購買權成立條件范文
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關于承租人優先購買權的成立條件，學界說法不一。有認為是“出賣人將標的物出賣給第三人”的；有主張應包括基礎關系的存在、出售或轉讓標的物以及同等條件三個方面的；也有認為承租人行使優先購買權的應具備四個條件：一是須出租人“出賣租賃房屋”；二是承租人須以“同等條件”表示購買；三是出賣行為須發生在租賃期間內；四是承租人在規定的期限內行使權利。
上述觀點的分歧產生的原因不外乎有兩個：原因一，對優先購買權法律性質認識的不同；原因二，將優先購買權的成立要件和行使要件混為一談。首先，筆者認為優先購買權是形成權。拉倫茨說到“形成權以法律為依據，法律規定了特定的事實為其前提條件。這個特定的事實稱為“形成原因”，也就是形成權的發生要件。那么，出租人出賣房屋則是法律事實的出現。房屋租賃關系發生時，并沒有什么優先購買權，義務人出賣標的物于第三人時，優先購買權才發生，義務人出賣標的物即是優先購買權的“形成原因”。其次，應當看到，權利的成立與權利的行使，系不同次的概念，應當加以嚴格的區分。
筆者認為“出賣租賃房屋”是優先購買權的成立條件，至于出租人出賣和承租人提出“同等條件”，則屬于優先購買權的行使要件。問題的關鍵是對優先購買權的成立條件——“出賣租賃房屋”的含義的理解。這一條件涉及“租賃房屋”以及“出賣”概念，在理解上容易發生歧義，需要加以界定。
1.何謂“租賃房屋”?
按照建設部2002年3月20日頒發的《房地產統計指標解釋(試行)》的規定，所謂房屋，一般指上有屋頂、周圍有墻、能防風避雨，御寒保溫，供人們在其中工作、生活、學習、娛樂和儲藏物資，并具有固定基礎，層高一般在2.2m以上的永久性場所。根據某些地方的生活習慣，可供人們常年居住的窯洞、竹樓等也應包括在內。實踐中往往采納建設部頒布的標準為認定“房屋’的依據。因而從字面上看，所謂“租賃房屋”，應當是指用于出租的房屋。為滿足復雜的現實生活的需要。有的學者主張，對于“租賃房屋”的界定可以采取靈活態度，進行較為寬泛的解釋。在這方面，我國的一些地方性法規和規章走在了前面。因而，在認定“租賃房屋’時，必須考慮地方性法規和規章中有無放寬或者限制性的規定，并依此決定哪些租賃關系中的承租人能夠享有和行使優先購買權。
2、“出賣”意義的界定
什么是“出賣租賃房屋”。對于這個文義的理解。理論界尚未見有關于此問題的討論。實踐中有三種不同觀點：一是認為出租人將房屋的所有權轉移給第三人；二是認為出賣人與第三人的房屋買賣合同成立，即第三人對承租人出賣房屋的要約做出了承諾；三是是認為出賣人向第三人發出出賣租賃房屋的要約或對第三人做出出賣租賃房屋的意思表示，無須再以第三人是否做出承諾作為行為條件；
筆者贊成第三種觀點，理由是：
1、合同法230條條文中沒有涉及買受人，這意味著構成此條件并不需要涉及買受人，僅有出賣人就可以成就此條件；
2、在只有一方當事人的前提下，對“出賣”的理解就只能理解為一方出賣租賃房屋的意思表示；
3、從《合同法》第230條條文結構分析，該條還要求出賣人應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，出賣人的通知義務是在出賣之前，買受人是否承諾對出賣人的通知義務沒有影響；
4、以房屋的所有權是否實際轉移作為承租人優先購買權行使的前提條件與合同法規定的前提條件顯然不符，而且，可能造成即使承租人了解了出租人與第三人的交易，只要出租人不辦理過戶登記，就無法行使優先購買權的狀況，使優先購買權形同虛設。因此，即使出租人解除與第三人的買賣合同，承租人也可以以與其合同約定的同等條件行使優先購買權。
在混合贈與的情況下，有的學者認為，混合贈與雖兼有買賣和贈與的因素，但究其實質仍以贈與的性質為主，與純粹的買賣終究不同，故而承租人亦不得主張行使優先購買權；但也有學者認為，混合贈與雖兼有買賣與贈與的因素，但就其買賣部分，承租人仍然可主張行使優先購買權，否則就剝奪了承租人的權利，與合同法的規定相悖。可見,學界對“出賣”的界定范圍寬窄以及承租人能否行使優先購買權，也是各抒己見。筆者認為，在混合贈與的情況下。雖兼有買賣和贈與的因素，但究其實質仍以贈與的性質為主，它更多地考慮到出讓人與受讓人之間的人身信任關系，與純粹的買賣終究不同，故于此情形承租人亦不得主張行使優先購買權。
二、實務中的特殊情形處理
（一）只承租部分房屋的承租人是否能行使優先購買權
筆者認為，出租人出賣出租房屋時，承租人是否享有優先購買權，要分兩種情況，如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，超出部分與租賃房屋部分可以分割，出租人又是分割出賣，承租人只能就承租部分的房屋主張優先購買權，對超出承租范圍的房屋部分不能主張優先購買權。如果出賣房屋超出了租賃房屋范圍，而超出部分與租賃房屋部分不可分割，或雖可分割，但出租人不分開出賣，是整體出賣。出租人出賣的房屋只要涵蓋出租房屋，即使出賣房屋超出了出租房屋范圍，是整棟房屋，承租人即享有優先購買權。
筆者認為，出租人整體出賣出租房屋并未改變其出賣租賃房屋的性質，其要求超范圍整體出賣房屋只是其出賣的條件，不能看作改變了出賣標的物。承租人愿不愿意接受整體出賣，是其能否實際行使優先購買權的前提。法律規定承租人的優先購買權不是無條件的，而是有條件的，必須在同等條件下行使。至于部分承租人具體是否愿意接受出租單位的整體出賣條件，是否愿意以同等價格接受。但這些都屬于承租人怎樣行使優先購買權的問題，而不是承租人是否享有優先購買權的問題。承租人的優先購買權首先得由出租人于出賣前合理期限通知后，才能實際開始行使。出租人可明確告知承租人房屋出賣的條件是超范圍整體出賣，承租人愿意接受整體出賣條件，承租人即享受優先購買權，不愿接受該條件，承租人則放棄了優先購買權，出租人可依法對外出賣。
（二）承租人違約的情況下有無法定優先購買權的發生
承租人之優先購買權，以其租賃關系有效存續為前提。問題是，當承租人有違約情形時，如延付、拒付租金等，其還有無優先購買權?出租人往往以此來對抗承租人的優先購買主張。審判實踐中處理不一致。一種觀點認為，承租人之違約，恰說明了其租賃契約的有效性(對于無效契約，是談不上違反的)，而租賃契約既有效存在，承租人即可依據法律規定享有優先購買權，且作為法定權利，不得擅自剝奪，因此，出租人不得以之對抗承租人的優先購買主張，人民法院也不擅自剝奪承租人之權利。至于承租人的違約，可以另行追究其違約責任。另一觀點認為，根據設立承租人的優先購買權的立法精神，承租人的違約，無法維護交易安全，也有違誠信原則，應認定為承租人喪失了優先購買權。
筆者認為，對于承租人違約的情況下有無法定優先購買權的發生問題，應根據承租人，在租賃房屋期間違約的情況分為兩種區別對待。第一種，根本違約情況下有無法定優先購買權的發生問題。根本違約，又稱為重大違約，是指一方的違約行為嚴重影響了另一方訂立合同時所期待的經濟利益。而且出租人可據〈合同法>第94條，單方解除租賃合同。合同法雖然沒有列舉根本違約的情形，但筆者認為，根據《城市公有房屋管理規定》和《城市私有房屋管理條例》的規定，可以認定是否構成根本違約。如果在審理中認定承租人在租賃期間有上述規定的行為，因其違約在先，只要出租人通知到達承租方為合同解除。由此承租人喪失了優先購買權。但出租人未向其提出終止租賃合同，如未盡通知義務等，而將房屋賣給第三人則被認定為侵犯承租人的優先購買權。
第二種，一般違約情況下的有無法定優先購買權。一般違約是指承租人的違約行為還不至于使出租人無法實現租賃合同的目的。如不按時交納房租，應15日內交卻拖到25日交，房租交納不足，如應交30元而交20元等情況，這種一般違約，不能單方引起租賃關系的終止。在這種情況下，承租人不喪失優先購買權。
（三）轉租法律關系中的房屋優先購買權
確定第三人和承租人是否享有優先購買權，首先應當分析轉租行為的性質:，根據轉租行為的不同情形確定。
1、未經出租人同意的非法轉租
就轉租而言，雖然承租人擅自轉讓的只是占有、使用權，而不是擅自轉讓他人的財產，但出租人僅允許承租人租用房屋，意味著出租人僅授權承租人享有對房屋的占有、使用權，而不允許他人享有此種權利。承租人擅自將占有、使用權轉讓給他人，實際上是非法處分他人財產所有權權能的行為，從這個意義上說，轉租應屬于廣義的無權處分行為。尤其應當看到，擅自轉租行為極有可能造成對出租人的損害。因而在此種行為發生以后，如果出租人予以追認，則轉租行為有效；如果不予追認，則出租人可以確認該行為無效。由此可以看出，未經出租人同意或追認，承租人與第三人之間的轉租行為無效，則承租人不享有優先購買權。
2、出租人允許轉租和轉租行為經出租人同意或追認
筆者認為，承租人和次承租人在出租人出售出租房屋時均享有優先購買權，但承租人的優先購買權只有在次承租人放棄優先購買權時方能主張。因為轉租行為經出租人同意或追認后，在租賃房屋上實際上存在了兩個合法的租賃關系，一是出租人與承租人之間的租賃關系，另一個是承租人與次承租人之間的租賃關系。既然出租人的意思決定著轉租行為有效，那么經出租人同意的轉租關系也應相應地反作用于他。所以，承租人和次承租人的優先購買權理應獲得法律保護，承租人和次承租人均享有獲得租賃物所有權的機會。但法律之所以賦予承租人優先購買權，乃是基于社會公平，照顧弱者，為了保護業己穩定的物的使用關系，確保承租人享有獲得承租物所有權的機會。現承租人將其租賃的房屋轉租，說明其即不需要該房屋而另有他住，而次承租人才是真正需要該房屋的。綜上，本著“兩利相比取其重”的原則，我們認為，承租人和第三人在出租人出售出租房屋時均享有優先購買權，但次承租人的優先購買權應優先于承租人的優先購買權。