外來人口住房情況分析范文

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一、不同年齡段的外來人口居住情況

首先，外來人口按年齡35歲及以下、35-55歲、55歲以上共分為三個檔次。筆者認為，住房取得的方式（租賃或產權），在了解和掌握外來人口居住狀況方面的作用，要高于了解和掌握人均居住面積的作用。

通過比較不同年齡檔次的外來人口來上海的時間、居住自有產權住房的比例，可以發現，除55歲以上年齡段的情況較為特殊以外，另兩個年齡段的外來人口，他們在上海的時間變化、居住在自有產權住房的比例是比較接近的。因此，可以將上述幾個條件合并考慮，通過多項式擬合，得出外來人口在上海居住在自有產權住房中的比例y與來滬時間x的函數關系：y=0.0027x2-0.0155x+0.0867。根據圖1、圖2，本市現有的外來人口數量，如果暫不考慮新進入人口，按照居住在自有產權住房中人口比例與來滬時間關系函數，可預測全國“六普”統計結果中上海市的外來人口在未來五年中將居住在自有產權住房中的比例變化。可以看到，2016年上海市外來人口中（根據全國“六普”數據，不考慮未來幾年的新增外來人口數量），居住在自有產權住房中的比例將達到21%。根據全國“六普”的反映，居住在自有產權住房中外來人口人均住房建筑面積在35平方米左右，預測到2016年，外省市來上海的居民擁有產權住房總量將達到6600萬平方米左右（由于全國“六普”數據不能反映空置房屋的情況，所以這一數據會低于實際情況）（圖3）。除了購買產權住房外，市場租賃住房仍是外來人口解決居住問題的最主要方式。從圖4可以看到，不論哪個齡段的外來人口，隨著來上海時間（離開戶口登記地時間）的增加，租賃住房的人均建筑面積都有不同程度的下降，并在來上海時間超過4年以后趨于穩定。

35周歲以下年齡段人群的租賃住房人均建筑面積在17平方米左右，35-55周歲年齡段人群的租賃住房人均建筑面積在13.5平方米左右。外來人口是本市住房租賃市場的主要需求來源。因此，根據以上的總結，一方面考慮外來人口隨年齡和來上海時間增加的住房面積需求變化，一方面考慮購買產權住房而減少市場租賃的需求量，同時也考慮新增外省市來上海人口的住房需求，可對未來5年中的市場租賃住房需求量進行估測。根據全國“六普”中來上海時間在半年以內的外來人口數量，假設未來每年新增來上海的外省市人口有80萬人，年齡結構在35歲以下和35-55歲之間的比例為3:2。按此進行估計，2016年外省市來上海的人口市場租賃住房總需求量將達到1.8億平方米（圖5）。

二、不同學歷的外來人口在上海的居住情況

除年齡結構外，學歷是全國“六普”調查信息中的一個重要內容，也是與外來人口住房狀況相關性較強的一個因素。根據對入住人員教育程度的選項設計，我們將學歷劃分為三個檔次：高學歷檔次——大學本科及以上，中等學歷檔次——初中、高中和大學專科，低學歷檔次——小學及以下。同樣，關注在不同學歷檔次下，居住在自有產權住房中的人數比例（圖6）。從圖6可以看到，高學歷外來人口隨著來滬時間的推移獲得產權住房的比例要遠高于中低學歷外來人口。通過對多項式的擬合，得到不同學歷水平外來人口在上海居住在自有產權住房中的比例y與來上海時間x的函數關系為：高學歷y=0.005x2-0.002x+0.2012；中等學歷y=0.0034x2-0.0222x+0.0835；低學歷y=0.0016x2-0.0124x+0.0461。通過上述模擬結果可以看到，高學歷外來人口表現出對于產權住房比較旺盛的需求，并且隨著來滬時間增加呈現臺階式的上升；而對于中低學歷外來人口而言，來滬時間5年左右是一個比較明顯的轉折點，表現為居住在自有產權住房中人數的比例較之來滬時間較短的同等學歷群有了明顯的提高。

從不同學歷外來人口租賃住房的人均住房建筑面積來看，高學歷人口隨著來滬時間的增加，租賃住房的人均建筑面積保持在30平方米左右，相對較為穩定；而中等學歷和低學歷外來人口表現出隨著來滬時間的增加，租賃住房的人均面積縮小的趨勢。低學歷外來人口租賃住房的人均建筑面積普遍低于15平方米。結合本市現有的公共租賃住房的設置標準來看，潛在的租賃對象將主要是高學歷外來人口和部分中等學歷外來人口;同時,對于來滬時間超過2年的中等學歷人口，則需要考慮其如何退出的問題（圖7）。四、結論通過“六普”數據分析發現，住房取得方式和人均住房建筑面積是衡量外省市來上海人口住房狀態的重要標志。結合全國“六普”中與外來人口特征相關的因素分析，發現年齡結構、受教育程度和來上海時間（用離開戶口登記地時間估算）是影響外來人口住房狀態的主要因素。

根據55歲以下年齡段中外省市來上海人口居住在自有產權住房中的比例與來上海時間的關系函數，預測到2016年，外省市來上海居民擁有的產權住房總量將超過6600萬平方米。通過對35歲以下、35-55歲之間兩個年齡段外來人口租賃住房的人均住房面積隨來上海時間變化規律的總結，結合外來人口年齡結構判斷，2016年外省市來上海人口市場租賃住房的總需求量將達到1.8億平方米。比較不同學歷外省市來上海人口的住房狀況發現，高學歷外來人口居住在自有產權住房中的比例要遠高于中低學歷外來人口，同時在租賃住房的人均建筑面積上相對于來上海時間也保持了很高的穩定性；中低學歷外來人口在來上海時間滿5年以后，擁有產權住房的比例出現較為明顯的提升。另一方面，租賃住房的人均建筑面積始終隨來滬時間增加而下降，呈現出兩極分化。

作者：朱念劬單位：上海市房地產科學研究院