談房地產企業融資模式創新范文

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摘要：根據《中國產業地產市場上呢度調研及投資戰略研究報告》來看，2019年上半年鄭州房地產市場的發展形勢比較平穩，成交價格穩中有升，大型商業地產不斷涌現，隨著2019年國家政策調控持續，“房是用來住的，而不是用來炒的”的理念逐步被人們接受，那么未來房地產企業該如何應對來對市場的沖擊，在眾多房地產企業中站穩腳跟呢？本文將從融資模式和經營模式兩個方面展開闡述，希望能夠對鄭州房地產開發商募集資金提供更多更好的途徑。

關鍵詞：房地產企業；融資模式；經營模式

從房地產的發展歷程來看，從2000年以來，房地產業迅速發展，地產開發商接連涌現，都爭相強奪房地產開發權，但是房地產企業進行項目對于資金的需求極高，隨著近年來國家出臺的一系列房地產調控政策調控，如提高存款準備金率、限購、限貸、房產稅等政策均對房地產企業的發展前景產生了不利的影響，進而影響了投資者以及購房者對于房地產企業發展的信息。這對于房地產企業的融資和經營均產生了不利的影響。由于房地產企業屬于資金密集型行業，有著高投資、高風險、回收期長的特點，導致房地產籌資風險較其他行業相比就更加明顯。如何創新經營和管理模式，以吸引更好的投資者來進行投資，從而降低籌資風險，提高房地產企業的籌資風險控制能力，對于中小型房地產企業尤為重要。

一、傳統的房地產融資模式的弊端

（一）銀行借貸房地產公司向銀行進行抵押貸款在地產開發前端是最常見的一種融資方式，當然在房地產行業處于井噴式發展的階段，銀行貸款審批手續相對簡單，資金投放量較大，但是這也僅僅是對于大中型房地產企業而言，對于中小型房地產企業能夠獲得銀行的大量貸款也是較難的。

（二）信托計劃由于近幾年央行通知限制房地產貸款，直接導致房地產資金來源受到威脅，房地產企業不得不采用信托融資來緩解資金壓力。但是近年來信托融資利率逐年攀升，截至2019年漲到了平均13%，節節攀升的信貸利率加上企業自身龐大的信托規模，都使得房地產企業的還款壓力越來越大。如果資金無法實現有效周轉，融資成本又很高這兩者就會成為壓垮企業的直接原因。

（三）金融機構債權這種向資產管理公司和其他類似的金融機構金融借貸融資的方式與銀行借貸的方式非常相似，但是貸款利率會比較高，房地產企業的資金使用成本會比較高，而且企業要按時償還每個季度的利息，對于資金周轉的效率要求也比較高。

（四）金融機構股權金融機構通過購買房地產企業的股權，成為房地產企業的股東，讓資金的投資者參與企業的經營與決策，共擔風險，共享收益，當然這種融資方式的弊端在于房地產企業的融資成本更高，相比較債權而言，當然，對于項目的經營也沒有完全的決策權，這也是很多房地產企業不愿意采用這種融資方式的主要原因。

二、創新融資渠道的途徑

（一）經營模式多元化傳統的地產項目一般是住宅地產，但是住宅項目主要是對于剛需型的購房者和改善型購房者，基本上所有的房地產開發企業都會以住宅為主，但是這樣帶來的問題就是市場的飽和度高，融資困難，融資渠道越來越窄，所以房地產企業應該多種模式經營，拓寬業務面。（1）商業地產。鄭州作為小商品集散地，商業地產發展勢頭迅猛，從老的二七商圈到新的個性化高端商業地產的出現，從丹尼斯大衛城到正弘城，從熙地港到永威木色購物中心，只經歷了短短5年左右的發展時間，鄭州城市框架不斷大大，區域人口的不斷集聚，每個區域均形成了自己的商業中心，所以商業地產也是房地產企業轉型發展的一個方向。（2）養老地產。隨著人口出生率下降和人類壽命的延長，老齡化社會也是我們不得不面對的問題，加之二胎政策的放開，對于第一代獨生子女，兩個人負擔四個老人和兩個孩子，同時還要償還房貸的現象已經成為常態，作為家庭的支柱，中年人承受的壓力非常大，那么，作為老年人如何解決自己的養老問題也顯得尤為關鍵，不少知識分子，愿意選擇條件較好的老年公寓來安度自己的晚年，這樣既減輕了孩子的負擔，老年公寓的生活安排得比較充實，也可以讓自己不再孤單，所以，未來老年地產項目勢必會成為一大熱點。國務院的《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》以及2018年民政部《關于確定第二批中央財政支持開展居家和社區養老服務改革試點》為房地產企業進軍養老產業指出了方向。（3）旅游地產。建業足球小鎮，恒大金碧天下，銀基冰雪世界等旅游地產項目如雨后春筍般涌現，這也說明隨著人們物質生活水平的提高，旅游已經成為人們不斷豐富自我精神世界的方式，不管是帶著孩子開闊眼界還是愉悅自己的身心，旅游都是不錯的選擇，那么旅游地產也吸引了房地產大佬的眼球，其中，恒大集團的旅游地產就占據了整個旅游地產的半壁江山，當然這個隊伍中也有中小型開發商，比如許昌瑞貝卡房地產開發公司，雖然它在鄭州的住宅項目很少，但是它買下了白云山景區的經營權，并且在景區開發了不同層次的就店，低端的有白云人家，高端的有白云國際度假酒店，還開發的有對外出售和出租的住宅和公寓，用于退休的老人們長期療養。旅游地產看似收益少，回收期長，但是是有盈利關鍵在于如何運作和經營，成功的案例還有許多，比如重渡溝景區每年到夏季，以團體租賃的方式來長住休閑度假的人絡繹不絕，成為重渡溝景區主要的經濟支柱。旅游地產也得到了國家和地方的政策支持，既保留了綠色美景，也給周圍村民帶了財富，企業和村民互利共贏。（4）產業孵化園經營。隨著高校產教研深度融合的不斷推進，創新創業教育的不斷推廣，高校希望通過與企業共同打造各種產業孵化園，在這里，高校提供科研技術支持，企業提供創業初期的經費投入和場地，讓智力成果能夠盡快轉化為勞動力，為企業和高校帶來經濟利益，同時也服務社會，大學生產業孵化園項目既有教育部門提供的政策紅利和稅收部門提供的稅收優惠，最近幾年產業孵化園項目也不斷落地，比如中軟國際作為軟件行業的龍頭企業，在秦皇島市建立了軟件學院和軟件孵化園，鄭州的騰訊眾創空間，航海科創基地孵化園，“創業夢工場”創業孵化園等八家孵化園批準成立。

（二）融資模式的多樣化（1）基金融資。基金融資在近兩年發展相對較快，2018年，普洛斯聯合中國人壽保險公司成立了100億的中國物流產業基金，2017年華夏幸福產業基金成立了75.1億的中國產業新城基金，隨著房地產市場逐漸趨于穩健發展，各種私募基金也愿意承受投資期長和高回報的投資模式，這種基金融資的方式很有可能會未來一種重要的融資渠道。（2）戰略性融資。戰略性融資不是簡單地用股權來吸引投資者，而是真正的合作經營房地產項目，從項目的選定到最終的經營決策，均需要合作這共同商討決定，2017年，萬科房地產開發公司和美景集團的合作也拉開了本土開發商與大型外來開發商戰略合作的序幕，隨之而來，萬科美景魅力之城，萬科城，萬科美景世玠等項目不斷問世，2018年，萬科又和天倫房地產開發公司簽訂了戰略合作協議，2019年河南昌建房集團與鄭州康橋房地產開發公司的戰略合作，可謂在鄭州本土開發商界產生了極為重要的反響，本土開發商用自己的區位優勢和政策優勢吸引資金實力雄厚的大型開發商來加入項目的經營與運作，優勢互補，合作共贏。（3）雙創孵化專項債。這種融資方式主要職針對的是產業孵化園地產項目，雙創孵化專用債以產業孵化園的企業為依托，以低于一般債券發行條件的門檻來發行債券，用于產業孵化園項目的建設和滿足后期運營資金的需要，雙創孵化專項債的資金使用成本即利率比一般債券要低，且對于發債方的信用評級要求也不高，可謂是門檻較低的一種融資方式，意在引導企業投身于雙創教育事業和科研成果的轉化上，不斷推動經濟發展和社會進步。（4）金融戰略聯盟。所謂的金融戰略聯盟與普通的戰略聯盟的區別是房地產企業聯盟的對象不同，金融戰略聯盟，顧名思義，是指房地產企業與金融機構的戰略聯盟，比如康橋房地產開發公司與中原銀行的戰略聯盟，在其18個法人股東中排名第五，在康橋房地產各個項目的開發過程中，中原銀行為其提供了充足的財力支持。房地產企業與金融機構的強強聯合，為房地產企業的業務拓展和金融機構的多元化經營提供了有效的融合方式，不僅縮短了資金籌集的時間，也降低了資金的使用成本。

三、結語

隨之的召開，國家提出的“一帶一路”，京津冀一體化，特色小鎮，雙創教育等發展戰略，中國城鎮化進程不斷加快步伐，房地產市場呈現平穩發展趨勢，作為資金需求性企業，不斷創新經營模式來吸引更多的投資者，更多更快的募集資金，反過來，改革融資模式，也會優化企業的經營管理，兩者相輔相成。

參考文獻

［1］王凱敏.購房尾款資產證券化融資模式的應用研究［D］.蘭州大學,2019.

［2］謝勇.中小房地產企業融資模式創新及競爭優勢問題探析［J］.財經界（學術版）,2018（21）.

［3］張惜.互聯網金融下房地產企業融資模式研究［D］.重慶理工大學,2018.

作者：祁琳 周洋 單位：鄭州升達經貿管理學院