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這幾年我國房價持續攀升，一個重要的原因就是房地產的投機行為一直難以抑制，而房地產的投機必須借助“二手房”市場才能實現。因此，完善“二手房”市場的稅收調節，也就成了抑制投機的重要環節。去年出臺的“國八條”，強調運用營業稅進行調節，但“2年”的“門檻”實際上削弱了營業稅的調節力度，一旦熬過2年，營業稅或者無能為力，或者大打折扣。而如果對房產轉讓所得征收個稅，則不存在期限的空子，無論何時轉讓，都可以發揮個稅的調節作用。因此，國家稅務總局于2006年7月18日下發了《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號，以下簡稱《通知》），并于2006年8月1日起正式實施。以此，讓二手房市場上爭議12年之久的個人所得稅征收問題有了明確的答案。它對加強二手房個稅的征管，完善稅制度起到應有的作用，但執行起來也存在征收的漏洞。
一、《通知》對個人所得稅的完善
1、對扣除費用的完善：
（1）合理費用界限更加明確、扣除限額更加量性化
按156號文件，個稅按“轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”的20％征收。轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金，“轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”中對合理費用規定的有些不清。
《通知》對于“合理費用”與之前的文件相比有了更明確的界定：合理費用包括實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。其中支付的住房裝修費用需要納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致。已購公有住房、經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15％；商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10％。如果實際發生的扣除費用大于房屋原值的15％（或10％）時，按房屋原值的15％（或10％）來扣，等于或小于時，按實際發生數來扣。但納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。
若出售的是以按揭貸款方式購置的住房，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
此外，納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。
（2）“所得”界定明確
108號文第一條就明確規定：對住房轉讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致，并對商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房以及城鎮拆遷安置住房五類房產的原值均有明確規定。
若納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由地稅部門根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1％－3％的幅度內確定。這主要是針對以往通過做低房價方式規避稅收的做法。
（3）“房地產原值”定義更加明確
對于房地產原值，國家稅務總局首次明確了5種不同住房的標準。
①商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
②自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。
③經濟適用房：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。
④已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門或原產權單位交納的所得收益及相關稅費。
⑤城鎮拆遷安置住房：
其原值的確定包括四種情形，分別為：
第
一、房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；
第
二、房屋拆遷采取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費；
第
三、房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償后的余額；
第
四、房屋拆遷采取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。
二、二手房強征個稅面臨的現實問題
（一）一年內租房，以后買房保證金退不退？
《通知》對出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人,其出售現住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關系，全部或部分退還納稅保證金。
一年內賣房買房，可全部或部分退還納稅保證金，假使某市民在賣了房子后，一年內沒有買房，也沒有第二套房子住，而是一直在租房子住，超過一年后再買房，是不是就不會退還納稅保證金了？這從情理上是說不通的。
（二）如何認定家庭自住唯一用房
《通知》對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。
家庭自住唯一用房如何認定？需出示哪些證明文件？惟一是指家庭所有成員只擁有一套住房還是家庭成員1個人擁有一套住房？有些家庭是大家庭，一本戶口簿，2～3套住宅的可以分開戶口，那么登記在其中一人名下的房產是否就可以變為共有財產而避開稅收？一個家庭以幾個人為準？這些都是需要具體細則才可以執行的。
自住滿5年從什么時候開始算？對于不同的城市，國家應該不同對待。對于中小城市來說，征收個稅將增加購房人的壓力，房價可能會繼續往上跑，各地方的經濟發展不一樣，征收個稅各地按各地的實際情況制定。
（三）費用扣除彈性造成漏洞
1、《通知》規定納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額；還有規定如果納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格，征收機關有權根據有關信息核定其轉讓收入。但實際上，諸如所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等等這些用來確定房屋原值或成交價格的因素，在稅收機構間很難確切把握，具體操作起來頗為含糊。
2、《通知》劃定了可以扣減的合理稅費范圍，如納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用，都是要免稅的，這些費用數值彈性度非常之大，給納稅人帶來很多可鉆的空子。
3、可以扣除的合理費用是指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。但維修費，中介費，利息等合理費用沒有限制，有的說是民間借款，這些利息怎么計算？免稅裝修費用的扣除比例上也有不合理的地方，
按《通知》規定，裝修、按揭等費用可予扣除，支付的裝修費需要納稅人提供實際支付裝修費用的稅務統一發票。現在大多數業主裝修房屋時，未嚴格要求裝修公司開具發票。即便要開的，也往往可以要求裝修公司多開裝修金額，沖抵更多的合理費用。對此針對相關的銀行房貸利息、手續費的發票憑證的作假行為及裝修假發票等，應該有嚴格的監察流程。
顯然，面對可能出現的種種新的投機行為，這個政策還缺乏如何監管的細致規定。
在征收個人所得稅的政策上，還有很多值得探討的地方。這次政策的有關規定存在一些“漏洞”，如果沒有具體操作細則的話，實際執行存在困難。
稅負是可以轉嫁的，如果買房者的需求強烈，稅負便可輕松轉嫁給買房者，最終使得二手房市場價漲量跌，讓那些自住自用健康的剛性需求受到傷害。
在我國目前用來活躍市場的措施過于欠缺的情況下。如果沒有系統性配套措施來抑制過高房價，或者有效大幅增加二手房房源，在房地產市場處于賣方市場的條件下，房價繼續上升，那么強征個稅只會使得賣家囤積居奇或者加價出手，這樣的話，加稅的調節必然失效。