房地產價格與房地產投資探討范文

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摘要：文章簡要分析了房地產價格與房地產投資現狀，探討了我國房地產面臨的主要問題，并研究了促進房地產健康發展、解決民生住宅問題的對策。

關鍵詞：房地產價格；房地產投資；住房矛盾；對策

據中國統計年鑒2015年商品房平均銷售價格數據的統計，全國商品房平均銷售價格由1998年的2063元/平方米上漲至2014年的6324元/平方米，（其中住宅由1854元/平方米上漲至5933元/平方米）。房地產價格上漲過快、房地產價格與居民收入比差距過大、房地產投資過熱等，影響著民生住宅問題。土地購置面積的不斷增長，外部借款資金的增加，都反映出房地產投資熱潮。在土地供應有限、房屋供給不能大幅增加的情況下，要抑制房屋需求、減少住宅的投資屬性，逐步還原住宅的消費屬性。

1房產價格與房地產投資現狀分析

1.1房地產價格持續上漲

近年來，雖然國家積極調整房地產政策，一定程度上緩解了房地產價格上漲的速度。但整體來看，我國房地產價格仍然呈現出持續上漲的趨勢，房地產價格上漲趨勢雖然有所放緩，但價格上漲過快的問題仍然存在。住房供應和需求不平衡，導致房地產價格上漲。相較于其他商品而言，房價供應有著一定的特殊性，其供應變化相對遲緩，從土地購置到最終銷售一般需要近三年的時間。而且土地供應有限，房屋不可能大量增加，短期之內房地產價格主要取決于需求數量，這就推動了房地產價格上漲[1]。此外，當地產價格還受到建筑材料價格、新建住宅品質等眾多復雜因素的影響，區域經濟發展的不平衡性也一定程度提升了房地產商重新定價的能力，這些都是導致房地產價格持續上漲的原因。1.2房地產投資熱潮趨勢有增無減據中國統計年鑒2015年中國房地產投資數據顯示，僅2015年1月到4月，我國房地產開發投資就達到了23669億元，同期增長了6%。其中，住宅投資達到了15870億元，其所占房地產總投資比例達到了67.1%，住宅施工面積也有著一定的增長，房地產投資熱潮趨勢有增無減。從投資結構上來看，普通住宅投資所占比例有著一定的提升，商業用房比重比較穩定，信貸比呈現下降趨勢，但對于銀行的依賴程度仍然處于較高水平，外部借款資金進一步增加。

2房地產市場主要面臨的問題探討

2.1民生住宅問題

買房難是現實生活中的熱點話題也是熱點問題。房價上漲快速，使得許多城鎮居民買不起房，造成的民生住宅問題十分嚴重，即使通過貸款買到了房，也會迫于還貸壓力嚴重影響了人民的生活品質，增加了生活成本。此外，房地產投資過熱、房價上漲過快還會帶動水泥等建材產品的價格上漲，進一步加重了人們的社會負擔，增加了社會中的不穩定因素[2]。衣食住行是人們基本的社會需求，但就目前來看，一般家庭買房就要消耗一生積累的積蓄，這不符合和諧社會發展的需求。我國房價上漲的速度已經遠遠超過了人們收入增長的速度，房地產價格與居民收入之間的差距過大，住房矛盾的解決已經刻不容緩。

2.2拉大貧富差距

房地產價格增長過快導致過多的社會財富流向富人，貧富差距進一步被拉大，這不利于社會的健康發展。房地產投資過熱帶動了相關產業的發展，從長遠發展來看，社會大量資金都流向了房地產產業以及相關產業，嚴重影響了經濟的協調發展，貧富差距過大的問題日益凸顯。

2.3房地產投資過熱

2015年8月12日，國家統計局數據顯示，我國住宅投資出現上揚趨勢，商品房銷售逐漸回暖，房產投資占社會投資的比重越來越大，投資對象從商業用房逐漸轉變為了普通住房。房地產投資過熱必然需要大量的資金來源，就目前來看，投資資金大部分來自于外部，即商業銀行。外部資金的大量增加很容易導致資金流動性不足，難以滿足社會需求，不僅對商業銀行帶來負面影響，對經濟發展也會帶來負面影響[3]。對于房地產投資來說，不合理的投資行為很容易變為投機。在當前房地產市場供需不平衡、房價上漲過快的背景下，房地產投資過熱很容易刺激房價畸形上漲，這同樣不利于房地產市場的可持續發展，很可能出現經濟泡沫，造成經濟危機。

3解決房地產問題的對策

在土地供應有限、房屋供給不能大幅增加的情況下，要抑制房屋需求、減少住宅的投資屬性，逐步還原住宅的消費屬性，具體來說應當從以下幾個方面著手：

3.1政策調整

應當積極調整房地產開發政策，積極建設保障性住房，政府要通過政策的調整來約束開發商的投資結構，避免房地產價格上漲。同時，通過經濟適用房的建設來滿足人們的住房需求，讓低收入者能夠買得起房，以此來從整體上降低房屋需求，還原住宅的消費屬性。

3.2提升對商品房價格的監督力度政

府部門應當積極發揮對房地產宏觀調控的作用，對房地產的各項稅費進行及時清理，保障房地產市場的健康發展。對于一些必須要設置的稅種來說，應當根據當地房地產市場實際情況來進行合理地調整，對不合理的稅費進行消除。同時，應當加大對商品房價格的監督力度，對于一些房地產市場中價格欺騙、面積短少等問題要嚴厲查處，明確曝光，積極借助社會監督來控制商品房價格，保證市場價格的穩定，維護價格秩序，避免房地產價格畸形上漲。

3.3完善土地稅制

國家應當從土地資源占有、使用、收益等各個土地資源配置環節，來建立完善的土地稅制。政府應當對購地者投資開發進度進行檢測，對于故意拖延開發進度的開發商進行征稅，對一定時期之內多次轉讓的土地交易進行征稅，嚴格降低土地轉手的頻率，以此來保證房地產投資的合理性，減少住房投資屬性[4]。

3.4合理引導房地產投資

政府應當建立經濟預警系統，對宏觀經濟活動規律進行分析和判斷，公開無償信息服務平臺，以此來引導房地產的合理投資，還原住宅的消費屬性。

4結束語

綜上所述，就目前來看，我國房地產價格上漲過快、房地產投資過熱的現象仍舊十分明顯，這會帶來一系列的民生住房問題。因此，應當積極采取有效對策來抑制房地產價格的上揚，引導理性投資，還原住宅消費屬性。

作者:周子懿 周志斌 單位:南昌工程學院 湖口縣房地產管理局

參考文獻：

[1]魏博揚.我國房地產市場發展趨勢及對策研究[D].吉林大學,2009.

[2]楊帆.房地產價格的影響因素研究——基于35個大中城市面板數據的分析[J].價格理論與實踐,2011,(11):44-45.

[3]王松濤,劉洪玉.房地產開發投資水平理論研究與實證分析[J].建筑經濟,2006,(6):60-63.

[4]肖元真,許江,劉愛群.論我國新時期房地產業發展的挑戰與對策[J].東南大學學報(哲學社會科學版),2008,(2):46-50+127.