某項目酒店建設項目造價管理探討范文

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摘要：酒店項目具有投資大、回收期長、專業眾多、現場管理界面復雜等特點，其造價控制是在商業建設工程項目難度較高。我國酒店建造普遍存在投資總成本失控、總成本和酒店定位、規模、檔次等錯位等問題，本文結合實際項目的工程造價管理實踐經驗，對酒店項目的工程造價管理的關鍵點進行論述，提出諸如完善組織管理、加強設計管理、加強招標管理等一系列切實可行的工程造價管理辦法，以實現酒店建設方與運營方的建設目標與定位，提高酒店建設方的經濟效益、社會效益與核心競爭力。

關鍵詞：工程造價管理；組織集成；限額設計；招標管理

1工程概況

某項目是集超五星級酒店、商業及辦公用房為一體的綜合性建筑。該工程定位較為高端，總投資金額較大，約6.5億元。其中，土建工程約2億元、裝修工程約1.5億元、外幕墻工程約1.6億元、機電設備安裝工程約1.5億元。總建筑面積48，417m2，地上建筑面積27，965m2。其中：酒店建筑面積23，790m2，客房規模260間（套）；商業用房建筑面積2，175m2；辦公用房建筑面積2，000m2。地下的停車場、設備用房和酒店后勤配套用房建筑面積20，452m2。該建筑形態新穎獨特，空間開放、環境優美、科技含量高，是一個典型的高檔功能綜合型建筑。

2酒店項目造價管理特點

酒店項目具有投資大、回收期長、專業眾多且標準較高、現場管理界面復雜等特點。酒店項目的造價控制是難度最高、涉及內容最廣、控制界面最多的商業建設工程項目。我國酒店建造普遍存在投資總成本失控、總成本和酒店定位、規模、檔次等錯位等問題，要做好酒店項目的造價管理工作必須對項目的設計投資決策階段、設計階段、建設項目發包階段和建設實施階段進行全過程控制。通過分析該工程造價管理實踐經驗認為應通過項目的組織管理、設計管理、招投標管理、實施過程管理及結算管理等方面入手來切實做好造價控制工作。

3酒店項目造價管理關鍵

3.1設計階段管理

就目前的情況來看，在工程造價中非常重要的部分是設計階段管理，其對于工程的成本、進度以及質量方面都有影響。因此當項目立項后，設計工作能夠進一步實現決策的概念，并且也能夠為項目技術操作的開展提供依據，在項目建設過程中占據著非常重要的作用。在設計中當選定可裝修標準后需要進行施工方案的確定以及工料機的選擇，這些方面都直接影響項目的投資。因此在很大時候也會說設計階段決定著項目的規模以及整個標準，影響著工程的投資，因此當完成項目決策后需要有效的進行設計階段造價控制。以本項目外幕墻工程為例，本項目幕墻工程檔次相當高，為雙層幕墻形式（內層為單元式玻璃幕墻，外層通包鋁框外遮陽系統），幕墻面積約9.2萬m2，主要幕墻系統為單元式玻璃幕墻、單元式（板式）鋁框外遮陽系統、單索幕墻、玻璃雨蓬、日光反射、采光頂、全玻幕墻、石材幕墻及入口門廳等，預估造價金額約人民幣1.6億元。通過仔細分析招標圖設計方案，提出了將石材改為30mm厚，將鋁板采用2.5mm厚及3mm厚，將實心不銹鋼拉桿改為管材、將雙拉桿連接未端改為單拉桿連接未端、同時優化不銹鋼耳板厚度及截面尺寸，通過這些辦法，在保證設計效果的同時，將最終合同價鎖定于1.61億元，達到了預期目標，直接節省建設資金約2000萬元。為了有效的控制設計階段的造價，使其能夠從被動控制成為主動控制，并且需要將事后核算成為事前控制，對此一般情況下回選擇使用“限額設計”方法。對于這種方法主要是設計單位在設計過程中使用的方法，其需要有效的定量進行分析，并合理的進行計算，通過計算和技術多方面結合的方法進行控制，在設計的過程匯總需要確保施工存在的可能性和經濟性，使其能夠和技術與管理水平處于均衡狀態。另外需要注意的是對于材料以及設備方面的經濟問題，需要選擇使用質量達標、方便進行采購、運輸成本低以及施工簡單的設備，在設計過程中達到標準化，并嚴格的控制變更情況，從而確保合理的控制成本。為了確保設計的質量，設計單位需要使用一些有效的方法進行控制，目前主要是進行取費方面的改變以及實行設計質量獎懲制度。進行一系列的計費方法的改革，建立相關的激勵機制。在原來設計的基礎上進行成本有效控制，節省的費用用來進行獎勵，從而帶動員工的積極性。在這個過程中因為設計變更所增加的投資也會有效的進行設計費用的扣除，并選擇優質優價的方法進行計費，從而能夠提高設計精度，提高設計人員的成本意識，在合理的范圍進行造價控制，更好的促進企業的建設發展。

3.2招投標階段管理

在酒店建設中酒店的質量以及效果最為關鍵的是招標階段，其也屬于工程造價控制中非常重要的部分，因此需要引起我們的高度重視。

3.2.1招標文件的編制

招標文件主要反映出招標人的意愿，其屬于綱領性的文件，在招投標以及造價控制中都會受到招標文件的制約和影響，因此對于招標文件的編制需要滿足相關法律法規，同時也需要有效的確保后期工程的有效開展，方便進行工程質量監管，從而能夠更好的進行成本控制。

3.2.2招標項目的技術規劃

（1）需要嚴格的進行圖鎮審查，招標方需要針對其中不明確的方法進行明確。就目前的情況來看，因為多方面的因素影響會使得施工圖紙中出現問題，其都需要在施工中才能夠確定，因此為了有效的保障該項工作的的開展，在過程中需要招標方做出統一的標準，施工過程中如果需要調整需要根據要求進行。

（2）嚴格審查施工圖紙中所選用的材料設備。尤其是對于一些價格差異非常大的材料以及設備，很多工廠在招標期間會明確規定材料以及設備的單價，這樣做的目的是能夠有效避免出現單價原因使得材料成本方面出現問題，不會影響到工程的開展。

3.2.3招標后的管理

（1）當發出中標通知后，需要雙方遵循相應的原則，并立定嚴密的合同條款，送至當地行政部門進行備案，同時進行有效管理。在這個過程中嚴禁出現中標后雙方再次簽訂與原合同相背離的黑合同，這樣能夠有效的確保招標工作的開展，不會影響到工程造價控制。

（2）招標文件。招標文件的相關條款和施工合同都是出于一致的狀態，在施工合同中非常重要的一個部分是招標文件，目前一些業主還是存在著買方市場優勢地位，或者是添加一些附加條款在其中，從而使得合同的簽訂于投標文件存在很大的出入，進一步增加了合同簽訂的難度，影響到了正常開工。

（3）在招標中需要結合酒店項目的實際情況進行合同條款的完善，主要包括合同類型、工程款的支付方式、合同價的調整原則等。

4項目實施過程中管理

（1）設計變更、簽證管理。在應用過程中需要嚴格的控制設計變更和現場簽證，如果必須要變更就需要盡早進行，降低出現的損失。不斷加強事前控制，防止出現一系列問題。規范變更、簽證程序，并制定相應的計量、變更、支付管理辦法，另外還需要加強變更控制以及做好現場的復核工作，從而能夠有效的確保簽證內容。

（2）索賠管理。在項目實施過程中索賠的按時會直接影響工程的造價，項目在實際應用中出現索賠情況主要是由于發包人沒有滿足相應條件，從而使得工程受到很大影響，使得承包商提出了工程索賠情況，因此對于索賠需要確保具有前瞻性，為了有效的預防索賠情況必須要做好預防工作。在應用中需要明承發包雙方的責任，對索賠的原因和要求進行嚴格審查。如果索賠成立，需要按照相關程序進行補償，從而保障項目能夠正常開展。就目前的情況來看，合理的進行索賠工期以及進度的控制具有非常重要的意義，能夠確保工期正常進行，不會影響造價。

（3）工程價款支付管理。工程價款支付管理主要的支付方式有預付款支付和扣回方式、進度款的支付、保修金的數量和支付方式等。好的支付方式能夠有效補償存在的經濟價值，同時也能夠有效的確保工程的質量，確保工期的正常進行，對于這部分需要引起重視。

（4）在建設投資中最后一個非常重要的部分是工程竣工結算審核，其能夠有效的控制，因此需要引起重視。在這個階段中需要將其中的工程量、高套定額、高取費用等方面進行去除，同時有效的掌控材料價格信息，確保價格適宜。不斷加強合同管控，并且在這個過程中使用法律法規進行約束，從而能合理的控制造價。

5結語

酒店項目由于其功能性復雜、檔次標準高等特點，造價管理工作較為難度較大，建設方應從項目立項開始就應進行詳細調研，做好項目全面而系統的定位；在項目實施過程應將造價管理理念貫穿始終，進行全過程、全方位動態的管理。只有這樣才能避免概算超估算，預算超概算，結算超預算的“三超”現象，避免建設項目投資失控，最終實現酒店項目預期的經濟效益與社會效益。

參考文獻

[1]成虎.工程項目管理.北京：中國建筑工業出版社，2001.

[2]趙延龍.工程造價管理[M].成都：西南交通大學出版社，2007.

[3]海峰著.管理集成論.北京：經濟管理出版社，2003.

作者：聞曉 單位：上海東方投資監理有限公司