅基、少稅種、低稅率”。“寬稅基、少稅種、低稅率”的房地產(chǎn)稅收體系是經(jīng)國際經(jīng)驗證明的較為有效的經(jīng)濟調(diào)控手段。“寬稅基”可以為房地產(chǎn)稅收保證充足而穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ)；“少稅種”一方面可以防止重復(fù)、交叉征稅，另一方面還可以降低征管成本。結(jié)合“寬稅基”，“低稅率”則可以保證在降低征管難度的同時，得到穩(wěn)定的稅收收入。這樣搭配的房地產(chǎn)稅收體制代表了房地產(chǎn)稅收未來的發(fā)展方向，應(yīng)將其作為我國今后稅制改革的原則。
（二）房地產(chǎn)稅種改革設(shè)想及相應(yīng)稅收要素設(shè)計
1、合并房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，以房地產(chǎn)為課稅對象設(shè)立統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”。理由如下：一是現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅的課稅對象均為納稅人擁有的房產(chǎn)，其計稅方式相同（從價計征和從租計征兩種），適用稅率也基本一致，只是納稅人不同，前者適用于內(nèi)資企業(yè)和個人，后者適用于外資企業(yè)和個人。所以針對同一課稅對象分設(shè)兩個稅種實屬冗繁。二是實際情況中，土地和房屋作特殊商品經(jīng)常被同時占有、使用和流轉(zhuǎn)，二者關(guān)系十分緊密，其價值也難以被準(zhǔn)確劃分和界定，所以將土地和房屋分開課稅的做法不盡科學(xué)，在實際征管中也難以操作。對二者統(tǒng)一按房地產(chǎn)稅征稅有利于清晰識別課稅對象和準(zhǔn)確計算應(yīng)納稅額，同時減少征管成本。
設(shè)立新的房地產(chǎn)稅以后，稅收要素設(shè)計也要做相應(yīng)的調(diào)整。首先，改革現(xiàn)有的從價、從租和從量多種計征方式并存的復(fù)雜局面，對房地產(chǎn)以其市場價值（或評估價值）作為計稅依據(jù)統(tǒng)一從價計征，使稅基與土地區(qū)位因素和房產(chǎn)的實際價值緊密結(jié)合起來。其次，新的房地產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)包括中國境內(nèi)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、代管人和使用人。第三，我國地域遼闊，考慮到各地經(jīng)濟發(fā)展的不平衡的因素，納稅人稅收負(fù)擔(dān)能力差別很大。因此，在稅率設(shè)計時建議采用幅度比例稅率，即由中央政府規(guī)定比例稅率的幅度，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度范圍內(nèi)，根據(jù)管轄區(qū)的經(jīng)濟繁榮程度合理確定其適用的稅率。第四，新的房地產(chǎn)稅征收范圍應(yīng)從原來的城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擴大到全國所有地區(qū)，不再區(qū)分農(nóng)村和城市，即將我國境內(nèi)所有房地產(chǎn)全部都納入征收范圍。但需要注意，農(nóng)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的根基，支持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展，提高廣大農(nóng)民的福利水平仍然是當(dāng)前的主要任務(wù)，所以對農(nóng)村房地產(chǎn)課稅僅限于經(jīng)營性房地產(chǎn)，對農(nóng)用地和農(nóng)民自住性普通住宅應(yīng)實行免稅。
2、取消土地增值稅，將其納入所得稅類。1993年前后我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展非常迅速，類似房地產(chǎn)開發(fā)過熱和炒賣、炒賣房地產(chǎn)投機行為盛行及房地產(chǎn)價格上漲過猛等問題隨之出現(xiàn)。從而造成投入開發(fā)的資金規(guī)模過大，國家收回的土地增值收益較小，對國民經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。追其根源，是被房地產(chǎn)業(yè)高額利益驅(qū)動所致。在這種情況下，國務(wù)院于1993年12月出臺了《土地增值稅暫行條例》，從根本上抑制炒賣、炒賣等現(xiàn)象的發(fā)生。但隨著十幾年來國家經(jīng)濟的發(fā)展，行業(yè)間利潤以逐步趨于平均，土地增值稅在設(shè)立之初的作用已極大的減弱，甚至已經(jīng)成為一種負(fù)擔(dān)制約著正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)與交易。鑒于此，建議取消土地增值稅，將土地增值收入視為因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的純收入納入所得稅征收范圍。歸并之后的稅種同樣可以在一定程度上對土地增值所得高收入起到調(diào)節(jié)作用，并可以有效地抑制投機行為的發(fā)生。
3、將契稅并入印花稅。契稅是對境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地和房屋權(quán)屬的單位和個人征稅，依據(jù)的是房地產(chǎn)的價格，印花稅是對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中立書、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個人征稅，依據(jù)是應(yīng)稅憑證上所載的金額。可見兩者之間存在稅基交叉，且前者的征稅范圍被覆蓋在后者的征稅范圍之中，所以建議將契稅納入印花稅一并征收，使印花稅成為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)證書相關(guān)聯(lián)的唯一稅種。新晨
4、開征遺產(chǎn)稅、贈與稅和空地稅，以彌補無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收缺位。遺產(chǎn)稅和贈與稅的主要目的并不在于增加財政收入，而在于輔助所得稅調(diào)節(jié)財富分配。空地稅是指對可利用卻逾期未利用的農(nóng)地和非農(nóng)地課稅，目的在于以法律形式對土地荒蕪和土地閑置問題的解決予以規(guī)范，使有限的土地資源得到有效利用。
5、統(tǒng)一內(nèi)外資稅制，公平稅負(fù)。改革開放初期，對外資企業(yè)實行的稅收優(yōu)惠確實在加強招商引資、推動地方經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮了很大的作用。但改革開放20多年以來，尤其是中國加入WTO之后，經(jīng)濟形式發(fā)生了很大的變化，在此種情況下，稅收的作用應(yīng)該重點轉(zhuǎn)移到為企業(yè)創(chuàng)造公平稅負(fù)和鼓勵公平競爭上來，所以應(yīng)該盡快統(tǒng)一內(nèi)外資稅制。具體做法是，除了上述將房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅統(tǒng)一到新的房地產(chǎn)稅中之外，還應(yīng)在以下三方面實現(xiàn)統(tǒng)一：一是對外資企業(yè)和個人亦開征城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和耕地占用稅，二是取消外資企業(yè)的土地使用費，統(tǒng)一按新的房地產(chǎn)稅征收。三是統(tǒng)一內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)分別適用的兩套所得稅制，相應(yīng)取消原有對外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策（如“兩免三減半”等），按統(tǒng)一稅率征收所得稅。
（三）建立和完善相應(yīng)的配套措施。大體設(shè)想如下：一是稅收征管部門要會同土地和房管部門建立和發(fā)展專業(yè)化的房地產(chǎn)定價和評估機構(gòu)，落實基準(zhǔn)地價、最低限價和房產(chǎn)現(xiàn)值等，以此提高稅收彈性。二是財政、稅收部門要加強與土地開發(fā)規(guī)劃部門、建設(shè)部門、房產(chǎn)和土地管理部門以及工商部門等相關(guān)部門的聯(lián)系與協(xié)作，建立科學(xué)的信息溝通平臺。三是完善房地產(chǎn)登記制度，清查房地產(chǎn)的面積、位置、權(quán)屬，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管。
