房地產(chǎn)企業(yè)土增稅納稅籌劃分析范文

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摘要：近年來，我國的房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，購房者面對高昂的房價(jià)保持觀望態(tài)度。從2014年至今，房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)行大規(guī)模的下降，從整體來看，近幾年的住宅房產(chǎn)銷售量與之前相比下降了9.4%，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷為我國的房地產(chǎn)事業(yè)帶來了沉重的打擊。土地增值稅稅收成本是我國房地產(chǎn)行業(yè)成本中的主要構(gòu)成部分，僅次于地價(jià)成本和建安成本，是房地產(chǎn)三大成本之一，房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算時(shí)，土地增值稅成本可以高達(dá)15%到25%。當(dāng)前的房地產(chǎn)是如何降低土地增值稅成本，是我們面臨的最大問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；籌劃探討

1土地增值稅的基本要素

1.1納稅人

納稅人是指在國有土地及土地建筑物在進(jìn)行交易和轉(zhuǎn)讓過程中取得的收入、需要支付一定稅金的個(gè)人。客稅對象是指有償對國家土地房產(chǎn)及土地房產(chǎn)附屬建筑物財(cái)產(chǎn)在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓以及拍賣時(shí)所取得的增值稅額，在房地產(chǎn)行業(yè)中，納稅人及房地產(chǎn)公司增值稅額是房地產(chǎn)在進(jìn)行國有土地的競拍以及建設(shè)、出售房地產(chǎn)所得收入產(chǎn)生費(fèi)用的應(yīng)交稅額。

1.2應(yīng)納稅額

我國房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅應(yīng)納稅額，是房地產(chǎn)行業(yè)盈利過程中產(chǎn)生的增值額乘以適當(dāng)?shù)亩惵试贉p去理應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)。其中土地增值額等于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收入減去按規(guī)定應(yīng)扣除的項(xiàng)目金額。

1.3土地增值稅征收的作用

作用：①有利于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)調(diào)控；②有利于有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)并抑制惡意炒房現(xiàn)象；③有利于增加國家的財(cái)政收入。

2土地增值稅納稅籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地增值稅會直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，企業(yè)內(nèi)部投入成本變高。在目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，如何選用靈活適當(dāng)?shù)幕I劃方法進(jìn)行土地增值稅的清算以及繳納，從而降低企業(yè)成本、增長企業(yè)競爭力，是目前房地產(chǎn)行業(yè)重要研究和發(fā)展的方向。

2.1注意納稅臨界點(diǎn)

按照我國有關(guān)稅法規(guī)定，有一項(xiàng)可以實(shí)行免征土地稅的政策，那就是納稅人在依法建造標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行出售的時(shí)候，如果增值稅沒有達(dá)到應(yīng)該扣除項(xiàng)目金額的20%，可減免土地增值稅。我國現(xiàn)行的增值稅納稅方法實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，每當(dāng)增值稅超過50%、100%或者200%，根據(jù)不同的長度交納不同的數(shù)額，因此企業(yè)在開發(fā)的時(shí)候應(yīng)該選用最為適合的方案，注意調(diào)整稅率臨界點(diǎn)，降低企業(yè)的房產(chǎn)投入。

2.2增加開發(fā)成本

增加開發(fā)成本也是目前房地產(chǎn)使用最多的方法，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)商都選擇在可以接受的范圍內(nèi)增加公共配套設(shè)施建設(shè)的投入，從提高小區(qū)住宅環(huán)境方面入手，提高裝修層次，以此來吸引顧客的眼光，同時(shí)可以增強(qiáng)扣除項(xiàng)目金額，使得增值稅稅率變低。

2.3拆分合同

將一處房屋拆成兩次合同進(jìn)行兩次簽訂，也可以降低土地增值稅的繳納。目前很多房地產(chǎn)在進(jìn)行房屋出售的時(shí)候往往采取先簽訂毛坯房銷售合同，隨后在裝修時(shí)與顧客達(dá)成一致意見，在與顧客簽訂裝修合同，這樣一來，所交的僅是銷售房屋時(shí)毛坯銷售土地增值稅，房產(chǎn)企業(yè)順利達(dá)到節(jié)稅的目的。

2.4明確征收范圍進(jìn)行籌劃

（1）合作建房。合作建房是指按照稅法規(guī)定由兩方共同建設(shè)，一方出地一方出資金，建成后按房屋比例用于自用的房產(chǎn)，可以暫時(shí)免收土地增值稅。房產(chǎn)開發(fā)商也可以適當(dāng)利用這一政策。

（2）轉(zhuǎn)銷為租。目前很多房地產(chǎn)業(yè)存在著房未售完的情況，在這種情況下，房產(chǎn)公司可以選擇將建好的房子進(jìn)行精裝修，由于租房并不產(chǎn)生房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，因此可以在節(jié)省成本的同時(shí)提高企業(yè)的收入。

（3）增加扣除項(xiàng)目。在進(jìn)行房產(chǎn)生產(chǎn)銷售以及清算土地增值稅的時(shí)候，可以采取多種利息扣除方法，方法一：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用-利息（據(jù)實(shí)扣除）+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)商開發(fā)投入成本）×5%。此外可以采取代收費(fèi)用并入房產(chǎn)減少稅基本，可以將代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取，而代收費(fèi)用卻并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅。第二種可以采取在收取房價(jià)之外再進(jìn)行單獨(dú)收費(fèi)。

3土地增值稅對房價(jià)的影響

房地產(chǎn)是我國目前正大力發(fā)展的行業(yè)，而土地增值稅是國家對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控參與國家房地產(chǎn)行業(yè)分配利潤的手段。房價(jià)越高，土地增值稅應(yīng)交稅額越大，而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地增值稅稅額也大，對于房地產(chǎn)企業(yè)的利潤收入沖擊越大。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的售樓價(jià)格越來越高，不少市民面對高昂的房價(jià)望而卻步，因此，土地增值稅的清算和繳納也是我國對于房地產(chǎn)行業(yè)秩序的維護(hù)，可以抑制房價(jià)過分上漲，盡快調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的秩序，讓房價(jià)回歸到合理的正常價(jià)位，從而保證我國房地產(chǎn)行業(yè)能夠長期穩(wěn)定的發(fā)展。通過近年來的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，土地增值稅的清算已經(jīng)成功對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了調(diào)控，不少人買得起自己喜歡的居所，人民生活的水平已經(jīng)得到了逐步穩(wěn)定的提升。此外，房地產(chǎn)高價(jià)暴利的時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，國內(nèi)的售價(jià)普遍均衡，房地產(chǎn)行業(yè)正朝著穩(wěn)定的方向發(fā)展。

4土地增值稅繳納、清算對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

4.1調(diào)控價(jià)格、制約暴力

隨著“炒房”一詞的流行，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛采取促銷策略。隨著人們買房熱情的提高，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格一直上漲。房地產(chǎn)企業(yè)在收入越來越多利潤的同時(shí)，土地增值稅應(yīng)納稅額越來越多，也令各大房地產(chǎn)開發(fā)商頭疼。部分企業(yè)低價(jià)購買土地的使用權(quán)，并且想方設(shè)法延長開發(fā)期，從而達(dá)到高利潤的理想狀態(tài)。土地增值稅清算狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行囤積的現(xiàn)象越來越少，很難再實(shí)現(xiàn)長期的高額利潤。

4.2重新定位

市場在土地增值稅繳納清算制度的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)行了一次大規(guī)模的市場重新定位，不少過分追求低投入高利潤的企業(yè)紛紛被市場淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)換經(jīng)營戰(zhàn)略，樹立新的發(fā)展觀，以尋找自己生存發(fā)展的空間，重新樹立企業(yè)形象。目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始考慮市場需求，適應(yīng)了新時(shí)代下的發(fā)展趨勢。

5結(jié)束語

土地增值稅是我國長期穩(wěn)步進(jìn)行的系統(tǒng)工程，從整個(gè)行地產(chǎn)企業(yè)的統(tǒng)籌規(guī)劃為中心進(jìn)行宏觀調(diào)控，土地增值稅的繳納和清算不光是為了幫助企業(yè)追求最低的繳費(fèi)方案，而是在整體上提高企業(yè)的經(jīng)營水平，合理降低房價(jià)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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作者：時(shí)百成 單位：莒南縣房產(chǎn)和住房保障局