規(guī)劃測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量的差異性分析范文

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[摘要]近年來(lái)，城市建設(shè)擴(kuò)張迅猛，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，大批勞動(dòng)就業(yè)人員涌入城市，住房剛需呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。當(dāng)前，城市建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、審批、建設(shè)、驗(yàn)收、銷售、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記等環(huán)節(jié)中的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)層出不窮，以地塊規(guī)劃容積率指標(biāo)確定土地出讓價(jià)格，而房屋銷售價(jià)格則以房屋產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算。該文通過(guò)分析規(guī)則的差異性，為建立統(tǒng)一的建筑工程竣工聯(lián)測(cè)聯(lián)核標(biāo)準(zhǔn)體系，規(guī)避行政部門職權(quán)交叉、多頭管理等提供現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)測(cè)量;規(guī)劃監(jiān)督;城市規(guī)劃管理;國(guó)家標(biāo)準(zhǔn);差異性;a

引言

房屋產(chǎn)權(quán)與規(guī)劃面積產(chǎn)生差異的主要原因在于測(cè)繪的引用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，兩者數(shù)值的差異直接影響行政許可判析，導(dǎo)致行政管理上出現(xiàn)從屬關(guān)系混淆、責(zé)權(quán)不清等問(wèn)題。例如，規(guī)劃許可的陽(yáng)臺(tái)（含封閉陽(yáng)臺(tái)）均半算面積，而封閉陽(yáng)臺(tái)在房產(chǎn)方面為全算，從采用標(biāo)準(zhǔn)上各有立足之地。通過(guò)合理規(guī)避規(guī)則漏洞，提高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)利益最大化已成不爭(zhēng)的事實(shí)。

1規(guī)劃監(jiān)督測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算規(guī)則的來(lái)源和區(qū)別

鑒于當(dāng)前建筑結(jié)構(gòu)、形式、技術(shù)、工藝等的不斷發(fā)展，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局在GB/T50353-2005國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上新修訂GB/T50353-2013《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（后文簡(jiǎn)稱“建規(guī)”），并于2014年7月1日頒布實(shí)施。適用于建筑工程建設(shè)全過(guò)程的建筑面積計(jì)算，是當(dāng)前普遍采用的規(guī)劃報(bào)批計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以滿足工程造價(jià)工作的需要。房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（后文簡(jiǎn)稱“房規(guī)”）是國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局在2000年8月1日實(shí)施的，包括房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定和房產(chǎn)圖圖式兩個(gè)單元。它是在國(guó)家測(cè)繪局1991年5月的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的基礎(chǔ)上結(jié)合科技發(fā)展和生產(chǎn)需求而制定，適用于城市、建制鎮(zhèn)的建成區(qū)和建成區(qū)以外的工礦企事業(yè)單位及其毗連居民點(diǎn)的房產(chǎn)測(cè)量，并規(guī)定了城鎮(zhèn)房產(chǎn)測(cè)量的內(nèi)容與基本要求，是不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)的主要依據(jù)。從以上兩者計(jì)算規(guī)則的制定、及適用范圍來(lái)看，前者側(cè)重于建設(shè)工程的造價(jià)方面，而后者偏向于產(chǎn)權(quán)確權(quán)方面。

2規(guī)劃監(jiān)督測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量的目的及意義

2.1規(guī)劃監(jiān)督測(cè)量的目的及意義

為加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理及建設(shè)工程規(guī)劃許可后的監(jiān)督管理，規(guī)范建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)工作，確保城鄉(xiāng)規(guī)劃的有效實(shí)施，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《福建省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法》《福建省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》《福建省建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》《平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)城市規(guī)劃管理技術(shù)暫行規(guī)定》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)實(shí)際，制定本區(qū)建設(shè)工程竣工條件核實(shí)管理辦法。規(guī)劃監(jiān)督測(cè)量是以測(cè)繪為基礎(chǔ)，參照城市測(cè)量規(guī)范、行業(yè)法規(guī)等實(shí)現(xiàn)測(cè)繪成果在城市管理中起到監(jiān)督管理的行為手段，是關(guān)系到城市建設(shè)中管理和規(guī)劃實(shí)施、監(jiān)督、落實(shí)的一項(xiàng)重要工作，關(guān)系到人民的切身利益。規(guī)劃監(jiān)督測(cè)量包括放線測(cè)量、灰線驗(yàn)線測(cè)量、±0層驗(yàn)線測(cè)量和驗(yàn)收測(cè)量，它作為城市規(guī)劃管理工作的重要組成部分，任務(wù)是提供城市規(guī)劃、城市建設(shè)和城市管理所需的基礎(chǔ)測(cè)繪和規(guī)劃管理所需的相關(guān)信息。它貫穿于城市建設(shè)和監(jiān)督管理整個(gè)過(guò)程，為開(kāi)展行政執(zhí)法管理工作提供事實(shí)依據(jù)。

2.2房產(chǎn)測(cè)量的目的及意義

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。房產(chǎn)測(cè)量的目的是通過(guò)測(cè)量、調(diào)查，查清房屋權(quán)利人、坐落、項(xiàng)目名稱、房屋性質(zhì)、構(gòu)（建）筑物類型、共有情況、用途、規(guī)劃用途、幢號(hào)、戶號(hào)、總套數(shù)、總層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、建筑面積、專有建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e等內(nèi)容，針對(duì)宗地內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，還應(yīng)查清其權(quán)利人、構(gòu)（建）筑物名稱、構(gòu)（建）筑物數(shù)量或者面積、分?jǐn)偼恋孛娣e等，它為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)確權(quán)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)依據(jù)。

3規(guī)劃監(jiān)督測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量的差異分析

3.1運(yùn)用方向不同

根據(jù)《平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)管理辦法》要求，建設(shè)工程未取得規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)意見(jiàn)書(shū)》，不得交付使用，房地產(chǎn)主管部門不得辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。規(guī)劃監(jiān)督測(cè)量成果用于審查建設(shè)單位是否按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，它側(cè)重于用地面積、用地界線、容積率、建筑密度、綠地率、停車位數(shù)量、建筑立面、公建配套、建筑退讓、層高、層數(shù)、平面位置、地下管線等規(guī)劃指標(biāo)。以某建設(shè)工程為例，其測(cè)量結(jié)果如圖1所示。房屋面積測(cè)量是產(chǎn)權(quán)登記的一項(xiàng)測(cè)繪工作，它是《物權(quán)法》在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)的體現(xiàn)依據(jù)，必須代表“物權(quán)”對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合法處理的量化前提，主要工作有房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、共有分?jǐn)倻y(cè)算、房產(chǎn)面積測(cè)算等，它與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、變更、拆遷等活動(dòng)緊密相關(guān)。以某房產(chǎn)為例，其測(cè)量結(jié)果如圖2所示。

3.2計(jì)算規(guī)則不同

因引用的規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)不同，現(xiàn)根據(jù)“建規(guī)”、“房規(guī)”以及地方相關(guān)規(guī)定進(jìn)行比較分析，具體的差異如表1所示。

3.3允許誤差和測(cè)量精度要求不同

3.3.1面積允許誤差不同“房規(guī)”中房產(chǎn)面積的精度要求如表2所示。3.3.2邊長(zhǎng)測(cè)量允許誤差“房規(guī)”中房產(chǎn)實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與圖紙標(biāo)注邊長(zhǎng)的限差如表4所示。經(jīng)實(shí)地測(cè)量，當(dāng)實(shí)測(cè)邊長(zhǎng)與設(shè)計(jì)圖紙邊長(zhǎng)在表4限差內(nèi)時(shí)，平潭均采用設(shè)計(jì)的理論值進(jìn)行面積計(jì)算。《城市測(cè)量規(guī)范》對(duì)驗(yàn)收測(cè)量建筑面積測(cè)量的規(guī)定：當(dāng)測(cè)量邊長(zhǎng)扣除抹灰和裝飾厚度后（相當(dāng)于清水墻邊長(zhǎng)）與設(shè)計(jì)邊長(zhǎng)的較差的絕對(duì)值在0.028m+0.0014×D之內(nèi)（D為邊長(zhǎng)，單位：m）或城市規(guī)劃主管部門規(guī)定的條件時(shí)，可按設(shè)計(jì)邊長(zhǎng)計(jì)算。《平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)工程竣工規(guī)劃條件核實(shí)管理辦法》規(guī)定，建（構(gòu)）筑物等的滿外尺寸正誤差不超過(guò)0.2m，如扣除建筑物外貼磚、找平、粘結(jié)、抹灰等材料尺寸，實(shí)際的允許誤差不大于0.1m。

3.4概念上的不同

規(guī)劃面積是經(jīng)實(shí)地測(cè)量并由地方規(guī)劃或建設(shè)主管部門確定，規(guī)劃指標(biāo)中的總建筑面積分為計(jì)容建筑面積與不計(jì)容建筑面積。理論上，總建筑面積等于“計(jì)容建筑面積+不計(jì)容建筑面積”。實(shí)際上，因各地方不同規(guī)定，特別是在層高、架空、地下室、半地下室等方面，計(jì)容方式又有獨(dú)有的計(jì)算規(guī)則，如單列建筑面積，致使總建筑面積不等于“計(jì)容建筑面積+不計(jì)容建筑面積”。計(jì)容建筑面積受總規(guī)和控規(guī)控制，主要用于土地出讓金的測(cè)算。產(chǎn)權(quán)面積同樣經(jīng)實(shí)地測(cè)量，由地方房管部門登記確權(quán)認(rèn)定，分為可售和不可售面積，它與計(jì)容建筑面積并無(wú)直接聯(lián)系，多數(shù)產(chǎn)權(quán)面積不等于計(jì)容面積，但它必須在規(guī)劃部門的規(guī)劃許可前提條件下才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，通常情況下，對(duì)違法違規(guī)建筑不能進(jìn)行確權(quán)。

3.5共有分?jǐn)偹惴ú煌?/p>

房產(chǎn)面積含套內(nèi)建筑面積和共有分?jǐn)偯娣e，分?jǐn)傓k法則采用“誰(shuí)使用，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t，也可按合法權(quán)屬分割文件、協(xié)議文件等規(guī)定執(zhí)行，也可按房屋的建筑面積比例分?jǐn)偂Ｆ涔灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偤娞菥⒐艿谰翘蓍g、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房等，以及套在公共建筑之間的分隔墻、外半墻(包括山墻)。共有建筑面積算法：幢共有建筑面積=幢建筑面積-套內(nèi)建筑面積按現(xiàn)有的規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)未能描述規(guī)劃建筑面積涉及的共有分?jǐn)倖?wèn)題，它依據(jù)土地出讓合同約定或當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定執(zhí)行，主要體現(xiàn)規(guī)劃指標(biāo)及要求，以及公建配套的配置需求，不存在共有分?jǐn)傉f(shuō)法。

4建議與結(jié)論

綜上所述，當(dāng)前因行政部門職責(zé)分工不同，行政執(zhí)法權(quán)力交叉，致使規(guī)劃監(jiān)督測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量的計(jì)算規(guī)則來(lái)源有所差異，已不適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展需求。在新時(shí)代，應(yīng)借助“多規(guī)合一”系統(tǒng)平臺(tái)，建設(shè)融合建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、審批、驗(yàn)收等管理系統(tǒng)，壓縮審批時(shí)間，通過(guò)精簡(jiǎn)流程，將規(guī)劃與房產(chǎn)統(tǒng)一竣工測(cè)量成果和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；確定一家部門牽頭，實(shí)行并聯(lián)審批，限時(shí)辦結(jié)，實(shí)行“一次委托、統(tǒng)一測(cè)繪、成果共享”。通過(guò)多部門的職責(zé)及規(guī)范整合統(tǒng)一，以及相關(guān)法律、法規(guī)的不斷完善，確保不動(dòng)產(chǎn)登記工作有序、平穩(wěn)推進(jìn)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序地發(fā)展。

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作者:黃晨東 單位：平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心