銀行信貸房地產(chǎn)泡沫化范文
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查爾斯·P·金德爾伯格將“泡沫”定義為：“一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，而對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，繼而出現(xiàn)預期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導致金融危機。”
房地產(chǎn)泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地產(chǎn)商品的供需矛盾、企業(yè)和私人的過度投機、金融機構(gòu)的貸款偏好等因素，導致房地產(chǎn)價格無節(jié)制地持續(xù)上揚，使房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)而持續(xù)上漲，嚴重背離與之對應的基礎(chǔ)價值的過程和狀態(tài)。
房地產(chǎn)泡沫的成因及對我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的判斷
從影響泡沫形成的各種因素來看，主要有三種：預期。由于土地具有稀缺性，與其他生產(chǎn)要素相比，供給彈性最小。因此，市場對土地未來價格的樂觀預期，必然加大對土地的需求，從而使房地產(chǎn)價格偏離資產(chǎn)的實際價值；投機行為。投機行為對經(jīng)濟波動有很大影響，并且會推動資產(chǎn)泡沫的形成；非理性行為。市場并不是有效的，在信息不對稱的情況下，過度炒作常常會導致投資者高估或低估未來收益的現(xiàn)象。
我國房地產(chǎn)投資近幾年仍然高速增長。2006年前9個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額就達到12902.4億元，同比增長了24.3%。房地產(chǎn)投資的快速增長，使其占國有及其他單位固定資產(chǎn)投資的比重逐步提高，到2006年已經(jīng)達到破紀錄的22.6%。在國家加大宏觀調(diào)控力度的情況下，2006年全國商品房的價格同比仍上漲了5.5%，局部地方如北京、上海、廣州的房價相繼突破居民的心理價位。房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)超過經(jīng)濟的發(fā)展水平。
2007年初，中國社會科學院的《2007年中國服務(wù)行業(yè)發(fā)展報告》指出，中國房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)浮現(xiàn)，無論在規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價格以及利潤上都存在問題。
（一）銀行信貸導致房地產(chǎn)投資過度增長
金融機構(gòu)對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的扶持力度逐漸加大。銀行在給房地產(chǎn)開發(fā)商提供貸款時，主要是依據(jù)抵押的房地產(chǎn)價值，同時銀行在估計房地產(chǎn)價格時主要是參考當前市場的交易價格。在房地產(chǎn)處于繁榮時期，過度樂觀的房地產(chǎn)投資者是市場的主體，因此價格必然被高估。這就意味著銀行可能高估銀行資本的經(jīng)濟價值，導致銀行增加下一期的房地產(chǎn)信貸供給，從而進一步推動本已高估的房地產(chǎn)價格。大量資金的沉淀，使其對土地的需求超過了實際的需求，必然形成房地產(chǎn)的投資泡沫。
（二）銀行信貸助長了房地產(chǎn)投機
在房地產(chǎn)快速發(fā)展的時期，企業(yè)和個人都熱衷于土地投機，而銀行也借此推波助瀾。銀行給予那些購入土地的人相當于地價70%的貸款，并勸其再去購買土地，接著又繼續(xù)發(fā)放擔保貸款，如此反復進行，引發(fā)土地泡沫。銀行為房地產(chǎn)貸款營造的寬松環(huán)境，讓不少缺少資金的投機者有機可乘。他們利用銀行信貸資金，炒地圈地，待價而沽，人為增加土地的需求量，從而促使土地價格進一步上漲，形成房地產(chǎn)泡沫。此外，銀行信貸也縱容投機者大量的囤積新建商品房，即使房地產(chǎn)開發(fā)商大力建房仍滿足不了市場的需求。根據(jù)市場供求原理，供不應求必然導致價格的上漲，而價格上漲的趨勢又提高居民消費預期，從而形成房地產(chǎn)價格泡沫。
（三）銀行信貸提高消費者預期
中國目前的住房政策是鼓勵中低收入的家庭去買房，而且是買新房，這形成了目前住房需求持續(xù)旺盛的局面。各家銀行為了搶占個人住房貸款市場，從過去的偏重支持房地產(chǎn)供給逐步轉(zhuǎn)向了支持居民消費，紛紛將個人住房貸款作為支持的重點，大大提升了消費者購買力。那些本無力購房的家庭現(xiàn)在成了消費市場的主力軍，導致住房供不應求。根據(jù)供需原理，在如此旺盛的需求下，房價必然急劇上漲，而房價的上漲不僅帶動開發(fā)商新一輪的投資熱潮，而且使更多消費者認為這個上漲趨勢在很長一段時間都將延續(xù)下去。只要房價的收益率高于銀行貸款利率時，消費者就傾向于借助銀行信貸來提前購房。這種心理預期在消費者群體中達成共識，并形成一致行動，就會掀起購房熱潮。個人住房貸款的增加，進一步提高了銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的資金比例，直接推動了房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮和泡沫化。
（四）銀行信貸自身的非理性擴張
銀行都把房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)良的貸款品種，并且都在不遺余力地擴大房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。如果國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格快速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)投資就不會放慢增長速度，從而國內(nèi)銀行信貸擴張就不會停止。從2007年1-2月央行公布的數(shù)據(jù)來看，新增人民幣貸款9814億元，較2006年同期增長近2700億元，銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴張，加速了房地產(chǎn)泡沫的形成。銀行持有大量的房地產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價格上漲將提高銀行資本規(guī)模，從而改善銀行的資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。因此，銀行將進一步擴大對房地產(chǎn)的信貸供給，而這又進一步提高房地產(chǎn)的價格。這一過程循環(huán)往復，使得房地產(chǎn)價格日益偏離實際均衡價格，從而進一步導致房地產(chǎn)泡沫的膨脹。
遏制銀行信貸非理性流入房地產(chǎn)的相關(guān)措施
（一）嚴格遵守銀行信貸緊縮的宏觀政策
銀行必須遵守國家信貸緊縮的宏觀政策，嚴格把守信貸關(guān)，提高信貸門檻，有效地抑制資金流入房地產(chǎn)業(yè)。因為，適當提高銀行貸款利率，可以有效的抑制炒房者借助銀行貸款囤房炒房；提高存款準備金率則可以收縮金融機構(gòu)的貸款總額，從而有效地抑制銀行向房地產(chǎn)市場的放貸沖動；提高購房首付比例，不僅可以降低銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的資金比例，也可以讓部分居民由于首付壓力而最終推遲購房。只有這樣，才能降低住房需求，有效防止房地產(chǎn)泡沫化，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
（二）加強金融監(jiān)管
加強金融監(jiān)管，預防和警惕房地產(chǎn)信貸中的金融風險。做到貸款項目的科學論證，貸款發(fā)放的正確決策，確保貸款安全。提高信息的透明度，打擊投機活動，對有問題的金融機構(gòu)進行徹底的清查。加強銀行信貸人員培訓，提高業(yè)務(wù)員的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)，避免出現(xiàn)業(yè)務(wù)員為了個人利益弄虛作假，損害國家和集體的利益。
（三）加強房地產(chǎn)信貸管理
根據(jù)銀監(jiān)會《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸管理的通知》，銀行等金融機構(gòu)應進一步加強和改進房地產(chǎn)信貸管理。要做好房地產(chǎn)貸款“三查”，全程監(jiān)控開發(fā)商項目資本金水平及其變化，嚴禁向資本金比例不到35%、“四證”不齊等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。防止開發(fā)商利用拆分項目，滾動開發(fā)等手段套取房地產(chǎn)貸款。對中國人民銀行各分支行應建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)分析制度，跟蹤、調(diào)查、分析各商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對違法違規(guī)行為要責令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。
（四）拓寬房地產(chǎn)融資渠道
目前房地產(chǎn)融資方式?jīng)]有形成風險分擔的機制，絕大部分風險集中在銀行身上，蘊藏了巨大的金融風險，因此當務(wù)之急是要拓寬房地產(chǎn)直接融資的渠道。根據(jù)各個國家的經(jīng)驗，除了銀行貸款之外，股權(quán)融資，債券融資，包括基金、股票、保險、信托等等多層次的融資，對房地產(chǎn)都有一定的支持，也有助于房地產(chǎn)業(yè)本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。房地產(chǎn)發(fā)展如果得到多元化、多層次的資本市場的融資渠道的支持，就能化解或者分解單一靠銀行貸款的風險。