房價波動的財政效應研究范文

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內容提要：本文將房價、土地財政和地方政府債務納入同一經濟系統，分析了三者的作用機制，并采用2010-2015年的面板數據進行了實證研究。結果表明：土地財政是聯結房價和地方政府債務的中間變量，房地產市場是土地財政增收的重要保障，而土地財政增收可以暫時緩解地方政府債務壓力，間接促進了債務規模的上升。據此，在調控房地產市場和治理地方政府債務問題時，建議中央政府加大對地方政府的財政轉移支付，而地方政府應挖掘新的財政增收方式。

關鍵詞：房價；土地財政；地方政府債務

早在2013年，在加快推進住房保障體系和供應體系建設進行第十次集體學習時就指出，通過完善土地政策和財政政策來調整房價。而各級地方政府也采取了多種宏觀政策調控房價，取得了一定的效果（萬阿俊，2015），但仍引發了較多的問題，其中一個被學術界乃至決策層所關注的重要問題是地方政府債務的高漲。據統計（陳瑞，2017），地方政府債務和房價兩者呈現同向上漲的趨勢。在2017年中央經濟工作會議上，又同時提到促進房地產市場平穩健康發展和地方政府債務整治。在此背景下，研究兩者的關系，對政府債務治理和房價調控問題有著重要的理論與政策意義。

一、相關研究文獻綜述

近幾年，學界流行一種觀點認為，土地財政是聯系商品房價格與地方政府債務的中間橋梁。一方面，地方政府對土地財政的依賴，唐鵬等（2014）基于1998-2010年面板數據，采用差分GMM模型，從財政、經濟、政治、土地市場等角度闡釋了地方政府依賴土地財政的機理。而住房用地通常“招拍掛”的形式出讓，對價格幾乎缺乏彈性，地方政府會輔之以相關政策催生房地產市場繁榮，進而促進土地財政增收，王舉等（2008）發現地方財政對土地財政的依賴與房價變化方向相同，進一步地，呂煒和劉晨暉（2012）利用系統GMM方法，研究了以財政支出和土地財政為重點的財政因素對房地產投機泡沫變化的影響，結果表明房價上漲對財政增收起到促進作用。這與李懷和何富彩（2016）得出房價上漲與土地財政激勵存在顯著正相關的結論相一致。與此不同的是，王斌和高波（2011）、張莉等（2011）等發現土地財政反而對房價上漲產生抑制作用。另一方面，地方政府通過土地抵押獲得銀行貸款和以土地出讓收益為擔保發行城投債①，土地財政增收導致地方政府債務規模的增加。地方債的發行受地方政府的信用水平、財政收入水平、地方經濟政策以及所在區域的經濟規模等因素的影響（LiandBorn，2006；BrogaardandDetzel，2015；賀力平等，2016）。劉德炳（2013，2014）通過調查千余個市縣級單位審計數據發現，通過土地出讓等獲得資金規模越高的省份，其地方政府越依賴于這種償債途徑，較高的土地價格使得償債資金的籌集相對便利，即土地財政收入越高，地方政府越容易獲得借款，相應債務規模越高。吉瑞等（2015）等基于融資約束的視角構建了地方政府投資和土地財政的理論模型,采用2002至2010年相關省級面板數據,發現地方政府投資受到了融資約束，并過度依賴于土地出讓收入。秦鳳鳴（2016）采用2010-2013年地級市城投債的面板數據研究發現，土地財政增收有助于地方政府償債能力的提高。范劍勇和莫家偉（2014）構建了工業投資者-地方政府數理模型,地方政府舉債規模表現為其所能動用資金的實力，強化了地方政府舉債的激勵，進一步的實證分析發現，未來土地財政收入對債務規模起到了杠桿作用。地方政府債務融資依賴土地儲備作為抵押品，并以土地升值為還款來源，這也充分體現在地方政府自覺不自覺地總是催生房地產市場、土地市場供不應求的假象（賈康，2015）。綜上所述，已有的研究在理解房價、土地財政與地方政府債務的關系方面已經給出了一些有價值的結論，但仍存在以下三個方面的不足：第一，大多學者研究了其中兩個變量之間的關系，沒有分析土地財政在房價影響地方政府債務過程中的傳導作用；第二，大多學者以地方政府發行的城投債作為地方政府債務的變量，少有采用地方政府債務的真實數據，數據的不準確必然會影響結論的準確性②。第三，據不完全觀測，還沒有對房價、土地財政、地方政府債務做動態分析的研究。本文將分析土地財政在房價影響地方政府債務中的作用，并采用真實的債務數據，基于多種計量方法進行實證檢驗。

二、作用機理分析

（一）房價對土地財政的作用機制

③窄口徑的土地財政主要包括土地出讓金，以及與房地產有關的稅收收入，簡言之，地方政府通過出讓土地使用權用于增加的本級政府的財政收入，更直白一些就是“以地生財”。房價指包括住宅、辦公樓和商業用房的商品價格，在考察房價對土地財政的影響時，主要有以下機制產生作用。一方面，房價影響土地出讓收入。房價上漲導致地價上漲，國有建設用地出讓面積和總價款隨之上漲，特別是“8.31”大限以來，地方政府高價出售商品房建設用地，從而帶動土地出讓收入增加。另一方面，房價影響房地產相關稅收。房地產相關稅收包括房地產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地占用稅、土地增值稅，這五個稅種收入直接源于住房不動產，特別是在我國房地產市場規模巨大的現實情況下，房價上漲直接使得房地產相關稅收增加。此外，房地產市場的繁榮加劇了基礎設施建設的資金需求，而基礎設施建設的完善又進一步促進了房地產市場的繁榮，提升該地區土地價值。

（二）土地財政對地方政府債務的作用機制

地方政府債務是指地方政府根據信用原則、以承擔還本付息責任為前提而籌集資金的債務憑證，廣義上包括政府負有償還責任的債務、負有擔保責任的債務和可能承擔一定救助責任的債務，本文采用的是政府負有償還責任的債務。房價的快速上漲伴隨著土地財政的增加，又由于土地財政的快速上漲，地方政府融資平臺又具有政府背景，為其貸款提供了安全保障，促使相關金融貸款機構將信貸資產的配置向地方政府債務傾斜，為地方政府獲得債務收入提供了支撐。一方面，土地價格上漲使得土地資產的評估價值大幅上升，為地方政府獲得銀行貸款打了下基礎，另一方面，土地財政增加使得地方政府的償債能力被相關金融貸款機構普遍看好，這為地方政府融資平臺獲得更高的貸款信用評級從而順利完成債務融資創造了便利條件。加之預算軟約束④的存在，地方政府更容易獲得債務收入，過度舉債的激勵導致了債務規模高漲。

三、數據處理與實證分析

（一）變量定義

地方政府債務來源于各省、自治區（西藏除外）、直轄市和部分計劃單列市截至2016年1月的當地政府債務審計結果及2015年8月國務院審議批準地方政府債務限額的議案決議，還有2017年3月公布的專項債券的信息披露文件和信用評估報告，并進行如下處理。2013年6月的數據完全，是估計彌補其他年度缺失值的基礎。將3個單獨審計結果的計劃單列市（青島市、寧波市、廈門市）的債務與所在省份合并計算。由于2013年底各省市、自治區的地方債數據不全⑤，為保持數據的一致性，本文有合理的理由將各省市、自治區2013年底的債務規模替代為2013年6月底的債務規模，其他缺失數據按規律推算補齊。考慮到數據的可獲得性，將土地財政的計算公式確定為土地出讓金、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地稅、契稅、房地稅和相關的企業所得稅之和。房價采用的是既包括住宅、又包括辦公樓和商業用房的“商品房平均銷售價格”指標。

（二）描述性統計性分析

地方政府債務、土地財政、房價均為當年價格，為了剔除價格因素的影響，以2009年為基期，利用CPI價格指數將變量中的名義變量轉換為2009年的不變價格變量。CPI指數來源于各省市、自治區統計年鑒，商品房平均銷售價格來源于《中國區域經濟統計年鑒》，土地出讓收入、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產稅、相關企業所得稅來源于《中國國土資源統計年鑒》。

（三）面板格蘭杰因果檢驗

格蘭杰因果檢驗的核心思想是：若一個事件過去的行為會影響另一個事件的當前行為，則存在單向因果關系；若雙方的過去行為在相互影響著對方的當前行為，則存在雙向因果關系，故引入兩種假設檢驗的方法來分析房價、土地財政及地方政府債務的相互作用。第一種方法為標準的格蘭杰因果檢驗，即檢驗系數的聯合顯著性（所有系數聯合均等于零）。第二種方法檢驗系數之和是否顯著異于零，以考察滯后解釋變量對于被解釋變量累積影響的顯著性（Justesen，2008），作為標準格蘭杰因果檢驗的補充⑥，結果如表2所示。表2顯示，聯合顯著性檢驗Wald統計量及系數和檢驗Z統計量至少在5%的水平上顯著，拒絕房價不是土地財政格蘭杰因的原假設；也拒絕了土地財政不是地方政府債務格蘭杰因的原假設。因此，土地財政是房價作用于地方政府債務的中間變量。

（四）協整檢驗

考慮到宏觀數據的時間跨度不大，無須對面板序列的平穩性進行單位根檢驗，⑦下一步進行協整檢驗。協整的經濟含義在于說明變量之間存在長期穩定均衡的關系，盡管變量在短期具有各自的變動趨勢，但長期具有協整均衡關系。由于樣本量較少，本章借鑒Pedroni（2000）⑧選擇PanelPP、PanelADF、GroupPP、GroupADF四個統計量來檢驗各面板變量之間是否存在協整關系，這四個統計量具有較好的統計性，比其他統計量能更準確地說明面板各變量之間的協整關系。

（五）脈沖響應分析和方差分解

進一步地，采用脈沖響應函數和方差分解分析房價、土地財政與地方政府債務規模之間的動態關系。按照房價→土地財政→地方政府債務的序貫特征，采用Choleski分解，進行脈沖響應分析和方差分解。脈沖響應函數反映了隨機擾動項的一個標準差沖擊對內生變量當期和未來的影響。本章主要關注地方政府債務作為因變量時來自土地財政及地方政府債務自身滯后值的一個標準差沖擊所產生的影響及路徑變化，以及土地財政作為因變量時來自房價及土地財政自身滯后值的一個標準差沖擊所產生的影響及路徑變化。

四、結論與政策建議

將房價、土地財政和地方政府債務納入同一經濟系統，采用面板格蘭杰因果檢驗、面板協整檢驗、面板VAR分析了三者的動態關系。結果表明：第一，房價是土地財政的格蘭杰因，土地財政是地方政府債務的格蘭杰因，即土地財政是房價作用于地方政府債務的中間變量。第二，房價可解釋土地財政波動5.68%的部分，而土地財政可解釋地方政府債務8.13%的部分。第三，三者之間存在穩定的均衡關系，土地財政受房價的影響在第1期期初達到最大，表明房地產市場是土地財政增收的重要保證；而地方政府債務對于來自土地財政的標準差沖擊緩慢下降，表明土地財政增收可以暫時緩解地方政府債務壓力。1.中央政府應加大對地方政府的財政轉移支付。房地產市場有利于土地財政增收，解決地方財政拮據問題，由于財權和事權不匹配導致地方政府缺乏調控房價動機，加之我國實行的是五級行政體制，上級政府對下級政府的監督考察難以到位，地方政府調控房價時容易產生缺位。中央政府須加大對地方政府的財政轉移支付，一方面，中央政府范圍內的事權不應要求地方政府配套支出責任，減輕地方政府的支出負擔；另一方面，中央政府應按照因素法增加一般性轉移支付的分配，并規范專項轉移支付資金的分配，減少對缺乏比較優勢地區的生產性投資補助，清理整合專項轉移支付資金。2.地方政府應挖掘新的財政增收方式。地方政府可以引進民營資本參與地區大型項目建設，特別是大力引進推廣PPP模式滿足公共設施基礎建設的資金需求，同時結合自身的實際財政狀況，循序漸進搞建設推進城鎮化，不應盲目過度舉債投資搞建設。3.各級政府須嚴密防控房地產市場風險和債務風險。地方政府借助融資平臺舉債，多以土地抵押向銀行借款，報告已明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，房價下跌已成為比較明朗的趨勢，土地財政增收空間有限，影響地方政府融資能力、債務償還能力，甚至可能引發債務違約，并傳導至其他機構產生連鎖反應。地方政府應按照中央部署，既要合理安排新增債務滿足必要融資需求；又要完善債務管理制度，通過債券置換存量債務，減輕利息負擔，緩解償債壓力，防控債務風險。

參考文獻：

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[12]賈康、梁季.市場化、城鎮化聯袂演繹的"土地財政"與土地制度變革[J].改革,2015.

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[16]李懷、何富彩.土地財政、城鎮化因素對房價影響的實證分析———基于中國1999-2014年各省房價的面板數據[J].價格理論與實踐,2016(9).

作者：陳瑞；卞洋；黃映紅；李琳