市場優化對策范文
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一、中國房地產市場結構分析
近20年來，房地產業取得了令人矚目的成就，房地產業日益顯現出國民經濟支柱產業的風范。但相對于國外成熟的房地產業，我國房地產業無論在技術上還是管理上，都還處于起步、成長階段，雖然房地產業從業人數和企業眾多，但真正素質高、競爭力強的企業并不多。
1.中國房地產業市場集中度分析
測量產業市場集中度的方法有很多，最常用的是產業集中度指數CRn。市場集中度(concentrationratios)是指各行業中若干最大的企業產銷量占行業總產銷量的百分比，是刻畫產業市場結構性狀和大企業市場控制力的一個概念。一般而言，集中度越高，市場支配力量越大，競爭程度越低。
2004年中國共有房地產企業5.9萬家，然而，全國前300家最大的房地產企業的市場占有率不足25%，也就是說CR300<25%。然而，在香港房地產市場中，前九家房地產集團(新鴻基、和黃、新世界等)占據的市場份額達到80%，主宰了香港房地產市場的運行和發展。可見，我國房地產業還沒有形成規模效應，更談不上壟斷了。
2.中國房地產業規模經濟分析
集中度指標主要反映的是產業內企業規模的不均衡程度，要了解中國房地產業的絕對規模水平，還需對其規模經濟水平作進一步的分析。按照經濟學界普遍的觀點，規模經濟指生產產量增加導致企業成本的遞減和收益的增大。一般表現為“長期平均成本下降”，即長期平均成本曲線呈下降趨勢，下降的最低點即為企業生產的“最小有效規模(minimumefficientscale，即MES)”。
由于房地產企業的特殊性，其規模經濟規律并不表現為規模越大、收益越高，即MES很難有個確切的數字。中國地產龍頭企業深圳萬科集團，2004年的資產總額和市值分別為155億元和82.9億元，但是與國外大公司卻相差幾十倍，僅香港新鴻基地產當年的市值就達到千億美元。而且，盡管每年開竣工面積絕對值看似很大(2004年全國房地產開發投資總額達13158.25億元、銷售面積、房地產竣工面積、新開工面積分別為3.82億平方米、4.25億平方米和6.04億平方米)，但單個房地產企業的絕對規模并不大。
對于年輕的中國房地產業來說，整個產業運行遠遠沒有實現“帕累托最優”(ParetoEfficiency)。有些企業利用政策漏洞和各種違規手段獲取暴利，使得越來越多的企業進入以爭奪高利率為誘惑的競爭。稀缺的土地、有限的資金、匱乏的高素質人力資源被數萬家房地產企業分攤，分割了這些稀缺資源之間本應形成的整合效應，阻礙了整個產業的良性運行。相當一部分的資源浪費在過度競爭的游戲中，造成中國房地產企業“小舢板”與境外“巨鱷”的對比，中國房地產業并沒有在激烈的競爭中形成規模經濟。加入WTO加快了中國融入全球經濟一體化的進程，同時越來越多的境外資本逐漸涌入中國房地產業，這些將充分演繹資本強大的支配力量，對中國的房地產業并不是個利好消息。
3.中國房地產業產品差異化分析
產品的差別化是指產業內相互競爭的企業生產的同類產品，由于在商品的物理性能、銷售服務、信息提供、消費者偏好等方面存在著差異，導致產品間不完全替代關系的狀況。在市場經濟中，企業參與市場競爭實際上是生產同類產品企業之間的產品競爭，競爭的關鍵在于產品的差異性。差異性的存在，決定著有些企業能夠贏得消費者的偏好、擁有較大的市場份額和市場占有率，同時也提高該產業的市場集中度水平。房地產產品的差異性主要表現在戶型、工程質量、物業管理、體驗經濟和其他公共服務以及價格行為等方面。但隨著房地產企業經營手段和方式的更新以及信息的高速傳播，越來越多的開發商選擇了幾乎相同的合作單位；競爭對手們傾向于選擇同一個優秀設計師，同一個好的營銷策劃公司，同一個建筑承包商，甚至同一個物業管理公司等等。在產品形式流于同質化的今天，房地產產品(樓盤)之間的差異漸漸地模糊化，僅存的差異可能就是開發商本身的品牌了。
二、我國房地產業過度進入成因探析
在對中國房地產業的市場進行分析時，不能不分析企業過度進入的原因。綜合考慮經濟社會發展現狀，筆者認為以下幾點值得考慮：
1.旺盛的市場需求
建國后一二十年的時間里，人民收入低下，生活沒有充分保障，吃、穿是人民生活中最重要的事情，供需矛盾非常突出，短缺經濟是各行各業的通病。隨著經濟的發展，“住”開始成為人們關注的焦點。自1998年以來，由于住房制度的改革、利率的多次調整和消費觀念的更新，人民群眾對商品房等房地產產品的需求急劇增長。同時加入WTO后加快了外國資本的進入以及外國公民成為我國潛在消費者的步伐。凡此種種，構成了龐大的需求，刺激著供給成倍增加。
2.非理性的預期利潤率
利潤最大化是企業最為重視的一個目標，利潤率的高低是潛在企業決定進入與否的決定因素。只有當預期收益大于預期成本時，企業才會考慮進入。但在中國，即使房地產業降溫，其利潤率至少是10%～15%，也遠遠高于6%～8%的國際平均利潤率，甚至高于國內其他產業的收益。加上經濟轉軌期間市場機制的不健全，政府機構及其權力改革的不徹底，刺激著潛在進入者尋租(Rent-Seeking)行為的發生。很多地方土地供應的不透明性和軟性信貸的存在，使必要資本量的進入壁壘失效，以至于那些所謂有背景的企業容易籌措到資金和擁有各種優惠政策，進而獲得超額利潤。這種種因素便造就了房地產業暴利的非理性預期，刺激著越來越多的房地產企業參與競爭。
3.進入主體多元化
在市場經濟國家，企業是市場的主體，是市場的細胞，是否進入一個產業是企業的自主決策。但在我國，情況卻截然不同。由于種種原因，很多黨政機關甚至軍隊、事業單位(如學校)都注冊有房地產企業。這些企業占據著市場上很大的份額，而且他們有能力取得優惠的開發政策，使他們成為房地產市場中不可忽視的集團。但往往正是這些企業暴露出違約或者其他損害消費者福利的問題，抑制了市場的規范發展。
4.市場發育不完善，市場體系不健全
首先，資本市場的幼稚，使得很多房地產企業不能在退出后找到合適的融資渠道，籌措足夠的資本投資新產業，導致企業長期存在于房地產業中影響產業的整合；其次，人力資源市場的不完善，加上人力資源資產專用性(HumanAssetSpecificity)，使得許多房地產企業退出后，大批的職工不能找到合適的工作崗位，影響社會的穩定發展；最后，產權市場的掣肘，使企業難以進行產權轉讓與重組，影響企業的規模經營。因此，尚未成熟的市場體系不能容納房地產企業退出后所釋放的過剩生產能力。在生存與發展的抉擇中，眾多房地產企業在艱難地“糊口度日”。
在產業組織學中，哈佛大學的梅森(Mason)和貝恩(Bain)等人在理論上構建了市場結構(Structure)、企業行為(Conduct)和市場績效(Performance)分析框架，簡稱S-C-P范式。這里利用該范式分析房地產業的發展。
1.提高進入壁壘
進入壁壘是影響市場結構的重要變量。政府適度提高進入壁壘，可以有效抑制過多企業蜂擁而至，實現克拉克(Clark)的“有效競爭”(WorkableCompetition)。例如，當前房地產業預售門檻的提高，使企業不能再依靠預售款周轉資金，房地產企業必須具有一定的資本實力才能進入房地產業。
政府可以提高房地產企業的最低注冊資本額、加強建筑質量審核、鼓勵企業間合作聯合等方式來提高進入壁壘。房地產企業的強強聯手亦會使社會優質資源得到集中和整合，避免在過度競爭中資源的浪費和損失，實現企業的規模經營。
2.完善資本市場
資本市場的不健全，嚴重阻礙了優質房地產企業做大做強。房地產業是資金密集型行業，充足的資金是開發優秀產品的前提保證。然而由于中國房地產企業的規模一直偏小，資金實力有限，抑制了優質企業的成長。2000年房地產企業上市禁令的破除，給房地產業的發展帶來了福音，南京“棲霞建設”作為禁令解除后第一家上市房地產公司，募得資金數億元，為該公司的發展提供了強有力的資金保障。除上市外，像投資基金等融資渠道也應該盡早完善，以支持中國房地產業的良性發展。
3.引導企業從價格競爭轉向非價格競爭
企業的競爭包括價格競爭和非價格競爭。在當前的房地產市場中，價格與企業品牌、戶型創新、樓盤質量、營銷策劃以及物業管理等各層次的競爭齊頭并進，共同成就房地產業的競爭格局。
房地產企業由于產品的特殊性，在買方市場的今天，越來越多的消費者在購買住房時已經將眼光投向企業品牌，據統計，房地產產品的銷售30%以上是因為消費者看中其品牌。所以，有人說中國房地產業的競爭已經跨入了品牌競爭的時代。同時，越來越多的消費者在購買住房時將物業管理放在重要位置。所以，在競爭日益激烈的房地產市場上，物業管理水平的提高是占領市場的必備工具。當然，有效減少成本，降低售價也是占領市場的重要砝碼。
4.避免重復建設，實現資源優化配置
產業生產力的利用，可以避免重復建設對于資源的浪費。優化的市場結構基礎和理性的企業行為，在產業政策的指導下將充分發揮生產力的作用。
房地產業的良性發展，不僅有利于自身競爭實力的提高，而且將帶動相關產業的同步成長。據世界銀行計算，房地產業的帶動系數是1.7～2.2，所以，房地產市場績效的提高不僅推動房地產業自身的發展，而且有利于其他產業的發展。
通過以上行業分析以及理論推演表明，中國房地產市場的基本結構特征是過度競爭以及較低的集中度和規模不經濟，面對全球經濟一體化的背景，房地產業需要進行產業的整合和市場結構的優化，必須適度提高進入壁壘，鼓勵強強聯合，完善資本市場以及放開捆綁房地產企業發展的手腳，促進房地產業的理性競爭，通過優質的產品和物業管理服務，以客戶為中心的產品創新，最終促進產業競爭力的提高。
