高房價現象成因及其調控研究范文
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隨著我國房地產的迅速發展，房價問題已經成為民眾關注的焦點。《2010年7月中國城市房價排行榜》目前在杭州揭曉，前五位是：第1、杭州市：25840元；第2、北京市：22310元；第3、上海市：19168元；第4、溫州市：18854元；第5、三亞市：18319元（均價）。其中杭州北京都已經超過2萬，而上海也已接近2萬。對比其他國家，這些數據看似沒多大的問題，但是如果考慮個人收入和購房能力，問題就出現了。
在美國，住宅多數集中在120至300平方米左右，目前平均面積約220平方米。折算成和中國一致的每平方米單價不足1100美元，和大漲后的中國一線城市市區裝修房價位基本相當，但是在美國，住房從來就不是負擔。東京，房價雖高，但是裝修豪華，相對于日本人的收入，日本的房價并沒有給人高不可攀的感覺，在日本，年輕人多是靠自己掙足首付，再貸款購房。瑞士，是全世界房價最高的國家之一。以價格最高的蘇黎士州為例，在蘇黎士市區或風景區的房價約合2500~7000瑞士法郎，也就是合1.5萬~4萬元人民幣/平方米。但是，在瑞士，一個售貨員6年能買百平米。
相比中國，對于一般的人，有句話是這么說的，房子就是榨干父母的后三十年和自己的前三十年。網絡上，有人根據目前各地的房價及2009年當地人均可支配收入，列出了一位普通人在不同城市買套90平方米的房子，需要不吃不喝工作多少年的列表。北京(西四環附近)列位榜首，需要101年；上海(中環以外)需要78年；深圳需要90年。“房奴”一詞就是這么誕生的。由此可見，中國目前的房價是存在著不小的問題。
1高房價帶來的影響
1.1使中國內需難以拉動，阻礙經濟的發展
2008年8月18日至19日，中共中央政治局常委、國務院副總理在天津考察時強調：“擴大內需是推動發展的基本立足點，是應對國際經濟形勢變化的迫切需要。”中國內需缺乏，其主要原因是民眾的購買力低下。而導致購買力不夠的一個重要原因就是民眾在住房上投入了太多的資金，這一點從房價收入比就可以看出。從2003年至今，一線城市的房價漲幅普遍在兩倍以上。我國目前的房價，對于多數人來說都是難以坦然承受的。在許多城市，購買一套房相當于吞噬掉一個中等收入家庭數十年的全部收入。這對于一個家庭其他消費的影響是顯而易見的。
住房是和民生息息相關的行業，這一定位會給住房民生帶來危害，造成社會的不穩定，給中國經濟的發展帶來了巨大的傷害。
1.2使貧富兩極分化越來越嚴重，讓共同富裕變得更加艱難
這一點也是很明顯的。收入低的群體，光是住房就消耗了他們數十年的收入，很難再有精力進行其他的投資，而對于高收入群體，住房不僅不會成為他們的負擔，反而成為了他們的炒作對象。用空閑的資金，購買幾套住房，謀取中間升值的插價。這也就使得窮人更窮，富人更富。《2010胡潤財富報告》指出，中國內地有87.5萬個千萬富豪和5.5萬個億萬元富豪。其中，十億元富豪1900人、百億元富豪有140人。而中國內地富豪數量的增長主要依賴三個方面的因素，即股指上漲、房價上漲和GDP的快速增長。不僅如此，在福布斯中國富豪榜上，這兩年新晉的富豪無一例外地都是房企老板。他們大多通過在香港H股上市一夜暴富。而跟這些富豪相比，普通群眾辛辛苦苦的工作可有時連首付都付不起。
九三學社曾經提出，房價過高已成為影響我國經濟健康發展和社會和諧的一個突出問題，不但抬高了城市商務成本，降低了競爭力，而且擴大和加劇了社會貧富差距，成了社會矛盾最集中和最易激化的導火線。
1.3提高了房屋的空置率，造成資源的浪費
過高的房價，決定了不會有足夠的人去買房，必定會提高房屋的空置率。近期有消息傳出，國家電網公司近期在全國660個城市的調查顯示，有高達6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億中國人居住。8月25日，北京朝陽區政府的統計報告顯示，截至7月底，全區住宅空置面積133.0萬平方米，同比下降18.0%。其中別墅、高檔公寓空置面積為52.1萬平方米，占空置總量的39.2%。在空置3年及以上的積壓房中，別墅、高檔公寓的比例更是占到了一半以上，達54.9%。
如此多的空置房，造成了居住資源的極大浪費。宏觀經濟學要解決的問題，是以資源最優配置為前提，解決如何實現資源的充分利用。不低的房屋空置率就與這產生了矛盾。
1.4高房價可能會拉動物價，帶來通貨膨脹
高房價使資源過多的流向地產部門以及與地產相關的行業，造成其他行業（主要是食品等由中小企業投資的行業）資源不足，供給下降，故物價上漲，引發通貨膨脹。
新華網報道說：自8月份開始，北京市場食用油價格震蕩上揚。進入11月份，米價、面價、菜價及副食價格均有不同程度的攀升。報道認為，是受國際大豆市場價格上揚的影響，導致食用油價格上升。但與大豆價格上漲無關的是米面跟風而漲，25公斤裝的富強粉漲幅達12%以上，500克大米上漲了6分錢。
根據了解，在上海、廣州、深圳等地糧油等生活必需品價格也是大幅上漲，并持續一個多月，其中面粉、食用油的最高漲幅分別已達一成和二成。
中國的這四大城市生活必需品的漲價決非偶然。持續7個多月的宏觀調控并沒有穩定房價，相反，導致房價的節節攀升。早有經濟學家警告說，地產泡沫將導致通貨膨脹，通貨膨脹將引發經濟危機。
1.5使民眾的生活水平生活質量提高緩慢
衣、食、住、行自古以來就是人的基本生活需求，現在社會進步了，經濟發展了，但是由于過高的房價，民眾把大量的積蓄投入住房，很難有精力進行其他消費，人們很難享受到社會主義建設的成果。表面上看，我們的GDP迅速增長，人民收入大幅增加，可是你一旦買房，你的相當一部分收入就通過房價這個斂錢的機器流入了另外的渠道，這部分錢造就了一批批富翁，增加了新的“GDP”，這樣人民的生活水平因為房子問題，并沒有得到提高。相反卻帶來了壓力，巨額資金通過房價這個斂錢機器溜走。
2高房價產生的原因
影響房價的直接因素是開發商和消費者。而中間最為重要的影響因素，就是政府和銀行。消費者的購房行為，開發商的投資行為，政府的政策走向還有銀行的商業信貸發放力度最終決定了房價的走勢。
2.1政府行為方面的原因
在中國，政府是土地的所有者，同時它也是房地產市場的管理者。所以，它是我國房地產市場的主導力量。但是政府沒有充分的發揮“看不見的手”的調控作用，相關的法律法規不夠健全，房地產的市場秩序沒有合理的規范，使得目前房地產市場出現了混亂現象。地方政府沒有很好地完成中央政府的規定。中央頒布的各項法律政策無法得到有效的落實。
造成這一現象的根源還是利益二字。從1994年至今，土地出讓金不再上繳中央財政。從此，土地出讓金收入成為地方政府預算外收入的主要來源。這也讓房地產行業在最短的時間內，成為地方經濟發展的支柱性產業，成為地方政績的見效最快、最明顯的一種“載體”之一。地方政府為了各自的利益，使得城市土地收益大部分由政府和土地使用者獲得。為了共同的利益，合作炒作房地產市場，使得房價一漲再漲。還有一些政府官員為了個人的利益，以一些違法的手段圈占土地，然后再以降低價格等一些措施吸引投資，謀求個人的利益。
2.2政府的政策走向
目前，我國的房地產已經成為了國民經濟的支柱產業，所以，政府的政策必然會引導房地產繼續穩定的發展。雖然中央曾試圖打壓過熱的房地產市場，如2003年出臺的人行121號文和2007年出臺的銀發359號文，但是這些政策的基本出發點都是保持房地產市場的穩步發展，然后出臺的一些稅收，利率等優惠政策，徹底地沖破了這點壓制政策。地方政府更是為了利益，了一些促進房價上漲的政策，因為房地產市場的發展，可以帶動當地經濟發展的平均水平。
2.3高收入群體的炒房行為
炒房是一個新興名詞，是伴隨著房地產業的發展而產生的投資行為。由于政策影響，房市攀升，一些人借機囤積房源，轉手獲利，這一類的特殊投資行為被稱為炒房。炒房是市場經濟發展到一定時期的產物，它不能套用任何一種法律上已知的定義進行界定。
近年來房價的飛速上漲，許多人看到了中間利益的獲取渠道，那就是炒房。這幾年，價格翻了幾翻的住房并不少見，這中間的利益就不是個小數目。如此輕松的賺錢方法，必然會使得絕大多數的富有群眾眼紅。這就導致了許多人購買了多套住房。價格，是由需求供給決定的，炒房行為使得供給不變，但是需求提高，因此，價格上漲時必然的。
2.4地價升高對房價的影響
國土資源部副部長鹿心社近日表示，目前在我國，地價占房價的15%至30%，平均是23.2%。地價的上漲無疑也是影響房價上漲的一個重要因素。開發商是房價的制定者，其制定房價的依據之一則是開發的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費和基礎設施費等一些列費用。而土地征用費顯然占了成本中的一大塊。地價上漲，若開發商想要使自己的收益不下降，那么勢必將提升房價。
2.5銀行信貸力度方面的原因
房地產投資需要大量資金，其中開發商大部分資金的來源，那就是銀行信貸。多數人在購買房屋時也需要銀行信貸的支持。由于房地產業的貸款收益和安全性都是比較好的，所以目前，銀行信貸對房地產行業的發展持支持態度。在繼續實施積極的財政政策和寬松的貨幣政策的前提下，房地產的信貸力度仍然會保持一定程度的增長，從而繼續推動房地產業的發展，導致房價的提升。
3高房價的調控對策
由于過高房價的諸多影響，所以需要采取一些對策來壓制它，給過熱的房地產業降降溫。政府將在抑制高房價的過程中發揮重要作用。
3.1嚴厲打擊炒房現象
針對一些炒房之類的投機者，政府應當首先打壓。首先可以征收房屋空置稅。大量的炒房客必然導致高的房屋空置率，導致住房資源的浪費，但是想要杜絕炒房是一件很困難的事，那么征收稅務，加重這些投機者的負擔，能在一定程度上減輕這一問題。其次政府可以通過出臺一系列的措施來對住房貸款加以限制。因為投機者購房，其大部分或者全部的資金都是來源于銀行貸款，限制貸款可以起到限制炒房的作用。簡而言之，盡可能減少炒房一族的增加，沒有新鮮血液加入炒房，房價最終就會下來了。
3.2合理征收物業稅
物業稅又稱不動產稅或固定資產稅，它是以房地產的持有作為課稅前提，以房地產的價值作為計稅依據，讓房產的所有者每年繳納一定的稅款。目前已經有很多國家開始征收物業稅。我國雖然也很早就提出了，但是卻遲遲未能實施。物業稅可以加重房地產所有者的負擔，尤其是擁有多處住房的富有群體，可以在一定程度上減少房產投資者。但是由于房產所有者中也存在著不少的中低收入者，物業稅對于他們來說也是一種不輕的沖擊，所以征收物業稅就必須“合理”。政府可以在征稅的對象、稅率、起征點等方面做出一定的調整，對于特殊群體可以實行減免該稅的方法來幫助中低收入階層。
3.3對剛需群體提供經濟支持
對于一些低收入的群體或首次購房的群體，可以在一定程度上給于經濟支持。主要為政策上的支持。（1）降低首次購房者的首付款。對于剛工作不久的群體，雖然購房是分期付款，但是其首付也是一個不可小覷的數字，降低首付，無疑可以緩和這部分人對于購房和生活開支之間的矛盾。（2）降低首次買房的借貸利率。這就相當于間接的降低了購買住房的總開支。
3.4加大保障性住房建設
目前經濟適用房和保障性住房存在著一些問題，比如面積小，配套差，幸福指數低和交通不便等比較突出的問題。如果是一些比較在意生活質量的民眾，那么他們很可能會選擇購買商品房。這就在一定程度上提高了住房的需求，當然，也就會影響到房價。政府可以在這方面進行改進，可以增加經濟適用房數量，在小區附近加建學校，完善交通再增加一系列的娛樂設施等。還有就是如今的政府住房保障政策是為低收入的群體提供廉租住房，為中等收入者提供經濟適用房。但是這中間的鑒定標準，廉租房和經濟適用房的戶型如何控制以及具體的操作問題，還是很難明確。所以政府應設立專門的機構來監督調控這一政策。