商業銀行房地產貸款信用風險范文

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［摘要］

我國近年的房地產業發展迅猛，也帶來了商業銀行房地產貸款業務的飛速發展。這其中，風險不斷增加和集聚上升是目前商業銀行房地產企業貸款的現狀。文章從商業銀行房地產貸款的信用風險、現狀及原因進行分析，提出針對當前房地產貸款信用風險防范的相關對策。

［關鍵詞］

商業銀行;信用風險;房地產貸款

我國房地產行業已經發展成為國民經濟的重要支柱產業，隨著這一熱度的不斷增加，房地產貸款額度不斷加大，成為我國商業銀行貸款業務中的主要業務，也越來越影響我國商業銀行的發展利益。與此同時，也產生了許多房地產企業在商業銀行貸款業務中相關信用風險不斷加大、個人住房貸款引發的信用風險問題也成為了社會性的問題。在房地產貸款等各類風險不斷增加的過程中，表現最為明顯、性質最為惡劣、后果最為嚴重的就是信用風險。

一、我國商業銀行房地產貸款信用風險概述

商業銀行房地產貸款是指將要貸款的房地產企業以自身的信用等級作為評定條件，而最終獲得商業銀行發放貸款的一種方式。商業銀行在業務經營中面臨的最基本的一類金融風險就是信用風險，自從有了貸款業務之后信用風險就成了貸款業務中最重要的風險。傳統定義上信用風險就是指借款人在借了銀行的貸款后但卻不能按時還本付息而給商業銀行造成經濟損失的一種風險。隨著人們對銀行貸款業務和信用風險的認識程度的不斷加深，現代意義上的信用風險已不僅僅是指借款人沒有按時還本付息而造成的風險，還包括已經出現的不能按時還本付息的征兆。而房地產信用風險就是指商業銀行房地產金融活動領域中的房地產公司貸款和個人住房貸款的借款人違背了與商業銀行的約定而沒有按時還款，給商業銀行放出的貸款和利息收回增加了不確定性。從目前來看，房地產信用風險呈現如下幾個特征:

(1)綜合性:從房地產貸款目前的狀況來看，是由很多種風險并存的，但是當所有的風險聚集到一起的時候，目前所出現的各種各樣的風險最后都會以信用風險的方式爆發出來。

(2)傳遞性:當在房地產貸款交易活動中的某一家出現信用風險時，就會通過多家房地產的共同商業合作伙伴傳遞下去，導致最終出現了一個惡性循環的房地產信用風險鏈。

(3)擴散性:擴散性來源于它的傳遞性，當房地產貸款信用風險發生的時候，如若不能及時規避，則信用風險就會通過房地產企業之間的聯系而迅速擴散到其他房地產企業。

(4)積累性:因為傳遞性和擴散性的存在，房地產信用風險一旦發生就會迅速增加，金融危機的可能會是最終導致的惡果。

(5)突發性和隱蔽性:信用風險一開始發生我們是看不到的，況且信用風險還包括借款人不能按時還款的征兆，所以很難發現它的存在，但是經過一段時間的集聚和積累，它就會突發，給商業銀行以措手不及。

二、我國商業銀行房地產貸款信用風險現狀

房地產貸款資金一般都非常巨大，往往銀行都想利用給房地產企業或個人貸款來增加本行的收益。所以，商業銀行采取各種方法，提供了各種適合不同資質企業的貸款類型和貸款服務，將房地產貸款分為不同的種類。文章將從房地產企業貸款和個人住房貸款兩方面進行闡述。

(一)房地產企業貸款信用風險現狀

1.房地產企業貸款信用風險現狀。發展起步較晚是我國房地產貸款業務的特點之一，僅僅經歷了還不到二十年的時間。我國GDP總值深受房地產貸款的影響，并且逐年增大，因此，必須重視房地產貸款所帶來的各種風險。房地產市場的利潤巨大且并不規范，所以市場上的房地產企業水平和資質參差不齊。那些規模小的、資金不到位的房地產企業就向所要貸款的商業銀行隱瞞本企業的資金和財務狀況，向銀行提供自己資金充足的錯誤信息，通過這些欺騙手段來獲得商業銀行的貸款。尤其是這種以提供不真實信息欺騙銀行得到貸款的企業，產生信用風險的概率非常高。更為惡劣的一個現狀就是有許多所謂的皮包房地產企業，只有空架勢，利用各種低級手段獲得貸款之后，公司主要負責人就卷款而逃，以此來逃脫商業銀行的追款，公司也只剩下空殼。在追款期間，商業銀行的花費也相當巨大，甚至很多都無法追回。房屋銷售有問題時，房地產企業利用按揭的方式來騙貸的行為也比比皆是。在貸款時承諾按時還款，收到貸款之后一轉眼就成了不誠信企業，不僅不按時還款，而且利用故意拖欠的商業銀行貸款去開發自己企業其他的項目，以空補空，只考慮企業自身的發展，不考慮此種行為給各大商業銀行帶來的信用風險。

2.房地產企業貸款信用風險現狀產生的原因。首先，商業銀行與在自己本行貸款的房地產企業信息不對稱是主要的原因。房地產企業為了貸款，可謂是想出了各種蒙騙銀行的奇招，使商業銀行不能或者沒有完全了解房地產企業的誠信度，讓企業乘機鉆孔，不講誠信風險自然增加。其次，要從商業銀行自身查找原因，許多時候內部操作的不規范也會導致給房地產企業貸款之后，才發現貸款程序的錯誤。再次，許多商業銀行貸款經辦的工作人員的業務功底差，沒有風險意識，很多時候都只是為了完成自己的業績，審查貸款企業資料的真實性和合法性時流于形式。各種因素綜合起來，就會更加導致銀行信用風險進一步增大。

(二)個人住房貸款信用風險現狀

1.個人住房貸款信用風險現狀。商業銀行房地產信用貸款中值得重視的另一個問題就是個人住房貸款信用風險現狀。目前很多借款人到期不能按時歸還銀行貸款、利用買房為借口騙貸進行金融投資。而銀行在幫其完成貸款之后，事后監督并不完善，導致借款人將所貸款項隨意花費，違背了與銀行的貸款約定。當個人住房貸款信用風險出現之后，銀行雖然有權處置抵押財產，但是處理過程難周期長，不利于銀行長遠發展。

2.個人住房貸款信用風險現狀產生的原因。首先，針對借款人無法按時還款這一現象來看，原因主要為居民個人的經濟能力有限，我國經濟水平發展迅速，但兩極分化及其嚴重，導致很多人并不真正的主動違約，只是缺乏按時還款的能力。再著我國股市行情近年利好，使很多人以購房、裝修、買車等理由，貸款炒股。我國個人誠信體系也并不完善，銀行對其資產狀況與資金使用無法全面了解，缺乏風險預測能力。

三、房地產貸款信用風險的建議

我國商業銀行的發展受到房地產貸款信用風險的直接影響，因此，必須高度重視已出現的問題。

(1)借鑒國外商業銀行成功的經驗，建立全國性的信用查詢系統。我國可以在商業銀行之間實行企業信用查詢系統，這樣就方便掌握借款人自身信用狀況是否良好，也能夠查詢貸款方的信用歷史。如此一來，只要該借款人曾經出現過信用風險問題，那么各銀行均可對該用戶實施相應的防范措施，如此可以提高銀行的工作效率，針對不同的還款人采取不同的應對措施，隨時防范貸款信用風險的發生。

(2)商業銀行對貸款客戶的企業信息要做到全面了解，這是一種直接從源頭來降低風險的辦法，只要降低銀行與借款人之間的信息不對稱。

(3)完善相關法律法規，簡約商業銀行處置違約借款人的流程。這樣就可以在法律層面加大對商業銀行的保護，給商業銀行更大的支持力度，縮短商業銀行處置違約借款人的周期，降低成本。對惡意拖欠貸款不還的借款人采取嚴厲的懲罰措施，增強銀行的風險預測能力。

(4)商業銀行對貸款項目的資金流動進行嚴格監控。在監控力度上做到“精”與“細”，不僅要做到對借款人的嚴格管理，更重要的是做到對具體貸款項目的嚴格控制和隨時監督，降低借款項目的資金外流所帶來無力還貸現象的發生。

(5)商業銀行對房地產企業實行“獎勵”政策。對不同信用資質的企業實行不同的政策，如果是信用度高的企業，商業銀行就可以在打款條件上予以優惠，鼓勵房地產企業早日還款，降低風險發生的概率。而針對信用度不高的企業，采取嚴格的控制措施，提高門檻，防范信用風險發生率的提高。如今房地產行業也已經成為我國商業銀行貸款業務的主要根基，在大力支持房地產貸款的情況下還應該多從風險尤其是信用風險方面考慮，要保證這種貸款業務既能夠給商業銀行和國家帶來收益，也要能夠保證風險系數降到最小，最終使得商業銀行的房地產貸款業務順暢發展。

參考文獻

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作者：司馬宏昊 單位：蘭州文理學院經濟管理學院