商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理實施范文

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)性和技術(shù)性不強，使房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力不強。而房產(chǎn)的投資性以及高利潤性又使房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量大幅上漲，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭越發(fā)激烈，導(dǎo)致目前經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤空間有所縮小。伴隨著房地產(chǎn)市場的疲軟，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營也受到影響，市場環(huán)境以及政策的變動增加了企業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險，全面預(yù)算管理成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)劃資金、防控風(fēng)險的重要舉措。本文主要從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的特點出發(fā)，對目前經(jīng)濟形勢下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀進行分析，并提出優(yōu)化建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；全面預(yù)算管理；問題；優(yōu)化策略

一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營特點

商業(yè)地產(chǎn)主要用于商業(yè)用途，同普通住宅相比，其開發(fā)經(jīng)營過程中有以下特點：

（一）租賃為主，涉及項目較多，對人員要求較高商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式主要分為直接銷售和租賃，一般以租賃為主，所以銷售階段的財務(wù)管理也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的重要環(huán)節(jié)。同普通住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)主要出售或租賃給商戶，而商戶在選擇地產(chǎn)時需要考慮地段、周圍建筑、價格等，企業(yè)需要專業(yè)的招商人才提高推銷水平，意味著企業(yè)人工成本增加。另外，在租賃期間企業(yè)還需要就租金、物業(yè)費、免租期、廣告位等和租賃者達成協(xié)議，涉及的項目較多，增加企業(yè)財務(wù)核算工作的難度。

（二）投資規(guī)模大、回收期長同普通住宅項目相同，商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)也需要投入大量資金，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的籌資能力提出較高的要求。而且由于商業(yè)地產(chǎn)以租賃為主，使企業(yè)的資金回收期較長，一般在7到10年左右，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營存在較大的現(xiàn)金流風(fēng)險。一旦企業(yè)投資決策失誤，極容易導(dǎo)致企業(yè)資金流斷裂，給企業(yè)帶來較大的損失。

二、新形勢下商業(yè)地產(chǎn)全面預(yù)算管理中存在的問題

經(jīng)濟發(fā)展推動商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的壯大，但商業(yè)地產(chǎn)并非必需品，各企業(yè)之間的競爭力更加激烈，經(jīng)營中的風(fēng)險更大，資金安全性得不到保障。從商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點出發(fā)，可以發(fā)現(xiàn)目前商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理存在以下問題：

（一）缺乏全面預(yù)算管理思想，為預(yù)算而預(yù)算雖然目前經(jīng)濟處于下滑趨勢，但創(chuàng)業(yè)浪潮以及國民消費水平的上升等帶動了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將主要的重心放在地產(chǎn)推銷上，相對忽視內(nèi)部建設(shè)，導(dǎo)致大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未曾重視全面預(yù)算管理的建設(shè)，形式化嚴(yán)重。甚至部分企業(yè)的全面預(yù)算管理只是為了彰顯自身管理水平，全面預(yù)算效果甚微，企業(yè)無法對經(jīng)營各活動的資金運轉(zhuǎn)情況進行監(jiān)管，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展缺乏規(guī)劃性和預(yù)測性。

（二）預(yù)算指標(biāo)實用性不足首先，企業(yè)的預(yù)算指標(biāo)應(yīng)該和企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)一致，但在實際中由于企業(yè)在全面預(yù)算管理上認(rèn)識的缺失以及經(jīng)營的不足，企業(yè)在經(jīng)營過程中過于重視經(jīng)濟效益的獲得，使企業(yè)人為縮減全面預(yù)算管理工作，不影響其他部門的活動，最終導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營中過于重視短期目標(biāo)的達成。全面預(yù)算指標(biāo)難以銜接上企業(yè)的戰(zhàn)略指標(biāo)，進而影響企業(yè)整體經(jīng)營活動的開展。其次，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營活動中不但涉及財務(wù)指標(biāo)，還涉及非財務(wù)指標(biāo)，單以財務(wù)部門數(shù)據(jù)作為參考依據(jù)所編制出的指標(biāo)缺乏實用性。

（三）預(yù)算的執(zhí)行力度不強過于追求經(jīng)濟效益使大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理的建設(shè)上存在形式化建設(shè)問題，企業(yè)內(nèi)部雖然設(shè)有全面預(yù)算管理人員，但在實際的應(yīng)用中，企業(yè)制定的預(yù)算指標(biāo)“朝令夕改”，預(yù)算指標(biāo)在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中只作為一個參考指標(biāo)。當(dāng)經(jīng)營活動中出現(xiàn)資金短缺、成本超支等時，企業(yè)多直接采用追加投資的方法，導(dǎo)致預(yù)算指標(biāo)被隨意更改，不能起到約束各部門行為的作用，進一步使企業(yè)的全面預(yù)算管理效果大打折扣。而影響這一問題的主要原因在于企業(yè)未完善或設(shè)立預(yù)算監(jiān)督機制，財務(wù)報表中也未反映預(yù)算管理效率。再加上企業(yè)對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不全面，導(dǎo)致管理者不了解預(yù)算方案的落實情況，自然也無法完善預(yù)算管理制度，無法強化預(yù)算執(zhí)行。

（四）預(yù)算目標(biāo)缺乏戰(zhàn)略導(dǎo)向性全面預(yù)算管理中還包含預(yù)算評價，主要對企業(yè)當(dāng)期的全面預(yù)算管理工作進行總結(jié)，以定量、定性相結(jié)合形式評價企業(yè)預(yù)算運行的效率以及安全性，企業(yè)可以參照預(yù)算評價了解資金的使用效率。但大部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將預(yù)算評價結(jié)果用于考核員工的工作效率，不重視對全面預(yù)算管理制度以及預(yù)算方案有效性的考量，沒有在內(nèi)部形成一套循環(huán)的全面預(yù)算管理流程，影響全面預(yù)算管理的效果發(fā)揮，也增加了企業(yè)下期預(yù)算方案制定的信息搜集成本。

三、優(yōu)化對策

依據(jù)上面提出的問題，結(jié)合產(chǎn)生問題深層次原因提出以下優(yōu)化商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的建議：

（一）梳理正確的全面預(yù)算管理理念商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)想要提高全面預(yù)算管理水平，首要工作是加強企業(yè)各員工對全面預(yù)算管理的認(rèn)知，使其了解全面預(yù)算管理的作用和意義。受企業(yè)自上而下管理模式的制約，企業(yè)在加強人員全面預(yù)算管理思想建設(shè)時，首先要加強管理層對預(yù)算管理和內(nèi)部控制理念的認(rèn)知，使其認(rèn)識到預(yù)算管理在內(nèi)部控制建設(shè)中所起到的作用，由管理層帶頭在企業(yè)內(nèi)部樹立良好的學(xué)習(xí)之風(fēng)。而管理層思想的到位也促使其制定相關(guān)的規(guī)章制度加強普通員工對全面預(yù)算管理的認(rèn)知，從而促進全面預(yù)算預(yù)算管理在企業(yè)中更好的應(yīng)用。

（二）加強預(yù)算管理和企業(yè)發(fā)展的契合性預(yù)算管理的最終目的是幫助企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，而預(yù)算指標(biāo)又是預(yù)算管理中的核心環(huán)節(jié)，所以企業(yè)想要實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，則首要一點是加強預(yù)算管理和企業(yè)發(fā)展的契合性。企業(yè)在具體的建設(shè)中主要抓住以下幾點：第一，健全預(yù)算編制程序。常用預(yù)算編制程序主要有自上而下、自下而上、上下結(jié)合以及目標(biāo)指導(dǎo)等，就目前來說，大部分企業(yè)采用上下結(jié)合模式，但多處于表面結(jié)合。由于溝通渠道單一、上下級之間差距，導(dǎo)致企業(yè)實際上還屬于自上而下的編制模式。所以，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要徹底落實上下結(jié)合原則，切實實現(xiàn)上下級在預(yù)算方案制定、實施等多方面溝通。同時還可以采用先分級編制，再逐步匯總的形式提高預(yù)算編制程序的全面性和有效性，進而增加預(yù)算指標(biāo)的合理性。第二，彈性選擇預(yù)算編制方法。在新的經(jīng)濟形勢下，企業(yè)要采用多元化的預(yù)算編制方法，比如企業(yè)可以固定預(yù)算、增量預(yù)算以及作業(yè)預(yù)算混合使用，在具體的方法選擇上要參考預(yù)算項目的特性、市場環(huán)境等。由于市場的復(fù)雜，所以企業(yè)經(jīng)營中盡量不要采用單一的預(yù)算編制方法，保障預(yù)算編制的科學(xué)性。第三，多原則編制預(yù)算指標(biāo)。隨著企業(yè)業(yè)務(wù)的多元化，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在制定全面預(yù)算指標(biāo)時要保證戰(zhàn)略目標(biāo)的相關(guān)性，還需要結(jié)合財務(wù)指標(biāo)和非財務(wù)指標(biāo)，并滿足定量指標(biāo)和定性指標(biāo)相結(jié)合的原則，保證全面預(yù)算指標(biāo)制定的合理性和公平性。第四，設(shè)立預(yù)算偏離調(diào)整機制。在出現(xiàn)預(yù)算調(diào)增時，企業(yè)要嚴(yán)格遵循相應(yīng)的程序，杜絕隨意調(diào)整預(yù)算的行為發(fā)生。一般預(yù)算偏離調(diào)整機制可以分為三個環(huán)節(jié)：第一，監(jiān)管預(yù)算指標(biāo)和實際數(shù)據(jù)之間是否出現(xiàn)偏差，并計算相應(yīng)的偏差值；第二，分析導(dǎo)致預(yù)算出現(xiàn)偏差的原因，并采取相應(yīng)的措施；第三，對采取措施后的預(yù)算執(zhí)行情況進行監(jiān)督。

（三）健全監(jiān)督評價機制，合理設(shè)置考核市場的變動具有不確定性，所以企業(yè)需要監(jiān)督評價機制對全面預(yù)算管理運行的有效性進行研究分析，明確掌握全面預(yù)算管理的有效性。在建設(shè)過程中，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以從內(nèi)部控制加強監(jiān)督機制的建設(shè)，借助內(nèi)部控制的全面性拓展監(jiān)管范圍，并深入到對各人員行為的監(jiān)管。同時，借助風(fēng)險預(yù)警機制完善評價功能，通過前后存在風(fēng)險的對比判斷企業(yè)所采取優(yōu)化措施的有效性。另外，企業(yè)還要加強對評價結(jié)果的應(yīng)用，通過設(shè)置合理的考核制度來規(guī)范各員工行為，確保預(yù)算工作順利開展。

四、結(jié)語

隨著國民經(jīng)濟水平的提升以及城鎮(zhèn)化進程的加快，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景向好的方面發(fā)展。但與此同時受房地產(chǎn)市場的影響，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境較為嚴(yán)峻，經(jīng)營中面臨較多風(fēng)險。全面預(yù)算管理可以幫助企業(yè)提前規(guī)劃經(jīng)營活動，提早規(guī)避一些風(fēng)險。所以，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強預(yù)算指標(biāo)編制的科學(xué)性和合理性，加強對全面預(yù)算管理的認(rèn)識，從而才能更好地促進企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻

［1］張穎.商業(yè)地產(chǎn)實施全面預(yù)算管理探討［J］.商場現(xiàn)代化,2018（13）.

［2］王詠梅.商業(yè)地產(chǎn)實施全面預(yù)算管理的探討［J］.中國商論,2018（33）.

作者：鄧鵬云 單位：廣鋁集團有限公司