農委商品房購房款監管辦法范文

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第一條為加強本縣商品房預售資金監督管理，確保商品房預售資金專款專用和商品房在保修期限內質量問題能得到及時修復，防止商品房交易風險，保障預售商品房當事人的合法權益，維護房地產市場正常秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《房屋建筑工程質量保修辦法》、《建設工程質量保證金管理暫行辦法》等有關法律法規規定，結合本縣實際，制定本辦法。

第二條凡在本縣范圍內批準預售的商品房建設項目，其預售資金的收繳、使用和監督管理工作，適用本辦法。

第三條本辦法所稱商品房預售資金，是指取得商品房預售資格的房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將其開發建設中的商品房建設項目在竣工驗收備案前預先出售給購房人，由購房人按照商品房預售合同約定支付的購房款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等）。

第四條縣房地產行政管理部門負責本縣商品房預售資金的監督管理，主要履行以下職責：

（一）督促檢查商品房預售資金監管的實施情況；

（二）辦理商品房預售資金監管協議的備案工作；

（三）受理商品房預售資金收繳、使用中違法違規行為的投訴處理；

（四）商品房預售資金監管其他有關工作。

中國人民銀行縣支行、縣銀監部門負責對監管銀行的商品房預售資金監管行為進行監督檢查。

縣房地產行政管理部門、人民銀行、銀監部門應建立商品房預售資金監管協調機制，分工協作，相互配合，共同做好商品房預售資金監管工作。

第五條批準預售的商品房建設項目應當全部納入預售資金監管對象范圍。商品房預售資金監管期限，自項目核發商品房預售許可證開始，至項目辦理房屋初始登記后達到購房人可辦理轉移登記條件止。

商品房質量保證金的監管期限，自項目竣工交付使用開始，至商品房質量保修期滿止。

第六條監管額度內的商品房預售資金只能用于購買本工程開發建設必需的建筑材料、設備和支付工程建設的施工進度款、繳納法定稅費、償還本工程開發貸款、物業專項維修費用和房屋保修費用及支付本工程其他相關費用。

第七條開發企業申請商品房預售許可證前，應當選擇商品房預售資金監管賬戶開戶銀行(以下簡稱監管銀行)，開設商品房預售資金監管專用賬戶(以下簡稱監管專用賬戶)，監管專用賬戶不得支取現金。由縣房地產行政管理部門、人民銀行、監管銀行、開發企業四方簽訂統一格式的《縣商品房預售資金監管協議》(以下簡稱監管協議)，并報縣銀監部門備案。

監管協議由縣房地產行政管理部門、人民銀行和銀監部門共同制定，應包括監管項目的基本情況、監管內容、監管時間、違約責任等內容。監管協議簽訂后，監管銀行應向開發企業預發放監管專用帳戶賬號，用于申請辦理監管項目的《商品房預售許可證》。

商品房開發項目屬單家商業銀行貸款或提供按揭的，該銀行即為監管銀行。屬多家商業銀行貸款或提供按揭的，由開發企業和商業銀行商定選擇一家相關監管銀行。

第八條開發企業申請辦理《商品房預售許可證》時，應當向縣房地產行政管理部門提供下列資料：

(一)提供其選定的監管銀行資料及預發放的監管專用帳戶賬號；

(二)監管項目的國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證；

（三）監管項目建設方案和工程形象進度表；

（四）監管項目各階段的資金使用計劃（用款計劃應按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可辦理轉移登記條件等四個環節設置資金使用節點，并合理確定每個節點的用款額度）；

（五）申請預售項目工程預算清冊；

（六）依法應當提供的其他資料。

第九條開發企業取得《商品房預售許可證》后，應在3個工作日內向監管銀行申請開立正式監管專用帳戶賬號，并向監管銀行提供下列資料：

（一）商品房預售許可證復印件；

（二）監管項目預售資金監管額度意見書；

（三）監管項目用款計劃；

（四）監管項目工程預算清冊；

（五）監管銀行要求的其他資料。

監管銀行應在正式監管專用帳戶賬號開立后5個工作日內，將上述資料及開發企業的開戶申請書報縣人民銀行、銀監部門備案。

第十條縣房地產行政管理部門應當根據監管項目工程類別核定預售項目工程預算清冊和預售資金監管額度。商品房預售資金監管的額度為申請預售項目工程預算清冊總額的150%。預售資金監管的額度一經確定，一般不作調整，由縣房地產行政管理部門出具項目預售資金監管額度意見書（附核定的預售項目工程預算清冊）報監管銀行、縣人民銀行、銀監部門備案。監管項目發生變化，而需調整預售資金監管額度的，由縣房地產行政管理部門出具項目預售資金監管額度調整意見書，并報監管銀行、縣人民銀行、銀監部門備案。監管銀行根據縣房地產行政管理部門出具的項目預售資金監管額度意見書或調整意見書實施監管額度的調整。

第十一條開發企業變更預售資金監管銀行或者監管專用賬戶的，應當向縣房地產行政管理部門提出申請，經批準后解除原監管協議，同時重新簽訂監管協議，將原監管專用賬戶中的預售資金全部轉入變更后的監管專用賬戶，并報縣人民銀行、銀監部門備案。

第十二條監管項目的商品房預售資金（購房款）由購房人直接存入監管專用賬戶。開發企業不得直接收存商品房預售資金。開發企業憑購房人在監管銀行的繳款憑證為購房人開具售房收款票據。開發企業申請辦理《商品房買賣合同》備案登記時，應當提供購房人將購房款存入監管銀行資金賬戶的繳款憑證。

購房人按揭貸款購買商品房的，開發企業應當提供監管專用賬戶作為貸款到賬賬戶，其按揭貸款（含公積金貸款）由貸款銀行負責在貸款發放后次日劃入監管銀行的監管專用賬戶。

第十三條監管額度內的商品房預售資金使用實行封閉式管理。開發企業在資金使用節點申請使用監管資金的，應當持縣房地產行政管理部門出具的監管資金使用意見書及以下材料向監管銀行提出書面申請：

（一）地下結構完成節點：提交勘察、設計、施工、監理等單位簽字的地基與基礎分部工程質量驗收記錄材料；工程形象進度照片。

（二）結構封頂節點：提交勘察、設計、施工、監理等單位簽字的主體結構分部工程質量驗收記錄材料；工程形象進度照片。

（三）竣工驗收節點：提交規劃驗收合格報告；消防驗收合格報告；經勘察、設計、施工、監理等單位簽字的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程工程竣工驗收報告》；房屋質檢部門的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》。

（四）完成初始登記并達到購房人可辦理轉移登記條件節點：提交產權登記部門的商品房初始登記證明。

（五）用于支付保修期內的物業維修資金，應提供業主、物業服務公司維修方案及物業主管部門的審查意見。

第十四條在最后一個商品房預售資金撥付節點前，監管專用賬戶內必須保證有足額的資金轉為商品房質量保證金進行監管。

商品房質量保證金的監管額度為申請預售項目工程預算清冊總額的5%（參考同類地段、同一時段其它房地產項目的工程造價）。

商品房質量保證金，用于保修期內商品房的質量保修。

第十五條監管銀行應當按照監管項目分別建立商品房預售資金收繳、支出臺賬，并根據監管項目工程預算清冊、資金使用計劃等材料，嚴格審核開發企業資金使用申請，不得超額度支付。符合條件的，自申請之日起2個工作日內直接將款項劃入收款方賬戶。

第十六條開發企業應當于每月25日前向縣房地產行政管理部門報送當月建設工程完成的形象進度以及監管銀行出具的預售資金收繳、支出對賬單。監管銀行應當于每月27日前將本銀行監管的商品房預售資金情況報縣人民銀行、銀監部門備案。

縣房地產行政管理部門應當對監管項目的預售資金入賬情況、工程建設進度和資金使用情況進行監督檢查。監管人員應每月巡視監管項目工程進度一次，并將巡視情況記錄在案，若發現監管項目工程停工，應列入重點監管對象，并查明停工原因，采取相應的措施。

監管專用賬戶內歸集余額已高于監管額度的資金不列入監管范圍。

第十七條開發企業監管項目完成初始登記并達到購房人可辦理轉移登記條件的，縣房地產行政管理部門應當及時核算出商品房質量保證金監管額度，并通知監管銀行對其額度實施監管，同時終止對監管專用賬戶中商品房質量保證金額度外資金的監管。

第十八條商品房質量保修期滿，開發企業憑縣房地產行政管理部門出具的證明材料向監管銀行提出監管專用賬戶撤銷申請。監管銀行應當按照有關規定辦理賬戶撤銷手續。

第十九條開發企業有下列行為之一的，由縣房地產行政管理部門責令限期改正，并依法或依約定追究其相應責任。同時，將其違法違規行為予以公示，并記入企業的誠信檔案和縣人民銀行的征信系統：

（一）直接收存商品房預售資金的；

（二）未及時將貸款轉入專用賬戶的；

（三）未按規定使用商品房預售資金的；

（四）以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管的；

（五）與施工單位、監理單位串通，利用虛假證明或采取其他方式違規使用商品房預售資金的。

第二十條監管銀行未按監管協議約定撥付商品房預售資金的，開發企業可按監管協議約定，選擇其他商業銀行作為監管銀行。

第二十一條監管銀行未按要求受理、審核開發企業使用商品房預售資金的申請資料，超前超額支付商品房預售資金，導致工程無法竣工的，除依法或依約定承擔相應責任外，3年內不得在本縣承擔商品房預售資金的監管。

第二十二條參與商品房預售資金監管的有關部門、機構及其工作人員在商品房預售資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、泄露企業商業秘密的，由紀檢、監察部門依法予以行政處罰，情節嚴重觸犯刑法的，移送司法機關追究刑事責任。

第二十三條本辦法自頒布之日起施行。