城市化房地產市場論文范文

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一、房地產市場成熟度理論、演進及其應用

正如前文所述，房地產市場成熟度可以反映出某一區域(或城市)房地產市場的健康狀況以及整體的發展形勢，政府部門可利用成熟度評價結果來了解當前房地產業的發展現狀及與宏觀經濟的協調關系，為政府調整國民經濟產業結構以及引導房地產業持續健康發展服務，使得資源得到更加有效配置，及時發現房地產業發展過程中出現的非周期性異常波動，從而減少房地產業對國家經濟金融產生的波動與風險。同時，對企業和消費者也都有積極意義:企業可以及時了解房地產業的整體狀況和行業結構，掌握不同區域房地產市場的差異性，使之洞悉市場變化趨勢，發現投資機會，提高其投資時機、投資結構的決策準確程度，并在一定程度上規避投資風險;有助于消費者認清市場，掌握市場發展的真實規律，不盲目跟風，選擇適合自身的住房需求，從而有利于整個房地產市場的穩定發展。具體來說，市場成熟度可以認為是市場參與者用于描述市場的發展階段或市場化程度的概念，其主要用于研究特定市場的發展程度，理解市場怎樣形成、演進及未來的表現，幫助決策者決定如何在特定的階段投放特定的產品(KeoghandD''''Arcy，1994)。［1］通過對市場成熟度的研究，了解市場階段性演進的特征和表現，有助于解釋目前市場上產品使用、投資決策行為以及未來可能出現的市場活動等。20世紀90年代，在市場化進程的框架下涉及市場成熟度方面的研究初現端倪。1991年，沃克和弗拉納根(WalkerandFlanagan，1991)最初用市場成熟度來研究中國香港房地產市場，認為一個成熟的市場具備高層次的機構投資、成熟的金融結構、規范的金融市場并且海外投資、機會點以及多樣化收益都具有一定的市場規模等特征，這些指標得到了學界的廣泛支持。［2］之后，西科(Seek，1995)又增加了經濟體的實力和類型、市場規模、完善的基礎條件等市場成熟度考量指標。［3］關于市場成熟度方面，研究最為全面的是基奧和達西(KeoghandD''''Arcy，1999)，［4］他們在對市場成熟度相關文獻系統梳理的基礎上，對市場成熟度的涵義及考量指標重新進行界定，如使用和投資機會，靈活性，專業度，信息和研究性，開放度，標準化等指標。發展到今天，市場成熟度理論根據其研究的領域和對象不同，還有以下幾種定義:第一，市場成熟度是衡量市場進化程度的指標，以不斷下滑的增長率為特征，當市場不再出現增長，就可以被視為飽和(Graham，2000)。［5］可以采用收入彈性作為具體的衡量指標，當收入彈性小于或等于1，即收入的增長不再創造更大比例的需求增長，市場就被視為完全成熟。一個完全成熟的市場就是一個增長量不超過收入/經濟增長的市場。當收入彈性為0，即收入的改變不再對需求產生任何影響，市場就被視為完全飽和。換言之，市場成熟維度的早期階段則出現在收入彈性值不斷下降但仍大于1的時候。第二，通過反映不斷減小的增長率的時序曲線，如系數小于1的對數函數和集合函數、半對數曲線可以用來研究成熟度，而雙曲線、修正的指數或對數曲線更適合用來定義飽和狀態(Saunders等，1987)。［6］這種方法最主要的缺陷是僅考慮時間參數，忽略了驅動需求的其他重要因素，如收入和價格變化。第三，咨詢公司盧森泰(Lucintel，2009)在一份研究報告中把成熟市場定義為旅程數增長等于GDP增長加產量增長的和，任何附加增長都被定義為“生產”增長。為了量化一個市場的成熟程度，他們提出通過GDP+產量增長與旅程數增長的比值來定義的成熟度要素(MF)概念。當市場成熟，MF值就是100%。當市場還有“生產”增長，處于欠成熟階段，MF值就應該小于100%。有關房地產市場成熟度的研究自1994年起就不曾間斷。具體來說，市場成熟度的研究可以幫助理解城市房地產市場怎樣形成、演進以及未來的表現，還能作為如何選擇在不同城市、不同市場投放合適的房地產產品的決策指標。奇恩和鄧特(ChinandDent，2005)采用Keogh的市場成熟度框架對東南亞的辦公樓市場成熟度進行了研究。他們試圖改進研究方法，確立明確的成熟度標準，建立1～10的評分范圍，1代表最不發達的，10代表最發達的。他們的研究成果表明，混合了不同發展階段的市場給高效運作的房地產市場投資活動提供了顯而易見的大量機會。近來，皮魯米(Pelumi，2012)以Nigeria為例對發展中國家的居住房市場進行了研究，把大量的信息流和高度遵循總體規劃視為成熟居住房市場最重要的標志。目前，國內涉及房地產市場成熟度方面的研究還不多見。已有的研究僅限于房地產成熟度模型方面的評價，如房地產咨詢機構仲量聯行(JLL，2010)、俞海海(2008)［11］等都曾建立過相應模型對當前房地產市場成熟度進行評價，雖然兩者設定的評價指標相應有不同側重，但對市場成熟度階段的劃分基本一致。也有個別文獻只是將市場成熟度作為住房流動性的一個指標來分析(包華，2008;WuandZheng，2008)。基于以上分析，根據借鑒仲量聯行的研究，筆者認為，評價城市房地產市場成熟度可以遵循以下4個指標:(1)房地產市場高度透明:市場信息能夠自由流通、政策執行有力以及交易流程相對公平;(2)資本流通性強:在資本流入和流出方面與國際房地產資本市場緊密聯系;(3)優秀的居住環境和物業服務:主要指環境可持續性、節能且管理優質的物業;(4)客戶來源廣泛:客戶覆蓋范圍廣，不僅限于國內客戶，同時還有大量的國內外客戶進駐(尤其是企業和總部)。根據以上評價指標，大致來說，自1998年城鎮住房改革實施以來，我國整體上房地產市場成熟度曲線攀升迅速，其市場表現和投資前景如下。

二、我國城市房地產市場投資前景

為全面分析我國各級城市的房地產市場投資前景，筆者參考克而瑞信息集團的《2013年中國城市房地產市場投資前景研究報告》，分別從市場需求、市場供求、市場容量以及外部因素等4個方面構建指標體系，并對分類指標進行相應完善，然后采用因子分析方法進行比較分析。其中，采用常住戶籍人口比、城市動遷增量需求、人口復合增長速度、居住面積改善性需求、租賃市場住房戶比例等分類指標來衡量城市房地產市場需求情況;采用土地供求情況、房屋供求情況、實際房價增長率等分類指標來衡量市場供求關系;采用人均購房面積、城鎮職工工資、城鎮居民年均可支配收入、房價收入比等分類指標來反映市場容量;采用該城市的城鎮化率、人口密度、城市規模、基礎設施投資累計值等分類指標來反映外部因素。表4顯示，一線城市以及二線城市的市場投資前景相對較高，6個一線和22個二線城市全部進入前50排行，37.5%的三線城市進入前50排行，四線城市除廊坊進入前50排名外其他普遍排名偏后。二線城市中蘇州、青島、寧波等非直轄市城市的市場容量也有較大發展空間，主要是由于外來企業的不斷進入，城區不斷擴展，人口快速導入。此外，隨著整個京津冀一體化和大七環格局的形成，廊坊也進入了城市房地產投資前景的前50名，具備一定的投資潛力。而從各類城市得分來看，一線城市中北京和上海平均得分最高，按城市線別，平均得分及中位數依次遞減。二線城市總體排名較為靠前，常州、東莞等個別二線城市由于市場較為成熟，短期內市場容量空間有限，因此得分較低;三線城市的個別城市得分較高，主要是這類城市市場處于快速發展期，其城市市場投資前景較大;而四線城市由于市場處起步階段，總體得分偏低。

三、總結與對策建議

本文從我國新型城市化入手，就城市化進程、城市房地產市場成熟度及投資前景之間的關聯性做了論述，并采用統計方法對我國286個地級城市的城市分級和投資前景進行了實證分析。研究認為，由于當前我國處于城市化進程的新階段，房地產應該改善以往粗放型發展模式，注重提高房地產市場的成熟度;相比一、二線城市，當前三、四城市房地產市場成熟度不高，反應出我國不少城市還具備一定的投資前景;而從各城市房地產的投資前景排序來看，房地產市場成熟度與投資前景并不是直接的線性關系，成熟度相對較高的城市也可能具有較好的投資前景。基于以上結論，筆者提出以下對策建議:第一，就城市房地產開發來說，尤其對房地產開發商和經營商來說，應轉變原有的房地產開發模式，注重房地產市場成熟度的培育和提升。第二，對房地產投資者來說，應將市場成熟度作為投資前景的主要考慮因素，在當前的房地產市場趨穩的形勢下，應不僅局限于獲取房價上漲的收益。第三，對政策制定方面來說，應注重培育房地產市場成熟度，提升城市和物業的軟性條件，這將是城市管理和房地產調控政策的一大思路。

作者：張傳勇丁祖昱段芳單位：上海立信會計學院工商管理學院華東師范大學城市發展研究院易居(中國)克而瑞信息集團