房價影響因素實證研究范文

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摘要：房價在民生中具有重要地位，因此國家堅持“房住不炒”政策。本文基于青海省2001年至2019年商品房屋平均銷售價格及相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，使用EVIEWS計量軟件建立多元回歸模型，實證分析影響青海省房價的因素。實證結果表明：青海省GDP、青海省房地產(chǎn)開發(fā)投資額與青海省房價具有正向相關關系，而青海省房屋竣工面積與青海省房價具有負向相關關系。基于此，筆者提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，消化房地產(chǎn)庫存等建議。

關鍵字：房價；房地產(chǎn)投資；實證研究

一、緒論

隨著經(jīng)濟水平的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為成熟行業(yè)，在民生中的地位不斷提高。但自2008年金融危機以來，伴隨著國家財政刺激計劃的施行，各省份土地財政依賴度不斷提高，土地拍賣價格不斷提高，直接推動了房價的攀升。隨著中國城鎮(zhèn)化程度的不斷提高，在農(nóng)村人口轉向城鎮(zhèn)人口的過程中，由于現(xiàn)行戶籍制度下，房屋是戶籍轉變的必要因素，因此居民對房屋的需求也有所提高。而從金融視角來看，全球范圍內“大放水”，流動性寬松，受限于我國金融市場發(fā)育程度，市場優(yōu)秀投資項目數(shù)量較少，大量資金流入房地產(chǎn)市場，推高房價。此外，部分企業(yè)違規(guī)借貸，使經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)市場，加劇房價泡沫形成。而且我國住房貸款利率較低，按揭方式靈活多樣，杠桿性強，刺激了房地產(chǎn)的投機行為。沈國云[1]認為需求因素中人口密度與居民存款余額對青海省西寧市房價具有正向效應，即人口密度越大和居民存款越多，當?shù)胤績r也就越高。中國人民銀行西寧中心支行青年研究興趣小組[2]認為影響房價的最深層次因素是人口因素，應當積極推進城市人口政策調整。從長期看，人口和城市的變遷是驅動房地產(chǎn)市場的主要動力。劉丹[3]從財政視角分析、評估房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對青海省地方財政收入的影響，為規(guī)避地方財政風險及促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，理順房地產(chǎn)市場與地方財政的關系提供了理論依據(jù)。由上圖可知，青海省房價銷售價格與竣工成本差距顯著。自2008年以來，青海省房價漲幅較大，一方面是因為金融危機后，國家財政拉動投資，房地產(chǎn)市場過熱。且房地產(chǎn)作為大類資產(chǎn)配置的核心。其投資屬性被市場過分強調，導致房價增長過快。另一方面，我國住房租賃市場并不完善，無法對房地產(chǎn)市場進行有效補充，進一步加劇了房地產(chǎn)市場的熱度。多重因素推動房價的上漲，青海省房屋每平米平均售價由2001年1208元增長至2019年的7643元，漲幅超500%。與此相反的是，青海省每平米房屋竣工成本并未出現(xiàn)過熱情況。一方面房屋造價最重要的鋼筋、水泥等建材價格穩(wěn)定。在我國，鋼鐵與水泥行業(yè)一度產(chǎn)能過剩，因此建材價格穩(wěn)定上升，但增速明顯低于房屋。青海省房屋竣工每平米成本從2001年的869元增長至2019年2375元，漲幅不到200%。由此可見，房屋造價并不是推動房價高漲的主要原因。由于我國土地國有的性質，且各地方政府實體經(jīng)濟缺乏活力，為拉動經(jīng)濟增長，帶動固定投資，各地政府加重了對土地財政的依賴程度，政府出讓土地價格不斷攀升是推動房價的一個重要因素。由房屋銷售均價于房屋竣工造價之間差額可以看出，初步認為房地產(chǎn)竣工成本不是推動房價高漲的最主要因素，具體兩者關系還有待實證檢驗分析。由此猜想，供求關系、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況、房地產(chǎn)行業(yè)投資額是推動房價的主要因素。供給和需求是影響房價的重要因素，同時根據(jù)青海省統(tǒng)計年鑒的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)構建一個新的指標：銷售竣工比，即當年銷售面積除以當年竣工面積。該指標越大說明房地產(chǎn)供需缺口越大，市場熱情越高。由上圖可知，從2001年至2016年，青海省房屋竣工面積基本上每年都大于銷售面積，即供給大于需求。這說明地產(chǎn)行情較為溫和，存在房屋過多建造，房屋庫存難以消化。而又由數(shù)據(jù)可得，2017年青海省房屋銷售面積平穩(wěn)上升時，當年房屋竣工面積卻明顯下滑。一方面，房地產(chǎn)過熱對于民生造成負面影響，不利于實現(xiàn)人民的安居樂業(yè)。另一方面，由于前些年房屋的過度建設，產(chǎn)生了大量的庫存，為消化庫存。青海省縮緊房屋審批，力圖抑制過度建設而導致資源浪費與重復投資，引導資金流入其他實體行業(yè)，大力發(fā)展實體經(jīng)濟。擺脫地產(chǎn)經(jīng)濟，實現(xiàn)社會經(jīng)濟高質量發(fā)展。

二、青海省房價實證分析

（一）指標選取

首先，我們選取青海省房屋平均銷售價格作為被解釋變量，以此來反映青海省房價的總體水平。其次，考慮到影響房價的因素有建設成本、供需關系、經(jīng)濟發(fā)展狀況、投資，我們用每平米竣工房屋造價衡量房屋建設成本。供求關系則分為兩個指標，一個是房屋竣工面積，用來衡量房屋供給數(shù)量；一個是房屋銷售面積，用來衡量房屋需求程度。青海省經(jīng)濟發(fā)展水平則用青海省GDP衡量，投資則采用房地產(chǎn)開發(fā)投資額來衡量。

（二）模型設立

根據(jù)預先設定的指標收集相關數(shù)據(jù)，設房屋平均銷售價為Y（元），每平米竣工房屋造價為X1（元），設竣工面積為X2(萬平方米)，設房屋銷售面積為X3(萬平方米)，設青海省GDP為X4（億元），設房地產(chǎn)開發(fā)投資額為X5（億元）。為了避免異方差，對所有指標進行取對數(shù)處理。模型設定為：該模型中R2=0.990425,修正后R2=0.986756,接近于1，可決系數(shù)高，F(xiàn)檢驗值為269.2282，明顯顯著，擬合程度很好。各個解釋變量系數(shù)正負關系均符合預期，具有一定的經(jīng)濟合理性。但是在顯著性水平5%時，LNX1,LNX3,LNX4未通過T檢驗。這表明可能存在多重共線性。因此，接下來進行多重共線性檢驗。

三、模型檢驗與修正

（一）多重共線性檢驗

根據(jù)多重共線性檢驗，各解釋變量之間相關系數(shù)偏大，都在0.8以上存在較嚴重的多重共線性。

（二）多重共線性修正

由于模型中存在多重共線性，因此需要將Y對各個Xk分別回歸，計算得出各R2K，以R2K最大的作逐步回歸的基礎。逐個將其他變量Xk加入模型回歸，比較檢驗新加入Xk后的模型。通過采用剔除變量法，剔除LNX1、LNX3，得多重共線性的修正結果如下：

（三）異方差檢驗

對修正后模型進行ARCH檢驗，檢驗是否存在異方差，由表5.2可知，P值>5%，則接受原假設，不存在異方差。

（四）序列相關檢驗

運用Eviews7.2中的LM檢驗進行序列相關檢驗（見表3）P值＞5%，因此模型不存在序列相關。

（五）模型結論

最終獲得模型結果如下:LNY=4.741.28-0.122677LNX2+0.376138LNX4+0.2913824LNX5由上知，房屋竣工面積對房價具有負面效應，房屋竣工面積每增長1%，青海省房屋平均售價降低0.122677%。而青海省GDP與青海省房地產(chǎn)開發(fā)投資額都對青海省房價具有正面效應，青海省GDP每增長1%，青海省房屋平均售價增長0.376138%，青海省房地產(chǎn)開發(fā)投資額每增長1%，青海省房屋平均售價增長0.2913824%。以上結論也基本符合經(jīng)濟常識，通過了經(jīng)濟學檢驗。所以為了穩(wěn)定青海省房價，政府應從房屋供應側優(yōu)化經(jīng)濟增長結構，從追求數(shù)量轉向高質量發(fā)展，還需要對房地產(chǎn)開發(fā)投資進行有效調劑，利用優(yōu)惠利率等政策引導資金向生產(chǎn)制造等實體部門流入。

四、政策建議

（一）放緩房屋建設

房價受供求關系影響，房屋竣工面積越大，市場房屋供應量也就越大，對房價的負面效應越大。但就影響程度而言，房屋供應量變動帶來的房價變動影響低于GDP增長帶來的影響，所以穩(wěn)定房價應該從經(jīng)濟增長與減少房地產(chǎn)投資來考慮。青海省目前房屋庫存數(shù)量較多，市場完全消化還需要一定時間，所以青海省放緩房屋建設項目的審批與建設。市場重心應當消化房地產(chǎn)庫存，引導人民從鄉(xiāng)村流入城鎮(zhèn)，加速城鎮(zhèn)化進程，帶動各類消費需求，拉動內需。

（二）擺脫土地財政

青海省位于西部地區(qū)，經(jīng)濟相較于中東部地區(qū)處于落后地位。全省企業(yè)多為小微企業(yè)，民營經(jīng)濟不發(fā)達，政府財政中稅收額少。因此，為了擴大財政收入，經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)往往嚴重依賴于土地收入，形成土地財政。而土地財政也是推高房價的重要因素，所以為了解決房價上漲過快這一問題。政府應當減少對土地財政的依賴程度，財政方面應當開源節(jié)流，尋求新的財政收入增長點，減少政府不必要的財政支出。財政支出除必要的基礎設施建設，可以適當扶持中小企業(yè)發(fā)現(xiàn)，實現(xiàn)政府財政收入的健康可持續(xù)增長。

（三）抑制經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)

堅持專款專用原則，受房地產(chǎn)近些年的火熱行情。各省市出現(xiàn)大量資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是部分公司企業(yè)，以經(jīng)營貸名義借入貸款，轉而將貸款投入房地產(chǎn)市場，加大了行業(yè)杠桿。同時，民間資本也大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)投資額度增長迅猛，加速泡沫形成。為了守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險的底線，防止由于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破滅帶來的連鎖反應，尤其是對金融業(yè)的沖擊，應當堅決抑制經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿。

（四）遏制炒房行為

堅持“房住不炒”的原則，房屋最終應當回歸居住屬性，而非投資屬性。由于市場的弊端，應當進行科學的宏觀調控。遏制炒房行為，就是要打壓不正當住房需求，房子是用來住的，不是用來炒的。所以要采用多種手段進行限購限售。為避免青海省出現(xiàn)“溫州炒房團”等投機性群體，擾亂市場秩序，對于個人貸款等應當加強審批，做好貸前調查報告。青海省應該試點推行房產(chǎn)稅，對于多套住宅居民收取一定房產(chǎn)稅，加重炒房群體負擔成本，或者購房后幾年內就進行交易變更所有權，需要繳納一定稅額。也可以提高房屋投資門檻，對于第二套住房首付比率可以適當提高，貸款利率也可以相應提高，提升炒房成本。

參考文獻：

[1]沈國云.房地產(chǎn)價格主要影響因素實證分析——以青海省西寧市為例[J].青海金融，2019(11)：27-31.

[2]中國人民銀行西寧中心支行青年研究興趣小組.宏觀審慎政策與區(qū)域房地產(chǎn)市場穩(wěn)控——基于青海省視角[J].青海金融，2019(02)：20-26.

[3]劉丹.財政風險視角下的青海省房地產(chǎn)研究[J].青海金融，2016(09)：30-33.

作者：艾澤鵬