土地抵押貸款需求思考范文

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開展農村土地抵押貸款，有利于充分發揮農村土地的融資功能，拓展農村抵押物的范圍，滿足農村多層次的資金需求，解決農村資金供求矛盾;有利于盤活農民有效資產，帶動農民土地資產的有效流動，拉動農村消費市場發展;有利于增強農民開展創業創新的信心，促進農民創業增收和農村經濟繁榮發展。農戶作為農村土地經營和使用的主體，他們的抵押意愿對于一個地區的農村土地抵押貸款的發展有著根本性的影響。而農戶土地抵押的發生又是多種因素共同作用的結果，研究這些因素對農戶土地抵押意愿的影響，對于推進農村土地抵押貸款的發展，無疑具有十分重要的意義。

1研究區域概況和樣本選擇

1.1區域概況

開縣位于重慶市東北部，三峽庫區腹心地帶，是重慶市的典型的農業大縣，三峽庫區搬遷重點縣。2008年開縣實現地區生產總值分別為110.69億元，三次產業結構比重分別為22.8:44.3:32.8。現有農業人口138.43萬人，農村勞動力68.2萬人，農村外出務工人員41.6萬人，占農村勞動力的61.0%;耕地面積8.68萬hm2，人均耕地面積0.05hm2［2］(表1)。

1.2調研樣本選擇

選擇方法:調研樣本選擇遵循的標準是經濟發展水平。樣本選擇的基本步驟是:(1)將開縣各鄉(鎮)按經濟發展水平分成好、中、差3類;(2)在各類鄉(鎮)中隨機選擇兩個鄉(鎮);(3)在選中的鄉(鎮)中，隨機選擇3個村的耕地面積有一定差異的農戶群體進行入戶問卷調查。樣本情況:按照樣本的選擇步驟，筆者針對農戶從事的不同行業類型選取了6個鄉鎮共計198戶農戶進行了調查研究，詳見表2。

2農戶土地抵押貸款意愿調查分析

2.1明晰產權期望

調查顯示(表3)，農戶對農村土地產權模糊。我國《土地管理法》規定:“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民所有的，由村內各農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理;已經屬于鄉(鎮)農民集體所有的，由鄉(鎮)農村集體經濟組織經營、管理”。根據這些規定，我國農村土地集體所有權的歸屬是不明確、不統一的:或者歸鄉(鎮)集體所有，或者歸村集體所有，或歸村民小組集體所有，究竟歸哪一級集體所有是模糊不清的。多元的所有權代表對士地權利模糊不清，致使在土地產權市場流轉中演化出多元主體之間的權利之爭或討價還價，人為地加大了交易成本，影響了農村土地產權市場配置的效率。根據調查表明，85%的農戶希望能讓其明晰產權，減少農村土地所有權對農村土地使用權的不當干涉，允許農村土地使用權在不改變原用途的情況下自由轉讓、出典、出租和抵押，使其權能得以充分釋放。

2.2貸款意愿強烈

從表4可以看出，在198戶農戶中，有貸款意愿的174戶，占87．9%;如果允許自由把其承包土地和宅基地用于商業銀行抵押貸款，解決當前制約農村、農業、農民發展的資金問題，有抵押土地貸款意愿的146戶，占73．7%。從這一數據也可以看出，當前農村對資金的需求是比較大的。目前，農業投資中面臨的主要問題是:企業資金不足，財政資金困難，個人擁有的資金十分缺乏，農業信貸資金所占比重較小。資金作為經濟發展的重要推動力，在農村、農業發展中起著“催化劑”的作用，如果資金供給不足，就會在很大程度上制約農業產業化經營的發展規模和發展速度。因此，從這不僅是反映農民抵押土地貸款的意愿強烈，更反映的是中國農村資金的缺乏。

2.3失地風險期望

土地仍然是我國大多數農民賴以生存的主要生產資料，在社會保障體系不完善或根本不存在的情況下，土地的社會保障功能不可忽視［2］。從表5可以看出，農戶雖然有意愿用其經營的土地去抵押貸款，但是大多數農戶對失去土地承受能力還是比較低。在農村社會保障普遍缺失的情況下，以均分土地為特征的平均主義農地制度在為農村人口提供社會保障方面，是一種對現金型社會保障的一種有效替代［2］。土地不僅能夠滿足農戶的生存需要，而且能夠提供就業機會，并在一定程度上起到養老保險的作用。因此，對于仍有生存壓力和發生意外事故風險的農民群體而言，占有土地是一種基于生存需要的理性考慮。土地承擔的社會保障功能弱化了農戶抵押土地貸款的意愿。

3影響農戶土地抵押貸款意愿分析模型

3.1構建分析模型該文分析的因變量是農戶土地抵押的意愿，是一種定性的變量，其取值有兩個，即愿意抵押與不愿意抵押，是個兩分變量。在進行定量分析時，一般是設置一個虛擬變量來表示這個定性的因變量［3］。微觀主體的意愿主要受到個體自身特征以及社會經濟特征的影響，在分析這些特征對個體意愿的影響時，由于因變量是個虛擬的兩分變量，因此傳統的回歸模型由于其賴以成立的前提假設無法滿足，而無法用于對這類現象加以模型化并予以解釋。因此，文章使用SPSS中的Logistic回歸模型對影響開縣農戶土地抵押意愿的因素進行定量分析，Logistic回歸模型是一種對二分類因變量(因變量取值有1或0兩種可能)進行回歸分析時常采用的非線性分類統計方法。根據Logistic回歸建模的要求，設x1，x2，x3……是與Y相關的一組向量，設P是某事件發生的概率，將比數P/(1－P)取對數得ln［P/(1－P)］，即對P作Logistic變換，記為logit(P)為:Y=lnP1－P=α+β1x1+β2x2+…+βixi(1)P=exp(α+β1x1+β2x2+…+βixi)1+exp(α+β1x1+β2x2+…+βixi)(2)式中P—概率或定性變量或是具有二分性的變量，在該文中，設定農戶愿意抵押土地時P為1，農戶不愿意抵押土地是P為0;α—常數項，表示自變量取值全是0時，比數(Y=1與Y=0的概率之比)的自然對數，x1—影響農戶抵押土地意愿的因素;β—Logistic回歸的偏回歸系數，表示變量xi對Y或logit(P)的影響大小［6］。

3.2變量選取與定義

模型中變量的選擇與定義見表6。

3.3模型運行結果

根據調查數據，運用SPSS18.0軟件進行運算，回歸分析結果見表7和表8。

3.4顯著性因素分析

農戶土地經營規模、農戶經濟活動類型、農戶家庭收入水平、以及鄉鎮經濟發展水平對農戶抵押土地意愿影響顯著。第一，農戶土地經營規模對農戶抵押土地貸款意愿影響比較明顯。農戶經營土地面積越大，農戶獲取外源性融資的需求就越大。這說明農戶僅依靠內源融資不可能進行大面積生產，或者可以這樣理解:農戶的自有資金只能滿足小規模的農業生產，貸款資金用于農業生產的絕大部分是種田大戶或流轉大戶，這與實際調查中的主觀推測一致。第二，按農戶所從事的不同經濟活動類型來看，純農戶對貸款的需求弱于兼業農戶，而兼業農戶對借貸的需求又弱于從事非農產業的農戶，這一特征在農戶的主觀貸款愿望中表現尤為突出。這是因為，一般而言，從事非農產業的資金投入量較多，絕大多數農戶依靠自身積累已不能滿足需要，這同時也說明農村資金需求主體具有明顯的行業特征。第三，隨著家庭收入水平的提高，農戶的抵押土地貸款意愿在增強。一般中等收入以上的農戶意愿較強，因為這部分農戶已經基本上達到了溫飽水平，其簡單再生產和基本生活資金已經能得到滿足，收入穩定性相對較好。這部分農戶由于已經具備一定的資金實力，其擴大生產性資金需求在很大程度上通過自我積累已經難以實現，又因為原始資本積累時間短暫，因而他們的資金需求缺口很大。長期以來，大量農戶因缺乏金融機構所認可的抵押物而被排斥在正規金融大門之外，這也導致這部分農戶意愿異常強烈。第四，鄉鎮經濟發展水平較高的地區農戶抵押土地意愿較強。鄉鎮經濟發展較好的地區，由于農戶經營行為多傾向于農業與非農兼業或非農產業，這部分農戶主要從事市場專業化的技能型生產，其貸款需求主要用于規模化的種養殖業生產和中型工商運輸業的發展，例如建設綠色果蔬示范區、大型加工廠、鄉村超市等。由于他們對資金的需求量巨大并且對資金使用期限要求較長，且在以前往往缺乏正規金融機構要求的抵押品，導致投資型農戶的資金需求不能通過農信社得到有效滿足。

4研究結論與建議

4.1開放農村土地抵押貸款

發展農業必須有資金的積累和投入，但是在調查中，廣大農村干部群眾、農業大戶和龍頭企業普遍反映農業融資難的問題已成為制約農村、農業、農民發展的重要因素。農村金融發展滯后、服務不足主要表現在:農村融資難、貸款難，農村發展農產品深加工企業沒有融資渠道，農民開展農業生產時，農業生產資料一時所需貸款無法解決，購置拖拉機、收割機等大型農業機械更是融資無門。現階段農村土地流轉吸收了一定的工商資本進入農業生產，但由于制度障礙，使得經營者存在著很大風險。農村金融機構發放貸款面臨的抵押難、擔保難的問題，癥結在于現行《擔保法》《商業銀行法》中的規定無法適應農村金融面臨的新問題。耕地是一種生產要素，在市場經濟條件下，它是一種資產，是有價格的。然而，由于農村土地的不可融資性，使土地資產難以通過抵押等方式得到信用融資。雖然農村土地屬于集體所有，但在農村集體的賬面資產上并沒有土地資產這一項，集體土地不可抵押貸款、承包戶只有土地使用權，不能將土地的產權抵押。要實現土地承包經營權和金融貸款良性流動，必須推進以農民的土地承包經營權等可進行交易的財產權和收益權為主要內容的政策調整，使農民擁有的生產、經營、生活資料便于交易、流轉、抵押。現在農民的財產無法在相關機構取得登記，也就很難獲得適量貸款，建議根據農民的實物財產和收益權，建立適合農民的抵押登記管理辦法，對農戶用以抵押的財產進行評估登記管理，并將貸款的相關流程等在村務公開欄上公告，陽光操作發放貸款。

4.2完善農村社會保障制度

影響農村土地抵押的一個重要原因就是農村土地在農村承擔著重要的社會保障角色，而我國農村受城鄉“二元經濟結構”的長期存在導致了城鄉社會保障嚴重不平衡，農村的社會保障基本處于空白狀態。早在1987年就開始了的試點村社會養老保險現在還基本上處于停頓狀態;目前我國農村仍有87%的農民沒有任何醫療保障，要完全自費負擔醫療;農民享有衛生服務的比例也遠遠低于城市居民［7］。目前，我國農村社會保障制度僅僅局限于部分試點地區，遠沒有在全國統一實行。可以說，我國絕大部分的農民被排除在了現代的社會保障體系之外。從而把土地不得不視為生存之本。現階段，農村土地市場化的最大障礙就是土地承載了農民的社會保障功能，使國家和農民自己都視土地為生存之本，為了減少農戶進行土地抵押貸款時的后顧之憂，應盡快建立農村社會保障制度。

4.3建立城鄉統一的土地市場

要實現城鄉土地市場的協調發展，必須改革相應的制度和政策，大力發展城鎮土地市場和農村土地市場，實現城鎮土地市場和農村土地市場運行和諧統一［8］。城鄉統一土地市場建設的任務重點圍繞改革土地制度和建立農村土地市場中介服務機構，其根本任務是逐漸消除城鄉土地市場二元結構。推進集體建設用地使用權入市，使農村集體土地和城市國有土地擁有同樣的用益物權，使農民房產和城市居民房產具有同等資產價值，搞活農村資本市場，釋放沉睡多年的農村土地融資功能。結合社會主義新農村建設，統一規劃，探索建立村級土地流轉中心，在農民自愿參與的基礎上建立相關農村合作經濟組織，統一規劃和操作農村土地的流轉、抵押。政府積極引導的同時還要注重調動農民積極性，倡導市場引導型流轉，避免出現違背農民合理意愿的強制性行為，科學合理地發展市場引導型流轉、抵押，建立和諧的農村社會，使廣大農民能夠安居樂業，促進農村可持續發展［9］。建立和規范農村土地流轉、抵押估價評估、咨詢和經紀等中介服務機構，為農村土地抵押創建服務平臺。