通貨膨脹效應房地產市場論文范文

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一、房地產市場快速發展時期通貨膨脹的路徑偏離

通常而言，經濟高速增長都要歸因于投資、消費及出口等的拉動，且投資和消費貢獻極大。根據馬克思擴大再生產理論，第Ⅰ部類存在優先增長趨勢，但第Ⅱ大部類也需有一定的增長，用以滿足兩大部類增長所需的ΔV和M/X需求，如果第Ⅱ部類增長不能滿足增加的需求，便會在經濟增長同時伴隨一定水平的通貨膨脹。我國開始改革開放至1998年這一經濟發展過程驗證了這一點。

(一)房地產市場快速發展期我國通貨膨脹路徑的偏離1998年以來，我國通貨膨脹在原有路徑上發生偏離(如圖2)，從1998年開始，我國CPI增長由過去的大起大落變為較平穩的低位小幅震動，并出現幾年負增長。可見，隨著我國房地產市場的迅速發展，我國經濟呈現世界經濟體發展中罕見的高經濟增長與低通貨膨脹并存的現象。在此期間我國投資的快速增長帶動了經濟高速增長，卻出乎意料地未出現嚴重通貨膨脹。由表1可見，自1998年以來，我國持續保持較高經濟增長速度，最高年份為2007年，達到14．16%的增長率，而CPI卻出現較低水平上漲，其中有9年時間CPI上漲在2%以內(包括4年時間負上漲)，經濟面臨通貨緊縮風險[4]。2008年物價指數上漲最多，也僅為5．8%，屬于較溫和的通貨膨脹。另外，我國在保持較高增長速度同時，最終消費需求的貢獻有8年時間都小于投資貢獻(如圖3所示)，消費需求拉動明顯不足，成為特有經濟現象。從1998年開始至2013年，我國全社會固定資產投資增長仍保持較高速度，其中有9年時間增長率超過20%，最高年份是2009年達到29．95%，其余年份除1999年外增長率也都不低于10%。較高的投資增長率和不足的國內消費需求同時存在，居民消費價格指數又在低位增長，這些現象似乎有悖于馬克思擴大再生產兩部類平衡規律，并使我國通貨膨脹變得不可預期，唯一能夠解釋這種經濟現象的便是我國房地產商品化的快速發展。

(二)房地產市場對通貨膨脹的抑制效應我國1980年開始推行住房商品化，但由于具體政策尚屬空白，房地產市場商品化只能在探索中進行，各經濟組織、個體、經濟制度等都在探索中適應這種重大改革。如圖4所示，我國房地產經歷過探索式發展后，1998年開始迅速發展，商品房自由買賣使得改善自身住房條件的需求迅速增加。我國開始住房商品化前，由于原有經濟體制下人們住房大都是單位分房，因此住房支出占收入比值極低，同時住房條件也較差。隨著住房商品化的實施，單位福利分房制度被逐漸取消。原有住房條件差，新家庭又失去福利分房機會，因此對居住用商品房的需求迅速膨脹。近15年來，房地產開發企業平均每年新開工房屋面積中，供居住用的普通住宅面積占近80%，高檔別墅、公寓又占了4．05%，兩者之和達到84．05%，剩余的生產經營用房屋僅為15．95%?？梢姺康禺a企業開發的房產也主要為滿足這種消費需求。商品房屬于長期資產，但在房地產市場興起后的一段時期，占房地產市場主要部分的居住用房屋主要用于滿足人們基本居住需要，具有完全消費資料屬性①，房地產開發絕大部分應歸為第Ⅱ部類生產，而所占比例極低的辦公及營業用房屋開發屬于第I部類產出。根據馬克思擴大再生產理論，由于商品房需求驟增，這種特殊消費品具有占用流動性大的特點，在第Ⅰ部類高速增長期，與兩部類(V+ΔV+M/X)相對應的收入將有很大份額用于購買第Ⅱ部類產出的商品房，商品房價格逐年上漲。人們為滿足最基本居住需求，不得不改變消費傾向，節制普通消費品購買，以滿足相對昂貴的住房需求。兩大部類普通消費的抑制必然使國內消費需求難以拉動，消費價格指數也因此在經濟較快增長時期仍處于極低上漲水平，甚至出現通貨緊縮跡象，因此房地產市場興起將通貨膨脹推離原有路徑。我國自2000年以來，城鎮居民人均可支配收入與房價同時增長，但商品房并不能拆分為每平米購買，也不能按使用時間段平均購買，而只能整套獲取。這樣，購房者不得不一次性支付較大數額房款或首付款。如表2數據，2000年，我國城市居民年人均可支配收入為每人6280．0元，若以三口之家測算，兩人收入共12560元，供養一名未成年人。2000年我國城鎮人均居住面積為20．3平米，住宅商品房平均售價為每平米1948．0元，該戶購房總價款為118633．2元，相當于兩人收入的9．45倍，即使采用房屋抵押貸款的形式取得住房，按照30%的比例支付首付，也相當于2．83年收入總和，拋除生活必要開支，需要近6年時間才可完成積累。由此消費者必然改變原有消費傾向，節制普通消費用以支付購房需求，2000年我國消費者價格指數僅上漲了0．4%。另外，隨著房地產價格泡沫的充斥，購房總款與城市居民人均可支配收入之比有提高趨勢，對消費也繼續起著抑制作用。房地產市場對通貨膨脹的抑制不僅因為商品房吸收流動性大，還因為商品房總需求增長迅速。2007年之前，我國保持平均9．95%的經濟增長速度，而居民消費價格指數除2004年外都低于2%，甚至有三年時間該指數變化為負，而同一期間，商品房銷售額卻出現高速增長，最高時為2005年的69．23%。2000—2007年，年商品房銷售額占國民總收入比值也呈遞增趨勢(如表3)，房地產市場迅速發展使本應出現的通貨膨脹并未出現。房地產市場發展對通貨膨脹的抑制作用被掩蓋在經濟增長背后，這種抑制使中國投資過熱拉動的經濟增長并未受到通貨膨脹的威脅，反而促進投資規模進一步擴大，這掩蓋了兩大部類不平衡的潛在威脅，使我國在發展房地產市場過程中很少主動預測該市場發展趨勢和調整周期[5]，難以做到未雨綢繆。如2008年我國“四萬億”計劃，雖然讓2009年房地產市場重新振作，但卻讓我國與世界市場相脫節的房地產市場進一步偏離，并出現2013年的反彈性增長，使房地產價格泡沫繼續膨脹?？傊?，由于第I部類中V和M較多，房地產市場發展成為改善住房需求的重要部分，對V和M的購房滿足減少了對其他消費品的需求，由此CPI持續低位上漲。但當房地產完全成為投資品時，這種形勢便會逆轉。

二、房地產市場調整期的逆向通貨膨脹沖擊

房地產市場發展具有周期性，經快速發展之后，必然會達到飽和，繼而陷入低迷[6]。飽和的房地產市場真正屬于投資品市場，房地產也成為第I部類產出。房價內充斥的泡沫一旦破滅，社會擴大再生產的兩大部類比例便頓時失衡，造成逆向通貨膨脹沖擊，且伴隨房地產市場的產能過剩。

(一)房地產市場部類轉移房地產市場由第II部類向第I部類的轉移包含兩個層面:一是房地產新開發面積中居住用房屋比例減少。從2008年開始，房地產開發企業新開發房屋面積中，無論普通住宅還是高檔別墅、公寓所占比例開始持續下降，同時，辦公樓及商業營業用房屋等所占比例開始逐年上升。后者明顯屬于兩大部類生產中的C部分。根據馬克思兩大部類平衡理論，兩部類的C都由第I部類生產，根據圖5所示的房地產用途變化趨勢，房地產開發正逐漸向第I部類轉移。二是由于居住用房地產屬性轉變，此類商品房也轉變為第I部類產出，這是對經濟影響最主要的部分。房地產具有消費資產和投資品雙重屬性[7]，由于商品房用途由最終獲取者確定，而不是房地產開發企業決定，其屬性也取決于購房者的需要和預期。在購買的商品房滿足居住需求之后，購房者繼續購買的商品房便成為投資的一種方式。此時購買者增加的房產主要用以賺取租金或增值收益，因此居住用房屋的投資品屬性變得更強，并逐漸變為社會再生產的第I部類產出。這種轉移可能產生兩方面影響:一方面，由于房價泡沫破滅，在房價看跌的形勢下，投資于房地產的預期收益減少[8]。根據資本追求利潤的特點，商品房需求將下降，商品房成為產能過剩產品。另一方面，由于房地產開發時間較長，生產規模難以自由收縮。房地產價格上升時期，潛在的房地產投資規模過大被隱蔽，房價泡沫破滅時，占經濟活動重要地位的房地產投資過快問題便會顯現出來。如果我國繼續依靠投資拉動帶動經濟增長，便會造成第Ⅰ部類的(V+ΔV+M/X)過多，向第II部類購買的普通消費資料增加，沒有商品房的第Ⅱ部類產出便不能完全滿足兩部類消費需求，從而出現通貨膨脹。我國現今房地產市場正處于這種過渡期，房地產市場向第I部類的過渡，使我國不得不面對由此可能產生的通貨膨脹沖擊。

(二)我國房價泡沫破滅壓力表象我國房地產高速擴張之后，價格泡沫逐漸形成，現今房地產價格泡沫破裂壓力增大[9]。首先，作為實物資產，房地產使用已趨飽和。我國房地產市場從1998年開始獲得迅速發展，進入明顯的擴張期。2008年“四萬億”計劃的刺激使房價反彈程度較大，到2013年底，我國商品房價格、銷售面積都出現非正常速度上漲，12月份同比價格上漲最高達21．9%，全國商品房銷售量增長了17．34%，城鎮人均住宅面積高于32平米。商品房的需求趨于飽和，一些城市出現大打折扣銷售以及拋售現象，過剩的商品房供給短期內難以消化。其次，作為投資品，房地產投資收益低下。房地產作為投資品可獲得的收益主要包括租金、增值收益、更多的動遷補償等，這三類收益的賺取都須以其實物使用形式為基礎。在實際生活和經營求難以挖掘的情況下，房地產投資價值降低。如今，我國房地產市場平均收益率下降，年凈租金收益與房價的比例大都低于2%，小于銀行一年期存款利率3．25%。一些商品房空置的“零租金”現象愈加突出，我國商品房空置率已高于20%，一些大中城市呈現所謂的“鬼城”[10]。投資于無租金低價格上漲的房地產市場等于資金受到侵蝕。再次，維持房地產發展的資金鏈支持削弱，行業資金周轉困難。房地產業是資金密集性行業，其發展離不開強大資金鏈的支持。我國房地產投資資金中自籌資金的比例一般為30%左右，其他主要依靠商業銀行提供的資金，包括房地產開發商向銀行獲取的20%左右的直接貸款、個人購房時采用住房抵押方式向銀行所貸款項，兩種方式所獲銀行資金量極高。近幾年，房地產業的直接貸款比例下降，2010年直接貸款比例就開始下降為17．30%，其后兩年都在15%左右，2013年在房地產市場獲得極強增長的情況下也僅為16．11%。長時間的銀行信貸收緊使房地產商降價抽身的壓力加大。銀行資金支持削弱使得房地產商資金鏈條緊繃，時間愈長，房價泡沫破滅壓力愈大。

(三)房地產調整期的逆向通貨膨脹沖擊引致因素中國房價泡沫存在已成為事實，但房價泡沫一旦被硬性擠破，其直接后果便是通貨膨脹沖擊。首先，房地產市場的流動性釋放施壓于通貨膨脹。房地產吸收資金量大，對物價指數影響也大。1998年房地產市場快速發展以來，我國出現罕見的高增長低通脹態勢。2008年政府采取的4萬億刺激計劃，使2009年物價指數出現暫時緊縮。2013年房地產市場出現反彈性增長，并導致令金融業措手不及的“錢荒”。2014年5月份一些城市房地產銷售價量雙降，CPI增幅卻創今年來新高?？梢姺康禺a市場對物價的影響力量之大。若房地產價格失控性下跌，房地產市場不但不能吸收流動性，還會因房地產拋售擠出極多的流動性，加劇流動性過剩，給經濟造成極大的通脹壓力。2014年6—7月份，房地產市場低迷趨勢明顯，而不同于2013年的“錢荒”，一些銀行開始主動設計新的放貸方式，以尋找資金的投向，這可說明銀行流動性比較充裕。其次，銀行次貸風險加大。房地產價格泡沫破滅時，購買者若選擇棄房，銀行不得不對商品房進行拍賣，抵押物價值存在損失顯而易見，這種損失主要表現在兩個方面。一方面是作為抵押物的房地產價格下跌，這種價值減損是最基本的減損，銀行可以采取一定的措施規避部分風險。近幾年我國商品房貸款的嚴格控制，減少了這種抵押房估計價值下降造成的風險。另一方面是抵押用房地產拍賣價格的下降損失，實際上銀行面臨更大的損失便是這種拍賣損失。因為房地產價格過高，房地產需求變弱，二手房有價無市。商品房按照市場估價拍賣，通常都會流拍，如2013年溫州棄房進入首拍后，成功率還不到5%。經多次拍賣、多次折價后商品房才能成功拍賣，這種價值減損及拍賣費用是風險的實質來源。若房價泡沫破滅，棄房急劇增多，銀行風險會更大，可能導致局部性金融危機。再次，地方政府債務存在危機風險。隨著城鎮化進程加快，各城市承載力不足，基礎設施建設需要巨大投入。地方政府在推出新產品“空地”之前，需要預付很大一部分動遷支出。所有支出是每年財政收入所不能彌補的，因此地方政府大規模舉債，并通過出讓土地使用權來彌補。房價泡沫破滅將導致土地出讓難以實現，甚至出現房地產商想要“退貨”現象，地方政府收入銳減。支出增加和收入下降共存的結果便是地方政府債務危機的開始。政府作為公共管理部門不能破產，最終不得不靠增發貨幣來解決債務問題，貨幣的增發必然會加劇通貨膨脹?？傊覈康禺a抑制通貨膨脹時期基本結束，對房地產市場的過度依賴可使經濟失去對新形勢的適應能力。在我國根本的結構性矛盾沒有完全解決的情況下，持續通貨膨脹壓力會加大。若持續使用計劃性的救市政策，人為推高房價，只能助長社會投機活動，使房地產泡沫持續膨脹，最終可引發通脹全面爆發。

三、政策啟示

房地產市場是我國經濟發展到特定階段的產物，該市場的快速發展是由我國人口數量大、經濟高速增長所決定的。但房地產市場具有周期性特點，在經歷高速發展之后必然面臨低迷，而且不同于普通商品，房地產市場調整需要較長時間。而我國房地產市場是從無至有發展起來的，中間經歷的高速發展階段不會重現，因此任何經濟體的長期發展都不能過度依賴于房地產市場。首先，應轉變經濟增長對房地產市場的過度依賴。由于虛擬經濟極易引起經濟體較大的波動，要實現經濟持續健康發展，我國應回歸實體經濟，適當放松對一些領域的進入約束，解決相對短缺部門的資金緊張問題，實現經濟持續健康發展。其次，應轉變地方政府財政對房地產市場過度依賴，實現地方政府財政收支結構合理化。由于“土地財政”的存在，地方政府債務隨著“動遷—賣地—再動遷—再賣地”的循環會愈加膨脹，危機風險會愈來愈大[12]。因此地方政府債務問題的解決首先必須從改變房地產過度依賴著手，減少為動遷支付的費用及相關部門開支，減少高成本舉債，將發展重心重新轉移到地方特色產業中，培養新支柱產業，增加稅收和其他財政收入，逐步解決債務問題。再次，大眾投資者應轉變對房地產市場過度依賴。重視房地產市場與證券市場在吸收流動性方面具有替代性，如2014年我國房地產市場調整，而下半年我國證券市場指數上揚可在一定程度上反映這種關系。因此我國首先應健全證券市場制度，重樹投資者對證券市場信心，分流部分擠出的流動性。同時拓寬民間資本對實體經濟的投資途徑。要改變人們對解決自己未來養老問題的擔憂，發展養老產業，健全養老保險制度，增強人們對養老制度的信任，使其將部分收入投向養老保險，還可吸收部分剩余流動性。轉變對房地產市場過度依賴是從根源上解決房地產市場存在問題的關鍵，將有利于我國投資增長、物價指數、經濟增長回歸正常路徑，促進我國經濟社會可持續全面發展。

作者：劉海鶯張華新單位：遼寧大學經濟學院