房地產投資不確定性研究范文

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摘要：在當今社會的生產生活中，房地產扮演著重要的角色，它是人們重視的生產和生活要素，在市場經濟中，房地產不僅是一種商品，也是一種重要的投資對象。在房地產投資項目中，存在很多不確定性因素，這些不確定性因素共同導致投資活動的風險性，所以必須在投資前對不確定性因素進行合理分析，才可以正確對房地產項目進行投資。

關鍵詞：房地產，投資，不確定性

0引言

在房地產投資項目中，因為環境、條件和其它多種因素的影響，同時又受到主觀因素的影響，所以房地產項目的基本數據和相關指標會不符合某種預測和估計，也就是存在一定的不確定性。通過對房地產投資項目不確定性分析，一方面可以幫助投資者做出正確的決策，另一方面也可以提高面對風險的能力。

1房地產投資項目相關理論

1.1房地產投資的內涵

房地產投資是指國家、集體或個人等投資主體,將一定的資金直接或間接的投入到房地產開發、經營、管理、服務和消費等活動中,期望獲得價值增值的投資行為。

1.2房地產投資不確定性的含義

因為環境、條件和有關因素的影響，同時又受到主觀預測能力的限制，在這一背景下，所確定的基礎數據、基本指標和一些項目的經濟效益結論，在一定程度上不符合決策人員和評估人員的預測與估計，這樣的現象叫做不確定性。

1.3房地產投資三要素

對于房地產投資來說，其三要素指的是時機、地段和質量。

1.3.1時機

房地產投資項目里，時機是十分關鍵的因素。在什么時機選擇什么樣的房地產項目十分重要。舉例來看，在市場上青睞小戶型，同時小戶型又比較少的情況下，就可以進行有針對性的項目分析，研究小戶型房地產的投資。再舉一例，在一些經濟水平較高的地區，如果交通便利，而低密度別墅又比較少，就可以考慮進行此種投資。綜合來看，要想研究投房地產投資項目，就要分析其投資時機，事實上，考慮好時機是考慮到房地產項目的各種綜合信息，通過把房地產市場的供需狀況、消費水平、交通要素、區位優勢、消費者喜好等多種因素綜合起來進行分析得出的，進一步結合經濟發展趨勢做出總結。

1.3.2地段

對于房地產投資項目來看，地段扮演著重要的角色。一個好的地段可以實現房地產的增值，所以，好的地段是不同投資者競爭的根本，有著較大的增值潛力。地段涉及的是自然地理位置因素，它不僅包含著經濟地理狀況，還包含著交通狀況。在不同的地段，可以建造不同的房地產項目，對于一些繁華的地段，要建造購物中心和商場，這些商業中心顧客較多，人流量大：在一些風景優美的郊區，環境幽靜，氣候宜人，這樣的地段可以建造別墅，這樣可以滿足消費者的追求寧靜和休閑的狀態；在一些交通便利、購物便利且服務設施齊全的地段，可以建造一些有助于居民生產生活的居民區，可以使居民生活更加便利。對于任何一個房地產投資項目來說，要想成功，地段的作用不容小覷。區位優勢和開發商的經營狀況密切相關，不過，在一個普通的地段里，交通狀況良好，有時也會成功實現房地產投資。舉例來看，一些房地產投資商看到了遠郊開發別墅區高檔住宅區的發展勢頭，取得較好的銷售業績。所以，區位因素分析的是投資商的主觀臆想，并不是這一地段所固有的。

1.3.3質量

在任何一個房地產項目里，質量是其開發投資的生命線。這里的質量主要有兩個方面：第一，房地產物質實體是否符合標準，第二，裝修的質量是否令人滿意。現在的一些城市里，在購房時，消費者看重質量程度甚至高于價格和地理位置。房地產投資影響巨大，不僅會帶來一定的經濟效益，同時也會帶來一定的社會效益，不僅如此，還會產生外部效益。

2房地產投資不確定性因素

對于房地產投資來說，它的周期性較長，所以在房地產投資項目進程中，難以在發展初級就對投資項目進行整體的判斷，也難以預測整個房地產投資項目過程里的相關費用，與此同時，后期的收益也難以預測和估計。在一個項目里，經濟評價涉及的參數較多，舉例來看，租售價格、建筑成本等都是關鍵的要素。在項目的進行中，通常會因為外部因素的影響發生改變，同時又會受到內容管理的影響，這樣一來，直接影響投資效果。通常來看，這些可能發生變化的因素就是房地產投資項目的不確定因素，它主要包含了租售價格、出租率、空置率、開發周期、建安成本、利率等。在進行房地產投資項目的分析時，有必要對這些因素的變化進行綜合性分析，同時為房地產的投資決策提供實際參考。

2.1租售價格及租售率

在一個房地產項目投資中，租金收入或銷售收入是主要的現金流入，同時也是主要的利潤來源。所以，租金的價格變動和售價的改變對于一個房地產投資項目的收益影響巨大。由于社會是不斷發展變化的，所以房地產的市場也不斷發生變化。在市場上，同類物業的供求關系變化，甚至是政治、經濟、社會和環境等因素的變化都會在一定程度上影響租金和售價。與此同時，房地產投資項目的租率、空置率在房地產市場中也是不斷發生改變的。

2.2開發周期

在一個房地產的開發周期里，基本可以分為投資決策、項目前期、建設施工、租售四個階段,這四個環節的聯系性較強，同時，每一個階段里都有具體的工作，這四個環節聯系性較強，在前一階段里，工作的完成情況進一步影響了后一環節的工作進度，所以，任何環節出現問題都會影響整個項目的進度。與此同時，建設周期一旦延長，就必然導致開發商增加貸款利息、施工人力成本、市場變化風險及提高工程總造價,進一步影響項目的投資效果。與此同時，發生工期延長現象是有很多因素共同影響的，在每一階段，都有關鍵的環節制約。舉例來看，在前期的工作里，政府審批是否及時通過，招標工作能否順利進行，這些都是影響開發周期的因素。

2.3開發成本

對于開發商來說，在一定程度上可以控制開發成本，但是投資估算和實際開發成本之間可能存在差異，增加開發成本的因素有很多，主要有開發期的原材料和勞動力因素，還有成本的控制力不足引起的資源浪費。相反，如果有較好的控制成本的能力，就會在很大程度上減少開發成本，而開發成本的變化在一定程度上影響著投資利潤。2.4利率在房地產開發商進行投資項目建設時，自有資金占據份額較小，大部分的資金都必須通過金融機構借款來籌集。一旦利率發生變化，那么開發項目的融資成本也會改變。綜合來看，政府的宏觀經濟政策的變化及經濟運行整體狀況的變化都會導致利率變化，進一步增加了房地產投資過程中不確定性。

3房地產投資項目不確定性分析的意義

3.1幫助投資者做出正確投資決策

通過分析房地產投資項目的不確定性，可以分析其投資的各個因素的影響力，同時，將這些因素的不確定性降低，對于投資者來說，有助于其做出正確的決策，實現良好的投資。

3.2預測投資項目的抗風險能力

在分析房地產投資項目后，可以增強面對這些風險的能力，在出現問題時，依靠快速反應機制做出快速決策，進一步降低風險，提高房地產投資項目的成功率，進一步增加投資收益。

4結語

當今社會的生活、生產需求進一步提高，同時，對于房地產的要求也越來越高。在進行房地產投資項目時，有很多類似租金、利率等不確定性的因素存在，因此，要在進行合理的分析以后，進一步推動決策者做出正確的決策，降低投資項目的風險，實現房地產項目的科學投資。

作者:王純剛 單位:哈爾濱市開發區房地產管理局

參考文獻:

[1]趙國杰.《工程經濟與項目評價》,天津大學出版社,2009.

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