一起房屋買賣糾紛案看合同效力問題范文

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本案提出了一個十分重要而且非常普遍的問題：即合同法實施前，未辦理商品房預(yù)售許可證訂立的售房合同是否有效？

民商法教授、博士生導(dǎo)師江平認(rèn)為：合同法實施之前，我國城市房地產(chǎn)管理法第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門的銷售許可，但是，并沒有規(guī)定不取得許可證明的買賣合同就無效。因此，沒有辦理許可證的合同僅僅是沒有生效，但不能認(rèn)為是無效，只要在合理的期間內(nèi)辦理許可證，合同還是可以生效的。

合同法頒布后，特別是在《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》頒布實施后，這一問題得到進(jìn)一步明確。該解釋第九條規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)合同才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。”從這一條規(guī)定看，如果合同需要批準(zhǔn)的，只要在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人辦理了批準(zhǔn)登記手續(xù)的，合同就應(yīng)當(dāng)有效。在本案中，商品房的出售者在一審終結(jié)前早已辦理了登記許可，合同當(dāng)然應(yīng)當(dāng)是有效的。

另外，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（2003年3月24日）非常明確地提出：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證，與買受人訂閱的商品房預(yù)售合同，在起訴前取得商品房預(yù)售許可證的，可以認(rèn)定為有效。這就進(jìn)一步明確了許可證對商品房買賣合同效力的影響究竟是什么。

民商法教授、博士生導(dǎo)師王家福認(rèn)為：從誠實信用原則看，該案如確認(rèn)合同無效將違反誠信原則。在本案中，出售方明明知道自己在沒有銷售許可證的情況下出售商品房，過后雖然也取得合法許可證，但卻基于其他合同以外的原因，主張買賣合同無效。如果法院支持這種主張，則與合同法的誠實信用原則及合同無效制度的立法目的不合。

民商法教授、博士生導(dǎo)師王利明認(rèn)為：法律規(guī)定這種預(yù)售許可的目的，主要在于控制和防止欺詐，保護(hù)買受人。如果事后當(dāng)事人補(bǔ)辦，表明當(dāng)事人將欠缺的瑕疵已經(jīng)補(bǔ)正。自覺的補(bǔ)正應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。在本案中，既然買受人的利益沒有受到任何損害，社會利益、公共利益沒有受到任何損害，認(rèn)定這種合同無效，不符合合同無效的立法精神。

另外，從實際履行與保護(hù)第三人利益角度看，本案也不應(yīng)認(rèn)定合同無效。在本案中，在辦理了預(yù)售許可證后，雙方當(dāng)事人已經(jīng)按照有效合同進(jìn)行了履行行為，再宣告其無效，使雙方有效行為被推翻。更為重要的是，本案涉及第三人利益，如果認(rèn)定合同無效，將涉及從林建益手中購房的第三人利益。因此，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。新晨

民商法教授、博士生導(dǎo)師李永軍認(rèn)為：合同無效的目的主要在于制裁或者懲罰合同當(dāng)事人的違法性。如果一個合同在訂立當(dāng)時違法的（行政法規(guī)），而在處理時其違法性已經(jīng)不存在了，則制裁的目的不存在了，制裁也就沒有意義了。因此，我國《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》（1999年12月19日）第三條規(guī)定：“人民法院確認(rèn)合同效力時，對合同法實施以前成立的合同，適用當(dāng)時的法律無效而適用合同法合同有效時，則適用合同法。”在本案中，合同簽訂時，預(yù)售許可證沒有辦理下來，具有一定的違反行政法規(guī)的特征，但之后已經(jīng)辦理，最多應(yīng)當(dāng)給予出售方以行政處罰，而不應(yīng)當(dāng)影響買賣合同的民事效力。另外，從最高人民法院的司法判例看，也應(yīng)認(rèn)定這種合同有效。