房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期影響因素與規(guī)律范文
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《基建管理優(yōu)化》2017年第3期
摘要：在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的現(xiàn)實(shí)背景下，探究房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展規(guī)律具有重要的理論、現(xiàn)實(shí)意義。文章根據(jù)樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展的共性特征得出：長期視角下，房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律主要取決于GDP增長和置業(yè)人群數(shù)量的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價(jià)指數(shù)的常態(tài)性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價(jià)指數(shù)亦隨之同步運(yùn)動；若發(fā)生房價(jià)指數(shù)單方面大起大落的異步運(yùn)動情況，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟(jì)增長造成嚴(yán)重的負(fù)反饋。
關(guān)鍵詞：脫實(shí)向虛；房地產(chǎn)業(yè)；長期發(fā)展規(guī)律；國際經(jīng)驗(yàn)
一、引言
城市化進(jìn)程催生了房地產(chǎn)市場，而房地產(chǎn)業(yè)則因其顯著的關(guān)聯(lián)效應(yīng)而成為國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)與支柱產(chǎn)業(yè)，因此研究房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律及其對于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響具有十分重要的意義。由于房地產(chǎn)業(yè)在工業(yè)化進(jìn)程中的重要作用，以及對于一國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良序互動和經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐和帶動作用，對于房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律及其對其他經(jīng)濟(jì)部門和總量經(jīng)濟(jì)影響的研究一直是國內(nèi)、外學(xué)界關(guān)注的重點(diǎn)。擇其相關(guān)研究文獻(xiàn)簡要綜述如下。國內(nèi)研究方面。葛揚(yáng)和眭小燕（2009）綜述了房地產(chǎn)泡沫的形成—破滅機(jī)制，及其與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系。張若雪（2010）在國際比較視角下研究了日本和美國的房地產(chǎn)泡沫，并對中國房地產(chǎn)的供求關(guān)系進(jìn)行了分析。柳德榮（2010）則將住房購買視為長期投資，“通過現(xiàn)金流凈現(xiàn)值、溢價(jià)率、內(nèi)部收益率等指標(biāo)考察地區(qū)住房市場，指出北京、上海、深圳三地的住房價(jià)格不合理，不同程度存在泡沫”。王春雷和黃素心（2011）則就北京房價(jià)的變動趨勢及影響因素進(jìn)行了分析，認(rèn)為匯改推動了北京房價(jià)泡沫的形成。程瑤（2012）在國際比較的視角下研究了地方政府對房地產(chǎn)稅收的依賴問題。王學(xué)龍和楊文（2012）在國際比較視角下實(shí)證分析了中國的土地財(cái)政與房地產(chǎn)價(jià)格波動的關(guān)系，并構(gòu)建了土地供應(yīng)限制下的房地產(chǎn)市場均衡模型。程侃和楊斌（2013）在國際比較視角下，通過設(shè)計(jì)一個新型房價(jià)收入比指標(biāo)，對持久所得、隱性收入與中國房價(jià)合理性進(jìn)行了分析，卻認(rèn)為中國房價(jià)仍是合理的，中國人民的房價(jià)負(fù)擔(dān)能力被低估。國外研究方面。CatteP等（2004）就房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系進(jìn)行了研究，認(rèn)為房地產(chǎn)上漲期間，通過金融系統(tǒng)帶來的財(cái)富效應(yīng)能夠刺激消費(fèi)，引致經(jīng)濟(jì)景氣。Hott和Monnin（2008）構(gòu)建租金模型和供求模型，估計(jì)了美國、英國和荷蘭等國的住房基礎(chǔ)價(jià)格。IaeovielloM和MinettiR（2008）指出：“在經(jīng)濟(jì)向好時，房價(jià)上漲的財(cái)富效應(yīng)增加了負(fù)債人的借貸能力和凈資產(chǎn)，也使得抵押品價(jià)值上升，這加速經(jīng)濟(jì)周期走強(qiáng)。而房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)景氣相互增強(qiáng)最終受制于通脹上行和貨幣緊縮，使得負(fù)債人的資產(chǎn)縮水和債務(wù)狀況惡化，經(jīng)濟(jì)也開始回落。”
E.Leamer（2008）則研究了房地產(chǎn)與多個經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系，認(rèn)為：“二戰(zhàn)以來美國歷次經(jīng)濟(jì)衰退的主因是房地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)衰退直接影響住房投資和居民消費(fèi)。即便房價(jià)并無顯著下行，但房地產(chǎn)銷售的遲緩也足以導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的收縮和財(cái)富效應(yīng)的消退，經(jīng)濟(jì)下行乃至衰退也往往難以避免”（轉(zhuǎn)引鐘偉和魏偉，2014）。綜上所述，目前國內(nèi)、外相關(guān)研究已于國際比較視角下從諸多方面分析了房地產(chǎn)發(fā)展與各類經(jīng)濟(jì)因素變化之間的關(guān)系，分析方法包括定性分析與定量實(shí)證，較為全面地涉及了決定房地產(chǎn)發(fā)展變化的影響因素，并于一定程度探討了房地產(chǎn)波動與經(jīng)濟(jì)增長之間的關(guān)系，這為后續(xù)研究奠定了堅(jiān)實(shí)的文獻(xiàn)鋪墊。然而，深入觀察不難發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前研究對于房地產(chǎn)的長期發(fā)展規(guī)律缺乏同時超越地域與短期時限的一般性深入探究與總結(jié)，同樣對于經(jīng)濟(jì)增長的影響分析亦局限于局部地域或相對短期的時間序列。這就為本文的研究提供了問題導(dǎo)向和切入點(diǎn)，即在經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的現(xiàn)實(shí)背景下，主要針對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一般特征和長期規(guī)律，通過回顧與比較各代表性國家的房地產(chǎn)長期發(fā)展實(shí)況與共性特征，以期得出關(guān)于房地產(chǎn)長期發(fā)展機(jī)理的規(guī)律性總結(jié)，從而為我國未來一段時期房地產(chǎn)市場的調(diào)整、可能出現(xiàn)的問題以及風(fēng)險(xiǎn)防范提供有益參考。發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)進(jìn)程開始較早，發(fā)展較為充分，經(jīng)歷過明顯的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象，例如美國和日本的房地產(chǎn)市場；而新興市場國家的房地產(chǎn)進(jìn)程則開啟較晚，發(fā)展階段較低，發(fā)展過程未及充分展開，周期現(xiàn)象不太明顯，例如韓國、中國的房地產(chǎn)市場。本文從發(fā)達(dá)國家選取美國和日本，從新興市場國家選取韓國，作為研究房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律的樣本國家，通過查閱樣本國家的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行繪圖處理。以下主要圍繞樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展指數(shù)與GDP增長、置業(yè)人群數(shù)量之間的關(guān)系展開具體分析與歸納。
二、房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長的關(guān)系
房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展和關(guān)聯(lián)效應(yīng)必然帶動GDP增長；GDP增長則不僅表征國民收入水平和消費(fèi)水平的提高，而且表征一國城市化水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，因此又必然擴(kuò)大房地產(chǎn)需求，反向帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。因此，兩者關(guān)聯(lián)運(yùn)動的常態(tài)幾乎呈同步運(yùn)動，即同時增長或同時下降，且增速或減速大體相當(dāng)。圖1是日本房價(jià)指數(shù)與GDP增長的運(yùn)動關(guān)聯(lián)圖。如圖1所示，1985年“廣場協(xié)議”之前，日本的房價(jià)指數(shù)運(yùn)動與GDP增長運(yùn)動總體上步調(diào)一致，同為緩速增長；然而1985年~1991年，房價(jià)增速驟然提高，兩者由同步運(yùn)動轉(zhuǎn)為異步運(yùn)動，房價(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生和擴(kuò)大；1991年~1995年，兩者依然為異步運(yùn)動，房價(jià)指數(shù)轉(zhuǎn)而迅速下降，前一階段積聚的房地產(chǎn)泡沫破滅；1995年之后，兩者基本恢復(fù)同步運(yùn)動，不過作為泡沫經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重結(jié)果，此時的宏觀經(jīng)濟(jì)陷入長期蕭條，GDP增長乏力。美國的房地產(chǎn)周期現(xiàn)象最為明顯，房地產(chǎn)泡沫頻發(fā)，如圖2所示，僅1970年~2010年，就已出現(xiàn)過三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，它們分別是：1975年~1978年，第一次房地產(chǎn)泡沫；1983年~1886年，第二次房地產(chǎn)泡沫；2003年~2007年，第三次房地產(chǎn)泡沫。縱觀這三次房地產(chǎn)周期和泡沫現(xiàn)象，盡管泡沫的破滅誘因不盡相同，但其產(chǎn)生的誘發(fā)因素卻都直接源于房價(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運(yùn)動。由于房價(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫的滋生、擴(kuò)大和破滅，進(jìn)而誘發(fā)房地產(chǎn)周期性波動。
而在房價(jià)指數(shù)增速與GDP增速幾乎同步運(yùn)動的階段，或者GDP增速明顯快于房價(jià)指數(shù)增速的時期，例如1990年~2000年期間，則沒有出現(xiàn)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。圖3是韓國房價(jià)指數(shù)與GDP增長的關(guān)聯(lián)圖。從其房地產(chǎn)發(fā)展的歷史看，如圖3所示，由于漢城奧運(yùn)會效應(yīng)，自1986年起，韓國的房價(jià)指數(shù)運(yùn)動與GDP增長運(yùn)動開始呈現(xiàn)異步運(yùn)動特征，房價(jià)指數(shù)增速明顯快于GDP增速，從而造成房地產(chǎn)泡沫；1990年，此輪房地產(chǎn)泡沫開始破滅，并于1993年結(jié)束；1993年~1996年，韓國的房價(jià)指數(shù)運(yùn)動與GDP增長運(yùn)動依然表現(xiàn)為異步運(yùn)動，但是與房地產(chǎn)泡沫期不同的是，此時的異步運(yùn)動表現(xiàn)為GDP增速明顯快于房價(jià)指數(shù)增速。1997年，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，韓國的房價(jià)指數(shù)和GDP增長同時受到劇烈影響，迅速下降，但自此至目前為止，除了2008年全球金融危機(jī)的外部沖擊之外，兩者基本恢復(fù)同步運(yùn)動的常態(tài)。綜上，縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增長之關(guān)系，根據(jù)其房價(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)與GDP增長聯(lián)動的共同特征，可以得出以下結(jié)論：房價(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)與GDP的同步運(yùn)動是兩者關(guān)聯(lián)運(yùn)動的常態(tài)，這是對于房地產(chǎn)發(fā)展和GDP增長互相促進(jìn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)的一般反映，盡管在發(fā)達(dá)國家有時也會出現(xiàn)GDP增速明顯快于房價(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)增速的異步運(yùn)動情況；若是發(fā)生房價(jià)指數(shù)或土地價(jià)格指數(shù)增速明顯快于GDP增速的異步運(yùn)動現(xiàn)象，便會誘發(fā)明顯的房地產(chǎn)泡沫和周期性波動現(xiàn)象。
三、房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系
美國、日本、中國等國家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，20歲~50歲的人群是住房消費(fèi)主力人群和購房適齡人群，盡管三個國家的發(fā)展階段、模式和文化等都存在明顯差異，但這基本符合消費(fèi)的生命周期理論。因此，我們用20歲~50歲的人群數(shù)量代表置業(yè)人群的數(shù)量。下面重點(diǎn)檢驗(yàn)樣本國家20歲~50歲置業(yè)人群數(shù)量跟房價(jià)指數(shù)的關(guān)系，以視兩者之間是否存在顯著的正相關(guān)性。如圖4所示，日本的置業(yè)人群數(shù)量曲線呈現(xiàn)顯著的階段性，其拐點(diǎn)出現(xiàn)在1973年左右，1973年之前為快速增長期，之后為平緩增長期和絕對下降期。1973年之前，日本置業(yè)人群數(shù)量以基本穩(wěn)定的速度快速增長，而房價(jià)指數(shù)也以基本穩(wěn)定的速度快速增長，且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者之間表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性。1973年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量首先轉(zhuǎn)入平緩增長（1973年~1995年），繼而平緩下降（1995年以后）；房價(jià)指數(shù)也隨之轉(zhuǎn)入平緩增長期（1973年~1985年），且沒有發(fā)生房產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，此間兩者同樣表現(xiàn)出顯著的正相關(guān)性；1985年~1995年，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩增長，而房價(jià)指數(shù)卻大起大落，兩者不存在正相關(guān)性，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了泡沫過程；1995年之后，日本置業(yè)人群數(shù)量平緩下降，房價(jià)指數(shù)亦平緩波動，兩者又恢復(fù)正相關(guān)性。
觀察圖5，美國的置業(yè)人群數(shù)量曲線也呈現(xiàn)出階段性，其拐點(diǎn)出現(xiàn)在1998年左右。拐點(diǎn)之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價(jià)指數(shù)也隨之快速增長，且沒有出現(xiàn)顯著的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，兩者呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1998年拐點(diǎn)之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長期，而房價(jià)指數(shù)運(yùn)動先是經(jīng)歷了大起大落的房地產(chǎn)泡沫期（2003年~2009年），繼而恢復(fù)拐點(diǎn)之前的常態(tài)化快速增長，總之，兩者之間不具有明顯的正相關(guān)性。關(guān)于拐點(diǎn)之后兩者正相關(guān)性的打破，房地產(chǎn)泡沫期歸因于市場投機(jī)因素，2009年之后（房價(jià)指數(shù)的常態(tài)化快速增長）則歸因于美國的“再工業(yè)化戰(zhàn)略”實(shí)施所帶來的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。韓國置業(yè)人群曲線的拐點(diǎn)出現(xiàn)在1995年左右，如圖6所示。拐點(diǎn)之前，置業(yè)人群數(shù)量為快速增長期，房價(jià)指數(shù)隨之快速增長，除了1986年~1993年的房地產(chǎn)泡沫過程之外，兩者基本呈現(xiàn)明顯的正相關(guān)性；1995年拐點(diǎn)之后，置業(yè)人群數(shù)量進(jìn)入平緩增長和回落期，而房價(jià)指數(shù)運(yùn)動卻呈現(xiàn)出拐點(diǎn)之前的常態(tài)化快速增長態(tài)勢，兩者不具有顯著的正相關(guān)性，這種背離運(yùn)動主要源于這一時期韓國電子、汽車等新興產(chǎn)業(yè)的崛起而帶來的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。綜上，縱觀樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展與置業(yè)人群數(shù)量的關(guān)系，根據(jù)其房價(jià)指數(shù)與20歲~50歲人群數(shù)量關(guān)聯(lián)運(yùn)動的共同特征，得出以下結(jié)論：房價(jià)指數(shù)曲線與置業(yè)人群數(shù)量曲線的明顯正相關(guān)是兩者關(guān)聯(lián)運(yùn)動的常態(tài)；若發(fā)生房價(jià)指數(shù)運(yùn)動背離兩者正相關(guān)性的大起大落現(xiàn)象，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫和周期現(xiàn)象；但是同時存在著在置業(yè)人群數(shù)量平緩增長或下降階段上，GDP的快速增長破壞兩者聯(lián)動正相關(guān)性的可能，即GDP的快速增長引致房價(jià)的快速增長。
四、結(jié)論
縱觀樣本國家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的發(fā)展在根本層面上受到GDP和置業(yè)人群數(shù)量的綜合作用，這些經(jīng)濟(jì)因素相互聯(lián)系，共同決定著房價(jià)指數(shù)的變化。根據(jù)樣本國家房地產(chǎn)發(fā)展的共同特征，概而言之：當(dāng)城市化率越過拐點(diǎn)而轉(zhuǎn)入平緩增長階段后，房價(jià)指數(shù)運(yùn)動主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量的變化，兩者任一的快速增長都會引致房價(jià)指數(shù)的快速增長；若發(fā)生房價(jià)指數(shù)單方面大起大落的異步運(yùn)動情況，便會觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫過程，給經(jīng)濟(jì)增長造成嚴(yán)重的負(fù)反饋，破壞經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展進(jìn)程。從長期看，房地產(chǎn)發(fā)展在根本上亦主要取決于GDP和置業(yè)人群數(shù)量兩因素的共同作用，兩者任一的快速增長都將引致房價(jià)指數(shù)的常態(tài)性快速增長；若兩者同為平緩增長或下降，房價(jià)指數(shù)則隨之同步運(yùn)動。此為基于國際經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的房地產(chǎn)長期發(fā)展規(guī)律，在當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的現(xiàn)實(shí)背景下，對于調(diào)控房地產(chǎn)健康發(fā)展具有重要的理論向?qū)б饬x。
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作者：楊闊；王才
