房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)實(shí)踐范文

本站小編為你精心準(zhǔn)備了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)實(shí)踐參考范文，愿這些范文能點(diǎn)燃您思維的火花，激發(fā)您的寫作靈感。歡迎深入閱讀并收藏。

摘要：本文通過運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的相關(guān)理論，以AMD住宅小區(qū)工程為對象，通過分析靜態(tài)評價(jià)方法和動(dòng)態(tài)評價(jià)方法的優(yōu)缺點(diǎn)，并對項(xiàng)目的方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資者在進(jìn)行新建項(xiàng)目開發(fā)時(shí)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供了一定的借鑒思路，同時(shí)促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)評價(jià)；實(shí)踐；研究

引言

我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷改革開放數(shù)十年的高速發(fā)展，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)不可或缺的組成部分，2018年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%。其中住宅投資85192億元，增長13.4%；辦公樓投資5996億元，下降11.3%；商業(yè)營業(yè)用房投資14177億元，下降9.4%。通過近年的調(diào)控等手段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展逐步進(jìn)入良性發(fā)展軌道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想取得更好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，必須真正進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)，為投資企業(yè)抓住發(fā)展機(jī)遇提供技術(shù)支持。

1技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)的目的和意義

技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)是在項(xiàng)目開發(fā)前期運(yùn)用科學(xué)的分析方法，對預(yù)建項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，為項(xiàng)目投資決策提供依據(jù)的一種科學(xué)方法。主要著眼于微觀的財(cái)務(wù)分析，從企業(yè)的角度出發(fā)分析項(xiàng)目的收入和支出情況，為企業(yè)決策提供依據(jù)。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)額特別巨大，開發(fā)建設(shè)周期長，影響項(xiàng)目的不確定性因素多，在項(xiàng)目投資前，對項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案運(yùn)用科學(xué)的分析方法，對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性和經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行分析論證，對方案進(jìn)行比選，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)是十分必要的，以更好的控制投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的主要方法

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的指標(biāo)按照是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值，可以分為靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)考慮時(shí)間因素對資金的影響，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等；靜態(tài)分析指標(biāo)不考慮時(shí)間因素對資金的影響，如靜態(tài)投資回收期等。通過選取指標(biāo)的不同，可以分為靜態(tài)評價(jià)方法和動(dòng)態(tài)評價(jià)方法兩種。

2.1靜態(tài)評價(jià)方法及優(yōu)缺點(diǎn)

靜態(tài)評價(jià)方法的主要步驟：①通過建筑密度、容積率等規(guī)劃限制指標(biāo)，分析預(yù)開發(fā)地塊能夠建設(shè)的最大建筑面積、可租售面積的比例；②通過調(diào)查研究，確定項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案；③開展市場調(diào)查，擬定項(xiàng)目的銷售策略及租售價(jià)格；④估算土地價(jià)格和開發(fā)成本；⑤計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤率、靜態(tài)投資回收期。靜態(tài)評價(jià)方法不需要考慮現(xiàn)金流的時(shí)間價(jià)值，計(jì)算方法簡便、快速。該方法的主要缺點(diǎn)表現(xiàn)在：沒有充分考慮資金的時(shí)間價(jià)值和資金流動(dòng)情況，評價(jià)的準(zhǔn)確性有所降低，主要適用于開發(fā)周期較短、資金來源較為單一、投資額不大的項(xiàng)目。

2.2動(dòng)態(tài)評價(jià)方法及優(yōu)缺點(diǎn)

動(dòng)態(tài)評價(jià)方法的主要步驟：①編制項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表；②計(jì)算凈現(xiàn)值；③計(jì)算內(nèi)部收益率；④計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期等評價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)評價(jià)方法能夠如實(shí)反映項(xiàng)目現(xiàn)金流的變動(dòng)情況，可以準(zhǔn)確地得出評價(jià)結(jié)論。但該方法需要精確地估算出開發(fā)過程中的相關(guān)成本費(fèi)用，如果做出估算的影響因素多、估算的難度大，就會(huì)影響最后的決策，增加評價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。主要適用于開發(fā)周期長、資金來源的渠道多、投資額較大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。融資前分析主要以動(dòng)態(tài)分析（折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析）為主，靜態(tài)分析（非折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析）為輔。

3動(dòng)靜結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)實(shí)踐研究

3.1項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目位于某新城起步區(qū)，距離外環(huán)線2公里，距離高速公路入口約11公里，距離火車站5公里，距離老城區(qū)市級商業(yè)中心約5公里，距離新城市級行政中心約1.5公里。項(xiàng)目用地主要為村，地勢平坦，場地標(biāo)高與中華大街標(biāo)高基本相一致。規(guī)劃設(shè)計(jì)要求：規(guī)劃總用地面積50.72萬m2，居住用地面積38.41萬m2，容積率≤1.5，綠化率≥30%，建筑密度≤30%，建筑高度不限，規(guī)劃用途為居住小區(qū)，土地使用年限為70年。周邊配套設(shè)施已基本完善。設(shè)計(jì)方案規(guī)劃容積率為1，總建筑面積38.41萬m2，住宅建筑面積36.92m2，配套公建建筑面積1.49m2，機(jī)動(dòng)車停車泊位666個(gè)。依據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，在充分考慮項(xiàng)目營銷策略的基礎(chǔ)上，進(jìn)行本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，主要有三種方案可供選擇：高層住宅小區(qū)、多層住宅小區(qū)、混合型住宅小區(qū)。混合型住宅小區(qū)方案由低層聯(lián)排住宅組團(tuán)、多層住宅組團(tuán)和中高層住宅組團(tuán)組成，其中低層聯(lián)排住宅組團(tuán)比例為15％，多層住宅組團(tuán)比例為65％左右，中高層住宅組團(tuán)比例為20％。

3.2動(dòng)態(tài)評價(jià)方法的運(yùn)用

本項(xiàng)目選取項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期分析指標(biāo)，進(jìn)行方案評價(jià)。以混合型住宅為例進(jìn)行計(jì)算，其現(xiàn)金流量圖如圖1所示。

3.2.1計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率選取時(shí)將同期央行的長期貸款利率上浮1％，取ic=8％。計(jì)算混合型住宅所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：同理，計(jì)算出混合型住宅所得稅后項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為17061.25萬元，其他方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值如表1所示。項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，項(xiàng)目方案在財(cái)務(wù)上可考慮接受。通過比較分析，多層住宅的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值最大，因此，選擇多層住宅方案是最佳選擇。

3.2.2計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）所得稅前項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率采用試算法（內(nèi)插法）來計(jì)算出FIRR的近似值，為了保證FIRR的計(jì)算精度，i1與i2之間的差值不宜超過2%。同理，可以計(jì)算出其他各財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，如表2所示。項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率12%，因此本項(xiàng)目方案在財(cái)務(wù)可以考慮接受。通過比較分析，多層住宅的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率最高，因此，選擇多層住宅方案是最佳選擇。

3.2.3計(jì)算項(xiàng)目投資回收期（Pt）項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量由負(fù)值變?yōu)榱愕臅r(shí)點(diǎn)，即為項(xiàng)目的投資回收期。①所得稅前項(xiàng)目投資回收期同理，可以計(jì)算出其他項(xiàng)目投資回收期，如表3所示。項(xiàng)目投資回收期相對開發(fā)周期而言較短，表明項(xiàng)目投資回收快，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。通過比較分析，多層住宅的項(xiàng)目投資回收期最短，因此，選擇多層住宅方案是最佳選擇。經(jīng)上述各技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比分析，我們發(fā)現(xiàn)多層住宅小區(qū)的各項(xiàng)指標(biāo)均優(yōu)于高層住宅和混合住宅，因此，在該地塊上開發(fā)多層住宅的經(jīng)濟(jì)效益是最大的。

4結(jié)論

通過實(shí)際案例的運(yùn)用，我們發(fā)現(xiàn)靜態(tài)評價(jià)方法不需要考慮現(xiàn)金流的時(shí)間價(jià)值，計(jì)算比較簡便，但評價(jià)的準(zhǔn)確性受到影響。動(dòng)態(tài)評價(jià)方法能夠如實(shí)反映項(xiàng)目現(xiàn)金流的變動(dòng)情況，選擇的評價(jià)指標(biāo)更能夠反映出項(xiàng)目的盈利能力，可以準(zhǔn)確地得出評價(jià)結(jié)論。在實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)中，通常兩種方法同時(shí)進(jìn)行，以動(dòng)態(tài)分析為主，靜態(tài)分析為輔，以期提供更加科學(xué)的評價(jià)結(jié)論。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳鍵飛.住宅小區(qū)工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析[J].中國西部科技，2005（05）：25-27.

[2]岳井峰.淺析施工方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與實(shí)踐[J].價(jià)值工程，2018（36）.

[3]趙斌.工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)[M].北京：高等教育出版社，2003:157-158.

[4]岳井峰.投資估算傳統(tǒng)方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法比較研究[J].山西建筑，2017（32）.

[5]國家發(fā)展改革委，建設(shè)部.建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析方法與參數(shù)（第三版）[M].北京：中國計(jì)劃出版社，2006：5-74.

作者：岳井峰 單位：遼寧建筑職業(yè)學(xué)院