入市對房地產(chǎn)市場的影響及規(guī)制范文

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一、相關(guān)背景

(一)“入市”的涵義

“入市”指的是讓農(nóng)村集體建設(shè)用地實現(xiàn)與城市國有土地同等地位的健康流轉(zhuǎn)模式，不需要先經(jīng)過國家征收然后轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐耐緩?，而是可以直接進入土地交易的一級市場。十八屆三中全會中的表述即是“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。”

(二)入市的驅(qū)動因素

隨著城市用地日益緊張，不斷抬高的土地價格導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的飆漲。通過放開農(nóng)村集體建設(shè)用地市場，可以有效盤活農(nóng)村閑置的建設(shè)用地，補給城市稀缺的土地資源，改變房地產(chǎn)市場供小于求的被動局面，實現(xiàn)房價的合理下降。另外我國集體土地價格相對較低，開發(fā)商往往非法購買低價的集體土地謀取利益，導(dǎo)致農(nóng)村土地非法買賣市場的形成。在此過程中可能會損害農(nóng)民的權(quán)益，擾亂農(nóng)村土地管理秩序。這就要求政府通過制度改革將其合法化，從根本上保障農(nóng)民的利益。同時，國家征收集體土地的補償往往較低，土地資源收益的城鄉(xiāng)配置出現(xiàn)不平等，城鄉(xiāng)差距逐步擴大。最后，農(nóng)村集體建設(shè)用地的“入市”是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要舉措，是優(yōu)化城鄉(xiāng)資源要素配置的重要渠道。

二、對房地產(chǎn)市場的影響

(一)積極影響

正如前文所述，農(nóng)村建設(shè)用地的直接入市，能夠緩解城市建設(shè)用地的緊張局面，改變供求格局，平抑房價。同時，集體建設(shè)用地的直接入市能夠打破國有建設(shè)用地的壟斷格局，充分發(fā)揮競爭機制的優(yōu)勢作用，使農(nóng)村集體晉升為建設(shè)用地買賣的新的合法主體，推動了市場主體的多元化，有效打破壟斷格局。另一方面，土地隱性市場大量存在，房地產(chǎn)交易秩序出現(xiàn)混亂，農(nóng)民權(quán)益受到損害。農(nóng)村集體建設(shè)用地入市改革能夠促進相應(yīng)法律法規(guī)的完善，使集體建設(shè)土地的交易甚至小產(chǎn)權(quán)房的買賣規(guī)范化，維護農(nóng)民的權(quán)益。當然現(xiàn)今的宅基地依然不是入市改革的對象，小產(chǎn)權(quán)房的買賣仍然被政府明令禁止，但是農(nóng)村集體建設(shè)用地的逐步、全面入市已是大勢所趨，只是有待法律和政策在實踐中進一步完善和推進。

(二)消極影響

土地隱性市場一旦合法化，不良開發(fā)商可能會更加肆無忌憚地低價收購謀取利益，進行大量的房地產(chǎn)投資，加大政府的管控難度，這也是國家禁止小產(chǎn)權(quán)房交易的原因所在。房地產(chǎn)建設(shè)用地的急劇擴大，導(dǎo)致投資過熱，甚至引發(fā)市場泡沫，進而影響房價的穩(wěn)定，不但沒有起到平抑價格的作用，反而加劇了市場波動。當然，這并不是否定今后將集體建設(shè)用地進行房地產(chǎn)的開發(fā)，相反的，如果始終禁止其進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，會加劇城鄉(xiāng)二元化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的擴大，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的市場將無法實現(xiàn)。綜上，集體建設(shè)用地的入市對房地產(chǎn)的影響有利有弊，但總體上始終是利大于弊的。只有推動農(nóng)村集體建設(shè)用地的逐步、全面入市，并以有力的法律保障作為后盾，就能有效促進房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。

三、入市的法律規(guī)制

(一)完善相關(guān)法規(guī)

之前的相關(guān)法規(guī)規(guī)定只有國有土地的使用權(quán)才可以依法轉(zhuǎn)讓，顯然這已不符合現(xiàn)今改革的發(fā)展要求，首先無論在形式或內(nèi)容上，應(yīng)該賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓在法律上與國有土地的同等地位。然后，出臺相應(yīng)法律法規(guī)進一步系統(tǒng)設(shè)置建設(shè)用地入市的制度架構(gòu)，規(guī)范交易秩序。

(二)加快明確權(quán)利主體

建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，使集體建設(shè)用地入市逐步規(guī)范化，首要前提是須盡快解決農(nóng)村土地普遍存在的主體混亂問題。隨著十八屆三中全會提出要賦予農(nóng)民更多權(quán)利，當下更應(yīng)該加快確權(quán)工作，以明確集體建設(shè)土地的法律主體。因此，做好確權(quán)、登記、頒證工作是實現(xiàn)農(nóng)村土地入市有序流轉(zhuǎn)的前提，也能充分發(fā)揮這一改革對房地產(chǎn)市場的積極影響。

(三)確保競爭機制的實質(zhì)公平

農(nóng)村土地入市要想真正起到抑制房價的效果，顯然需要競爭機制的引入以及利益關(guān)系的重建。然而如何實現(xiàn)這一機制的實質(zhì)公平，還需要法律的規(guī)制和保障。需要充分發(fā)揮反不正當競爭法對交易秩序的維護作用;通過招標、拍賣等公平方式確定受讓人;為維護實質(zhì)公平，在適當情況下還應(yīng)為農(nóng)村土地的買賣提供便利。

(四)將年度用地計劃納入法治軌道

實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地的有序入市，需要將政府的管控手段納入法治軌道。年度用地計劃就是其中的一個重要方面。政府必須按照法律的規(guī)定來規(guī)劃集體建設(shè)用地入市的范圍和進度;并將集體建設(shè)用地納入到建設(shè)用地的年度計劃中，實現(xiàn)城鄉(xiāng)的統(tǒng)一規(guī)劃。農(nóng)村集體建設(shè)用地的市場化和自由化，賦予農(nóng)民更多的利益，對于房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展也將產(chǎn)生極大影響。然而如何真正發(fā)揮制度優(yōu)勢，促進房地產(chǎn)市場的良性重構(gòu)乃至我國社會經(jīng)濟的總體變革，則必須通過法律的手段實現(xiàn)合理規(guī)制。（本文來自于《法制博覽》雜志。《法制博覽》雜志簡介詳見.）

作者：江凌單位：浙江工業(yè)大學(xué)法學(xué)院