商業(yè)地產(chǎn)定位群舉措探討范文

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構建商業(yè)地產(chǎn)定位決策模型

1商業(yè)地產(chǎn)定位流程

通常來說，商業(yè)地產(chǎn)定位的步驟包括:項目背景分析、宏觀經(jīng)濟分析、競爭因素分析、市場機會判斷、消費者市場分析、項目類型及業(yè)態(tài)細分、經(jīng)濟測算等過程。總結出商業(yè)地產(chǎn)的項目定位內(nèi)涵及流程(如表1所示)。

2商業(yè)地產(chǎn)定位決策指標體系

商業(yè)地產(chǎn)項目涉及要素繁多，在實踐中，對其定位往往是一個較為龐大的體系，體系內(nèi)容通常涵括戰(zhàn)略定位、市場定位、業(yè)態(tài)定位、客戶定位、規(guī)模定位等諸多內(nèi)容。通過對文獻的總結，得出商業(yè)地產(chǎn)項目定位評價指標體系(如表2所示)。

基于序關系的商業(yè)地產(chǎn)定位決策方法

商業(yè)地產(chǎn)定位決策目前使用較多的是層次分析法。層次分析法無法真實地、唯一地體現(xiàn)出評價指標之間的(按照某種原則排定的)序關系。文章將采用基于序關系的評價方法對其進行改進，從群定性排序，再對相鄰指標判斷重要性比值，進而進行定量運算。其主要步驟有:

1確定唯一序關系

定義1:若評價指標xi相對于評價準則的重要性程度大于(或不小于)xj時，則記為xixj。定義2:若評價指標x1，x2，…，xm相對于評價準則具有關系式x*1x*2…x*m則稱評價指標x1，x2，…，xm之間按“”關系確定了序關系。其中x*i，表示{xi}按照序關系“”排定順序后的第i個評價指標(i=1，2，…，m)。在專家決策系統(tǒng)中，序關系確定的操作步驟一般為:(1)專家在指標集{x1，x2，…，xm}中，選出認為是最重要的一個指標，記為x*1;(2)專家在余下的m－1個指標中，選出認為的最重要的一個指標，記為x*2;(3)繼續(xù)挑選，直到經(jīng)過m－1次挑選剩下的評價指標記為x*m。2．2給出xk－1與xk間相對重要程度的比較判斷設專家關于評價指標xk－1與xk的重要程度之比wk－1/wk的理性判斷分別為2案例分析研究2010年，招商局啟動“再造新蛇口”工程，海上世界商業(yè)地產(chǎn)項目是其核心項目。限于篇幅，不再對項目背景、項目定位做一般性介紹，僅對項目定位決策體系、方法、過程進行介紹。2．1決策體系說明海上世界項目定位決策采取了專家打分法這一方法，利用專家系統(tǒng)的知識和經(jīng)驗，對項目定位做準確判斷。對于決策主體、決策問題等說明如下:決策主體:項目組、專家;專家構成:建筑、規(guī)劃、經(jīng)濟等領域專家3位;決策時間點:項目方案設計完成后，項目深化設計之前;決策依據(jù):定位初步報告、定位深化報告、消費者調(diào)研報告;決策問題:本項目定位是否準確;決策方式:專家打分法;評分依據(jù):依據(jù)項目資料及專家的經(jīng)驗。項目決策要點說明，如表4所示。

2決策步驟

(1)建立評價指標集根據(jù)表2構建的商業(yè)地產(chǎn)項目定位評價指標體系，建立評價指標集。(2)對評價指標權重進行判斷在確定商業(yè)地產(chǎn)項目定位決策的評價指標的權重時，請專家按照評價方法的要求，給出評價指標的權重判斷。

3位專家判斷的序關系為:A2A3A1A4，即A*1A*2A*3A*4，各位專家對于準則層的權重判斷見表5，準則層權重計算結果見表6。具體計算過程略。同樣，對各個指標層指標的權重系數(shù)進行計算，得出各個指標的權重。(3)決策打分對于各個指標層的等級分為優(yōu)秀、良好、平均、較差四個等級，分別賦予分值100、80、60、40分。在判斷各個評價指標權重后，根據(jù)打分標準，專家需要對項目各個指標層給出具體的分數(shù)。限于篇幅，略去每位專家的打分，項目評價得分如表7所示。(4)結果分析從評價結果來看，3位專家綜合打分在75分左右，介于“平均”和“良好”水平之間。從準則層權重來看，戰(zhàn)略定位、商業(yè)定位的權重較大，需要項目組在項目運作中對項目戰(zhàn)略定位和商業(yè)定位做進一步研究。從指標層各權重來看，發(fā)展策略、商業(yè)功能定位、消費、需求定位的權重較大，需要項目組人員在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)過程中對這三個因素給予更多的關注。

從專家打分結果來看，商圈定位、消費群體定位、商業(yè)體量定位等項的得分較低，這就需要在后期設計時，對商圈定位、消費群體定位和商業(yè)體量定位進行進一步的研究和優(yōu)化。綜合專家給出的建議是:項目對于商圈的定位過于樂觀，不甚準確;建議進一步提升經(jīng)營檔次，才能更多吸引中高端消費群體;建議減少項目體量，現(xiàn)有計算方法對于體量的估計較為樂觀。由上述可見:相較于傳統(tǒng)的層次分析法，基于序關系的決策方法確保其序關系的唯一性，說明基于序關系的商業(yè)地產(chǎn)定位群決策模型能夠較好地服務于項目實踐。

結語

商業(yè)地產(chǎn)項目定位體系主要包括戰(zhàn)略定位、商業(yè)定位、市場定位、商業(yè)規(guī)劃定位等內(nèi)容;商業(yè)地產(chǎn)項目定位決策指標體系準則層為戰(zhàn)略定位、商業(yè)定位、市場定位、商業(yè)規(guī)劃定位，具體指標層為發(fā)展目標、發(fā)展策略、商圈定位、商業(yè)檔次形象定位、消費群體定位、商業(yè)功能定位、商業(yè)競爭定位、消費與需求定位、商業(yè)分區(qū)規(guī)劃定位、建筑規(guī)劃定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃定位等指標;基于AHP的商業(yè)定位決策方法存在著一致性判斷的問題，可以采用基于序關系的決策方法確保其序關系的唯一性。目前對于商業(yè)地產(chǎn)項目定位決策的研究尚處于起步階段，文章的局限性主要體現(xiàn)在:文章采用的是主觀評價法，如何通過引入客觀評價方法，增強商業(yè)地產(chǎn)項目決策過程的科學性是下一步的研究方向;基于序關系的評價法可能面臨各位專家對于準則層和指標層的排序不一致的情況;同時，文章默認各位專家的權重一致，沒有對專家權重進行進一步的細化計算。

作者：王雪青付彬彬單位：天津大學管理學院