物業(yè)管理營銷導向范文

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國際競爭有關數(shù)據(jù)表明，截至2004年底，我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)將超過2萬家，從業(yè)人員超230萬人。物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)在，可以說已經(jīng)進入“繁榮時期”。但在這種可喜的發(fā)展態(tài)勢下，物業(yè)投訴有增無減。據(jù)央視國際網(wǎng)上調查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對物業(yè)管理表示不滿的比例高達80％。仔細研究全國各主要城市物業(yè)管理的發(fā)展經(jīng)歷便知，絕大多數(shù)城市開展物業(yè)管理的時間并不長，其發(fā)展觀念和思維還滯留在原來的基礎上，處處以管理者自居,對業(yè)主的潛在需求和實際需要掌握不夠準確,由此導致物業(yè)管理中出現(xiàn)各種糾紛，輕則業(yè)主聯(lián)合拒交物業(yè)管理費，重則導致暴力沖突、訴諸法庭。這無疑成為束縛物業(yè)管理健康、快速發(fā)展的羈絆。

筆者認為，在現(xiàn)代企業(yè)管理中,營銷導向已為廣大企業(yè)管理者所接受。身處服務性行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)更要加強顧客至上理念，以市場為中心,以顧客的現(xiàn)實需要及潛在需求為出發(fā)點和終點,以此來提高顧客滿意度,保證物業(yè)管理行業(yè)的健康、快速發(fā)展。

首先，加強社區(qū)文化建設，實行親情化管理。物業(yè)管理是通過人來實施的，人的思想起著決定性的作用。只有提倡親情化服務，物業(yè)管理水平才會邁上一個新臺階。物業(yè)管理企業(yè)要把自身的管理服務工作和發(fā)展社區(qū)文化以及建設親情小區(qū)密切結合起來，并把倡導和發(fā)揚家庭親情、鄰里親情和社區(qū)親情作為企業(yè)的一項重要工作來抓。這樣做可以使小區(qū)內的居民能夠親如一家，互相關心和幫助，讓居民住得溫馨，將十分有利于搞好其它各項物業(yè)管理工作。一些優(yōu)秀的物管企業(yè)通過優(yōu)秀的管理與服務，致力改善和提高物業(yè)的功能、檔次和人性化，進而推動物業(yè)的升值。在這里，物業(yè)管理公司不僅僅只是一個看家護院、種花養(yǎng)草、掃地除塵、修修補補的公司，而是一個為開發(fā)商、社會、行業(yè)、業(yè)主、員工及各方利益者創(chuàng)造價值的組織。

第二，早期介入，全程顧問。物業(yè)管理公司通過項目管理對各小區(qū)物業(yè)進行管理，項目組可同時接管幾個小區(qū)或者商用樓的物業(yè)管理工作，從而可以提高效率，并加快高級物管人才的培養(yǎng)。

項目組應早在房屋設計、建筑及銷售階段就開始介入工作，參與項目的選址、目標市場定位、銷售方式等全過程。客觀地從使用者及管理者的角度去了解有關樓盤設計、布局、設施及建筑材料等方面的情況，并提出專業(yè)性意見及建議，避免因設計或用料差誤造成的不必要的管理開支及維修上的困難。如在開發(fā)的規(guī)劃設計階段，利用物業(yè)管理的豐富經(jīng)驗與專業(yè)知識，對規(guī)劃設計提出中肯合理的修改意見，使小區(qū)的規(guī)劃設計更完美，更人性化，這樣既可以避免商銷售時的亂承諾，也可以保證小區(qū)住宅開發(fā)時的規(guī)劃。在物業(yè)交付使用后，又針對不同結構、不同設計、不同情況的物業(yè)，分別制定不同的維修方案，組織不同的維修施工，對工程質量、工程成本和進度進行專業(yè)、有效的控制管理，減少維修費用，縮短維修周期，免除開發(fā)商、業(yè)主的后顧之憂，開發(fā)商也因此有了更好的品牌形象，能夠騰出更多的時間與精力去開發(fā)下一個樓盤。這樣，可避免物業(yè)公司每天被無數(shù)的維修電話困擾的情形，也提高了目標顧客的滿意度，提高了顧客對物業(yè)公司的滿意度，從而提高了房地產(chǎn)公司的顧客滿意度。

第三，重視前期預防和實時維修。從企業(yè)長期發(fā)展的角度來看,物管公司提供前期管理，能確保樓宇素質和功能在落成后符合市場需要,從而有助于提高房地產(chǎn)發(fā)展商的企業(yè)形象。

在維修保養(yǎng)上，應做好預防性的維修和保養(yǎng)。如果只在樓房及其設備出現(xiàn)故障時才維修，容易加速磨損并導致日久失修。這樣不僅會給業(yè)主的日常生活帶來不便，更會給物業(yè)管理公司帶來經(jīng)濟上的損失。所以，物業(yè)管理公司應該在進入管理之初就草擬計劃，并進行定期保養(yǎng)，減低出現(xiàn)故障的可能性，從而延長樓房的使用壽命。從長遠來說，花小錢省大錢，更能達到節(jié)省開支的目的。

第四，因地制宜開創(chuàng)物管新模式。針對有效需求的服務策劃能力和服務實施能力，不斷策劃修正或推出新的個性化服務項目，創(chuàng)立個性化管理服務新模式。

在物業(yè)管理發(fā)展比較迅速的深圳，幾乎每一家品牌物業(yè)管理企業(yè)都有自己獨特的模式。深圳物管通過吸引和借鑒國內外同行先進經(jīng)驗，運用創(chuàng)造性思維和規(guī)范化管理，堅持以顧客和市場為導向，不斷探索創(chuàng)新了物業(yè)管理的模式與方法，為行業(yè)的規(guī)范發(fā)展做出了有益的探索，并取得了社會及同行的認可，同時也保持了企業(yè)在全國市場持續(xù)的競爭力。最為重要的是，深圳物管企業(yè)在服務內地物業(yè)時，并沒有簡單地不顧各地的差異性，而是高度重視當?shù)氐慕?jīng)濟水平、文化習俗、市場及行業(yè)發(fā)育狀況等多種因素，創(chuàng)造性地發(fā)展物業(yè)管理模式，致力于物業(yè)管理模式的本土化，避免了水土不服的情況發(fā)生。

第五，從事專業(yè)化管理。專業(yè)化要求物業(yè)管理公司要有專門的組織機構，有專門的人員配備，有專業(yè)工具配備。最重要的是應聘請專業(yè)公司從事專業(yè)工作，如保安、綠化、保潔、供暖、維修等，物業(yè)公司主要從事經(jīng)營、管理、考核工作。在此方面我們還有較大差距，有的公司雖然成立了專業(yè)公司，但由于未能完全擺脫老體制的影響，人工費就占了總費用的大半。這樣的專業(yè)公司不要說參與社會的競爭，就連生存都困難。還有一些小公司，為了節(jié)省人力，一人多崗，什么都干，什么都不精，結果是管理水平非常低。

第六，組建專門的管理隊伍，建立專業(yè)人才培養(yǎng)體系。現(xiàn)代物業(yè)管理市場競爭的焦點就是高水平高素質人才的競爭。現(xiàn)在從事物業(yè)管理行業(yè)的人員綜合素質普遍不高是物業(yè)發(fā)展的一大阻力。首先，國內還沒有系統(tǒng)專門的物業(yè)培訓專業(yè)，一般一個合格優(yōu)秀的小區(qū)經(jīng)理需要3年的實踐經(jīng)驗，但這個速度還遠不能滿足現(xiàn)今的物業(yè)管理人才缺口。再次是人才流失問題。作為中國物業(yè)管理行業(yè)的領航人，深圳物管曾經(jīng)在整個行業(yè)的發(fā)展史上留下了輝煌的一頁。在深圳，物業(yè)管理企業(yè)達1000多家，這不僅造就了龐大的物業(yè)管理經(jīng)理、項目經(jīng)理人才群體，造就了物業(yè)管理企業(yè)總經(jīng)理級的高端人才。這些龐大的高素質物業(yè)管理人才群體，都具備一流的綜合素質、豐富的物管經(jīng)驗、不斷進取的創(chuàng)新思維，能夠勝任在快速的市場拓展中“快速提升管理水平”和“帶出一支優(yōu)秀團隊”的重任。但有資料顯示，深圳物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)公司同等職務員工的收入相差50％。待遇的差別造成了人才的差別。因為收入偏低，體制不順，不少中層管理人員已經(jīng)向房地產(chǎn)、中介和酒店管理行業(yè)轉移，人才的流失給深圳物業(yè)管理的發(fā)展帶來了危機。

物業(yè)管理實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中為完善市場機制而逐步建立起來的一種綜合性服務方式。物業(yè)管理既是房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化城市管理不可缺少的一環(huán)。據(jù)悉,中國入世后，國外許多知名的物業(yè)管理，如第一太平洋戴維斯、德國杜斯曼、英國威格斯，以及香港的東亞物業(yè)、戴德梁行等外資物業(yè)管理企業(yè)都已經(jīng)或開始在國內接管項目，加快了進駐大陸市場的步伐。中國的物業(yè)企業(yè)要以營銷為導向，以顧客、市場為中心，才能在最短的時間內做大做強本地品牌，以應對國際競爭者。