投資入股對房地產投資的影響范文

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案例情況：中興煤業集團公司(以下簡稱“母公司”)擬將一座新建商務樓(賬面價值1000萬元，公允價值1500萬元)，投資成立一個專營餐飲、食宿、旅游等服務業務的全資大酒店(以下簡稱“子公司”)。該集團財務負責人向筆者咨詢投資轉出房地產涉及哪些稅？繳納哪些稅？

一、投資入股方式

根據相關稅收法律法規規定，企業以房地產對外投資，不需繳納營業稅及附加、土地增值稅(房地產企業除外)，但必須繳納企業所得稅、印花稅和契稅。

（一）投資方——母公司納稅分析：1.營業稅及附加。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規定：“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。”母公司該項房地產投資行為，不征收營業稅，也不需要繳納城建稅和教育費附加。2.土地增值稅。根據《財政部國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）第四條規定：“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。”和第五條規定：“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。”由于母公司和子公司均不是房地產開發企業，因此該項房地產投資不需要繳納土地增值稅。3.印花稅。根據《印花稅暫行條例》第三條規定：“納稅人根據應納稅憑證的性質，分別按比例稅率或者按件定額計算應納稅額。產權轉移書據，立據人按所載金額萬分之五貼花。”《印花稅暫行條例施行細則》第五條規定：“條例第二條所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。”《國家稅務總局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（國稅發〔1991〕155號）規定：“財產所有權轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。”母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，母公司應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。4.企業所得稅。根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定：“企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。”《財政部國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）第二條規定：“企業以非貨幣性資產對外投資，應對非貨幣性資產進行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎后的余額，計算確認非貨幣性資產轉讓所得。企業以非貨幣性資產對外投資，應于投資協議生效并辦理股權登記手續時，確認非貨幣性資產轉讓收入的實現。”母公司的該項房地產投資業務屬于非貨幣性資產對外投資，因此，應視同轉讓財產確認非貨幣性資產轉讓所得，計算繳納企業所得稅124.8125萬元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共計應繳稅費125.5625萬元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投資方——子公司納稅分析：1.契稅。根據《契稅暫行條例》第一條規定：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照條例的規定繳納契稅。”《契稅暫行條例實施細則》第八條規定：“土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股。”承受房地產權屬的子公司，應按房地產投資價值1500萬元的4%計算繳納契稅60萬元(1500×4%)。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規規定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，子公司也應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。以上，子公司共計應納稅費60.75萬元(60＋0.75)。“投資入股”方式納稅分析，母、子兩公司共計應納稅費186.3125萬元(125.5625＋60.75)。中興煤業集團財務負責人聽完筆者解答后，對于母公司不繳納營業稅及附加和土地增值稅表示滿意，但對于子公司需要繳納60萬元契稅卻不大樂意，隨即提出子公司能不能不繳契稅？筆者回答：如果采用上述投資入股方式投資房地產，根據相關稅收法規規定，接受投資方必須繳納契稅。該財務負責人問：如果采用“資產劃轉”方式，母公司將商務樓權屬無償劃轉給子公司，是否可以不繳契稅？筆者回答：中興煤業集團公司作為母公司，將其房地產權屬劃轉給所屬全資子公司，屬于同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉。根據《財政部國家稅務總局關于進一步支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2015〕37號，以下簡稱“37號文”）第六條“資產劃轉”第二款規定：“同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。”承受房地產權屬的子公司無需繳納契稅。需要提醒，雖然承受房地產權屬的子公司能夠享受免征契稅優惠政策，但由于母、子公司都是法人單位，所以，“無償劃轉資產”業務，根據其他相關稅收法律法規規定，劃入方雖然無需繳納契稅，但卻需要繳納印花稅和企業所得稅；同時，劃出方不但需要繳納企業所得稅和印花稅，還需要繳納營業稅和土地增值稅，顯然增加了稅負。

二、無償劃轉方式

（一）資產劃出方——母公司納稅分析：1.營業稅及附加。根據《營業稅暫行條例實施細則》第五條第（一）項規定：“單位和個人將不動產或土地使用權無償贈送其他單位和個人，視同發生應稅行為。”母公司將其商務樓權屬無償劃轉給子公司，屬于贈送行為，應按視同銷售不動產“應稅行為”繳納5％的營業稅，并按照規定比例繳納城建稅和教育費附加。應繳納營業稅及附加為84萬元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規規定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，母公司應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》第二條規定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條規定：“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。”《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號）規定：“細則所稱的‘贈與’是指如下情況：（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務的人。（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。”母公司將其商務樓權屬無償劃轉給子公司的行為，不屬于上述兩種情況，故應繳納土地增值稅。因為商務樓是新建成的，所以房屋成新度應為100％，則計算土地增值稅的增值額為415.25萬元（1500－1000－84－0.75）。增值率為38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率應為30%。因此，母公司應繳納土地增值稅為124.575萬元（415.25×30％）4.企業所得稅。根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定和《企業所得稅法》第九條規定：“企業發生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除”。《企業所得稅法》第十條規定：“在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規定以外的捐贈支出”，以及《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規定“：企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入：(5)用于對外捐贈。”母、子公司都是法人單位，因此，母公司無償劃轉給子公司的商務樓權屬，屬于對外捐贈，權屬已發生改變，應當視同轉讓財產，按劃轉資產公允價值與賬面價值及所納稅費的差額確定應稅收入，計算繳納企業所得稅。另外，母公司對子公司的無償劃轉行為，在稅法上視同直接捐贈，而且由于捐贈行為所發生的支出不屬于公益性的捐贈，所以不能在企業所得稅稅前扣除。因此，母公司應全額計算繳納企業所得稅72.66875萬元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共計應繳稅款281.99375萬元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）資產劃入方——子公司納稅分析：1.契稅。根據37號文第六條“資產劃轉”第二款規定，子公司承受母公司無償劃轉的商務樓權屬，可不繳納契稅。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規規定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，子公司也應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.企業所得稅。根據《企業所得稅法》第六條規定：“企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額，包括(八)接受捐贈收入。”和《企業所得稅法實施條例》第二十一條規定：“企業所得稅法第六條第(八)項所稱接受捐贈收入，是指企業接受的來自其他企業、組織或者個人無償給予的貨幣性資產、非貨幣性資產。接受捐贈收入，按照實際收到捐贈資產的日期確認收入的實現。”第十三條規定：“企業所得稅法第六條所稱企業以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值。”子公司接受母公司無償劃轉的商務樓權屬，屬于接受非貨幣性資產捐贈，應按公允價值1500萬元確定捐贈收入額，并入應納稅所得額計算繳納企業所得稅375萬元(1500×25%)。

以上分析，子公司共計應納稅費375.75萬元(0.75＋375)。以上是“無償劃轉”方式納稅分析，母、子兩公司共計應納稅費657.74375萬元(281.99375＋375.75)。通過上述兩種方式納稅分析比較，如果采用“無償劃轉”方式轉移房地產權屬，母、子兩公司共計應納稅費657.74375萬元，比上述“投資入股”方式多納稅費471.43125萬元(657.74375－186.3125)，其中：母公司多納稅費156.43125萬元(281.99375－125.5625)、子公司多納稅費315萬元(375.75－60.75)；顯然，采用“投資入股”方式進行房地產投資節省稅金最多。因此建議放棄“無償劃轉”想法，采用“投資入股”方式。

作者：靳萬一 任二營 單位：河南省平頂山市明審會計師事務所