房地產市場財富效應及其政策建議范文
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一、房地產資產財富效應的內涵
《新帕爾格雷夫經濟學詞典》這樣解釋財富效應：“假如其他條件相同，貨幣余額的變化，將會在消費者總開支方面引起變動。這樣的財富效應常被稱作庇古效應或實際余額效應．”（約翰·伊特韋爾等．新帕爾格雷夫經濟學大辭典［M］．經濟科學出版社，1992）．傳統理論上的財富效應，只是貨幣余額的財富效應。但隨著社會財富構成的多元化以及財富結構的不斷變化，個人財富價值變動不僅僅局限于貨幣余額的變化，其他資產如房地產、儲蓄、債券與股票等價格的變動同樣可以引起財富水平的變動，故財富效應也逐步運用于分析居民資產價格（尤其是股價與房地產價格）變動對消費的影響。因此，現代意義上的財富效應主要指居民凈資產（金融資產和非金融資產）的變化對居民消費需求的影響。金融資產主要指銀行存款、股票、債券、保險、各類基金等。非金融資產主要指住宅、耐用消費品、生產資料、個人收藏品等。由于財富效應可以間接刺激經濟增長，因此，財富效應可以概括為：由于資產價值的變動導致資產持有人擁有財富量的變動而產生刺激或抑制消費需求，進而影響經濟增長的效應。房地產和財富天生具有緊密的聯系，房地產是創造財富的生力軍。房地產是我國大力發展的支柱產業，能帶動金融、保險、社會資本等一系列相關行業發展，對于個人來說，房地產是很好的投資手段，把錢變為資本，通過置業出租，帶來更多收益，達到個人資產的保值增值。房地產的財富效應是針對有房戶來說的。有房居民戶分為三類，一是為了滿足基本住房需求的居民戶，這些居民戶收入水平較低，購買房產的目的是居住，一般買不起第二套房子。即使房價暴漲，他們也不愿意輕易賣掉房子賺取差價，增加他們的財富；二是為了改善住房條件的居民戶，此類居民戶收入也不高，購買新房的目的是改善住房條件而不是增加房地產財富；三是以投資或投機為目的的居民戶。此類居民戶收入水平很高，購買多套住房并出售或出租，賺取差價或房租，增加房地產財富。在英國，因為基本住房需要已經得到較為充分的滿足，此時人們購買住房大多是第二套甚至第三套住房。房地產是居民的重要財富，當房地產市場發生波動從而房地產資產價格波動時，人們的財富存量發生變化，從而直接影響人們的收入分配及其差距、消費支出和消費決策，進而影響總需求和經濟增長。這就是房地產資產的“財富效應”。
二、房地產市場財富效應的傳導機制
大體說來，房地產市場財富效應可以通過以下5種方式進行傳導：
1．直接財富效應：當住宅價格上漲以后，住宅所有者可以通過抵押貸款或出售住宅的形式來實現住宅的收益，增加其收入，收入的增加必然會導致消費的增加，從而實現財富效應。
2．間接財富效應：有時當住宅價格上漲時，住宅所有者沒有進行房屋抵押貸款，也沒有出售所擁有的住宅，但住宅在將來的貼現值會增加，房屋所有者預期將來會更富有，因而會增加當期消費，從而實現住宅的財富效應。
3．預算約束效應：對于住宅所有者而言，住宅價格的上漲，會增加其財富，從而增加消費；對于住宅的承租者而言，住宅價格上揚，住宅的租金也會隨之上漲，承租者必須花費更多的資金用于租房。因此，住宅價格的上漲，相當的減少了承租者的收入，存在預算約束效應。收入的降低必然會減少承租者的消費。租房者作為潛在的購房者，住宅價格上漲會引導租房者“強制性儲蓄”從而減少他們的消費。因為想要購買房屋的租房者會縮短他們的購房計劃，以避免未來住宅價格更貴而支付更多的首付款。住宅價格的上漲對于承租者而言，存在負的財富效應。
4．流動性約束效應：住宅財富效應受到流動性約束的影響。當消費者預期未來有高收入，卻又不能借錢以支付現期消費的時候，就存在著流動性約束。這一效應從金融體系作用的角度出發，金融市場的發達程度影響居民出售住宅資產的難易程度和利用己有的住宅資產進行消費借貸融資的能力。金融市場發展程度越高，居民出售資產可能就越容易，利用資產進行借貸的能力也可能越強。如果住宅價格上升了，消費者可以用升值的住房申請更多的借貸，獲得更大的流動性；與此相反，住宅價格下跌，銀行也可能出于風險管理方面的考慮，對于住宅價格進行重估，同時要求住房者提供更多新的信用擔保，從而降低了流動性，存在負的財富效應。
5．替代效應：住宅價格的上漲對于計劃買房的消費者而言，在預算約束一定的條件下，購房者只能買較小的房屋或者減少其他物品的消費支出，以節省資金來購買價格上漲后的房屋。住宅價格的上漲對于將要購房的消費者而言，存在負的替代效應，消費者為了維持原計劃購房的效用水平，只能減少其他消費支出，從而帶來負的財富效應。
房地產是國民經濟的支柱產業之一，住宅資產理應發揮對居民消費的促進作用。在全球經濟失衡的情況下，促進消費發展的意義尤為重要。為此，應該采取措施，發揮住宅資產促進消費的作用。
1．保持對住宅市場的平穩調控
2005年開始實施的住宅市場綜合調控措施雖然取得顯著成效，但是否繼續實行這種宏觀調控措施，學術界存在一些爭議。有的學者認為，如果繼續實行這種宏觀調控政策，將對房地產市場、金融穩定乃至整個宏觀經濟形勢造成不利影響，政策的重心應該轉向鞏固宏觀調控成果，保持房地產市場穩定發展的方向上來。筆者認為，從住宅資產的財富效應來看，住宅資產的平穩增長有利于促進消費。這就要求：首先，調節房地產供求關系，刺激或抑制消費。其次，調整房地產內部結構，優化資源配置。再次，加快房地產市場數據信息庫建設，積極探索建立合理的房地產價格評價體系和調控機制。
2．促進商業銀行體制改革，加快住宅金融的市場化
住宅金融政策性業務是受各市（縣）政府和主管部門委托，由指定銀行以政策性住宅資金為來源而經營的住宅信貸業務；商業性業務是銀行自主經營的住宅信貸業務。這兩種業務都由銀行的信貸部辦理，兩類業務混在一起，容易造成兩類風險一肩挑，資金使用混亂，不利于房地產金融業的健康發展，金融監管的實施也比較困難。政府不應過多干預房地產信貸，由于中國房地產貸款中有許多是政策性貸款，地方政府因追求政績而盲目擴大投資規模，加強城市建設，這些資金來源大多依靠房地產貸款，政府對銀行信貸的干預使資金配置扭曲，銀行不能依市場需求和供給作出正確判斷，嚴重干擾了銀行的正常監管。但與此同時，應獨立的建立政策性房地產金融服務體系。要實現住宅產業的持續良性發展，有必要將住宅市場劃分為市場主導部分與政府主導部分，相應的金融支持也應劃分為住宅商業性金融與住宅政策性金融。在此，“住宅政策性金融體系”是指圍繞住宅融資由政府發起或支持成立的金融機構體系，旨在調控住宅貸款規模和結構、提高住宅貸款流動性，實現政府在住宅市場上的公共性職能。發展住宅政策性金融體系可以從以下幾個方面入手：首先，創建住宅政策性金融機構。其次，以政策性金融創新來促進完善住宅金融市場結構。最后，發展多種金融工具，建立住宅金融的風險分擔與化解機制。對于住宅業發展，政府最擔心的除了影響社會穩定，就是住宅金融會出現問題，并連累整個國民經濟的健康發展。對此，土地和信貸手段只是權宜之計，不能從根本上解決問題。尤其是對住宅供給方，過分收緊資金閘口，只能使“有效”和“無效”供給一起受限，進一步導致風險積累。從各國經驗看，住宅權益由于具有特殊的穩定性和現金流特征，往往是金融衍生產品最關注的領域。如果通過改革創新，使住宅金融產品層出不窮，除了抵押貸款證券化和住宅收益證券化，還包括基金產品、信托證券、指數化證券等金融工具，最終當然能有利于分散銀行信貸風險，解決流動性和短存長貸等問題，形成一套持續有效的風險分擔機制。
3．適當增強住宅資產的流動性
提高住宅資產的流動性，能夠改善住宅資產的財富效應。在完善住宅一級市場的基礎上，要逐漸完善住宅二級市場。由于產權不明晰、中介不成熟，我國房地產二級市場一直發展緩慢，二手房供給始終短缺，目前我國各地的二級市場發展不平衡。很多地方住宅消費服務體系亟待培育和完善，住宅二級市場信心渠道不暢通，影響了二手房交易。搞活住宅二級市場不但是啟動住宅消費的重點工作，而且是促進整體消費的重要任務之一。近段時期來，住宅市場的投機氣氛較濃厚，使住宅價格漲幅過大，住宅價格過高。政府采取的措施有效遏制了這種發展勢頭。今后一段時期，應該籌劃住宅市場發展的長期政策，促進住宅市場的正常交易，保證住宅資產的適當流動性。政府相關部門應當全面清理已購公房和經濟適用房上市交易的種種限制，合理調節上市交易收益分配，建設一個信息通暢、交易活躍的住宅二級市場。住宅二級市場的發展在很大程度上依賴于公正、規范的中介機構，因此，培育健康的房地產中介市場至關重要。住宅二級市場目前存在交易法規不健全、對中介機構和交易主體的監管落后等問題，必須采取措施加以解決。中介機構要增強規范經營意識，拓展和深化業務范圍。房地產業走向成熟的一個重要的標志就是中介機構的活躍。最近幾年我國大部分地區，出現了一手房市場回暖、二手房市場活躍、房屋租賃市場景氣的現象，房地產中介市場孕育著比較大的機會。國際上一些知名房地產中介機構也陸續在我國登陸，如戴德梁行、仲景行、21世紀不動產等公司。中介機構要積極提高員工素質，增強規范經營意識，拓展和深化業務范圍，以優質服務贏得市場的廣泛認同。房地產中介機構充斥了大量的下崗人員或退休人員，一些員工缺乏專業知識，大多數從業者未接受系統的培訓，專業水準低且缺乏職業化的理念和態度，甚至以欺詐手段坑害消費者，這樣既限制了其業務的拓展和深化，更損害了全行業的形象。這種狀況亟需扭轉，各中介機構要建立健全公司的人員選擇、職前培訓和在職培訓制度，提高員工的綜合素質。提升員工素質要從三方面入手：（1）與房地產中介服務相關的專業知識和技能，包括房地產咨詢、評估、營銷、法規、政策等。（2）職業化的理念和態度，包括誠信、團隊精神、敬業精神、積極主動精神和創新變革精神等。（3）職業化的行為與技巧，包括衣著、談吐、商務禮儀、時間管理、溝通技巧等。
